Scha­dens­er­satz nach Aus­zug aus der Miet­woh­nung – und die Maklerkosten

Ein Mie­ter, der infol­ge einer Pflicht­ver­let­zung des Ver­mie­ters aus der Woh­nung aus­zieht und kei­ne neue Woh­nung anmie­tet, son­dern Woh­nungs- oder Haus­ei­gen­tum erwirbt, kann die zum Zwe­cke des Eigen­tums­er­werbs ange­fal­le­nen Mak­ler­kos­ten nicht als Scha­dens­er­satz vom Ver­mie­ter ersetzt verlangen. 

Scha­dens­er­satz nach Aus­zug aus der Miet­woh­nung – und die Maklerkosten

Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof in zwei bei ihm anhän­gi­gen Streitfällen:

Im ers­ten Fall1 hat­te der kla­gen­de Mie­ter eine Woh­nung des beklag­ten Ver­mie­ters in Ber­lin angemietet.Ihm wur­de zum 31. August 2012 wegen Eigen­be­darfs gekün­digt. Das Amts­ge­richt gab der nach­fol­gen­den Räu­mungs­kla­ge statt. Wäh­rend des lau­fen­den Beru­fungs­ver­fah­rens erwarb der Mie­ter unter Ein­schal­tung eines Mak­lers eine Eigen­tums­woh­nung in Ber­lin. Hier­für stell­te ihm der Mak­ler eine Pro­vi­si­on in Höhe von 29.543,42 € in Rech­nung. In der Beru­fungs­in­stanz schlos­sen die Par­tei­en einen Räu­mungs­ver­gleich, wor­in sich der Mie­ter zum Aus­zug bis Ende Febru­ar 2016 ver­pflich­te­te. Die Ver­mie­ter rea­li­sier­te den in der Kün­di­gung behaup­te­ten Eigen­be­darf nach Aus­zug des Mie­ters nicht. Mit der Behaup­tung, der Eigen­be­darf sei nur vor­ge­täuscht gewe­sen, nimmt der Mie­ter die Ver­mie­ter auf Zah­lung von Scha­dens­er­satz in Anspruch. In der Revi­si­ons­in­stanz strei­ten die Par­tei­en auf­grund der vom Senat zuge­las­se­nen Revi­si­on dar­über, ob dem Mie­ter die für den Erwerb der Eigen­tums­woh­nung auf­ge­wen­de­ten Mak­ler­kos­ten in Höhe von 29.543,42 € zustehen.

Anders als das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg2 hat das Land­ge­richt Ber­lin in der Beru­fungs­in­stanz einen sol­chen Anspruch des Mie­ters bejaht3; der Mie­ter kön­ne von der Ver­mie­ter wegen Ver­let­zung der nach­ver­trag­li­chen Treue­pflicht (§ 280 Abs. 1 BGB) auch die für den Ersatz­woh­nungs­kauf ange­fal­le­nen Mak­ler­kos­ten ver­lan­gen. Denn die Ver­mie­ter sei nicht nur bis zum Ablauf der Kün­di­gungs­frist, son­dern dar­über hin­aus bis zum Ablauf der im Ver­gleich ver­ein­bar­ten Räu­mungs­frist ver­pflich­tet gewe­sen, den Mie­ter über den nach­träg­li­chen Weg­fall des Eigen­be­darfs zu infor­mie­ren. Zu dem hier­nach erstat­tungs­fä­hi­gen Scha­den zähl­ten auch die für die Ver­mitt­lung der Eigen­tums­woh­nung ange­fal­le­nen Mak­ler­kos­ten. Es kön­ne kei­nen Unter­schied machen, ob sich der Mie­ter dafür ent­schei­de – wie hier – Eigen­tum zu erwer­ben oder (noch­mals) eine Woh­nung anzumieten. 

