Die Vorschrift des § 556c BGB über die Umlage von Wärmelieferungskosten als Betriebskosten auf den Miete ist weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar, wenn die Wohnung bislang durch von dem Mieter betriebene Einzelöfen beheizt wurde und der Vermieter die Wärmeversorgung auf eine gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten umstellt.
In den beiden aktuell vom Bundesgerichtshof entschiedenen ging es um zwei Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus der klagenden Vermieterin in Berlin. Eine Umlage von Nahwärmelieferungskosten auf die beklagten Mieter sahen die Mietverträge aus den Jahren 1971 beziehungsweise 2010 nicht vor. Die Wohnungen waren bis zum Jahr 2015 mit von den Mietern selbst betriebenen elektrischen Einzelheizungen und elektrischen Warmwasserboilern/Durchlauferhitzern ausgestattet. Im Jahr 2013 schloss die Vermieterin mit einer Wärmelieferantin einen Wärmeversorgungsvertrag, wonach sich die Wärmelieferantin zur Versorgung des Gebäudes mit Wärme über eine von ihr in dem Gebäude einzubauende und im Wege des Wärmecontractings zu betreibende Wärmeversorgungsanlage verpflichtete. Die im Eigentum der Wärmelieferantin verbleibende Anlage wurde im Jahr 2015 errichtet. In beiden Verfahren teilte die Hausverwaltung der Vermieterin den jeweiligen Mieter im Juni 2015 mit, sie seien nunmehr an die neue zentrale Heizungsversorgung der Wärmelieferantin angeschlossen und die künftigen Nebenkostenabrechnungen enthielten auch die Kosten für die „Heizung“. Sie forderte die Mieter jeweils auf, ab August 2015 monatlich eine näher bezifferte „Heizkostenvorauszahlung“ zu leisten. Dem kamen die Mieter nach. Mit ihren Klagen macht die Vermieterin in beiden Verfahren nach Abrechnung der auch sämtliche Contractingkosten enthaltenden Betriebskosten für die Jahre 2017 bis 2020 allein die Wärmekosten betreffende Nachzahlungsbeträge geltend.
Das Amtsgericht Charlottenburg hat die Klagen in beiden Verfahren abgewiesen1. Auf die Berufung der Vermieterin hat das Landgericht Berlin II den Klagen stattgegeben2. Das Landgericht Berlin II hat jeweils angenommen, der Vermieterin stehe aus den Mietverträgen gemäß § 556 BGB ein Anspruch auf vollständigen Ausgleich der Nachforderungen zu. Der Anspruch der Vermieterin beschränke sich nicht auf den Kostenanteil, den die Mieter auch dann zu tragen hätten, wenn die Vermieterin die Zentralheizungsanlage selbst betreiben würde. Im Wege ergänzender Auslegung der Mietverträge ergebe sich, dass die Vermieterin die gesamten Kosten der Wärmeerzeugung umlegen dürfe. Im Ausgangspunkt sei anerkannt, dass sich eine Vereinbarung über die Umlagefähigkeit neu für eine Wohnung anfallender Betriebskosten im Wege ergänzender Vertragsauslegung ergeben könne, wenn die neuen Betriebskosten auf eine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme zurückgingen. Der hier erfolgte erstmalige Einbau einer Zentralheizungsanlage an Stelle von Elektro-Einzelöfen stelle eine solche Maßnahme dar. Da sich daneben nicht feststellen lasse, dass sich die von den Mieter aufzubringenden Wärmekosten aufgrund der Umstellung erhöht hätten, erscheine es insgesamt angemessen, dass die Vermieterin die vollständigen Kosten der Wärmelieferung auf die Mieter umlegen dürfe.
