Eine von einem Bauträger gestellte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vereidigten Sachverständigen zu erfolgen hat, der in der ersten Wohnungseigentümerversammlung zu bestellen ist, ohne dass dem Erwerber das Recht vorbehalten wird, das hergestellte Werk auf seine Abnahmefähigkeit zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam.
Der Sachverständige ist durch die in den Erwerbsverträgen vereinbarte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vereidigten Sachverständigen zu erfolgen hatte, der in der ersten Wohnungseigentümerversammlung durch Beschluss zu bestellen war, nicht wirksam ermächtigt worden, die Erwerber hinsichtlich der Abnahme zu vertreten. Die in den Erwerbsverträgen enthaltene, von der Bauträgerin gestellte Abnahmeklausel ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam.
Nach § 9 Abs. 1 AGBG ist eine formularmäßige Vertragsbestimmung unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Letzteres ist der Fall, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen1. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Inhaltskontrolle nach § 9 Abs. 1, Abs. 2 AGBG und damit für die Bestimmung der für die Beurteilung einer unangemessenen Benachteiligung heranzuziehenden wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ist der Vertragsschluss2.
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind. Dabei ist in erster Linie der Wortlaut der auszulegenden Klausel maßgeblich3. Ist der Wortlaut nicht eindeutig, kommt es entscheidend darauf an, wie die Klausel aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist4. Dabei sind auch der Sinn und Zweck einer Klausel sowie systematische Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Eine Formularklausel ist vor dem Hintergrund des gesamten Formularvertrags zu interpretieren5.
Sind nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsregeln mehrere Auslegungen rechtlich vertretbar, gehen Zweifel bei der Auslegung gemäß § 5 AGBG zulasten des Verwenders. Außer Betracht bleiben Verständnismöglichkeiten, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend und nicht ernstlich in Erwägung zu ziehen sind6. Nach diesen Grundsätzen ist auch im Individualprozess gemäß § 5 AGBG die kundenfeindlichste Auslegung zugrunde zu legen, wenn diese im Rahmen einer vorzunehmenden Inhaltskontrolle zur Unwirksamkeit der Klausel führt und dadurch den Vertragspartner des Verwenders begünstigt7.
Nach dieser Maßgabe lässt die Klausel über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums eine Auslegung dahingehend zu, dass die Erwerber nach dem Vertrag ausnahmslos verpflichtet waren, einen vereidigten Sachverständigen mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums in ihrem Namen zu beauftragen. Hierfür spricht bereits der Wortlaut der Klausel. Danach „wird“ das gemeinschaftliche Eigentum „durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen“, dieser „ist in der ersten Wohnungseigentümerversammlung durch Beschluss zu bestellen“ und wird „heute schon vom Käufer bevollmächtigt“, die Abnahme durchzuführen. Einen Hinweis darauf, dass die Vollmacht widerruflich sein sollte, enthält die Klausel nicht. Vor diesem Hintergrund kann ihr jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung gemäß § 5 AGBG nicht entnommen werden, dass es sich insoweit lediglich um eine Option zugunsten der Erwerber handeln sollte und diese – nach Widerruf der Vollmacht – alternativ auch selbst die Abnahme des Gemeinschaftseigentums hätten durchführen können.
Mit diesem Inhalt hält die Klausel einer Inhaltskontrolle nicht stand. Sie benachteiligt die Erwerber entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie ihnen ihr nach § 640 Abs. 1 BGB zustehendes Recht entzieht, über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst zu entscheiden, und ist damit unwirksam, § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG. Zwar kann der einzelne Erwerber einen Dritten mit der Erklärung der Abnahme beauftragen. Dies muss aber seiner freien Entscheidung überlassen bleiben. Eine Vertragsklausel, die den Erwerber zwingt, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen von ihm zu beauftragenden Dritten vornehmen zu lassen und diesem eine unwiderrufliche Vollmacht zu erteilen, weicht erheblich von den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab, ohne dass die Interessen des einzelnen Erwerbers angemessen berücksichtigt würden. Denn ihm wird sein nach der gesetzlichen Regelung bestehendes Recht, das hergestellte Werk auf seine Abnahmefähigkeit zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären, durch diese Klausel vollständig entzogen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. März 2026 – VII ZR 108/24
- vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2023 – VII ZR 34/20 Rn. 27, BGHZ 236, 96; Urteil vom 30.03.2017 – VII ZR 170/16 Rn. 17 m.w.N., BauR 2017, 1202 = NZBau 2017, 275 zu § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB n.F.[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2023 – VII ZR 34/20 Rn. 27, BGHZ 236, 96; Urteil vom 25.06.2014 – VIII ZR 344/13 Rn. 31 m.w.N., BGHZ 201, 363 zu § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB n.F.[↩]
- BGH, Urteil vom 19.01.2023 – VII ZR 34/20 Rn. 29, BGHZ 236, 96; Urteil vom 09.07.2015 – VII ZR 5/15 Rn. 26 m.w.N., BGHZ 206, 203[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2023 – VII ZR 34/20 Rn. 30, BGHZ 236, 96; Urteil vom 08.09.2021 – VIII ZR 97/19 Rn. 22, RdE 2022, 23[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2023 – VII ZR 34/20 Rn. 30, BGHZ 236, 96; Urteil vom 08.09.2021 – VIII ZR 97/19 Rn. 23, RdE 2022, 23; Urteil vom 10.06.2020 – VIII ZR 289/19 Rn. 30 m.w.N., WM 2020, 1840[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2023 – VII ZR 34/20 Rn. 30, BGHZ 236, 96; Urteil vom 05.05.2022 – VII ZR 176/20 Rn. 30, BauR 2022, 1337 = NZBau 2022, 648; Urteil vom 20.07.2017 – VII ZR 259/16 Rn.19, BauR 2017, 1995 = NZBau 2018, 29 zu § 305c Abs. 2 BGB n.F.[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2023 – VII ZR 34/20 Rn. 30, BGHZ 236, 96; Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15 Rn. 42, BGHZ 210, 206 zu § 305c Abs. 2 BGB n.F., jeweils m.w.N.[↩]
Bildnachweis:
- Gerüst: Hans
