Reallast – zur Zahlung eines Grundpreises für ein Heizwerk

Mit der Auslegung und Wirksamkeit einer Reallast über die Verpflichtung zur Zahlung eines sog. Grundpreises für ein Heizwerk hatte sich aktuell der Bundesgerichtshof zu befassen:

Dort streiten die Parteien über Zahlungsansprüche aus einer Reallast über die Wärmeversorgung aus einem Blockheizwerk. Dieses wurde in den 1970er Jahren auf dem Grundstück mit der Flurstücknummer 1510 (Heizwerkgrundstück) errichtet, um dieses Grundstück und 36 benachbarte, jeweils auf real geteilten Grundstücken befindliche Reihenhäuser mit Warmwasser und Heizwärme zu versorgen, darunter das heute im Eigentum der Grundstückseigentümerin stehende Reihenhausgrundstück. Im Jahre 1979 bewilligte die damalige Eigentümerin sämtlicher Grundstücke wechselseitige beschränkte dingliche Rechte zur Absicherung der entgeltlichen Wärmeversorgung. Den (künftigen) Eigentümern der Wohnhausgrundstücke (spätere Reihenhäuser) wurde eine Reallast eingeräumt. Diesbezüglich heißt es in der Bewilligung vom 27.03.1979 unter anderem:

„II. Reallast für Wärme- und Warmwasserversorgungsverpflichtung

Auf dem (…) Grundstück Fl.Nr. 1510 ist ein Blockheizwerk (zentrale Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage) errichtet, das die auf den (…) Wohnhausgrundstücken befindlichen Gebäude mittels unterirdisch verlegter Rohrleitungen mit Wärme und Warmwasser versorgt.

Frau (…) für sich und ihre Rechtsnachfolger im Eigentum des Grundstücks Fl.Nr. 1510 verpflichtet sich hiermit gegenüber den jeweiligen Eigentümern der Wohnhausgrundstücke (…), die auf diesen Wohnhausgrundstücken errichteten Gebäude mit Wärme und Warmwasser gegen Entgelt zu versorgen.“

Zugunsten des Heizwerkgrundstücks wurde an den Wohnhausgrundstücken, darunter dem der Grundstückseigentümerin, jeweils eine Reallast bestellt. In der in der Grundbucheintragung in Bezug genommenen Bewilligung heißt es unter anderem:

„VI. Reallast für die Bezahlung einer Grundpreisentschädigung

(…)

Für die Bezahlung dieses Entgelts = Wärmelieferungspreis ist der zwischen Frau [= Eigentümerin des Heizwerkgrundstücks] und den Erwerbern der vorgenannten Wohnhausgrundstücke privatschriftlich abgeschlossene Vertrag maßgebend, der gegenwärtiger Erklärung beigefügt ist. Der Wärmelieferungspreis setzt sich zusammen aus dem Grundpreis und dem Arbeitspreis. Der Grundpreis beträgt derzeit 0,527 DM (…) je Quadratmeter beheizbarer Fläche und Monat der auf den einzelnen Wohnhausgrundstücken errichteten Gebäude. Der Grundpreis setzt sich zusammen aus folgenden Preisfaktoren:

• den Bedienungskosten mit 0,020 DM
• den Stromkosten mit 0,035 DM
• den Wartungskosten mit 0,014 DM
• der Kaminreinigung mit 0,001 DM
• den Versicherungen mit 0,017 DM
• den Verwaltungskosten mit 0,030 DM und
• der Wiederbeschaffungsrücklage mit 0,410 DM, worin die Kosten für die gesamte Heizanlage einschließlich der Rohrleitungen zu den versorgten Häusern bis zu den Verteilerstationen enthalten sind. (…)

Der jeweilige Eigentümer der vorgenannten Wohnhausgrundstücke ist gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1510, auf welchem sich das Heizblockwerk befindet, verpflichtet, an diesen den für sein Gebäude maßgebenden Grundpreis auch dann zu entrichten, wenn er die Wärme- und Warmwasserversorgung aus dem Heizblockwerk auf Fl.Nr. 1510 nicht in Anspruch nimmt. Das gilt nicht für einen Zeitraum, während dessen der jeweilige Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1510 nicht in der Lage ist, Wärme und Warmwasser zu liefern. Zur Sicherung vorstehender Verpflichtung bestellt hiermit Frau (…) an den vorgenannten Wohnhausgrundstücken zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Fl. Nr. 1510 je eine Reallast (…).“

Weiter ist in der Bewilligung vorgesehen, dass sich der Grundpreis in dem Maße nach oben oder unten verändert, wie die Entwicklung der genannten Preisfaktoren anteilsmäßig die Selbstkosten des Wärmelieferanten beeinflusst. Diese in der Bewilligungsurkunde so bezeichnete „Grundpreiswertsicherungsvereinbarung“ sollte auch Inhalt der Reallasten sein. Die Landeszentralbank genehmigte die Klausel. Der Bewilligungsurkunde war als Anlage ein vorformulierter Wärmelieferungsvertrag zwischen der damaligen Grundstückseigentümerin und den jeweiligen Erwerbern der Reihenhausgrundstücke beigefügt, der jeweils eine unbegrenzte Laufzeit vorsah.

