Mieterhöhungsverlangen – und der Nürnberger Mietspiegel

Aktuell hatte sich der Bundesgerichtshof mit den formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB zu befassen, das zur Begründung auf einen Mietspiegel (hier: Nürnberger Mietspiegel 2018) Bezug nimmt1:

Mieterhöhungsverlangen – und der Nürnberger Mietspiegel

Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden kann.

Die Begründung soll dem Mieter – auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse – die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht2.

Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt. Zwar dürfen an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Das Erhöhungsverlangen muss aber – in formeller Hinsicht – Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können3.

Im Fall der Bezugnahme auf einen Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558c, 558d BGB) muss die Begründung deshalb – wie sich, sofern ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, unmittelbar auch aus der Regelung des § 558a Abs. 3 BGB ergibt – die Angaben zur Wohnung enthalten, die nach diesem Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmend sind4.

Insoweit hat in dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall das Landgericht Nürnberg-Fürth in der Vorinstanz rechtsfehlerhaft angenommen, das Mieterhöhungsverlangen werde diesen Anforderungen nicht gerecht5. Abgesehen davon, dass gemäß der inzwischen geänderten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB dem materiellen Recht zuzuordnen ist und deshalb die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage betrifft6, hat das Landgericht Nürnberg-Fürth das Vorliegen der formellen Voraussetzungen des Erhöhungsverlangens nach § 558a BGB rechtsfehlerhaft verneint:

Der von der Vermieterin in Bezug genommene Nürnberger Mietspiegel 2018 bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab, indem er zunächst eine – allein anhand der Wohnfläche zu bestimmende – Basismiete ausweist (Tabelle 1), sodann konkrete Merkmale betreffend Baujahr, Ausstattung und Lage benennt, die einen der Höhe nach vorgegebenen Ab- beziehungsweise Zuschlag rechtfertigen (Tabelle 2), und schließlich von einer für alle Wohnungen gleichermaßen geltenden Mietpreisspanne von +/- 20 % um den auf diese Weise ermittelten Tabellenwert (= Mittelwert) ausgeht (Tabelle 3).

Die Vermieterin hat in dem Erhöhungsschreiben – neben der ihrer Meinung nach zutreffenden ortsüblichen Vergleichsmiete (627,98 €) – alle danach maßgeblichen Merkmale der Wohnung benannt, um die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels zu ermitteln, namentlich die Wohnfläche (hier: 80 m²) sowie die Merkmale, die aus Sicht der Vermieterin Zu- beziehungsweise Abschläge in der jeweils vorgegebenen Höhe rechtfertigen (hier: Altstadtlage [+ 4 %], Baujahr 1957 [- 1 %], kein Balkon [- 3 %] und keine Sprechanlage [- 2 %]). Da die Bestimmung der konkreten Mietpreisspanne ausschließlich von dem sich aus diesen Daten ergebenden Tabellenwert und nicht etwa von weiteren Faktoren abhängt, wird dem Mieter durch jene Angaben die (ansatzweise) Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung ermöglicht.

Entgegen der – bereits in einem früheren Urteil vertretenen7 – Ansicht des Landgerichts Nürnberg-Fürth ist es in einem solchen Fall nicht erforderlich, dass dem Erhöhungsverlangen entweder der vom Vermieter herangezogene Mietspiegel beigefügt wird oder das Schreiben die nach diesem Mietspiegel gegebene Mietpreisspanne aufführt beziehungsweise wenigstens auf das Bestehen einer solchen Spanne hinweist.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der vom Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens herangezogene Mietspiegel jenem Schreiben nicht beigefügt werden, wenn es sich um einen – etwa durch Veröffentlichung im Amtsblatt – allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt8, was auch dann zu bejahen ist, wenn der Mietspiegel gegen eine geringe Schutzgebühr (etwa 3 €) von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird9 oder der Vermieter dem Mieter eine – wohnortnahe – Einsichtsmöglichkeit anbietet10. Denn in einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens auf den ihm – wenngleich unter gewissen Mühen und/oder nur gegen einen geringfügigen Kostenaufwand – zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen11.

