Das Amtsgericht Charlottenburg beurteilt den Berliner Mietspiegel 2013 als nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Ihm kommt daher keine gesetzliche Vermutungswirkung gemäß § 558 d Abs. 3 BGB zu.
Nach Ansicht des Amtsgerichts ist die von den Erstellern des Mietspiegels vorgenommene Extremwertbereinigung nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erfolgt. Dadurch sind relevante vergleichbare Mieten in dem (im vorliegenden Rechtsstreit maßgeblichen) Mietspiegelfeld K 1 (Altbau, bezugsfertig vor 1918, Größe der Wohnung über 90 m², mittlere Wohnlage, mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung) mit Mieten von 7,00 € bis 11,00 € pro m² zu Unrecht als Wucher eingestuft worden und unberücksichtigt geblieben. Außerdem entspreche die Einordnung der verschiedenen Wohnlagen in die Kategorien „einfach“, „mittel“ und „gut“ nicht anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen.
Aufgrund der festgestellten fehlerhaften Extremwertbereinigung könne der Mietspiegel auch nicht als sogenannter einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558 c Abs. 1 BGB zur Ermittlung der Vergleichsmiete herangezogen werden. Vielmehr habe dies durch Einholung eines (weiteren) Sachverständigengutachtens zu erfolgen.
Dementsprechend hat das Amtsgericht Charlottenburg jetzt der Klage einer Vermieterin auf Zustimmung der Mieter zu einem Mieterhöhungsverlangen von monatlich 853,21 € auf 946,99 € nettokalt (bei einer Größe von 131,71 m² entsprechend 7,19 € pro Quadratmeter) stattgegeben. Nach dem Gutachten sei davon auszugehen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete 7,23 € pro Quadratmieter betrage und daher das Mieterhöhungsverlangen der klagenden Vermieterin begründet sei.
Gemäß § 558 Absatz 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
Gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten 4 Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.
Bei der Prüfung, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, darf die ortsübliche Vergleichsmiete durch das Amtsgericht nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung gemäß § 286 ZPO hinreichenden Weise ermittelt haben1. Dabei ist das Amtsgericht im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558 Art Abs. 2 BGB beschränkt2.
Im Rahmen der freien Überzeugungsbildung kommt dabei gemäß § 292 ZPO einem Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist gemäß § 558d Abs. 3 BGB die Vermutung zu, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Vorliegend hat die Beweisaufnahme jedoch ergeben, dass es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2013 nicht um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB handelt, da dieser nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Die im Berliner Mietspiegel 2013 für die streitgegenständliche Wohnung ausgewiesenen Entgelte im Mietspiegelfeld K 1 (Spanne von 4,25 bis 7,00 €/qm/Monat nettokalt) tragen daher nicht die Vermutung in sich, dass es sich um die ortsüblichen Entgelte handelt.
Zwar handelt es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2013 der Bezeichnung nach um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB, dies konnte vom Amtsgericht jedoch nach Maßgabe der oben zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht ohne Beweisaufnahme unterstellt werden. Denn Voraussetzung für das Eingreifen der gesetzlichen Vermutung des § 558 die Abs. 3 BGB sei es, dass der vom Tatrichter herangezogene Mietspiegel die Tatbestandsmerkmale des § 558 d Abs. 1 BGB unstreitig, offenkundig (§ 291 ZPO) oder nachweislich erfülle3. Auf eine Prüfung dieser Anforderungen könne nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist. Denn diese Umstände würden noch nicht beweisen, dass die Anforderungen des § 558 d Abs. 1 BGB auch tatsächlich vorliegen, der Mietspiegel also nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei. Einwendung gegen die Wissenschaftlichkeit der Datenerhebung und Auswertung seien daher nicht erst im Rahmen der Widerlegung der gesetzlichen Vermutung des § 558 d Abs. 3 BGB nachzugehen, sondern bereits bei Prüfung, ob die für das Eingreifen der Vermutung erforderlichen Voraussetzungen des § 558 d Abs. 1 BGB gegeben seien. Dabei sei von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stelle, zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringe, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist4.
Diese vorgenannten Anforderungen an einen substantiierten Angriff gegen den Mietspiegel hat die Vermieterin unter Bezugnahme auf das Sachverständigengutachten erfüllt. Ebenso wie in dem vom Bundesgerichtshof5 entschiedenen Fall hat die Vermieterin vorliegend die Einordnung der Wohngebiete moniert. Sie hat vorgetragen, dass für Neuvermietungen bereits 3 Jahre vor dem Stichtag, zu dem die Mieterhöhung gegen die Mietern geltend gemacht werde, sie selbst bereits Mieten oberhalb des Oberwertes des Berliner Mietspiegels 2013 erzielt habe. Auch hat sie auf die großen Unterschiede zwischen den Gebieten hingewiesen, die gemeinsam in die mittlere Wohnlage nach dem Berliner Mietspiegel 2013 eingeordnet würden.
Das Amtsgericht Charlottenburg sah sich daher gehalten, Beweis über die Frage zu erheben, ob der Berliner Mietspiegel 2013 nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und hat ein entsprechendes Sachverständigengutachten eingeholt. Dabei sollte der Sachverständige zunächst die Vorfrage klären, ob der Berliner Mietspiegel 2013 überhaupt nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist.