Die damalige Eigentümerin veräußerte sodann die einzelnen Reihenhausgrundstücke. Das Heizwerkgrundstück teilte sie in Wohnungseigentum auf; es wurden darauf 94 Wohnungen errichtet. An dem Heizwerk wurde kein Sondereigentum gebildet. Bei der Heizkraftwerkbetreiberin handelt es sich um die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Sie schloss mit einer Rechtsvorgängerin der Grundstückseigentümerin einen Wärmelieferungsvertrag, den die Grundstückseigentümerin später übernahm. Im Jahre 1997 verpachteten die Wohnungseigentümer das Heizwerk an ein Energieunternehmen. Dieses liefert seitdem die Heizwärme als Fernwärme aus Geothermie und berechnet hierfür gegenüber der Heizkraftwerkbetreiberin einen Grundpreis und einen Arbeitspreis. Die Heizkraftwerkbetreiberin liefert aus dem Heizwerk Warmwasser. Sie ist nach wie vor Vertragspartnerin der mit den Reihenhauseigentümern geschlossenen Wärmelieferungsverträge; zwischen diesen und dem Energieunternehmen besteht kein Vertragsverhältnis. Die Grundstückseigentümerin koppelte sich von der Versorgung mit Fernwärme und mit Warmwasser aus dem Heizwerk ab, ließ sich eine eigene Heizungsanlage einbauen und kündigte den mit der Heizkraftwerkbetreiberin geschlossenen Wärmelieferungsvertrag zum 31.12.2019. Die Heizkraftwerkbetreiberin akzeptierte die Kündigung, wies aber darauf hin, dass der Grundpreis weiter zu zahlen sei.

Mit ihrer Klage verlangt die Heizkraftwerkbetreiberin von der Grundstückseigentümerin Zahlung des Grundpreises für die Jahre 2020 bis 2023, insgesamt 5.364, 57 € nebst Zinsen.

Die Grundstückseigentümerin beantragt widerklagend die Feststellung, für den Zeitraum ab dem 1.01.2020 nicht weiter zu Grundpreiszahlungen verpflichtet zu sein.

Das Amtsgericht Erding hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben¹. Auf die Berufung der Heizkraftwerkbetreiberin hat das Landgericht Landshut unter Abweisung der Widerklage im Übrigen festgestellt, dass die Grundstückseigentümerin zu den Grundpreiszahlungen zwischen dem 1.01.2024 und dem 21.05.2025 nicht verpflichtet ist, und die Berufung im Übrigen zurückgewiesen². Auf die vom Landgericht zugelassene Revision der Heizkraftwerkbetreiberin hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil insoweit aufgehoben, als darin zum Nachteil der Heizkraftwerkbetreiberin entschieden worden ist, und die Sache im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Landshut zurückverwiesen; mit der von dem Landgericht Landshut gegebenen Begründung lasse sich ein Anspruch der Heizkraftwerkbetreiberin auf Zahlung des Grundpreises nicht verneinen:

Im Ergebnis zutreffend geht das Landgericht Landshut zunächst davon aus, dass die Heizkraftwerkbetreiberin zur klageweisen Geltendmachung von Zahlungsansprüchen aus der Reallast befugt ist.

Die aus der Reallast folgenden Zahlungsansprüche stehen materiellrechtlich allerdings nicht der GdWE, sondern den Wohnungseigentümern zu. Die Reallast wurde zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Heizwerkgrundstücks bestellt (sog. subjektiv-dingliche Reallast, vgl. § 1105 Abs. 2 BGB). Dieses herrschende, mit dem Heizwerk bebaute Grundstück war bei der Eintragung der Reallast in die Grundbücher der dienenden Wohngrundstücke noch ungeteilt. Mit der Teilung des Grundstücks nach dem Wohnungseigentumsgesetz blieb die Reallast als Bestandteil des Grundstücks bestehen (§ 96, § 1110 BGB). In Rechtsprechung und Literatur wird überwiegend angenommen, dass in einem solchen Fall die Vorschrift des § 1109 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach bei Teilung des herrschenden Grundstücks die Reallast für die einzelnen Teile fortbesteht, entsprechende Anwendung findet³.

Dies hätte zur Folge, dass die Reallast den Wohnungseigentümern nach § 1109 Abs. 1 Satz 2 Hs. 1 BGB jeweils anteilig zustünde, d.h. als Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB⁴. Findet § 1109 BGB hingegen auf die Teilung des herrschenden Grundstücks in Wohnungs- oder Teileigentum keine Anwendung, wofür spricht, dass sich die Norm ihrem Wortlaut nach auf die Realteilung bezieht, dann ist die Reallast als Bestandteil des im Miteigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstücks (§ 1 Abs. 2 WEG) nach § 1 Abs. 5 WEG Teil des Gemeinschaftseigentums⁵. Gleich ob § 1109 BGB aufgrundstücksteilungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz anwendbar ist oder nicht, steht die Reallast demnach materiell-rechtlich den Wohnungseigentümern und nicht der GdWE, hier der Heizkraftwerkbetreiberin, zu.