Auch die sich aus dem Mietspiegel ergebende Mietpreisspanne muss der Vermieter zur Erfüllung der formellen Voraussetzungen des § 558a BGB nicht in jedem Fall angeben. Als entbehrlich hat der Bundesgerichtshof diese Angabe ausdrücklich angesehen, wenn der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützt, der in Form von Tabellenfeldern für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietpreisspanne ausweist, das seiner Auffassung nach einschlägige Mietspiegelfeld mitteilt. Denn in diesem Fall kann der Mieter die maßgebliche Mietpreisspanne dem betreffenden Mietspiegel ohne weiteres entnehmen12.

Nach diesen Grundsätzen musste die Vermieterin ihrem Erhöhungsverlangen hier – anders als vom Landgericht Nürnberg-Fürth angenommen – weder den ihrerseits herangezogenen Mietspiegel beifügen noch in dem betreffenden Schreiben die einschlägige Mietpreisspanne oder jedenfalls angeben, dass der herangezogene Mietspiegel Spannen enthält.

Dass der Nürnberger Mietspiegel 2018 zu dem insoweit maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens im obigen Sinne allgemein zugänglich war, steht nicht im Streit; das Landgericht Nürnberg-Fürth ist davon ersichtlich ebenfalls ausgegangen. Den ihm zugänglichen Mietspiegel zur Überprüfung des Erhöhungsbegehrens heranzuziehen, war dem Mieter zuzumuten, und er konnte diesem Mietspiegel – dessen dritte der insgesamt drei in ihm enthaltenen, jeweils eine Seite umfassenden Tabellen die Spanne aufzeigt und erläutert – ohne jede Schwierigkeit das Bestehen und die Größenordnung der Mietpreisspanne entnehmen. Deren konkrete Bestimmung erforderte lediglich eine schlichte Prozentrechnung (+/- 20 %) unter Zugrundelegung des von der Vermieterin mit 627,98 € angegebenen Tabellenwerts (ergibt eine Spanne von 502,38 € bis 753,58 €). Vor diesem Hintergrund bedurfte es zur Erfüllung der Voraussetzungen des § 558a BGB auch weder der konkreten Bezifferung dieser Spanne noch – zumindest – eines ausdrücklichen Hinweises auf das Vorliegen einer Spanne in dem Erhöhungsschreiben selbst.

Denn es ist nach den oben aufgeführten Grundsätzen unschädlich, wenn der Mieter zur Überprüfung der Berechtigung der verlangten Mieterhöhung auf den maßgeblichen – ihm zugänglichen – Mietspiegel zurückgreifen muss, die Prüfung also nicht schon allein anhand der Angaben in dem Erhöhungsschreiben selbst (abschließend) vornehmen kann13. Aus diesem Grund ist es entgegen der Ansicht des Landgerichts Nürnberg-Fürth auch nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete – wie hier – als Einzelbetrag angibt und der Mieter, um erkennen zu können, dass dieser Betrag den Mittelwert einer – für alle Wohnungen in gleicher Weise zu berechnenden – Mietpreisspanne darstellt, Einsicht in den Mietspiegel nehmen muss. Eine Einsichtnahme ist nämlich ohnehin erforderlich, wenn der Mieter die Berechtigung der verlangten Mieterhöhung (ansatzweise) überprüfen will; so lässt sich hier beispielsweise nur unter Zuhilfenahme des Mietspiegels feststellen, ob die Wohnung (weitere) – vom Vermieter nicht berücksichtigte – Merkmale aufweist, die nach dem Mietspiegel einen Abschlag rechtfertigen.