Weiterlesen:
Eigenbedarfskündigung - und der Wunsch nach einem Besucherzimmer

Im zwei­ten Fall4 aus Lud­wigs­burg begehrt der Mie­ter eben­falls den Ersatz von Kün­di­gungs­fol­ge­schä­den. Nach­dem das Miet­ver­hält­nis der Par­tei­en durch diver­se Strei­tig­kei­ten bereits belas­tet war, kün­dig­te der beklag­te Mie­ter Anfang August 2013 das Miet­ver­hält­nis frist­los, unter ande­rem des­halb, weil der Ver­mie­ter bezie­hungs­wei­se ein von die­sem beauf­trag­ter Hand­wer­ker den Bal­kon der Miet­woh­nung ohne Ein­ver­ständ­nis betre­ten habe. Unter Ein­schal­tung eines Mak­lers erwarb der Mie­ter am 24. August 2013 in der Nähe sei­ner von der bis­he­ri­gen Miet­woh­nung 250 km ent­fern­ten Arbeits­stel­le ein Ein­fa­mi­li­en­haus, das im Dezem­ber 2013 bezugs­fer­tig wur­de. Am 30. Sep­tem­ber 2013 räum­te der Mie­ter die Miet­woh­nung und bezog eine Zwi­schen­un­ter­kunft. Mit sei­ner Wider­kla­ge nimmt der Mie­ter den Ver­mie­ter auf Scha­dens­er­satz in Anspruch. Er macht unter ande­rem die Mak­ler­kos­ten für den Haus­er­werb (13.030,50 €), die Umzugs­kos­ten, die Kos­ten der Über­gangs­un­ter­kunft sowie die Kos­ten für den Umbau und Wie­der­ein­bau sei­ner Ein­bau­kü­che geltend.

Die ‑hier allein noch zur Ent­schei­dung anste­hen­de- Wider­kla­ge hat­te sowohl erst­in­stanz­lich vor dem Amts­ge­richt Lud­wigs­burg5 wie auch in der Beru­fungs­in­stanz vor dem Land­ge­richt Stutt­gart6 kei­nen Erfolg. Zwar kom­me, so das Land­ge­richt Stutt­gart in sei­nem Beru­fungs­ur­teil, grund­sätz­lich ein Scha­dens­er­satz­an­spruch des Mie­ters aus § 280 Abs. 1 BGB in Betracht, weil der Mie­ter auf­grund des pflicht­wid­ri­gen Ver­hal­tens des Ver­mie­ters zur frist­lo­sen Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses berech­tigt gewe­sen sei. Auch könn­ten Zwei­fel dar­an bestehen, ob die Kün­di­gung über­haupt kau­sal auf die Pflicht­ver­let­zung zurück­zu­füh­ren sie. Dies kön­ne jedoch dahin­ste­hen, weil die gel­tend gemach­ten Schä­den jeden­falls nicht ersatz­fä­hig sei­en. Es sei­en nur sol­che Schä­den zure­chen­bar, die bei Anmie­tung einer Ersatz­woh­nung in der Nähe der bis­he­ri­gen ange­fal­len wären. Vor­lie­gend habe der Mie­ter jedoch Eigen­tum erwor­ben und dies unter Ver­la­ge­rung sei­nes Lebens­mit­tel­punk­tes. Es han­de­le sich daher weder um ver­gleich­ba­ren noch um ange­mes­se­nen Ersatz­wohn­raum. Viel­mehr habe der Mie­ter anläss­lich der Kün­di­gung sei­ne Lebens­um­stän­de so ver­än­dert, dass die in der Fol­ge getä­tig­ten Auf­wen­dun­gen nicht mehr zure­chen­bar auf die Pflicht­ver­let­zung des Ver­mie­ters zurück­zu­füh­ren seien. 

Weiterlesen:
Eigenbedarfskündigung bei bezweifelter Selbstnutzungsabsicht

In bei­den Fäl­len hat nun der Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen, dass die Mak­ler­kos­ten, wel­che die jewei­li­gen Mie­ter zwecks Erwerbs einer Eigen­tums­woh­nung bezie­hungs­wei­se eines Hau­ses zu Eigen­tum auf­ge­wandt haben, kei­nen erstat­tungs­fä­hi­gen Scha­den darstellen:

Im zwei­ten (Lud­wigs­bur­ger) Ver­fah­ren hat das Land­ge­richt Stutt­gart eine den Mie­ter zur frist­lo­sen Kün­di­gung berech­ti­gen­de Pflicht­ver­let­zung rechts­feh­ler­frei bejaht.