Gleichwohl ist die Heizkraftwerkbetreiberin befugt, Zahlungsansprüche aus der Reallast im eigenen Namen geltend zu machen. Dies folgt, wenn die Reallast als Bestandteil des Gemeinschaftseigentums anzusehen sein sollte, unmittelbar aus § 9a Abs. 2 Alt. 1 WEG. Nimmt man hingegen an, dass § 1109 BGB auf die Teilung des herrschenden Grundstücks nach den §§ 3, 8 WEG Anwendung findet, dann ist die GdWE ebenfalls zur Geltendmachung der Ansprüche befugt, und zwar entweder weil – insbesondere bei einer (hier nicht gegebenen) unteilbaren Leistung – ohnehin nur an alle Wohnungseigentümer geleistet werden kann ([§ 1109 Abs. 1 Satz 2 Hs. 2 i.V.m.] § 432 BGB, § 9a Abs. 2 Alt. 2 WEG) oder weil die Geltendmachung jeweils anteiliger (§ 1109 Abs. 1 Satz 2 Hs. 1 BGB) Zahlungsansprüche durch die einzelnen Wohnungseigentümer für die Eigentümer der belasteten Grundstücke in der Regel – und auch hier (bei 94 Wohnungen) – beschwerlicher wäre (§ 1109 Abs. 1 Satz 3 BGB, § 9a Abs. 2 Alt. 2 WEG).

Die Grundstückseigentümerin ist für Zahlungsansprüche aus der Reallast passiv legitimiert. Die in dem Grundbuch des in ihrem Eigentum stehenden Grundstücks eingetragene Reallast verpflichtet die Grundstückseigentümerin gemäß § 1108 Abs. 1 BGB in Ermangelung einer abweichenden Regelung auch persönlich, die während der Dauer ihres Eigentums fällig werdenden Leistungen zu erbringen.

Unzutreffend ist aber die Annahme des Landgerichts Landshut, die Heizkraftwerkbetreiberin könne aus der Reallast die Zahlung des Grundpreises nur verlangen, wenn und solange sie die den Reihenhäusern zur Verfügung gestellte Wärme und das Warmwasser ausschließlich in dem Heizwerk erzeuge, was derzeit nicht der Fall sei.

Die von dem Landgericht Landshut vorgenommene Auslegung der Reallast unterliegt der uneingeschränkten Nachprüfung durch den Bundesgerichtshof. Dabei ist vorrangig auf Wortlaut und Sinn der Grundbucheintragung und der dort – wie hier in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt⁶.

Nach diesem Maßstab hat die Reallast den Inhalt, dass die Verpflichtung der Reihenhauseigentümer zur Zahlung des Grundpreises nicht davon abhängt, wie oft und wie viel Wärme und Warmwasser in dem Heizwerk erzeugt wird, solange dessen Betrieb nicht vorübergehend oder dauerhaft ganz eingestellt ist.

Die Bewilligung enthält ihrem Wortlaut nach keine Beschränkung der Verpflichtung zur Zahlung des Grundpreises dahingehend, dass diese nur besteht, wenn und solange die Heizkraftwerkbetreiberin den Reihenhauseigentümern die Lieferung von Wärme und Warmwasser anbietet, die ausschließlich in dem Heizwerk erzeugt werden.

Der Grundpreis soll – anders als der Arbeitspreis – ausdrücklich auch dann zu zahlen sein, wenn der jeweilige Eigentümer die Wärme- und Warmwasserversorgung aus dem Heizwerk nicht in Anspruch nimmt. Entgegen der Auffassung des Landgerichts Landshut soll er folglich nicht als Gegenleistung für Wärme und Warmwasser zu zahlen sein, die durch das Heizwerk erzeugt wird. Ausgeschlossen ist die Zahlungspflicht vielmehr nur für den Zeitraum, in dem die Heizkraftwerkbetreiberin nicht in der Lage ist, Wärme und Warmwasser zu liefern. Dass es sich dabei um Wärme und Warmwasser handeln muss, die ausschließlich in dem Heizwerk erzeugt wurden, lässt sich dieser Ausnahmeregelung nicht entnehmen.

Sie ist daher nächstliegend so zu verstehen, dass es für den Ausschluss der Grundpreiszahlungspflicht nicht darauf ankommt, ob die Heizkraftwerkbetreiberin Wärme und Warmwasser in dem Heizwerk erzeugt und an die Reihenhäuser liefert. Vielmehr soll der Grundpreis nur dann nicht zu zahlen sein, wenn die Heizkraftwerkbetreiberin überhaupt nicht in der Lage ist, Wärme und Warmwasser – gleich wo und wie erzeugt – zu liefern. Eine solche Situation liegt nicht vor, denn die Heizkraftwerkbetreiberin beliefert die Reihenhäuser, mit Ausnahme des Hauses der Grundstückseigentümerin, mit Wärme und Warmwasser.

Dem Landgericht Landshut wäre aber selbst dann nicht beizutreten, wenn man die Regelung so verstehen wollte, dass der Grundpreis nur zu zahlen ist, solange die Heizkraftwerkbetreiberin in der Lage ist, Wärme und Warmwasser in dem Heizwerk zu erzeugen. Denn es ist festgestellt, dass das Heizwerk derzeit noch Warmwasser erzeugt, und das Landgericht Landshut nimmt ausdrücklich an, dass auch die Erzeugung von Wärme in dem Heizwerk weiterhin möglich ist und künftig wieder aufgenommen werden könnte.

