Miet­erhö­hung, ihre Begrün­dung mit dem Miet­spie­gel – und die Betriebskosten

Ein Miet­erhö­hungs­be­geh­ren der Ver­mie­teri­nist for­mell ord­nungs­ge­mäß und wird den Begrün­dungs­an­for­de­run­gen des § 558a BGB gerecht, indem es die begehr­te erhöh­te (Grund-)Miete unter Bezug­nah­me auf den Miet­spie­gel erläu­tert. Die gemäß § 558a BGB erfor­der­li­che Begrün­dung des Miet­erhö­hungs­be­geh­rens soll dem Mie­ter die Mög­lich­keit geben, des­sen sach­li­che Berech­ti­gung – zumin­dest im Ansatz –

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Wuppertal Schwebebahn

Unter­kunfts­kos­ten in Wup­per­tal – und die Beur­tei­lung der Angemessenheit

Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II wer­den Bedar­fe für Unter­kunft und Hei­zung in Höhe der tat­säch­li­chen Auf­wen­dun­gen aner­kannt, soweit die­se ange­mes­sen sind. In Wup­per­tal darf die Beur­tei­lung der Ange­mes­sen­heit auf der Grund­la­ge des qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gels der Stadt erfol­gen. Mit die­ser Begrün­dung hat das Lan­des­so­zi­al­ge­richt Nor­d­rhein-Wes­t­­fa­­len in dem hier vorliegenden

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Wohnhaus/Geschäftshaus

Grund­stücks­be­wer­tung – und der Ansatz der übli­chen Mie­te als Rohertrag

Der für die Bewer­tung im Ertrags­wert­ver­fah­ren maß­geb­li­che Roh­ertrag eines bebau­ten Grund­stücks ist grund­sätz­lich das Ent­gelt, das für die Benut­zung nach den ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen als Mie­te zu zah­len ist. Eine ver­trag­lich ver­ein­bar­te Mie­te kann nicht mehr als üblich ange­se­hen wer­den, wenn sie mehr als 20 % nied­ri­ger ist als der unters­te Wert

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Miet­erhö­hung – auf der Grund­la­ge eines 20 Jah­re alten Mietspiegels?

Ein 20 Jah­re alter Miet­spie­gel ist man­gels eines Infor­ma­ti­ons­ge­hal­tes für den Mie­ter zur Begrün­dung eines Miet­erhö­hungs­be­geh­rens unge­eig­net. Ein auf die­se Wei­se begrün­de­tes Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen ist des­halb aus for­mel­len Grün­den unwirk­sam. In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall strit­ten der Ver­mie­ter und die Mie­te­rin einer 79 qm gro­ßen Woh­nung des Ver­mie­ters in

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Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te – und der Ber­li­ner Mietspiegel

Der Miet­spie­gel 2015 ist nach Auf­fas­sung einer Zivil­kam­mer des Ber­li­ner Land­ge­richts kei­ne geeig­ne­te Schätz­grund­la­ge für die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te. Die Zivil­kam­mer 63 des Ber­li­ner Land­ge­richts ver­tritt inso­weit die Ansicht, dass der Miet­spie­gel 2015 auf Daten beru­he, die nicht nach aner­kann­ten Grund­sät­zen aus­ge­wer­tet wor­den sei­en. Ins­be­son­de­re ist der Miet­spie­gel 2015 nach Auf­fas­sung des

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Grund­stücks­be­wer­tung im Ertrags­wert­ver­fah­ren – und der Mietspiegel

Eine Zurück­rech­nung der bei der Bewer­tung im Ertrags­wert­ver­fah­ren zugrun­de zu legen­den Mie­ten aus aktu­el­len Miet­spie­geln ist nicht zuläs­sig. Die Bewer­tung bebau­ter Grund­stü­cke erfolgt abhän­gig von der Grund­stücks­art (§ 75 BewG) nach Maß­ga­be des § 76 BewG im Regel­fall im Ertrags­wert­ver­fah­ren, in Aus­nah­me­fäl­len im Sach­wert­ver­fah­ren. Das Ertrags­wert­ver­fah­ren gilt nach § 76