Im ers­ten (Ber­li­ner) Ver­fah­ren hin­ge­gen ist bereits eine Pflicht­ver­let­zung der Ver­mie­te­rin nicht rechts­feh­ler­frei fest­ge­stellt. Zwar han­delt ein Ver­mie­ter pflicht­wid­rig und ist dem Mie­ter zum Scha­dens­er­satz ver­pflich­tet, wenn er eine Kün­di­gung des Miet­ver­trags schuld­haft auf einen in Wahr­heit nicht bestehen­den Eigen­be­darf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) stützt oder er den Mie­ter nicht über einen spä­te­ren Weg­fall des gel­tend gemach­ten Eigen­be­darfs infor­miert. Die­se Hin­weis­pflicht besteht jedoch nur bis zum Ablauf der Kün­di­gungs­frist und nicht – wie vom Land­ge­richt Ber­lin ange­nom­men – bis zum Ablauf der im Ver­gleich ver­ein­bar­ten Räumungsfrist.

Ob hier­nach der Ver­mie­te­rin eine Pflicht­ver­let­zung vor­zu­wer­fen ist, konn­te jedoch im Ergeb­nis auch für den Bun­des­ge­richts­hof offen­blei­ben. Denn die Scha­dens­er­satz­pflicht des pflicht­wid­rig han­deln­den Ver­mie­ters umfasst nicht die Mak­ler­kos­ten, die einem Mie­ter ent­ste­hen, der von der Anmie­tung einer neu­en Woh­nung absieht und statt­des­sen Woh­nungs- oder Haus­ei­gen­tum erwirbt.

Zwar stellt der Erwerb von Eigen­tum an einer Woh­nung bezie­hungs­wei­se einem Haus­an­we­sen vor­lie­gend noch eine adäquat kau­sa­le Reak­ti­on des Mie­ters auf eine (unter­stell­te) Pflicht­ver­let­zung des Ver­mie­ters dar. Denn es lag nicht außer­halb des zu erwar­ten­den Ver­laufs der Din­ge, dass die Mie­ter den not­wen­di­gen Woh­nungs­wech­sel zum Anlass nah­men, ihre Wohn­be­dürf­nis­se künf­tig nicht in ange­mie­te­ten, son­dern eige­nen Räum­lich­kei­ten zu befrie­di­gen und zu des­sen Erwerb einen Mak­ler einschalten.

Weiterlesen:
Haftung des Admin-C

Jedoch sind die im Zuge des Eigen­tums­er­werbs auf­ge­wand­ten Mak­ler­kos­ten nicht mehr vom Schutz­zweck der jeweils ver­letz­ten Ver­trags­pflicht umfasst. Denn eine ver­trag­li­che Haf­tung – hier der jewei­li­gen Ver­mie­ter – besteht nur für die­je­ni­gen äqui­va­len­ten und adäqua­ten Scha­dens­fol­gen, zu deren Abwen­dung die ver­letz­te Ver­trags­pflicht über­nom­men wur­de. Der Scha­den muss in einem inne­ren Zusam­men­hang mit dem (ver­letz­ten) Gebrauchs­er­hal­tungs­in­ter­es­se des Mie­ters ste­hen, was bezüg­lich der Mak­ler­kos­ten nicht der Fall ist.

Denn die Mie­ter haben mit­hil­fe des Mak­lers nicht ledig­lich ihren Besitz­ver­lust (an der bis­he­ri­gen Woh­nung) aus­ge­gli­chen, son­dern im Ver­gleich zu ihrer bis­he­ri­gen Stel­lung eine hier­von zu unter­schei­den­de (Rechts-)Stellung als Eigen­tü­mer ein­ge­nom­men. Der (bis­he­ri­ge) Mie­ter unter­liegt als (spä­te­rer) Eigen­tü­mer hin­sicht­lich der Woh­nungs­nut­zung kei­nen ver­trag­li­chen Bin­dun­gen mehr. Sein Besitz­recht an der Woh­nung ist nicht mehr wie zuvor ein abge­lei­te­tes, son­dern ein ihm ori­gi­när zuste­hen­des Recht, das ihm grund­sätz­lich eine unein­ge­schränk­te und eigen­ver­ant­wort­li­che Nut­zungs- und Ver­fü­gungs­be­fug­nis (§ 903 BGB) gibt.