Der Sachverständige kommt in seinem Gutachten zu dem Ergebnis, dass der Berliner Mietspiegel nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei. Er führt hierzu aus, dass die dem Mietspiegel zu Grunde liegende Stichprobe beträchtliche Zweifel hinsichtlich ihrer Repräsentativität erlaube, die Definition der Mietspiegelzellen und die Zuordnung der Wohnungen zu diesen Zellen stellenweise systemwidrig sei, die bei der Berechnung der Nettomieten in Anschlag gebrachten Abschläge für Betriebskosten nicht der Mietenwirklichkeit entsprechen würden und die per Regressionsanalyse ermittelten Zu- und Abschläge lediglich Fantasieprodukte seien. Sie würden im Wesentlichen auf Annahmen und Vermutungen beruhen, deren Berechtigung nur ungenügend nachgewiesen sei.
Vorliegend kann das Amtsgericht offen lassen, ob es die Feststellungen des Sachverständigen in allen Punkten teilt. Nach eingehender Prüfung des schriftlichen Sachverständigengutachtens sowie nach Anhörung des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung steht nach Überzeugung des Amtsgerichts fest, dass die von den Erstellern des Berliner Mietspiegels 2013 vorgenommene Extremwertbereinigung nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgt ist und somit bereits in der Datenerhebung ermittelte grundsätzlich mietspiegelrelevante Mieten im Mietspiegelfeld K1 nicht berücksichtigt wurden.
Hierzu führt der Sachverständige in seinem Gutachten aus, dass der eigentlichen Konstruktion des Berliner Mietspiegels 2013 wie bei seinen Vorgängern eine Extremwertbereinigung vorgeschaltet sei. Hierbei sei völlig unstrittig, dass reine Gefälligkeitsmieten am unteren und möglicherweise sogar rechtswidrige Wuchermieten am oberen Ende der Preisskala von einer weiteren Analyse zu eliminieren seien. Die von den Mietspiegelerstellern gewählte, rein mechanisch-statistische Vorgehensweise, nämlich die Eliminierung aller Werte außerhalb eines 95 %- Vertrauensintervalls für den jeweiligen Zellenmittelwert, sei für diese Zwecke jedoch ungeeignet, ja sogar kontraproduktiv. In seiner Vernehmung führte der Sachverständige hierzu weiterhin aus, dass im Methodenberichtet die Begriffe Streubereich und Konfidenzintervall verwechselt worden seien. Es sei versucht worden mithilfe des Streubereichs die Extremwerte (Gefälligkeitsmieten oder Wuchermieten) zu finden und zu eliminieren. Dies sei statistisch grob falsch. Es werde dabei nicht berücksichtigt, ob die ermittelten Wert nahe beieinander liegen oder weit streuen würden. Dieser Fehler habe dann auch Einfluss auf die ermittelten Spannen, da die Extremwerte, die zu Unrecht eliminiert wurden, nicht mehr bei deren Ermittlung eingeflossen seien. Vorliegend heißt dies für das Mietspiegelfeld K1, dass aufgrund der fehlerhaften Extremwertbereinigung Mietdaten, die aufgrund der Datenerhebung als mieterspiegelrelevant ermittelt wurden, nicht bei der Bemessung der Spanne des Mietspiegelfeldes berücksichtigt wurden, obwohl es sich nicht um Extremwerte, d.h. um Gefälligkeit oder Wuchermieten handelte.
Wie auf Seite 91 des Methodenberichtes des Berliner Mietspiegels 2013 zu sehen ist, handelt es sich dabei um ca. 40 Fälle, bei denen eine obere Mietpreisspanne zwischen 7,00 € pro m² und 11,00 € pro m² festgestellt wurde. Dass es sich bei diesen Mieten allesamt um Wuchermieten handeln soll, ist für das Amtsgericht aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen nicht nachvollziehbar. Dieser konnte in seiner Vernehmung in der mündlichen Verhandlung bestätigen, dass aus seiner eigenen Erfahrung Wohnungen, die mit der hier streitgegenständlichen vergleichbar seien, also Altbauten, die in den letzten 10-20 Jahren saniert worden seien und in einer begehrten Innenstadtlage liegen würden, im Bereich oberhalb des Oberwertes des Mietspiegelfeldes K1 vermietet würden. Der Mietspiegel bilde diese besonderen Wohnungen nicht vollständig ab.
Darüber hinaus entspricht auch die Einordnungen der verschiedenen Wohnlagen in die Kategorien „mittel”, „gut” und „einfach” nach den Ausführungen des Sachverständigen nicht anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen. In seinem Gutachten führt der Sachverständige hierzu aus, dass es nach der wissenschaftlichen, mathematischen, statistischen Clusteranalyse das Ziel sei, in den einzelnen Gruppen eine möglichst hohe Homogenität herzustellen. Dies sei vorliegend nicht erfüllt, da sich beispielsweise in mittleren Wohnlagen sehr heterogene Wohnungen befinden würden. Der Methodenberichtet selbst differenziertere nach Lagen im Außen- und Innenbereich, würde diese Lagen jedoch dann ohne weitere Erörterung in einer gemeinsamen Gruppe vereinigen.