Auch Sinn und Zweck der Regelung legen es nicht nahe, dass die Grundpreiszahlungspflicht davon abhängen soll, dass die Heizkraftwerkbetreiberin allen Reihenhauseigentümern jederzeit die Versorgung mit Wärme und Warmwasser anbietet, die ausschließlich in dem Heizwerk erzeugt werden.

Die Regelung zielt bei unbefangener Betrachtung zwar in der Tat zunächst darauf ab, die dauerhafte Versorgung des gesamten zu bebauenden Areals einschließlich der Reihenhausgrundstücke mit Wärme und Warmwasser aus dem Heizwerk sicherzustellen. Mit der Verpflichtung der Heizkraftwerkbetreiberin zur Belieferung der Wohnhäuser korrespondiert die Verpflichtung der Eigentümer der Hausgrundstücke zur Zahlung des Entgelts. Dieses soll sich nach den schuldrechtlichen Vereinbarungen in dem jeweiligen Wärmelieferungsvertrag richten. Zugleich wird aber die Verpflichtung zur Zahlung des Grundpreises dinglich abgesichert und von dem tatsächlichen Bezug von Wärme und Warmwasser aus dem Heizwerk losgelöst. Damit wird es einerseits den Eigentümern der Wohnhausgrundstücke ermöglicht, sich von der zentralen Wärmeversorgung aus dem Heizwerk „abzukoppeln“ und auf eine andere Heizart umzustellen. Andererseits wird sichergestellt, dass das Heizwerk unabhängig von der Anzahl der jeweiligen Abnehmer dauerhaft kostendeckend weiter betrieben werden kann, ohne dass die bei dem Betrieb anfallenden Grundkosten aufgrund der Kündigung Einzelner auf immer weniger verbleibende Eigentümer umzulegen sind, was deren Heizkosten zwangsläufig immer weiter erhöhen würde. Diesem erkennbaren Regelungszweck widerspräche es, wenn die Heizkraftwerkbetreiberin den Grundpreis von den „abgekoppelten“ Eigentümern nicht mehr verlangen könnte, obwohl sie das Heizwerk nach wie vor, wenn auch in verringertem Umfang, betreibt.

Die Auslegung des Landgerichts Landshut verkennt zudem, dass der jeweilige Eigentümer des Heizwerks bei unzureichender Leistung, bei Öl-Lieferengpässen oder Betriebsstörungen auch gehalten sein kann, auf Wärmelieferungen aus anderer Quelle zurückzugreifen. Würde er sich hierdurch der Grundpreiszahlungen insgesamt begeben, bestünde das Risiko, dass er wirtschaftlich nicht in der Lage wäre, die Versorgung der Eigentümer auch in derartigen Störfällen aufrechtzuerhalten. Dem trägt die hierzu getroffene Regelung Rechnung, indem es für den Entfall der Grundpreiszahlungspflicht nur darauf ankommen soll, ob die Heizkraftwerkbetreiberin überhaupt (noch) in der Lage ist, Wärme und Warmwasser zu liefern, nicht aber darauf, ob diese just in dem Heizwerk erzeugt werden.

Soweit das Landgericht Landshut darauf abstellt, dass sich die Grundpreiszahlungspflicht nur auf die Selbstkosten der Heizkraftwerkbetreiberin bezieht, während der von dem externen Fernwärmeversorger der Heizkraftwerkbetreiberin berechnete und von dieser an die Reihenhauseigentümer weiterbelastete Grundpreis einen Gewinnanteil enthält, ist dieser Umstand für das Bestehen der Grundpreiszahlungspflicht dem Grunde nach irrelevant. Insoweit stellt sich nur bei der Bemessung der Höhe des Zahlungsanspruchs die Frage, welche Kosten die Heizkraftwerkbetreiberin als Grundpreis gegenüber den Reihenhauseigentümern geltend machen kann, wenn sie Wärme nicht mehr selbst in dem Heizwerk erzeugt, sondern von Dritten einkauft und lediglich an die Reihenhäuser weiterleitet (hierzu näher unten Rn. 37 ff.).

Das angefochtene Urteil ist hinsichtlich der Klageabweisung auch nicht aus anderen Gründen richtig (§ 561 ZPO).

Die Reallast ist, wovon auch das Landgericht Landshut ausgeht, wirksam entstanden.

