Miet­erhö­hung wegen Kern­sa­nie­rung

Die Gene­ral­sa­nie­rung eines Gebäu­des führt bei einer spä­te­ren auf den Miet­spie­gel gestütz­ten Miet­erhö­hung nicht zu einer Ände­rung der Bau­jahrs­klas­si­fi­zie­rung. Das Gebäu­de ist nach wie vor mit dem ursprüng­li­chen Bau­jahr und nicht mit dem Jahr der Kern­sa­nie­rung ein­zu­stu­fen.

Miet­erhö­hung wegen Kern­sa­nie­rung

Mit die­ser Begrün­dung hat das Land­ge­richt Mün­chen I in dem hier vor­lie­gen­den Fall eine Miet­erhö­hung nach Her­an­zie­hung des Miet­spie­gels bezo­gen auf das Jahr der erfolg­ten Kern­sa­nie­rung ver­neint. Im Jahr 2009 über­nahm die kla­gen­de Ver­mie­te­rin eine denk­mal­ge­schütz­te Wohn­sied­lung in Mün­chen. Bereits in den Jah­ren 2007/​2008 war das Ensem­ble unter ener­ge­ti­schen Gesichts­punk­ten gene­ral­sa­niert wor­den. Im Juli 2010 ver­lang­te die Ver­mie­te­rin dar­auf­hin von einem Woh­nungs­mie­ter unter Bezug­nah­me auf den Mün­che­ner Miet­spie­gel eine Miet­erhö­hung um 20% und stuf­te das sanier­te Gebäu­de wegen der durch­ge­führ­ten Bau­maß­nah­men mit dem Bau­jahr 2008 ein. Dies führ­te im Ergeb­nis zu einer höhe­ren orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te gegen­über der Ein­ord­nung mit dem Erbau­ungs­jahr. Eine Ener­gie­ein­spa­rung von mehr als 60% sei durch Fas­sa­den­sa­nie­rung, Wär­me­däm­mung, neue Fens­ter und Türen und wei­te­re Maß­nah­men erreicht wor­den, behaup­tet die kla­gen­de Ver­mie­te­rin. Der ver­klag­te Mie­ter bestrei­tet dies. Das Amts­ge­richt Mün­chen hat­te der Kla­ge der Ver­mie­te­rin voll­um­fäng­lich statt­ge­ge­ben und das Gebäu­de wie die Ver­mie­te­rin mit dem Bau­jahr 2008 ein­ge­stuft. Hier­ge­gen hat der Mie­ter Beru­fung ein­ge­legt.

Nach Auf­fas­sung des Land­ge­richts Mün­chen I führt die Gene­ral­sa­nie­rung des Gebäu­des nicht zu einer Ände­rung der Bau­jahrs­klas­si­fi­zie­rung nach dem Mün­che­ner Miet­spie­gel. Das Gebäu­de ist nach wie vor mit dem ursprüng­li­chen Bau­jahr 1955 ein­zu­stu­fen. "Die durch­ge­führ­ten Ver­bes­se­run­gen und Ver­än­de­run­gen wer­den im Rah­men der Miet­spie­gel­be­rech­nung nur durch eine bes­se­re Beschaf­fen­heit und Aus­stat­tung der Woh­nung berück­sich­tigt", führ­te die Kam­mer unter Bezug­nah­me auf die Doku­men­ta­ti­on zum Mün­che­ner Miet­spie­gel aus. Mit dem Miet­spie­gel wird nach ver­schie­de­nen Kri­te­ri­en (z.B. Grund­preis nach Alter des Gebäu­des und Woh­nungs­grö­ße, Zu- oder Abschlä­ge für Wohn­la­ge, bestimm­te Gebäu­de­ty­pen, Aus­stat­tungs­merk­ma­le und ande­re Fak­to­ren) die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te ermit­telt. Im Ergeb­nis war die Miet­erhö­hung daher ins­ge­samt nur teil­wei­se begrün­det.

Land­ge­richt Mün­chen I, Urteil vom 18. April 2012 – 14 S 16973/​11

Kommentar hinterlassen

Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.