Mietwohnungen

Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te – und das Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten trotz Mietspiegel

Die Gerich­te sind grund­sätz­lich auch dann berech­tigt, zur Bestim­mung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ein von der beweis­be­las­te­ten Par­tei ange­bo­te­nes Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten ein­zu­ho­len, wenn ein Miet­spie­gel vor­liegt, der tabel­la­risch Miet­span­nen aus­weist und zusätz­lich eine Ori­en­tie­rungs­hil­fe für die Spannen­ein­ord­nung ent­hält. Das gilt bei sol­chen Miet­spie­geln nicht nur in den Fäl­len, in denen zwi­schen den

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Monopoly

Miet­erhö­hung – und die Span­ne bei den Vergleichsmieten

Dem sach­ver­stän­dig bera­te­nen Tatrich­ter ste­hen, wenn sich nach der – stets erfor­der­li­chen – Berück­sich­ti­gung von Qua­li­täts­un­ter­schie­den in den Wohn­wert­merk­ma­len der zum Ver­gleich her­an­ge­zo­ge­nen Woh­nun­gen noch eine brei­te Markt­streu­ung der Ver­gleichs­mie­ten ergibt, ver­schie­de­ne Ansät­ze für die Ermitt­lung der Ein­zel­ver­gleichs­mie­te zur Ver­fü­gung, deren Aus­wahl in sei­nem – revi­si­ons­recht­lich nur ein­ge­schränkt überprüfbaren –

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Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te – und der maß­ge­ben­de Zeitpunkt

Maß­ge­bend für die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ist der Zeit­punkt, zu dem das Erhö­hungs­ver­lan­gen dem Mie­ter zugeht und nicht der Zeit­punkt, ab dem der Mie­ter die erhöh­te Mie­te gege­be­nen­falls schul­det. Die nach § 558 Abs. 2 BGB aF maß­geb­li­che Vier­jah­res­frist erstreckt sich dem­nach vom Zugang des Erhö­hungs­ver­lan­gens an vier Jah­re zurück.

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Gästezimmer

Ver­mie­tung an Ver­wand­te – und die Bestim­mung der orts­üb­li­chen Marktmiete

Die orts­üb­li­che Markt­mie­te ist grund­sätz­lich auf der Basis des Miet­spie­gels zu bestim­men. Kann ein Miet­spie­gel nicht zugrun­de gelegt wer­den oder ist er nicht vor­han­den, kann die orts­üb­li­che Markt­mie­te z.B. mit Hil­fe eines mit Grün­den ver­se­he­nen Gut­ach­tens eines öffent­lich bestell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­ver­stän­di­gen i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, durch

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Miet­erhö­hung, ihre Begrün­dung mit dem Miet­spie­gel – und die Betriebskosten

Ein Miet­erhö­hungs­be­geh­ren der Ver­mie­teri­nist for­mell ord­nungs­ge­mäß und wird den Begrün­dungs­an­for­de­run­gen des § 558a BGB gerecht, indem es die begehr­te erhöh­te (Grund-)Miete unter Bezug­nah­me auf den Miet­spie­gel erläu­tert. Die gemäß § 558a BGB erfor­der­li­che Begrün­dung des Miet­erhö­hungs­be­geh­rens soll dem Mie­ter die Mög­lich­keit geben, des­sen sach­li­che Berech­ti­gung – zumin­dest im Ansatz –

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Wuppertal Schwebebahn

Unter­kunfts­kos­ten in Wup­per­tal – und die Beur­tei­lung der Angemessenheit

Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II wer­den Bedar­fe für Unter­kunft und Hei­zung in Höhe der tat­säch­li­chen Auf­wen­dun­gen aner­kannt, soweit die­se ange­mes­sen sind. In Wup­per­tal darf die Beur­tei­lung der Ange­mes­sen­heit auf der Grund­la­ge des qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gels der Stadt erfol­gen. Mit die­ser Begrün­dung hat das Lan­des­so­zi­al­ge­richt Nor­d­rhein-Wes­t­­fa­­len in dem hier vorliegenden