Nach Prüfung des Gutachtens des Sachverständigen schließt sich das Amtsgericht Charlottenburg daher aus den oben genannten zwei Gründen seinem Ergebnis an, wonach der Berliner Mietspiegel 2013 nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Ihm kommt daher nicht die gesetzliche Vermutungswirkung gemäß § 558 d BGB zugute, wonach die in ihm genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden würden.
Da die Beweisaufnahme ergeben hat, dass aufgrund der fehlerhaften Extremwertbereinigung im Mietspiegelfeld K 1 die hierfür von den Erstellern vorgegebene Spanne zwischen 4,25 € und 7,00 € nettokalt pro qm pro Monat bereits fehlerhaft festgelegt wurde, sieht das Amtsgericht Charlottenburg davon ab, den Berliner Mietspiegel 2013 als „einfachen” Mietspiegel zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 286 ZPO heranzuziehen.
Das Amtsgericht hat daher Beweis über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung durch Sachverständigengutachten erhoben. Die Beweisaufnahme durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens hat nach der Überzeugung des Amtsgerichts ergeben, dass nach den in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aufgestellten Kriterien die ortsübliche Vergleichsmiete für das streitgegenständliche Objekt 952,26 € nettokalt pro Monat beträgt. Der Sachverständige hat diese ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Vergleichswertverfahrens ermittelt. Gemäß seinen Ausführungen handelt es sich dabei um ein normiertes Verfahren aus der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2007. Er hat dementsprechend zunächst die Gebäudeart, Lage, die Größe, die Ausstattung und Beschaffenheit der hier streitgegenständlichen Wohnung unter anderem im Rahmen einer Ortsbesichtigung am 8.01.2015 ermittelt. Sodann hat er 10 Vergleichsobjekte bestimmt. Wie seinen Ausführungen zu entnehmen ist, hat er diese Vergleichsobjekte aus 50-100 Vergleichsmieten, die ihm persönlich bekannt sind, ausgewählt. Dabei habe er gemäßigte Mieten und vorwiegend Bestandsmieten berücksichtigt. Unter Anwendung des Zielbaumverfahrens und nach Vornahme von Standardanpassungen gelangte der Sachverständige – für das Amtsgericht Charlottenburg nachvollziehbar – zu dem Ergebnis, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung zum Zeitpunkt Februar 2013 952,46 € nettokalt pro Monat beträgt. Das Amtsgericht Charlottenburg schließt sich daher diesem Ergebnis an.
Das Vorbringen der Mieter gegen das Sachverständigengutachten ist nicht geeignet Zweifel an diesem Ergebnis zu begründen. So führte der Sachverständige aus, dass er Lärmemissionen durch die vorhandene Gastronomie bewertet habe. Auch habe er zur Kontrolle die strategische Lärmkarte des Senats herangezogen, wonach die Wohnung als besonders ruhig gekennzeichnet sei. Er selbst habe aber wegen der Lage der Wohnung hinsichtlich der Lärmemissionen nur 0 Punkte vergeben, da diese für ihn weder besonders gut noch besonders schlecht, sondern nur ausreichend sein. Auch liege die Wohnung selbst schon wegen der Ausstattung im oberen Bereich. Er könne aus Erfahrung sagen, dass teilweise ganze Häuser mit sanierten Altbauten in Innenstadtlage im Preissegment oberhalb des Oberwertes des Mietspiegelfeldes K1 des Berliner Mietspiegels vermietet würden. Diese Wohnungen seien bei der Erstellung des Mietspiegelfeldes K1 offenbar unberücksichtigt geblieben. Der Sachverständige konnte demnach nachvollziehbar erläutern, dass er die von den Mietern vorgetragenen „Mängel” Wohnung in seinem Gutachten berücksichtigt und bewertet hat. Er konnte nachvollziehbar darlegen, weshalb die von ihm ermittelte ortsübliche Nettokaltmiete in Höhe von 7,23 € pro Quadratmeter pro Monat oberhalb des Oberwertes des Berliner Mietspiegels 2013 in Mietspiegelfelds K1 liegt. Da der Sachverständige die Vergleichsmieten aus 50-100 ihm persönlich bekannten Objekten ausgewählt hat, hat das Amtsgericht keine Zweifel an einer ausreichenden Datengrundlage für das erstellte Gutachten.
Bei der von der Vermieterin beanspruchten erhöhten Miete in Höhe von 946,99 € nettokalt pro Monat ist zudem die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB eingehalten. Die Miete innerhalb von 3 Jahren vor der Erhöhung betrug 800,00 €, die Kappungsgrenze in Höhe von 20 % mithin 160 €. Die Kappungsgrenze in Höhe von 15 % gemäß § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB ist auf das vorliegende Mieterhöhungsverlangen nicht anwendbar, da die Berliner Kappungsgrenzenverordnung erst am 19.05.2013, mithin nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens vom 11.02.2013 in Kraft getreten ist.
Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 11. Mai 2015 – 235 C 133/13
