Miet­erhö­hung unter Anga­be eines Miet­spie­gel­fel­des

Die blo­ße Anga­be eines Miet­spie­gel­fel­des reicht grund­sätz­lich und auch beim Stutt­gar­ter Miet­spie­gel zur Begrün­dung der Miet­erhö­hung nach § 558 a Abs. 1 BGB nicht aus. Eine Nach­bes­se­rung der Begrün­dung setzt die Zustim­mungs­frist des §§ 558 b Abs. 2 BGB erst­mals in Gang. Stimmt der Mie­ter der Miet­erhö­hungs­er­klä­rung inner­halb der dann lau­fen­den Frist zu, ist der Rechts­streit erle­digt und die Klä­ger­sei­te hat die Ver­fah­rens­kos­ten zu tra­gen.

Miet­erhö­hung unter Anga­be eines Miet­spie­gel­fel­des

Ein for­mel­ler Feh­ler in der Begrün­dung macht das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen unwirk­sam; die Kla­ge ist abzu­wei­sen und zwar als unzu­läs­sig, da die Zustim­mungs­frist schon nicht in Gang gesetzt wur­de 1.

Dass die ursprüng­li­che Miet­erhö­hungs­er­klä­rung nicht den for­mel­len Anfor­de­run­gen des § 558a BGB genügt, ergibt sich dar­aus, dass sie nicht aus­rei­chend begrün­det ist. Wie das Gericht bereits hin­ge­wie­sen hat, war es nach sei­ner­zeit vor­läu­fi­ger und nun­mehr zu bestä­ti­gen­der Rechts­auf­fas­sung nicht aus­rei­chend, dass ein Miet­spie­gel­feld beim Stutt­gar­ter Miet­spie­gel ange­ge­ben wird oder des­sen Koor­di­na­ten, mit­hin die Haupt­kri­te­ri­en des Miet­spie­gels, die zum jewei­li­gen Feld und damit der übli­chen Mie­te bei ver­gleich­ba­ren Woh­nun­gen füh­ren. Wenn also etwa die Lage als „mit Vor­tei­len“ und die Aus­stat­tung als „gut“ ange­ge­ben wird, so reicht dies nicht. Viel­mehr sind die­se Haupt­kri­te­ri­en auch anhand von Unter­kri­te­ri­en (etwa Inner­städ­ti­sche Lage) ihrer­seits zu begrün­den gem. § 558a BGB 2.

Woll­te man dies anders sehen, hie­ße dies, die gesetz­ge­be­ri­sche Kon­zep­ti­on, auch in ihrer Aus­ge­stal­tung durch die Recht­spre­chung zu ver­ken­nen. Der Bun­des­ge­richts­hof zeich­net mit ande­ren die Linie zwi­schen den Inter­es­sens­po­len der Miet­par­tei­en vor: Damit der Mie­ter prü­fen kann, ist es not­wen­dig, dass die Begrün­dung dem Mie­ter "kon­kre­te Hin­wei­se" auf die sach­li­che Berech­ti­gung des Erhö­hungs­ver­lan­gens gibt 3; wobei über­höh­te Anfor­de­run­gen zu ver­mei­den sind 4. Danach muss das Erhö­hungs­ver­lan­gen in for­mel­ler Hin­sicht Anga­ben über die Tat­sa­chen ent­hal­ten, aus denen der Ver­mie­ter die Berech­ti­gung der gefor­der­ten Miet­erhö­hung her­lei­tet, und zwar in dem Umfang, wie der Mie­ter sol­che Anga­ben benö­tigt, um der Berech­ti­gung des Erhö­hungs­ver­lan­gens nach­ge­hen und die­se zumin­dest ansatz­wei­se über­prü­fen zu kön­nen 5. Die Anga­be von blo­ßen Wer­tun­gen oder Dar­le­gung von Kri­te­ri­en, die sich der Über­prü­fung nicht öff­nen, reicht nach die­ser Kon­zep­ti­on nicht aus. Die Aus­stat­tung als „gut“ und die Lage als „mit Vor­tei­len“ etwa zu bezeich­nen, ist der Über­prü­fung nicht zugäng­lich son­dern blo­ßes Ergeb­nis einer intrans­pa­rent blei­ben­den Wer­tung.