Der Senat hat auf die vom Landgericht zugelassene Revision der jeweiligen Mieter im ersten Verfahren3 die Entscheidung des Landgerichts Berlin II vollständig und im zweiten Verfahren4 im Wesentlichen aufgehoben und die Verfahren im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin II zurückverwiesen:
Das Landgericht Berlin II hat allerdings zu Recht angenommen, dass die Vorschrift des § 556c BGB, die eine Umlage der Kosten der Wärmelieferung bei der Umstellung der Wärmeversorgung durch den Vermieter von einer Eigenversorgung auf eine Wärmelieferung regelt, in den vorliegenden Fällen weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar ist. Denn die unmittelbare Anwendbarkeit der Vorschrift setzt voraus, dass es sich um einen zum Zeitpunkt der beabsichtigten Umstellung bereits laufenden Mietvertrag handelt, bei dem die Kosten für Wärme oder Warmwasser (oder von beidem) vom Mieter „als Betriebskosten“ zu tragen sind. Diese Voraussetzung ist hier nicht gegeben. Für eine entsprechende Anwendung der Vorschrift auf die hier erfolgte Umstellung von einer Selbstversorgung der Mieter mit Wärme und Warmwasser auf eine gewerbliche Wärmelieferung durch einen Wärmelieferanten fehlt es an der dafür erforderlichen planwidrigen Regelungslücke. Weder der Gesetzeshistorie noch den Gesetzesmaterialien des § 556c BGB lässt sich mit der gebotenen Sicherheit entnehmen, dass der Gesetzgeber über den dort geregelten Fall der Umstellung von der Eigenversorgung durch den Vermieter auf eine Wärmelieferung hinaus auch sonstige Umstellungen auf eine solche Wärmelieferung regeln wollte, soweit die Mieter bereits zuvor die Wärmekosten – wenn auch nicht als Betriebskosten – zu tragen hatten. Der Gesetzgeber hat vielmehr selbst ausdrücklich darauf hingewiesen, § 556c Abs. 1 BGB stelle klar, dass die Regelung auf Fallgestaltungen anwendbar sein soll, bei denen die Kosten für Wärme oder Warmwasser (oder von beidem) vom Mieter „als Betriebskosten“ zu tragen sind. Dementsprechend hat er auch im Wortlaut des § 556c Abs. 1 Satz 1 BGB ausdrücklich an eine bereits vor Umstellung der Versorgung bestehende Betriebskostentragungspflicht des Mieters angeknüpft. Dem Gesetzgeber war bewusst, dass die geschaffene Regelung somit zwar nicht alle Fälle der Umstellung auf eine Wärmelieferung im laufenden Mietverhältnis, aber den weit überwiegenden Teil erfasst.
Das Landgericht Berlin II ist im Weiteren zwar rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass vorliegend in beiden Verfahren die Mietverträge keine Vereinbarung über die Umlage der streitgegenständlichen Nahwärmelieferungskosten enthalten. Die von dem Landgericht Berlin II aus diesem Grund vorgenommene ergänzende Vertragsauslegung kommt jedoch schon deshalb nicht in Betracht, weil die Parteien sich nach der Umstellung der Wärmeversorgung auf eine Wärmelieferung zumindest stillschweigend auf die von den Mietern zu leistende Zahlung des Anteils der Kosten der zentralen Wärmeversorgung durch die Wärmelieferantin geeinigt haben, der auch bei einer zentralen Wärmeversorgung durch die Vermieterin gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV (in der hier anzuwendenden, bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung; im Folgenden: aF), § 8 Abs. 2 HeizkostenV angefallen wäre. Denn die Mieter haben nach der im Juni 2015 erfolgten Mitteilung der Hausverwaltung über den Anschluss an die neue zentrale Heizungsversorgung und die nunmehr in den Nebenkostenabrechnungen enthaltenen Heizungskosten die von der Hausverwaltung geforderten Heizkostenvorauszahlungen erbracht.
Ob die Mieter angesichts der ihnen im Zuge der Umstellung der Wärmeversorgung erteilten Informationen die Aufforderung der Hausverwaltung auch dahingehend verstehen mussten, dass die Vermieterin die gesamten Kosten der Wärmelieferung nach § 7 Abs. 4, § 8 Abs. 4 HeizkostenV einschließlich der darin enthaltenen kalkulatorischen Kosten auf die Mieter umlegen wollte und ob diese das darin liegende Angebot zur Änderung der Mietverträge angenommen haben, kann der Senat aufgrund der von dem Landgericht Berlin II bislang getroffenen Feststellungen nicht abschließend beurteilen. Insofern bedarf es in beiden Fällen weiterer Feststellungen seitens des Landgerichts Berlin II.
Bundesgerichtshof, Urteile vom 20. Mai 2026 – VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25
- AG Charlottenburg, Urteile vom 14.02.2023 – 225 C 17/22; und vom 26.01.2023 – 218 C 29/22[↩]
- LG Berlin II, Urteile vom 22.01.2025 – 64 S 33/23 und 64 S 21/23[↩]
- BGH – VIII ZR 46/25[↩]
- BGH – VIII ZR 47/25[↩]
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- Fernwärme-Rohrleitung: Clairewych
