Nachrichten aus Recht und Steuern
Die Gerichte sind grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält. Das gilt bei solchen Mietspiegeln nicht nur in den Fällen, in denen zwischen den
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Dem sachverständig beratenen Tatrichter stehen, wenn sich nach der – stets erforderlichen – Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden in den Wohnwertmerkmalen der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen noch eine breite Marktstreuung der Vergleichsmieten ergibt, verschiedene Ansätze für die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete zur Verfügung, deren Auswahl in seinem – revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren –
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Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB aF maßgebliche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre zurück.
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Die ortsübliche Marktmiete ist grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen. Kann ein Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden oder ist er nicht vorhanden, kann die ortsübliche Marktmiete z.B. mit Hilfe eines mit Gründen versehenen Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, durch
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Ein Mieterhöhungsbegehren der Vermieterinist formell ordnungsgemäß und wird den Begründungsanforderungen des § 558a BGB gerecht, indem es die begehrte erhöhte (Grund-)Miete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel erläutert. Die gemäß § 558a BGB erforderliche Begründung des Mieterhöhungsbegehrens soll dem Mieter die Möglichkeit geben, dessen sachliche Berechtigung – zumindest im Ansatz –
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Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II werden Bedarfe für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind. In Wuppertal darf die Beurteilung der Angemessenheit auf der Grundlage des qualifizierten Mietspiegels der Stadt erfolgen. Mit dieser Begründung hat das Landessozialgericht Nordrhein-Westfalen in dem hier vorliegenden
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Der für die Bewertung im Ertragswertverfahren maßgebliche Rohertrag eines bebauten Grundstücks ist grundsätzlich das Entgelt, das für die Benutzung nach den vertraglichen Vereinbarungen als Miete zu zahlen ist. Eine vertraglich vereinbarte Miete kann nicht mehr als üblich angesehen werden, wenn sie mehr als 20 % niedriger ist als der unterste Wert
Lesen Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist mangels eines Informationsgehaltes für den Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ungeeignet. Ein auf diese Weise begründetes Mieterhöhungsverlangen ist deshalb aus formellen Gründen unwirksam. In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall stritten der Vermieter und die Mieterin einer 79 qm großen Wohnung des Vermieters in
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Der Mietspiegel 2015 ist nach Auffassung einer Zivilkammer des Berliner Landgerichts keine geeignete Schätzgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Zivilkammer 63 des Berliner Landgerichts vertritt insoweit die Ansicht, dass der Mietspiegel 2015 auf Daten beruhe, die nicht nach anerkannten Grundsätzen ausgewertet worden seien. Insbesondere ist der Mietspiegel 2015 nach Auffassung des
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Eine Zurückrechnung der bei der Bewertung im Ertragswertverfahren zugrunde zu legenden Mieten aus aktuellen Mietspiegeln ist nicht zulässig. Die Bewertung bebauter Grundstücke erfolgt abhängig von der Grundstücksart (§ 75 BewG) nach Maßgabe des § 76 BewG im Regelfall im Ertragswertverfahren, in Ausnahmefällen im Sachwertverfahren. Das Ertragswertverfahren gilt nach § 76
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Bezieht sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen, ist für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete i.S. des § 21 Abs. 2 EStG ein Zuschlag zu berücksichtigen, soweit sich auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen hierfür ein Zuschlag ermitteln lässt. Ein solcher Möblierungszuschlag kann nicht
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Der Berliner Mietspiegel 2015 ist nach Einschätzung des Landgerichts Berlin wohl doch als Schätzungsgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet. Das Landgericht Berlin hat in zwei Berufungsverfahren den Mietspiegel 2015 als ausreichende Schätzungsgrundlage (d.h. als sogenannten einfachen Mietspiegel) angesehen und zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für ein Klageverfahren zugrunde gelegt.
