Kal­te Räu­mung und die Ver­miet­er­haf­tung

Die nicht durch einen gericht­li­chen Titel gedeck­te eigen­mäch­ti­ge Inbe­sitz­nah­me einer Woh­nung und deren eigen­mäch­ti­ges Aus­räu­men durch einen Ver­mie­ter stellt eine uner­laub­te Selbst­hil­fe dar, für deren Fol­gen der Ver­mie­ter ver­schul­dens­un­ab­hän­gig nach § 231 BGB haf­tet 1.

Kal­te Räu­mung und die Ver­miet­er­haf­tung

Der Ver­mie­ter, der eine Woh­nung in Abwe­sen­heit des Mie­ters ohne Vor­lie­gen eines gericht­li­chen Titels durch ver­bo­te­ne Eigen­macht in Besitz nimmt, hat sich auf­grund der ihn tref­fen­den Obhuts­pflicht nicht nur zu ent­las­ten, soweit ihm die Her­aus­ga­be nach­weis­lich vor­han­de­ner Gegen­stän­de unmög­lich wird oder nach­weis­lich eine Ver­schlech­te­rung an her­aus­zu­ge­ben­den Gegen­stän­den ein­tritt. Er muss auf­grund sei­ner Obhuts­pflicht die Inter­es­sen des an einer eige­nen Inter­es­sen­wahr­neh­mung ver­hin­der­ten Mie­ters auch dadurch wah­ren, dass er bei der Inbe­sitz­nah­me ein aus­sa­ge­kräf­ti­ges Ver­zeich­nis der ver­wahr­ten Gegen­stän­de auf­stellt und deren Wert schät­zen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu bewei­sen, in wel­chem Umfang Bestand und Wert der der Scha­dens­be­rech­nung zugrun­de geleg­ten Gegen­stän­de von den Anga­ben des Mie­ters abwei­chen, soweit des­sen Anga­ben plau­si­bel sind 2.

Die nicht durch einen gericht­li­chen Titel gedeck­te eigen­mäch­ti­ge Inbe­sitz­nah­me einer Woh­nung und deren eigen­mäch­ti­ges Aus­räu­men durch den Ver­mie­ter stel­len jeden­falls solan­ge, wie der Mie­ter sei­nen an der Woh­nung bestehen­den Besitz nicht erkenn­bar auf­ge­ge­ben hat, eine ver­bo­te­ne Eigen­macht im Sin­ne von § 858 Abs. 1 BGB und zugleich eine uner­laub­te Selbst­hil­fe im Sin­ne von § 229 BGB dar, für deren Fol­gen der Ver­mie­ter über die vom Amts­ge­richt her­an­ge­zo­ge­nen Vor­schrif­ten hin­aus sogar ver­schul­dens­un­ab­hän­gig nach § 231 BGB haf­tet 3. Das gilt selbst dann, wenn der gegen­wär­ti­ge Auf­ent­halts­ort des Mie­ters unbe­kannt und/​oder das Miet­ver­hält­nis wirk­sam gekün­digt und dadurch ein ver­trag­li­ches Besitz­recht des Mie­ters ent­fal­len ist 4. Viel­mehr ist der Ver­mie­ter auch in die­sen Fäl­len ver­pflich­tet, sich – gege­be­nen­falls nach öffent­li­cher Zustel­lung der Räu­mungs­kla­ge – einen Räu­mungs­ti­tel zu beschaf­fen und zwecks recht­mä­ßi­ger Besitz­ver­schaf­fung aus die­sem vor­zu­ge­hen 5.

Übt des­halb ein Ver­mie­ter – wie hier – im Wege einer soge­nann­ten kal­ten Räu­mung durch eigen­mäch­ti­ge Inbe­sitz­nah­me von Woh­nung und Haus­rat eine ver­bo­te­ne Selbst­hil­fe, ist er gemäß § 231 BGB zum Ersatz des dar­aus ent­ste­hen­den Scha­dens ver­pflich­tet und kann sich auch nicht dar­auf beru­fen, sich über die Vor­aus­set­zun­gen und den Umfang sei­nes Selbst­hil­fe­rechts geirrt zu haben 6. Von der Ersatz­pflicht erfasst wird ins­be­son­de­re eine eigen­mäch­ti­ge Ent­sor­gung des hier­bei in Besitz genom­me­nen Haus­rats und der sonst in der Woh­nung vor­ge­fun­de­nen Gegen­stän­de. Denn den Ver­mie­ter trifft mit sei­ner Inbe­sitz­nah­me zugleich eine Obhuts­pflicht, wel­che einer Ent­sor­gung grund­sätz­lich ent­ge­gen­steht 7.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 45/​09

  1. Bestä­ti­gung von BGH, Urtei­le vom 06.07.1977 – VIII ZR 277/​75, WM 1977, 1126; und vom 01.10.2003 – VIII ZR 326/​02, WuM 2003, 708[]
  2. Anschluss an BGHZ 3, 162[]
  3. BGH, Urtei­le vom 06.07.1977 – VIII ZR 277/​75, WM 1977, 1126; vom 01.10.2003 – VIII ZR 326/​02, WuM 2003, 708; Ster­nel, Miet­recht Aktu­ell, 4. Aufl., Rdnr. XIII 25; vgl. fer­ner OLG Köln, NJW 1996, 472, 473; Horst, NZM 1998, 139, 140; Herrlein/​Kandelhard, Miet­recht, 3. Aufl., § 546 Rdnr. 34; Leh­mann-Rich­ter, NZM 2009, 177, 178[]
  4. OLG Cel­le, WuM 1995, 188; Herrlein/​Kan­del­hard, aaO; Staudinger/​Rolfs, BGB (2006), § 546 Rdnr. 39; Bamberger/​Roth/​Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 546 Rdnr. 22; Horst, aaO, S. 140 f.; vgl. fer­ner BGH, Urteil vom 06.07.1977 aaO[]
  5. OLG Cel­le, aaO; Staudinger/​Rolfs, aaO; Horst, aaO, S. 140[]
  6. BGH, Urtei­le vom 06.7.1977, aaO; und vom 01.10.2003, aaO; Ster­nel, aaO; Horst, aaO, S. 140[]
  7. BGH, Urteil vom 01.10.2003, aaO; Ster­nel, aaO, Rdnr. XIII 26; Horst, aaO, S. 142; vgl. fer­ner BGH, Urteil vom 27.04.1971 – VI ZR 191/​69, WM 1971, 943[]
  8. dazu gehö­ren auch die bei­den Anträ­ge auf Zutritts­ge­wäh­rung[]