Es ist grundsätzlich zulässig, Wärmebezugspflichten dauerhaft dinglich abzusichern.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es im Grundsatz nicht zu beanstanden, wenn der Eigentümer des dienenden Grundstücks durch eine Grunddienstbarkeit verpflichtet wird, die Errichtung und den Betrieb von Heizungsanlagen zu unterlassen. Der dadurch entstehende faktische Zwang, Heizwärme von dem Betreiber des auf dem begünstigten Grundstück errichteten Heizwerks zu beziehen, führt nicht deshalb zu einer sittenwidrigen „Knebelung“ mit der Nichtigkeitsfolge des § 138 Abs. 1 BGB, weil eine solche Dienstbarkeit zeitlich unbegrenzt gilt⁷. Denn eine Privatperson, die ein an ein Heizwerk angeschlossenes Haus bewohnt, hat – anders etwa als ein durch eine Bierbezugsdienstbarkeit gebundener Gastronom, der sich auf wechselnde Konsumgewohnheiten einzustellen hat einen gleichmäßigen Bedarf an Wärme bzw. Warmwasser. Wie sie diesen Bedarf deckt, ist für sie von untergeordneter Bedeutung, sofern die Versorgung zu angemessenen Preisen geschieht. Demgegenüber ist ein Wärmeversorgungsunternehmen angesichts des hohen Investitionsaufwandes und der laufenden Unterhaltungskosten darauf angewiesen, die Kalkulation langfristig zu erhalten und auf eine breite Basis zahlreicher Abnahmepflichtiger zu stellen. Hinzu kommt, dass dem Betreiber eines Heizwerks kein beliebiger Markt offensteht, sondern aus technischen Gründen nur die Bewohner eines begrenzten Gebietes als Abnehmer infrage kommen. Aufgrund dieser Erwägungen ist das Bestreben eines Versorgungsunternehmens, langfristige oder gar zeitlich unbegrenzte Bezugsbindungen durchzusetzen, nicht als sittenwidrig zu missbilligen⁸. Der Umstand, dass gemäß § 32 Abs. 1 Satz 1 AVBFernwärmeV die Laufzeit von Versorgungsverträgen, die nach Inkrafttreten dieser Verordnung zustande kommen, „höchstens 10 Jahre“ beträgt, ist für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit des sachenrechtlichen Bestellungsgeschäftes ohne Bedeutung, wenn dieses – wie hier – vor Inkrafttreten der Verordnung im Jahre 1980 vorgenommen wurde⁸.

An dieser Rechtsprechung, die auf die hier in Rede stehende Absicherung der entgeltlichen Wärmeversorgung durch wechselseitige Bezugsrechte in der Form von Grunddienstbarkeiten und Zahlungspflichten in der Form von Reallasten sinngemäß zu übertragen ist, hält der Bundesgerichtshof im Grundsatz fest. Das Landgericht Landshut äußert zwar zu Recht Zweifel, ob die hier wiedergegebenen Ausführungen aus dem Jahre 1984 angesichts der zwischenzeitlich eingetretenen Klimakrise und der geänderten technischen Möglichkeiten noch uneingeschränkt Geltung beanspruchen können. Die Interessenlage an der langfristigen Absicherung der Wärmeversorgung über ein Heizwerk hat sich in den letzten Jahrzehnten wenn auch nicht grundlegend, so doch zumindest in einem gewissen Umfang gewandelt. Diese veränderte Interessenlage führt aber nicht zu einer anderen rechtlichen Beurteilung der Wirksamkeit dauerhafter Wärmebezugspflichten.

Auf Seiten des Wärmelieferanten besteht ungeachtet etwaiger gesetzlicher und technologischer Entwicklungen sein bei der Bestellung der Dienstbarkeit bzw. Reallast vorhandenes Interesse an einer langfristigen Absicherung des Betriebs des Heizwerks fort. Erst wenn neue Entwicklungen dazu führen, dass dieses insgesamt nicht mehr betrieben werden kann oder soll, entfällt dieses Interesse für die Zukunft. Dieser Umstand mag sich auf die Auslegung und Durchsetzbarkeit des dinglichen Rechts auswirken; für die Beurteilung der Wirksamkeit, für die es auf den Zeitpunkt der Bestellung und Eintragung des Rechts ankommt, ist er jedoch unerheblich. Aktuell zu beobachtende Entwicklungen, wie etwa die gesetzliche Vorgabe eines bestimmten Anteils erneuerbarer Energien oder steigende Preise für fossile Energieträger, mögen für die künftige Ausgestaltung vergleichbarer dinglicher Rechte eine Rolle spielen. Namentlich mag zu erwägen sein, wie dem Interesse des Wärmelieferanten Rechnung getragen werden kann, angesichts einer veränderten Gesetzeslage oder Marktsituation Wärme nicht mehr unmittelbar in dem – hier ölbetriebenen – Heizwerk zu erzeugen, sondern anderweitig zu beziehen und nur durch die vorhandenen Leitungen hindurchzuleiten. Dies ändert aber nichts daran, dass sein Interesse an der dauerhaften finanziellen Absicherung des Betriebs des Heizwerks – und ggf. der Amortisation von Investitionen⁹ – bis zu dessen endgültigen Stilllegung schützenswert ist.

Auf Seiten der Privatperson wird man heute nicht mehr davon ausgehen können, es spiele für sie generell keine Rolle, wie die Wärme erzeugt werde, solange die Versorgung zu angemessenen Preisen erfolge. Angesichts der mit der Nutzung fossiler Brennstoffe verbundenen Auswirkungen auf das Klima mag es etwa durchaus ein nachvollziehbares, über rein wirtschaftliche Aspekte hinausgehendes Interesse der Privatperson geben, sich von der Wärmeversorgung aus dem Heizwerk abzukoppeln und auf eine andere Heizart, namentlich auf die Nutzung erneuerbarer Energien, umzustellen. Dies führt aber nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht dazu, dass eine dauerhafte (mittelbare) Bindung von Grundstückseigentümern an die Wärmeversorgung aus einem Heizwerk durch eine Grunddienstbarkeit oder eine Reallast nunmehr als sittenwidrige „Knebelung“ anzusehen und damit (ex tunc) unwirksam wäre. Vorliegend scheidet dies ohnehin aus, weil die in Rede stehenden dinglichen Rechte der Grundstückseigentümerin eine Abkoppelung von dem Heizwerk ausdrücklich gestatten und sie lediglich zur Zahlung eines Grundpreises verpflichtet bleibt. In anderen Fällen wäre einer übermäßigen Einschränkung der Wahlfreiheit der Abnehmer hinsichtlich ihrer Heizversorgung ggf. auf schuldrechtlicher Ebene entgegenzuwirken¹⁰.