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Die möbliert Woh­nung für den Sohn – und die orts­üb­li­che Vergleichsmiete

Bezieht sich ein Miet­spie­gel nicht auf möbliert oder teil­mö­bliert ver­mie­te­te Woh­nun­gen, ist für die Möblie­rung im Rah­men der Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Markt­mie­te i.S. des § 21 Abs. 2 EStG ein Zuschlag zu berück­sich­ti­gen, soweit sich auf dem ört­li­chen Miet­markt für möblier­te Woh­nun­gen hier­für ein Zuschlag ermit­teln lässt. Ein sol­cher Möblie­rungs­zu­schlag kann nicht

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Ber­li­ner Mietspiegel

Der Ber­li­ner Miet­spie­gel 2015 ist nach Ein­schät­zung des Land­ge­richts Ber­lin wohl doch als Schät­zungs­grund­la­ge zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te geeig­net. Das Land­ge­richt Ber­lin hat in zwei Beru­fungs­ver­fah­ren den Miet­spie­gel 2015 als aus­rei­chen­de Schät­zungs­grund­la­ge (d.h. als soge­nann­ten ein­fa­chen Miet­spie­gel) ange­se­hen und zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te für ein Kla­ge­ver­fah­ren zugrun­de gelegt.

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Ber­li­ner Mietspiegel

Der Ber­li­ner Miet­spie­gel 2013 ist nach Ansicht des Land­ge­richts Ber­lin als ein­fa­cher Miet­spie­gel hin­rei­chen­de Schät­zungs­grund­la­ge für die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te. In dem hier ent­schie­de­nen Fall hat das Land­ge­richt Ber­lin die Fra­ge offen gelas­sen, ob es sich bei dem Ber­li­ner Miet­spie­gel 2013, den die Ver­mie­te­rin zur Begrün­dung ihrer Miet­erhö­hung vorgerichtlich

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Aktenvermerk

Ber­li­ner Mietspiegel

Das Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg beur­teilt den Ber­li­ner Miet­spie­gel 2013 als nicht nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen erstellt. Ihm kommt daher kei­ne gesetz­li­che Ver­mu­tungs­wir­kung gemäß § 558 d Abs. 3 BGB zu. Nach Ansicht des Amts­ge­richts ist die von den Erstel­lern des Miet­spie­gels vor­ge­nom­me­ne Extrem­wert­be­rei­ni­gung nicht nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Metho­den erfolgt. Dadurch sind rele­van­te vergleichbare

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Anpas­sung des zuschuss­fä­hi­gen Miet­an­teils an ver­än­der­te Mietobergrenzen

Erhö­hen sich die Miet­ober­gren­zen, ist dies im Rah­men des Miet­zu­schus­ses nach § 57 BBesG 2002 bzw. § 54 BBesG nicht nur für Neu­ver­mie­tun­gen, son­dern auch für Bestands­mie­ten maß­geb­lich. Des­halb kann auch ein Beam­ter, der ursprüng­lich zu groß oder zu teu­er gemie­tet hat, in spä­te­re – höhe­re – Miet­ober­gren­zen „hin­ein­wach­sen“. Rechtsgrundlage

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Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen – und die wer­ten­den Kri­te­ri­en des Mietspiegels

Die Begrün­dung eines for­mal wirk­sa­men Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens nach § 558a Abs.1 S.1 BGB, wel­che sich auf den Stutt­gar­ter Miet­spie­gel und des­sen über­wie­gend unbe­stimm­te, wer­ten­de Kri­te­ri­en bezieht, setzt vor­aus, dass der Ver­mie­ter die sei­ner Mei­nung nach ein­schlä­gi­gen Ein­ord­nungs­kri­te­ri­en benennt. Ande­ren­falls ist eine auch nur ansatz­wei­se Über­prü­fung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens durch den Mie­ter wegen der

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Der qua­li­fi­zier­te Mietspiegel