Dar­an ändert auch das Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs vom 12. Dezem­ber 2007 6 nichts. Der BGH bezog sich in jener Ent­schei­dung, in der er die Anga­be eines Miet­spie­gel­fel­des hat aus­rei­chen las­sen, aus­drück­lich auf den Ber­li­ner Miet­spie­gel. Letz­te­rer hat aber eine ande­re Qua­li­tät als der Stutt­gar­ter Miet­spie­gel. Sei­nen Miet­spie­gel­fel­dern las­sen sich detail­lier­te und nach­prüf­ba­re Merk­ma­le ent­neh­men, wäh­rend den Fel­dern des Stutt­gar­ter Miet­spie­gels nur Wer­tungs­er­geb­nis­se, die selbst ohne wei­te­re Anga­ben nicht über­prüf­bar sind, ent­nom­men wer­den kön­nen. Die Wohn­la­ge ist beim Ber­li­ner Miet­spie­gel anhand einer haus­num­mern­ge­nau­en Kar­te im Miet­spie­gel defi­niert. Die Ein­grup­pie­rung der Aus­stat­tung ergibt sich anhand von Merk­ma­len wie Beheiz­bar­keit durch Koh­le­öfen oder Zen­tral­hei­zung in einem star­ren Ras­ter. Dage­gen las­sen sich dem Stutt­gar­ter Miet­spie­gel nur Anga­ben ent­neh­men, wie z.B. dass die Lage als „mit Vor­tei­len“ und die Aus­stat­tung mit „gut“ zu bewer­ten sei. Wodurch es zu die­ser Wer­tung gekom­men ist, ergibt sich dage­gen nicht.

Die nach­ge­hol­te Begrün­dung, sei es per Begrün­dung im klä­ge­ri­schen Schrift­satz oder mit­tels Ankreu­zen von Merk­ma­len in einer Kopie des Miet­spie­gels, ging der Beklag­ten­sei­te jeden­falls erst am 05.11.2011 zu. Es kann dahin­ste­hen, ob dadurch die Frist des § 558b Abs. 2 BGB in Gang gesetzt wur­de, denn jeden­falls ist sie bis zum heu­ti­gen Tage nicht abge­lau­fen. Da die Beklag­ten nicht ein­deu­tig erklärt haben, kei­nes­falls der Miet­erhö­hung zustim­men zu wol­len, ist bis zum Frist­ab­lauf die Kla­ge unzu­läs­sig 7.

Amts­ge­richt Stutt­gart, Beschlüs­se vom 30. Novem­ber 2011 – 32 C 5131/​11 – und vom 20. Dezem­ber 2011 – 32 C 5130/​11 und 32 C 5132/​11

  1. Börs­t­ing­haus in Schmidt-Fut­te­rer, Miet­recht, 10. Aufl. § 558a Rz. 2; Ster­nel, MietR, 4. Aufl., Rn IV 192[]
  2. vgl. dazu etwa Börs­t­ing­haus in Schmidt-Fut­te­rer, a.a.O., § 558a BGB Rz. 39[]
  3. so BGH vom 12.11.2003 – VIII ZR 52/​03, NZM 2004, 219, unter II 2 b, zu § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG[]
  4. BGH vom 12.11.2003, aaO; Emme­rich in Stau­din­ger, BGB (2011), § 558a Rn. 19: "ers­te Hin­wei­se"; Artz in MüKo, BGB, 5. Aufl., § 558a BGB, Rn. 14 f.[]
  5. Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 3. Aufl., § 558a BGB, Rz. 9; Emme­rich in Stau­din­ger, a.a.O.; Artz in MüKo, BGB, 5. Aufl., § 558a BGB, Rn. 14f[]
  6. BGH vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/​07[]
  7. Emme­rich in Stau­din­ger, a.a.O., § 558b Rz. 14; Börs­t­ing­haus in Schmidt-Fut­te­rer, a.a.O, § 558b Rz. 81; Elzer in PWW, 6. Aufl., § 558b Rz. 7 m.w.N.[]