Die hier zu beurteilende Reallast ist auch nicht deswegen unwirksam, weil der jeweilige Eigentümer des Reihenhausgrundstücks auch dann – zeitlich unbegrenzt – zur Zahlung des Grundpreises verpflichtet bleibt, wenn er die Wärme- und Warmwasserversorgung aus dem Heizwerk nicht (mehr) in Anspruch nimmt. Diese Regelung führt im Zusammenspiel mit dem weiteren Regelungsgefüge im Gegenteil gegenüber der von dem Bundesgerichtshof für wirksam erachteten zeitlich unbegrenzten Bezugsbindung zu einer Abmilderung des „Knebelungseffekts“ für die Eigentümer der Reihenhausgrundstücke. Denn es steht ihnen frei, sich – wie die Grundstückseigentümerin – von dem Heizwerk zu entkoppeln und eine eigene Heizung zu betreiben. Zwar wird sich dieses Vorgehen für den einzelnen Reihenhausbewohner erst dann als wirtschaftlich darstellen, wenn die erwarteten künftigen eigenen Heizkosten zuzüglich des weiter zu zahlenden Grundpreises für das Heizwerk insgesamt geringer sind als die bisherigen, aus Grundpreis und Arbeitspreis zusammengesetzten Kosten. Der mit der Lösungsmöglichkeit verbundene Vorteil ist aber ungeachtet dessen nicht gering zu schätzen. Denn der Abnehmer bleibt zum einen nicht auf „Gedeih und Verderb“ an einen bestimmten Energieträger (hier: Öl) gebunden, wenn dieser aufgrund steigender Marktpreise oder regulatorischer Maßnahmen auf Dauer teurer wird. Zum anderen hat er die Freiheit, aus anderen als rein wirtschaftlichen Erwägungen heraus auf eine andere Form der Wärmeerzeugung umzusteigen, etwa auf erneuerbare Energien, auch wenn sich dies unter Berücksichtigung des weiter zu zahlenden Grundpreises zumindest aktuell noch als teurer darstellen sollte. Mit Blick auf das Regelungsziel der Reallast, die Kalkulation für das Heizwerk angesichts des hohen Investitionsaufwandes, auch für die etwaige Wiederbeschaffung, und der laufenden Unterhaltungskosten langfristig zu erhalten und auf eine breite Basis zahlreicher Grundpreispflichtiger zu stellen, ist die dauerhafte Grundpreiszahlungspflicht daher nicht zu beanstanden. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die – hier mit dem Grundpreis abgebildeten – Festkosten von der Dimensionierung des Heizwerks abhängen, die sich am voraussichtlichen Wärmebedarf, d.h. an der zu beheizenden Gesamtwohnfläche orientieren muss¹¹.

Die Verpflichtung zur Zahlung des Grundpreises ist auch durchsetzbar.

Dem steht insbesondere nicht entgegen, dass der Wärmelieferungsvertrag durch die von der Heizkraftwerkbetreiberin akzeptierte Kündigung der Grundstückseigentümerin beendet ist. Zwar kann der Beendigung des Wärmelieferungsvertrages Bedeutung für die Durchsetzbarkeit des dinglichen Rechts zukommen, wenn dieses dazu dient, die obligatorischen Bindungen abzusichern¹². Der hier zu beurteilenden Reallast kommt ein solcher Sicherungscharakter aber nur hinsichtlich des Arbeitspreises zu. Denn für den aus Grundpreis und Arbeitspreis zusammengesetzten Wärmelieferungspreis soll nach der in der Bewilligung getroffenen Regelung der jeweilige Wärmelieferungsvertrag mit dem Reihenhauseigentümer maßgebend sein.

Während der Arbeitspreis somit von dem Abschluss und Fortbestand des jeweiligen Vertrages (und der tatsächlichen Abnahme von Wärme) abhängen soll, ist der Grundpreis ausdrücklich auch dann zu entrichten, wenn der jeweilige Eigentümer die Wärme- und Warmwasserversorgung aus dem Heizwerk nicht in Anspruch nimmt. Insoweit begründet die Reallast also – was nicht zu beanstanden ist – eine selbständige, von dem Bestehen eines schuldrechtlichen Wärmelieferungsvertrages unabhängige Zahlungspflicht. Dieses Verständnis wird dadurch bestätigt, dass die Reallast in der Bewilligung ausdrücklich (nur) als „Reallast für die Bezahlung einer Grundpreisentschädigung“ bezeichnet wird. Dabei deutet auch die Bezeichnung als „Entschädigung“ darauf hin, dass die Pflicht zur Zahlung des Grundpreises von vertraglichen Zahlungspflichten nicht abhängen soll.