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Wohnhaus/Geschäftshaus

Grund­stücks­be­wer­tung – und der Ansatz der übli­chen Mie­te als Rohertrag

Der für die Bewer­tung im Ertrags­wert­ver­fah­ren maß­geb­li­che Roh­ertrag eines bebau­ten Grund­stücks ist grund­sätz­lich das Ent­gelt, das für die Benut­zung nach den ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen als Mie­te zu zah­len ist. Eine ver­trag­lich ver­ein­bar­te Mie­te kann nicht mehr als üblich ange­se­hen wer­den, wenn sie mehr als 20 % nied­ri­ger ist als der unters­te Wert

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Mietwohnungen

Miet­erhö­hung – auf der Grund­la­ge eines 20 Jah­re alten Mietspiegels?

Ein 20 Jah­re alter Miet­spie­gel ist man­gels eines Infor­ma­ti­ons­ge­hal­tes für den Mie­ter zur Begrün­dung eines Miet­erhö­hungs­be­geh­rens unge­eig­net. Ein auf die­se Wei­se begrün­de­tes Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen ist des­halb aus for­mel­len Grün­den unwirk­sam. In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall strit­ten der Ver­mie­ter und die Mie­te­rin einer 79 qm gro­ßen Woh­nung des Ver­mie­ters in

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Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te – und der Ber­li­ner Mietspiegel

Der Miet­spie­gel 2015 ist nach Auf­fas­sung einer Zivil­kam­mer des Ber­li­ner Land­ge­richts kei­ne geeig­ne­te Schätz­grund­la­ge für die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te. Die Zivil­kam­mer 63 des Ber­li­ner Land­ge­richts ver­tritt inso­weit die Ansicht, dass der Miet­spie­gel 2015 auf Daten beru­he, die nicht nach aner­kann­ten Grund­sät­zen aus­ge­wer­tet wor­den sei­en. Ins­be­son­de­re ist der Miet­spie­gel 2015 nach Auf­fas­sung des

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Grund­stücks­be­wer­tung im Ertrags­wert­ver­fah­ren – und der Mietspiegel

Eine Zurück­rech­nung der bei der Bewer­tung im Ertrags­wert­ver­fah­ren zugrun­de zu legen­den Mie­ten aus aktu­el­len Miet­spie­geln ist nicht zuläs­sig. Die Bewer­tung bebau­ter Grund­stü­cke erfolgt abhän­gig von der Grund­stücks­art (§ 75 BewG) nach Maß­ga­be des § 76 BewG im Regel­fall im Ertrags­wert­ver­fah­ren, in Aus­nah­me­fäl­len im Sach­wert­ver­fah­ren. Das Ertrags­wert­ver­fah­ren gilt nach § 76

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Die möbliert Woh­nung für den Sohn – und die orts­üb­li­che Vergleichsmiete

Bezieht sich ein Miet­spie­gel nicht auf möbliert oder teil­mö­bliert ver­mie­te­te Woh­nun­gen, ist für die Möblie­rung im Rah­men der Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Markt­mie­te i.S. des § 21 Abs. 2 EStG ein Zuschlag zu berück­sich­ti­gen, soweit sich auf dem ört­li­chen Miet­markt für möblier­te Woh­nun­gen hier­für ein Zuschlag ermit­teln lässt. Ein sol­cher Möblie­rungs­zu­schlag kann nicht

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Ber­li­ner Mietspiegel

Der Ber­li­ner Miet­spie­gel 2015 ist nach Ein­schät­zung des Land­ge­richts Ber­lin wohl doch als Schät­zungs­grund­la­ge zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te geeig­net. Das Land­ge­richt Ber­lin hat in zwei Beru­fungs­ver­fah­ren den Miet­spie­gel 2015 als aus­rei­chen­de Schät­zungs­grund­la­ge (d.h. als soge­nann­ten ein­fa­chen Miet­spie­gel) ange­se­hen und zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te für ein Kla­ge­ver­fah­ren zugrun­de gelegt.