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Der Berliner Mietspiegel 2013 ist nach Ansicht des Landgerichts Berlin als einfacher Mietspiegel hinreichende Schätzungsgrundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. In dem hier entschiedenen Fall hat das Landgericht Berlin die Frage offen gelassen, ob es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2013, den die Vermieterin zur Begründung ihrer Mieterhöhung vorgerichtlich
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Das Amtsgericht Charlottenburg beurteilt den Berliner Mietspiegel 2013 als nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Ihm kommt daher keine gesetzliche Vermutungswirkung gemäß § 558 d Abs. 3 BGB zu. Nach Ansicht des Amtsgerichts ist die von den Erstellern des Mietspiegels vorgenommene Extremwertbereinigung nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erfolgt. Dadurch sind relevante vergleichbare
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Erhöhen sich die Mietobergrenzen, ist dies im Rahmen des Mietzuschusses nach § 57 BBesG 2002 bzw. § 54 BBesG nicht nur für Neuvermietungen, sondern auch für Bestandsmieten maßgeblich. Deshalb kann auch ein Beamter, der ursprünglich zu groß oder zu teuer gemietet hat, in spätere – höhere – Mietobergrenzen „hineinwachsen“. Rechtsgrundlage
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Die Begründung eines formal wirksamen Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs.1 S.1 BGB, welche sich auf den Stuttgarter Mietspiegel und dessen überwiegend unbestimmte, wertende Kriterien bezieht, setzt voraus, dass der Vermieter die seiner Meinung nach einschlägigen Einordnungskriterien benennt. Anderenfalls ist eine auch nur ansatzweise Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens durch den Mieter wegen der
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Zu den Anforderungen an das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels hat sich der Bundesgerichtshof erneut – und wiederum im Hinblick auf den Berliner Mietspiegel – geäußert und dabei seine nochmals bestätigt: Bei der dem Tatrichter obliegenden Prüfung, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist,
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Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach diesen gesetzlichen
Lesen Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach diesen gesetzlichen
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Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell in einer Entscheidung zu einer Reihe von gleichgelagerten Fällen mit der Frage befassen müssen, wann ein Gutachten als ungeeignet zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete angesehen werden muss. Im vorliegenden Fall ging es um die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer ehemaligen Bergarbeitersiedlung: Die Beklagten sind
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Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell in einer Entscheidung zu einer Reihe von gleichgelagerten Fällen mit der Frage befassen müssen, wann ein Gutachten als ungeeignet zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete angesehen werden muss. Konkret ging es um die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer ehemaligen Soldatensiedlung: Die Beklagten sind Mieter von
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Auf die Prüfung, ob ein Mietspiegel die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, kann im Bestreitensfall nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht
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Die Generalsanierung eines Gebäudes führt bei einer späteren auf den Mietspiegel gestützten Mieterhöhung nicht zu einer Änderung der Baujahrsklassifizierung. Das Gebäude ist nach wie vor mit dem ursprünglichen Baujahr und nicht mit dem Jahr der Kernsanierung einzustufen. Mit dieser Begründung hat das Landgericht München I in dem hier vorliegenden Fall eine
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Grundsätzlich muss der Mieter die für ihn günstigen Umstände beweisen, die zu Abschlägen bei der Miete führen. Das gilt auch für die im Mietspiegel aufgeführten Merkmale. In einem jetzt vom Amtsgericht München entschiedenen Fall eines Mieterhöhungsverlangens mietete der spätere Beklagte Anfang 1980 eine Wohnung in München für 410 DM. Im
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Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann nach § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB nur auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde, nicht aber auf den einer nicht vergleichbaren Gemeinde Bezug genommen werden. Das Mieterhöhungsverlangen ist deshalb mangels Begründung unwirksam, wenn die beiden Gemeinden offensichtlich nicht vergleichbar sind. Für diesen Vergleich
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Die bloße Angabe eines Mietspiegelfeldes reicht grundsätzlich und auch beim Stuttgarter Mietspiegel zur Begründung der Mieterhöhung nach § 558 a Abs. 1 BGB nicht aus. Eine Nachbesserung der Begründung setzt die Zustimmungsfrist des §§ 558 b Abs. 2 BGB erstmals in Gang. Stimmt der Mieter der Mieterhöhungserklärung innerhalb der dann laufenden Frist zu, ist der
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