Die Revision der Heizkraftwerkbetreiberin ist auch insoweit begründet, als sie sich gegen die von dem Landgericht Landshut auf die Widerklage ausgesprochene Feststellung wendet, dass die Grundstückseigentümerin nicht verpflichtet ist, für Zeiträume ab dem 1.01.2024 bis einschließlich 21.05.2025 Grundpreiszahlungen für die Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser an die Heizkraftwerkbetreiberin zu entrichten. Denn der Heizkraftwerkbetreiberin steht der Grundpreis nach dem zuvor Gesagten jedenfalls dem Grunde nach zu, solange das Heizwerk – und sei es auch nur bei Spitzenlasten, Fernwärmeausfall und/oder für die Erzeugung von Warmwasser – weiterhin betrieben wird. Der Widerklage könnte daher insoweit nur stattgegeben werden, wenn der Heizkraftwerkbetreiberin in dem genannten Zeitraum keine auf die in der Bewilligung genannten Positionen entfallenden Kosten entstanden sein sollten, die als Grundpreis auf die Grundstückseigentümerin umgelegt werden können. Hiervon kann auf der Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen nicht ausgegangen werden.

Die nach § 554 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige Anschlussrevision der Grundstückseigentümerin hat keinen Erfolg. Die Grundstückseigentümerin hat aus den vorgenannten Gründen keinen Anspruch auf die (weitergehende) Feststellung, dass sie in der Zeit nach dem 21.05.2025 nicht mehr zur Zahlung des Grundpreises verpflichtet ist. Der Widerklage könnte insoweit nur stattgegeben werden, wenn der Heizkraftwerkbetreiberin künftig keine Kosten mehr entstehen könnten, die als Grundpreis auf die Grundstückseigentümerin umgelegt werden können. Dies ist schon deshalb ausgeschlossen, weil die Heizkraftwerkbetreiberin das Heizwerk nach den Feststellungen des Landgerichts Landshut auch zur Wärmeerzeugung wieder in Betrieb nehmen könnte.

Das Berufungsurteil konnte daher keinen Bestand haben, soweit darin zum Nachteil der Heizkraftwerkbetreiberin entschieden worden ist; insoweit war es aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Bundesgerichtshof konnte in der Sache nicht selbst entscheiden, weil weitere Feststellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Landgericht Landshut wird nunmehr zu prüfen haben, in welcher Höhe der Heizkraftwerkbetreiberin der geltend gemachte Zahlungsanspruch zusteht. Hiervon hängt nach dem zuvor Gesagten auch die Entscheidung über die Widerklage hinsichtlich des noch streitgegenständlichen Zeitraums vom 01.01.2024 bis zum 21.05.2025 ab, die nur dann Erfolg haben könnte, wenn der Heizkraftwerkbetreiberin in diesem Zeitraum keine als Grundpreis umzulegenden Kosten entstanden sein sollten.

Für das weitere Verfahren weist der Bundesgerichtshof auf Folgendes hin:

Die Heizkraftwerkbetreiberin kann von der Grundstückseigentümerin aus der Reallast nicht ohne Weiteres die anteilige Zahlung eines ihr von dem Energieversorgungsunternehmen als einem Dritten für die Belieferung mit Fernwärme in Rechnung gestellten Grundpreises verlangen, sondern nur den Grundpreis, der die mit dem Betrieb des Heizwerks verbundenen Selbstkosten abbildet und sich aus den in der Eintragungsbewilligung im Einzelnen aufgeführten Preisfaktoren unter Berücksichtigung der dort geregelten Wertsicherung zusammensetzt.

Für die Bestimmung des Inhalts der Reallast ist auch insoweit vorrangig auf Wortlaut und Sinn der Grundbucheintragung und der Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass § 1105 BGB nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine fest bestimmte Leistung erfordert; es reicht aus, wenn der Leistungsumfang bestimmbar ist¹³. In diesem Zusammenhang bedeutet der Bestimmtheitsgrundsatz nicht, dass der Umfang der tatsächlichen Belastung in einem bestimmten Zeitpunkt aus der Eintragung selbst oder in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung ohne weiteres ersichtlich sein muss. Es genügt, wenn Art, Gegenstand und Umfang der Leistung aufgrund objektiver Umstände bestimmbar sind, die auch außerhalb des Grundbuchs liegen können, sofern sie nachprüfbar und mindestens in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind¹⁴.