Zu den Anfor­de­run­gen an das Vor­lie­gen eines qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gels hat sich der Bun­des­ge­richts­hof erneut – und wie­der­um im Hin­blick auf den Ber­li­ner Miet­spie­gel – geäu­ßert und dabei sei­ne noch­mals bestä­tigt: Bei der dem Tatrich­ter oblie­gen­den Prü­fung, ob die kon­kret vom Ver­mie­ter ver­lang­te Miet­erhö­hung nach § 558 BGB tat­säch­lich berech­tigt ist,

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Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te für die ehe­ma­li­ge NATO-Siedlung

Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te wird gebil­det aus den übli­chen Ent­gel­ten, die in der Gemein­de oder einer ver­gleich­ba­ren Gemein­de für Wohn­raum ver­gleich­ba­rer Art, Grö­ße, Aus­stat­tung, Beschaf­fen­heit und Lage in den letz­ten vier Jah­ren ver­ein­bart oder, von Erhö­hun­gen nach § 560 BGB abge­se­hen, geän­dert wor­den sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach die­sen gesetzlichen

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Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te – Miet­spie­gel und Einfamilenhauszuschlag

Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te wird gebil­det aus den übli­chen Ent­gel­ten, die in der Gemein­de oder einer ver­gleich­ba­ren Gemein­de für Wohn­raum ver­gleich­ba­rer Art, Grö­ße, Aus­stat­tung, Beschaf­fen­heit und Lage in den letz­ten vier Jah­ren ver­ein­bart oder, von Erhö­hun­gen nach § 560 BGB abge­se­hen, geän­dert wor­den sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach die­sen gesetzlichen

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Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te in einer ehe­ma­li­gen Bergarbeitersiedlung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell in einer Ent­schei­dung zu einer Rei­he von gleich­ge­la­ger­ten Fäl­len mit der Fra­ge befas­sen müs­sen, wann ein Gut­ach­ten als unge­eig­net zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ange­se­hen wer­den muss. Im vor­lie­gen­den Fall ging es um die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te bei einer ehe­ma­li­gen Berg­ar­bei­ter­sied­lung: Die Beklag­ten sind

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Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te in einer ehe­ma­li­gen Soldatensiedlung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell in einer Ent­schei­dung zu einer Rei­he von gleich­ge­la­ger­ten Fäl­len mit der Fra­ge befas­sen müs­sen, wann ein Gut­ach­ten als unge­eig­net zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ange­se­hen wer­den muss. Kon­kret ging es um die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te bei einer ehe­ma­li­gen Sol­da­ten­sied­lung: Die Beklag­ten sind Mie­ter von

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Der­doch nicht qua­li­fi­zier­te Ber­li­ner Mietspiegel

Auf die Prü­fung, ob ein Miet­spie­gel die Anfor­de­run­gen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, kann im Bestrei­ten­s­fall nicht schon des­we­gen ver­zich­tet wer­den, weil der Miet­spie­gel von sei­nem Erstel­ler als qua­li­fi­zier­ter Miet­spie­gel bezeich­net oder von der Gemein­de und/​oder von den Inter­es­sen­ver­tre­tern der Ver­mie­ter und der Mie­ter als sol­cher aner­kannt und veröffentlicht

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Miet­erhö­hung wegen Kernsanierung

Die Gene­ral­sa­nie­rung eines Gebäu­des führt bei einer spä­te­ren auf den Miet­spie­gel gestütz­ten Miet­erhö­hung nicht zu einer Ände­rung der Bau­jahrs­klas­si­fi­zie­rung. Das Gebäu­de ist nach wie vor mit dem ursprüng­li­chen Bau­jahr und nicht mit dem Jahr der Kern­sa­nie­rung ein­zu­stu­fen. Mit die­ser Begrün­dung hat das Land­ge­richt Mün­chen I in dem hier vor­lie­gen­den Fall eine

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Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen und die Redu­zie­rung der Miete

Grund­sätz­lich muss der Mie­ter die für ihn güns­ti­gen Umstän­de bewei­sen, die zu Abschlä­gen bei der Mie­te füh­ren. Das gilt auch für die im Miet­spie­gel auf­ge­führ­ten Merk­ma­le. In einem jetzt vom Amts­ge­richt Mün­chen ent­schie­de­nen Fall eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens mie­te­te der spä­te­re Beklag­te Anfang 1980 eine Woh­nung in Mün­chen für 410 DM. Im