Zudem ist die­ses (Nutzungs-)Recht nicht zeit­lich begrenzt. Dem­ge­gen­über gehört es zum Wesen des Miet­ver­trags, dass dem Mie­ter (ledig­lich) ein Anspruch auf Gebrauchs­über­las­sung auf Zeit zusteht. Die­se zeit­li­che Begren­zung ist auch zu berück­sich­ti­gen, wenn es um die Bestim­mung der Ersatz­fä­hig­keit von Schä­den des Mie­ters in Fäl­len wie den vor­lie­gen­den geht. Durch den Abschluss des Miet­ver­trags hat­te der Mie­ter sein Inter­es­se an der Erlan­gung eines zeit­lich begrenz­ten Gebrauchs­rechts gezeigt. Erwirbt er eine Woh­nung bezie­hungs­wei­se ein Haus­an­we­sen zu Eigen­tum ver­folgt er bezüg­lich der Deckung sei­nes Wohn­be­darfs ande­re Inter­es­sen als bisher.

Weiterlesen:
Auslegung allgemeiner Geschäftsbedingungen

Im zwei­ten (Lud­wigs­bur­ger) Ver­fah­ren hat der Bun­des­ge­richts­hof das Ver­fah­ren an das Land­ge­richt Stutt­gart zurück­ver­wie­sen, damit geprüft wer­den kann, ob dem Mie­ter ein Anspruch auf Ersatz der wei­ter gel­tend gemach­ten Kün­di­gungs­fol­ge­schä­den in Form der Umzugs­kos­ten, der Mehr­kos­ten für die Über­gangs­un­ter­kunft sowie der Kos­ten für den Aus- und Umbau der Ein­bau­kü­che zusteht.

Im Gegen­satz zu den Mak­ler­kos­ten für den Eigen­tums­er­werb ste­hen die­se Schä­den noch in dem gebo­te­nen inne­ren Zusam­men­hang zur Ver­trags­pflicht­ver­let­zung des Ver­mie­ters. Der Umstand, dass der Mie­ter sich ent­schließt, sei­nen künf­ti­gen Wohn­be­darf nicht mehr mit­tels der Anmie­tung von Räum­lich­kei­ten zu decken, son­dern Eigen­tum zu erwer­ben, hat bezüg­lich die­ser Scha­dens­po­si­tio­nen, die anders als die Mak­ler­kos­ten, bereits in dem durch die Pflicht­ver­let­zung des Ver­mie­ters her­bei­ge­führ­ten Woh­nungs­ver­lust ange­legt sind, kei­nen Ein­fluss auf die grund­sätz­li­che Erstat­tungs­fä­hig­keit. Sofern daher die Pflicht­ver­let­zung für die Kün­di­gung kau­sal gewor­den ist (was das Beru­fungs­ge­richt bis­her offen­ge­las­sen hat), kann die grund­sätz­li­che Ersatz­fä­hig­keit der Kos­ten für den Umzug und eine Über­gangs­un­ter­kunft nicht ver­neint werden.

Im ers­ten (Ber­li­ner) Ver­fah­ren hat der Bun­des­ge­richts­hof dage­gen das Urteil des Land­ge­richts Ber­lin auf­ge­ho­ben und die Ent­schei­dung des Amts­ge­richts Char­lot­ten­burg wie­der­her­ge­stellt, das die Kla­ge wegen der für den Kauf einer Eigen­tums­woh­nung auf­ge­wen­de­ten Mak­ler­kos­ten abge­wie­sen hatte. 

Bun­des­ge­richts­hof, Urtei­le vom 9. Dezem­ber 2020 – – VIII ZR 238/​18 und VIII ZR 371/​18

  1. BGH – VIII ZR 238/​18[]
  2. AG Char­lot­ten­burg, Urteil vom 20.12.2017– 234 C 97/​17[]
  3. LG Ber­lin, Urteil vom 18.06.2018 – 64 S 24/​18[]
  4. BGH – VIII ZR 371/​18[]
  5. AG Lud­wigs­burg, Urteil vom 11.01.2017 – 9 C 570/​15[]
  6. LG Stutt­gart, Urteil vom 22.10.2018 – 4 S 64/​17[]

Bild­nach­weis:

  • Fahrradweg,Verkehrszeichen,: Pixabay