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Bekleidungsgeschäft

Ber­li­ner Mietspiegel

Der Ber­li­ner Miet­spie­gel 2013 ist nach Ansicht des Land­ge­richts Ber­lin als ein­fa­cher Miet­spie­gel hin­rei­chen­de Schät­zungs­grund­la­ge für die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te. In dem hier ent­schie­de­nen Fall hat das Land­ge­richt Ber­lin die Fra­ge offen gelas­sen, ob es sich bei dem Ber­li­ner Miet­spie­gel 2013, den die Ver­mie­te­rin zur Begrün­dung ihrer Miet­erhö­hung vorgerichtlich

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Aktenvermerk

Ber­li­ner Mietspiegel

Das Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg beur­teilt den Ber­li­ner Miet­spie­gel 2013 als nicht nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen erstellt. Ihm kommt daher kei­ne gesetz­li­che Ver­mu­tungs­wir­kung gemäß § 558 d Abs. 3 BGB zu. Nach Ansicht des Amts­ge­richts ist die von den Erstel­lern des Miet­spie­gels vor­ge­nom­me­ne Extrem­wert­be­rei­ni­gung nicht nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Metho­den erfolgt. Dadurch sind rele­van­te vergleichbare

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Anpas­sung des zuschuss­fä­hi­gen Miet­an­teils an ver­än­der­te Mietobergrenzen

Erhö­hen sich die Miet­ober­gren­zen, ist dies im Rah­men des Miet­zu­schus­ses nach § 57 BBesG 2002 bzw. § 54 BBesG nicht nur für Neu­ver­mie­tun­gen, son­dern auch für Bestands­mie­ten maß­geb­lich. Des­halb kann auch ein Beam­ter, der ursprüng­lich zu groß oder zu teu­er gemie­tet hat, in spä­te­re – höhe­re – Miet­ober­gren­zen „hin­ein­wach­sen“. Rechtsgrundlage

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Gerichtsgebäude

Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen – und die wer­ten­den Kri­te­ri­en des Mietspiegels

Die Begrün­dung eines for­mal wirk­sa­men Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens nach § 558a Abs.1 S.1 BGB, wel­che sich auf den Stutt­gar­ter Miet­spie­gel und des­sen über­wie­gend unbe­stimm­te, wer­ten­de Kri­te­ri­en bezieht, setzt vor­aus, dass der Ver­mie­ter die sei­ner Mei­nung nach ein­schlä­gi­gen Ein­ord­nungs­kri­te­ri­en benennt. Ande­ren­falls ist eine auch nur ansatz­wei­se Über­prü­fung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens durch den Mie­ter wegen der

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Der qua­li­fi­zier­te Mietspiegel

Zu den Anfor­de­run­gen an das Vor­lie­gen eines qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gels hat sich der Bun­des­ge­richts­hof erneut – und wie­der­um im Hin­blick auf den Ber­li­ner Miet­spie­gel – geäu­ßert und dabei sei­ne noch­mals bestä­tigt: Bei der dem Tatrich­ter oblie­gen­den Prü­fung, ob die kon­kret vom Ver­mie­ter ver­lang­te Miet­erhö­hung nach § 558 BGB tat­säch­lich berech­tigt ist,

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Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te für die ehe­ma­li­ge NATO-Siedlung

Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te wird gebil­det aus den übli­chen Ent­gel­ten, die in der Gemein­de oder einer ver­gleich­ba­ren Gemein­de für Wohn­raum ver­gleich­ba­rer Art, Grö­ße, Aus­stat­tung, Beschaf­fen­heit und Lage in den letz­ten vier Jah­ren ver­ein­bart oder, von Erhö­hun­gen nach § 560 BGB abge­se­hen, geän­dert wor­den sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach die­sen gesetzlichen

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Bekleidungsgeschäft

Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te – Miet­spie­gel und Einfamilenhauszuschlag

Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te wird gebil­det aus den übli­chen Ent­gel­ten, die in der Gemein­de oder einer ver­gleich­ba­ren Gemein­de für Wohn­raum ver­gleich­ba­rer Art, Grö­ße, Aus­stat­tung, Beschaf­fen­heit und Lage in den letz­ten vier Jah­ren ver­ein­bart oder, von Erhö­hun­gen nach § 560 BGB abge­se­hen, geän­dert wor­den sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach die­sen gesetzlichen