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Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen unter Bezug­nah­me auf ört­lich und sach­lich unan­wend­ba­ren Mietspiegel

Zur Begrün­dung eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens kann nach § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB nur auf den Miet­spie­gel einer ver­gleich­ba­ren Gemein­de, nicht aber auf den einer nicht ver­gleich­ba­ren Gemein­de Bezug genom­men wer­den. Das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen ist des­halb man­gels Begrün­dung unwirk­sam, wenn die bei­den Gemein­den offen­sicht­lich nicht ver­gleich­bar sind. Für die­sen Vergleich

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Landgericht Bremen

Miet­erhö­hung unter Anga­be eines Mietspiegelfeldes

Die blo­ße Anga­be eines Miet­spie­gel­fel­des reicht grund­sätz­lich und auch beim Stutt­gar­ter Miet­spie­gel zur Begrün­dung der Miet­erhö­hung nach § 558 a Abs. 1 BGB nicht aus. Eine Nach­bes­se­rung der Begrün­dung setzt die Zustim­mungs­frist des §§ 558 b Abs. 2 BGB erst­mals in Gang. Stimmt der Mie­ter der Miet­erhö­hungs­er­klä­rung inner­halb der dann lau­fen­den Frist zu, ist der

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Miet­erhö­hungs­be­geh­ren mit ver­al­te­tem Mietspiegel

Ein Miet­erhö­hungs­be­geh­ren ist nicht des­halb aus for­mel­len Grün­den unwirk­sam, weil der Ver­mie­ter dar­in zur Begrün­dung auf den bis­her gel­ten­den Miet­spie­gel und nicht auf den kurz zuvor ver­öf­fent­lich­ten neu­es­ten Miet­spie­gel Bezug genom­men hat. Dass die Ver­mie­te­rin dar­in noch auf den Miet­spie­gel 2007 Bezug nimmt, obwohl im Amts­blatt der Stadt B. weni­ge Tage

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Miet­erhö­hung per Mietspiegel

Ein Ver­mie­ter hat kann Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen auf einen für die Nach­bar­stadt erstell­ten Miet­spie­gel stüt­zen, der von dem ört­li­chen Mie­ter­ver­ein, dem ört­li­chen Haus- und Gründ­ei­gen­tü­mer­ver­ein sowie dem Bür­ger­meis­ter­amt gemein­sam erstellt wor­den ist, wenn für die eige­ne Stadt kein Miet­spie­gel vor­liegt und die bei­den Städ­te hin­sicht­lich des Miet­ni­veaus ver­gleich­bar sind. In einem jetzt vom

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Miet­erhö­hung nach Mietspiegel

Nimmt der Ver­mie­ter zur Begrün­dung sei­nes Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens auf einen Miet­spie­gel Bezug und ist die­ser gegen eine gerin­ge Schutz­ge­bühr von jeder­mann bei den ört­li­chen Mie­­ter- und Ver­mie­ter­ver­ei­ni­gun­gen erhält­lich, braucht nach einem aktu­el­len Urteil des Bun­des­ge­richts­hof der Miet­spie­gel dem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen nciht bei­gefügt wer­den . Bun­des­ge­richt­hof, Urteil vom 30. Sep­tem­ber 2009 – VIII ZR

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Unter­halt, Gehalt und Pfändungsfreibetrag

Im Rah­men einer Zwangs­voll­stre­ckung wegen Unter­halts wer­den bei der Ermitt­lung des pfänd­ba­ren Teils des Arbeits­ein­kom­mens nach einer aktu­el­len Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs die Kos­ten für Unter­kunft und Hei­zung nach dem kon­kre­ten Bedarf berück­sich­tigt, soweit sie nicht den nach den Umstän­den des Ein­zel­falls und den ört­li­chen Gege­ben­hei­ten ange­mes­se­nen Umfang über­stei­gen. Bei der

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