Nach der Eintragungsbewilligung soll der Grundpreis sich nach den Selbstkosten der Heizkraftwerkbetreiberin bei dem Betrieb des Heizwerks bestimmen, und sich aus den im Einzelnen aufgeführten Preisfaktoren zusammensetzen, namentlich den Bedienungskosten, den Stromkosten, den Wartungskosten, der Kaminreinigung, den Versicherungen, den Verwaltungskosten und der Wiederbeschaffungsrücklage, worin die Kosten für die gesamte Heizanlage einschließlich der Rohrleitungen zu den versorgten Häusern bis zu den Verteilerstationen enthalten sind. Die für die Erzeugung von Wärme und Warmwasser erforderlichen Brennstoffe sind hiervon nicht umfasst, sondern werden ersichtlich über den Arbeitspreis abgerechnet; die diesbezüglichen Kosten tragen nur die Eigentümer, die tatsächlich Wärme oder Warmwasser von der Heizkraftwerkbetreiberin beziehen. Der auch betragsmäßig im Einzelnen aufgeschlüsselte Grundpreis betrug bei Bestellung der Reallast zunächst 0, 527 DM je Quadratmeter beheizbarer Fläche und Monat der auf den einzelnen Wohnhausgrundstücken errichteten Gebäude; er ist nach näherer Maßgabe der Regelung wertgesichert (vgl. § 1105 Abs. 2 Satz 2 BGB)((zur Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln BGH, Urteil vom 17.02.1989 – V ZR 160/87, BGHZ 111, 324, 326 ff.)), und zwar dergestalt, dass er sich in dem Maße nach oben oder unten verändert, wie die Entwicklung der genannten Preisfaktoren anteilsmäßig die Selbstkosten des Wärmelieferanten beeinflussen. Die Heizkraftwerkbetreiberin kann somit für den von der Klage erfassten Zeitraum von der Grundstückseigentümerin nur die Zahlung des Grundpreises verlangen, der sich auf diese Weise anhand der genannten Preisfaktoren bezogen auf die tatsächlich bei dem Betrieb des Heizwerks angefallenen Kosten errechnet.

Ein der Heizkraftwerkbetreiberin von dem Energieversorgungsunternehmen als Dritten für die Belieferung mit Fernwärme berechneter Grundpreis, der nicht weiter aufgeschlüsselt und nicht nach den genannten Faktoren berechnet ist, steht ihr hingegen im Verhältnis zu der Grundstückseigentümerin aus der Reallast nicht zu. Von dem Dritten über den Grundpreis mitabgerechnete Leistungen könnte sie allerdings dann in den eigenen, gegenüber der Grundstückseigentümerin abgerechneten Grundpreis einrechnen, wenn die jeweilige Leistung einen der genannten Preisfaktoren betrifft, was beispielsweise hinsichtlich der Wartung etwaig im Eigentum der Heizkraftwerkbetreiberin stehender, von dem Heizwerk ausgehender Wärmeleitungen in Betracht kommen könnte. Dies setzte aber voraus, dass der Dritte seinen Grundpreis entsprechend aufschlüsselt und die Heizkraftwerkbetreiberin darlegt, und ggf. unter Beweis stellt, dass und in welchem Umfang es sich um eine Kostenposition handelt, die dem Heizwerk und einem der genannten Preisfaktoren zuzuordnen ist. Dass in der jeweiligen Position dann möglicherweise auch ein auf die konkrete Leistung bezogener Gewinnanteil des Dritten enthalten wäre, stünde der Weiterbelastung an die Grundstückseigentümerin nicht entgegen. Denn der Begriff „Selbstkosten“ erfordert es nicht, dass die Heizkraftwerkbetreiberin ihrerseits die jeweilige Leistung selbst erbringt, was ihr teilweise ersichtlich auch gar nicht möglich wäre (z.B. hinsichtlich der Bedienungskosten, der Stromkosten, der Wartungskosten, der Kaminreinigung und der Versicherungen). Ausgeschlossen ist lediglich, dass sie ihrerseits auf die ihr in Rechnung gestellten Kosten einen Aufschlag erhebt und hierdurch selbst einen Gewinn erzielt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. April 2026 – V ZR 125/25

1. AG Erding, Urteil vom 22.01.2024 – 112 C 3842/23[↩]
2. LG Landshut, Urteil vom 21.05.2025 – 12 S 583/24 e[↩]
3. vgl. Linde, BWNotZ 1980, 29, 31 sowie zum wortgleichen § 1025 Satz 1 BGB BayObLG, MDR 1983, 935; NJW-RR 1990, 1043, 1044 19 ff.]; jurisPK-BGB/Münch [15.03.2026], § 1025 BGB Rn. 4[↩]
4. vgl. Linde, aaO[↩]
5. so jurisPK-BGB/Otto [15.03.2026], § 1109 Rn. 8[↩]
6. st. Rspr., vgl. etwa BGH, Urteil vom 19.01.2024 – V ZR 191/22, ZfIR 2024, 152 Rn. 57 mwN[↩]
7. vgl. BGH, Urteil vom 02.03.1984 – V ZR 155/83, WM 1984, 820 f. 13 ff.]; Beschluss vom 17.01.2019 – V ZB 81/18, NZM 2019, 448 Rn. 8[↩]
8. vgl. BGH, Urteil vom 02.03.1984 – V ZR 155/83, aaO[↩][↩]
9. vgl. zu diesem, hier nicht relevanten Aspekt Reymann, DNotZ 2015, 883, 912 f.[↩]
10. s.u. Rn. 32 sowie Reymann, DNotZ 2015, 883, 913[↩]
11. zutreffend OLG Koblenz, NJW-RR 2006, 1285, 1287[↩]
12. vgl. BGH, Urteil vom 02.03.1984 – V ZR 155/83, WM 1984, 820 20 f.] mwN[↩]
13. vgl. BGH, Urteil vom 24.10.1956 – V ZR 127/55, BGHZ 22, 54, 58; Urteil vom 17.02.1989 – V ZR 160/87, BGHZ 111, 324, 326[↩]
14. vgl. BGH, Urteil vom 17.02.1989 – V ZR 160/87, NJW-RR 1989, 1098; Beschluss vom 13.07.1995 – V ZB 43/94, BGHZ 130, 342, 345[↩]