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Bundesverwaltungsgericht

Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te in einer ehe­ma­li­gen Bergarbeitersiedlung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell in einer Ent­schei­dung zu einer Rei­he von gleich­ge­la­ger­ten Fäl­len mit der Fra­ge befas­sen müs­sen, wann ein Gut­ach­ten als unge­eig­net zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ange­se­hen wer­den muss. Im vor­lie­gen­den Fall ging es um die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te bei einer ehe­ma­li­gen Berg­ar­bei­ter­sied­lung: Die Beklag­ten sind

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Geldrechner

Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te in einer ehe­ma­li­gen Soldatensiedlung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell in einer Ent­schei­dung zu einer Rei­he von gleich­ge­la­ger­ten Fäl­len mit der Fra­ge befas­sen müs­sen, wann ein Gut­ach­ten als unge­eig­net zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ange­se­hen wer­den muss. Kon­kret ging es um die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te bei einer ehe­ma­li­gen Sol­da­ten­sied­lung: Die Beklag­ten sind Mie­ter von

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Der­doch nicht qua­li­fi­zier­te Ber­li­ner Mietspiegel

Auf die Prü­fung, ob ein Miet­spie­gel die Anfor­de­run­gen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, kann im Bestrei­ten­s­fall nicht schon des­we­gen ver­zich­tet wer­den, weil der Miet­spie­gel von sei­nem Erstel­ler als qua­li­fi­zier­ter Miet­spie­gel bezeich­net oder von der Gemein­de und/​oder von den Inter­es­sen­ver­tre­tern der Ver­mie­ter und der Mie­ter als sol­cher aner­kannt und veröffentlicht

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Miet­erhö­hung wegen Kernsanierung

Die Gene­ral­sa­nie­rung eines Gebäu­des führt bei einer spä­te­ren auf den Miet­spie­gel gestütz­ten Miet­erhö­hung nicht zu einer Ände­rung der Bau­jahrs­klas­si­fi­zie­rung. Das Gebäu­de ist nach wie vor mit dem ursprüng­li­chen Bau­jahr und nicht mit dem Jahr der Kern­sa­nie­rung ein­zu­stu­fen. Mit die­ser Begrün­dung hat das Land­ge­richt Mün­chen I in dem hier vor­lie­gen­den Fall eine

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Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen und die Redu­zie­rung der Miete

Grund­sätz­lich muss der Mie­ter die für ihn güns­ti­gen Umstän­de bewei­sen, die zu Abschlä­gen bei der Mie­te füh­ren. Das gilt auch für die im Miet­spie­gel auf­ge­führ­ten Merk­ma­le. In einem jetzt vom Amts­ge­richt Mün­chen ent­schie­de­nen Fall eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens mie­te­te der spä­te­re Beklag­te Anfang 1980 eine Woh­nung in Mün­chen für 410 DM. Im

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Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen unter Bezug­nah­me auf ört­lich und sach­lich unan­wend­ba­ren Mietspiegel

Zur Begrün­dung eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens kann nach § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB nur auf den Miet­spie­gel einer ver­gleich­ba­ren Gemein­de, nicht aber auf den einer nicht ver­gleich­ba­ren Gemein­de Bezug genom­men wer­den. Das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen ist des­halb man­gels Begrün­dung unwirk­sam, wenn die bei­den Gemein­den offen­sicht­lich nicht ver­gleich­bar sind. Für die­sen Vergleich

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Landgericht Bremen

Miet­erhö­hung unter Anga­be eines Mietspiegelfeldes

Die blo­ße Anga­be eines Miet­spie­gel­fel­des reicht grund­sätz­lich und auch beim Stutt­gar­ter Miet­spie­gel zur Begrün­dung der Miet­erhö­hung nach § 558 a Abs. 1 BGB nicht aus. Eine Nach­bes­se­rung der Begrün­dung setzt die Zustim­mungs­frist des §§ 558 b Abs. 2 BGB erst­mals in Gang. Stimmt der Mie­ter der Miet­erhö­hungs­er­klä­rung inner­halb der dann lau­fen­den Frist zu, ist der

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