Der Erfüllung der formellen Voraussetzungen nach § 558a BGB steht schließlich nicht der Umstand entgegen, dass die Vermieterin gemäß ihrem Erhöhungsverlangen die auf der Grundlage der Wohnfläche zu bestimmende Basismiete insofern fehlerhaft ermittelt hat, als sie anstelle des in der Tabelle 1 des Mietspiegels für eine – wie hier – 80 m² große Wohnung ausgewiesenen Quadratmeterpreises von 7,80 € einen Quadratmeterpreis von 8,01 € zugrunde gelegt hat, was – rein rechnerisch – zu einer fehlerhaften Angabe (des Mittelwerts) der ortsüblichen Vergleichsmiete geführt hat.

Denn hierbei handelt es sich um einen inhaltlichen Fehler, der die Wahrung der Förmlichkeiten des Erhöhungsverlangens nach § 558a BGB nicht berührt14. Das betrifft nicht nur etwaige Fehler bei der Einordnung in Kategorien, die eine Bewertung der Wohnung voraussetzen – wie etwa die Einstufung der Wohnlage in die Kategorien einfach, mittel oder gut , sondern auch sonstige Fehler, die dem Vermieter bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Anwendung des einschlägigen Mietspiegels unterlaufen können, sei es, dass er von falschen Tatsachen (z.B. betreffend Baujahr, Ausstattung oder Wohnfläche) ausgeht oder dass er den Mietspiegel auf die zutreffenden Tatsachen – wie hier – fehlerhaft anwendet.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 7. Juli 2021 – VIII ZR 167/20

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 13 ff.[]
  2. BGH, Urteile vom 29.04.2020 – VIII ZR 355/18, aaO Rn. 47; vom 18.12.2019 – VIII ZR 236/18, WuM 2020, 86 Rn. 15; vom 24.04.2019 – VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 25; vom 17.10.2018 – VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 11.07.2018 – VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18, 22; jeweils mwN[]
  3. st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 29.04.2020 – VIII ZR 355/18, aaO Rn. 48; vom 18.12.2019 – VIII ZR 236/18, aaO Rn. 15 f.; vom 16.10.2019 – VIII ZR 340/18, NJW-RR 2019, 1482 Rn. 13 f.; vom 11.07.2018 – VIII ZR 136/17, aaO Rn. 18; vom 03.02.2016 – VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 11; BGH, Beschluss vom 26.04.2016 – VIII ZR 54/15, NJW 2016, 2565 Rn. 5; jeweils mwN[]
  4. vgl. BGH, Urteile vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 13; vom 11.03.2009 – VIII ZR 316/07, WuM 2009, 239 Rn. 8; BGH, Beschluss vom 26.04.2016 – VIII ZR 54/15, NJW 2016, 2565 Rn. 5[]
  5. LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 26.05.2020 – 7 S 5510/19[]
  6. BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 18 ff.[]
  7. LG Nürnberg-Fürth, WuM 2015, 160[]
  8. BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 15[]
  9. BGH, Urteil vom 30.09.2009 – VIII ZR 276/08, NJW 2010, 225 Rn. 10 f.; BGH, Beschlüsse vom 28.04.2009 – VIII ZB 7/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 6; vom 31.08.2010 – VIII ZR 231/09, WuM 2010, 693 Rn. 2[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 9[]
  11. BGH, Urteile vom 11.03.2009 – VIII ZR 74/08, aaO; vom 30.09.2009 – VIII ZR 276/08, aaO Rn. 11[]
  12. BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07, aaO Rn. 16 [unter Aufgabe der strengeren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Urteil vom 12.11.2003 – VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter – II 2 b][]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 236/18, WuM 2020, 86 Rn. 23, zur Begründung einer Mieterhöhung unter Bezugnahme auf Vergleichswohnungen[]
  14. vgl. BGH, Urteile vom 11.03.2009 – VIII ZR 316/07, WuM 2009, 239 Rn. 8; vom 03.07.2013 – VIII ZR 263/12, NZM 2012, 612 Rn. 24; BGH, Beschluss vom 26.04.2016 – VIII ZR 54/15, NJW 2016, 2565 Rn. 5[]