Miet­erhö­hung bei Tei­lin­k­lu­siv­mie­te

Der Bun­des­ge­richts­hof hat sei­ne Recht­spre­chung zur Erhö­hung von Brut­to­kalt­mie­ten, die der Ver­mie­ter mit einem Miet­spie­gel begrün­det, der Net­to­mie­ten aus­weist, fort­ge­führt.

Miet­erhö­hung bei Tei­lin­k­lu­siv­mie­te

Dem jetzt ent­schie­de­nen Urteil liegt fol­gen­der Sach­ver­halt zugrun­de: Die Klä­ge­rin ist Ver­mie­te­rin, die Beklag­ten sind Mie­ter einer Woh­nung in Düs­sel­dorf. Der Miet­spie­gel der Stadt Düs­sel­dorf weist Net­to­mie­ten aus. Der Miet­ver­trag der Par­tei­en sieht eine Tei­lin­k­lu­siv­mie­te vor, mit der – abge­se­hen von Heiz­kos­ten, Kos­ten der Be- und Ent­wäs­se­rung sowie Kabel­ge­büh­ren – auch die Neben­kos­ten abge­gol­ten sind.

Mit Schrei­ben vom 28. Okto­ber 2004 ver­lang­te die Klä­ge­rin von den Beklag­ten Zustim­mung zu einer Erhö­hung der bis­he­ri­gen Mie­te von monat­lich 575,50 € (zuzüg­lich der Kos­ten der Behei­zung, Be- und Ent­wäs­se­rung, Kabel­ge­büh­ren sowie eines "Wert­ver­bes­se­rungs­zu­schlags" in Höhe von monat­lich 36,26 wegen einer frü­her durch­ge­führ­ten Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me, den die Mie­ter zusätz­lich zur Mie­te zahl­ten) auf monat­lich 690,60 € ab dem 1. Janu­ar 2005. Die Klä­ge­rin gab dabei an, dass auf die Woh­nung der Beklag­ten durch­schnitt­li­che Betriebs­kos­ten in Höhe von 0,67 €/​m² ent­fie­len. Die Beklag­ten stimm­ten der Miet­erhö­hung nicht zu.

Das Amts­ge­richt hat der auf Zustim­mung zur Miet­erhö­hung gerich­te­ten Kla­ge statt­ge­ge­ben. Auf die Beru­fung der Beklag­ten hat das Land­ge­richt die Kla­ge abge­wie­sen; es hat gemeint, dass das Zustim­mungs­ver­lan­gen nicht hin­rei­chend begrün­det und des­halb bereits for­mell unwirk­sam sei, weil die Klä­ge­rin den auf die Woh­nung der Beklag­ten ent­fal­len­den Betriebs­kos­ten­an­teil für den letz­ten Abrech­nungs­zeit­raum nicht kon­kret aus­ge­wie­sen habe.

Dem ist der Bun­des­ge­richts­hof ent­ge­gen­ge­tre­ten. Er hat erneut ent­schie­den, dass die Anga­be eines pau­scha­len Betriebs­kos­tens­an­teils im Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen der for­mel­len Ord­nungs­mä­ßig­keit des Erhö­hungs­ver­lan­gens nicht ent­ge­gen­steht, son­dern allein des­sen mate­ri­el­le Berech­ti­gung betrifft. Auf die Höhe der in der Mie­te ent­hal­te­nen Betriebs­kos­ten kommt es ohne­hin dann nicht an, wenn selbst die erhöh­te Tei­lin­k­lu­siv­mie­te – wie hier – noch unter­halb der orts­üb­li­chen Net­to­mie­te liegt.

Der for­mel­len Wirk­sam­keit des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens steht auch nicht ent­ge­gen, dass die Klä­ge­rin eine frü­he­re Miet­erhö­hung wegen einer Moder­ni­sie­rung nicht in die Aus­gangs­mie­te von 575,50 € ein­ge­rech­net hat, son­dern die­se frü­he­re Miet­erhö­hung in Form eines geson­der­ten "Wert­ver­bes­se­rungs­zu­schlags" neben der Aus­gangs­mie­te erhal­ten geblie­ben ist. Eine sol­che Miet­erhö­hung wird zwar Bestand­teil der Grund­mie­te und kann nicht statt des­sen als "Zuschlag" neben der Mie­te dekla­riert wer­den. Folg­lich hät­te die Klä­ge­rin den "Wert­ver­bes­se­rungs­zu­schlag" zu der Aus­gangs­mie­te ihres Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens hin­zu­rech­nen müs­sen. Die Nicht­ein­rech­nung ist aber ledig­lich ein inhalt­li­cher Feh­ler, der nicht die Unwirk­sam­keit des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens zur Fol­ge hat und sich hier im Ergeb­nis nicht aus­wirk­te.

Da der Anspruch der Klä­ge­rin auf Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Tei­lin­k­lu­siv­mie­te um 115,10 € auch mate­ri­ell begrün­det ist, wie bereits das Amts­ge­richt ent­schie­den hat, war auf die Revi­si­on der Klä­ge­rin das Beru­fungs­ur­teil auf­zu­he­ben und die Beru­fung der Beklag­ten gegen das amts­ge­richt­li­che Urteil zurück­zu­wei­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Okto­ber 2007 – VIII ZR 331/​06