Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen unter Bezug­nah­me auf ört­lich und sach­lich unan­wend­ba­ren Miet­spie­gel

Zur Begrün­dung eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens kann nach § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB nur auf den Miet­spie­gel einer ver­gleich­ba­ren Gemein­de, nicht aber auf den einer nicht ver­gleich­ba­ren Gemein­de Bezug genom­men wer­den. Das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen ist des­halb man­gels Begrün­dung unwirk­sam, wenn die bei­den Gemein­den offen­sicht­lich nicht ver­gleich­bar sind. Für die­sen Ver­gleich kommt es auf die Gebiets­kör­per­schaf­ten in ihrer Gesamt­heit an. Uner­heb­lich ist hin­ge­gen, ob ein­zel­ne Gemein­de­tei­le der Nach­bar­ge­mein­de ver­gleich­bar sind, jeden­falls wenn der Miet­spie­gel der Nach­bar­ge­mein­de sich über deren gesam­tes Gemein­de­ge­biet erstreckt.

Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen unter Bezug­nah­me auf ört­lich und sach­lich unan­wend­ba­ren Miet­spie­gel

Zur Begrün­dung eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens kann nicht auf einen Miet­spie­gel Bezug genom­men wer­den, der für die frag­li­che Wohn­flä­che ("Groß­woh­nun­gen") kei­ne Tabel­len­wer­te aus­weist. Dar­an ändert sich auch nichts, wenn durch Bezug­nah­me auf einen Miet­spie­gel über Woh­nun­gen in Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern ein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen für ein Ein­fa­mi­li­en­haus begrün­det wer­den soll.

Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen, um wirk­sam zu sein, zu begrün­den. § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB lässt es zu, dass zur Begrün­dung auf einen Miet­spie­gel Bezug genom­men wird. Nach Absatz 4 Satz 2 die­ser Vor­schrift kann, wenn in dem Zeit­punkt, in dem der Ver­mie­ter sei­ne Erklä­rung abgibt, kein Miet­spie­gel vor­han­den ist, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 ein­ge­hal­ten ist, auch ein ande­rer, ins­be­son­de­re ein ver­al­te­ter Miet­spie­gel oder ein Miet­spie­gel einer ver­gleich­ba­ren Gemein­de ver­wen­det wer­den. Über den Wort­laut hin­aus ist aner­kannt, dass erst recht dann ein ande­rer Miet­spie­gel ver­wen­det wer­den kann, wenn in der Gemein­de, in der die Miet­sa­che liegt, über­haupt kein Miet­spie­gel vor­han­den ist 1.

Unge­ach­tet des Wort­lau­tes „ins­be­son­de­re“ kann die­se Vor­schrift aber nicht so ver­stan­den wer­den, dass der „ande­re“ Miet­spie­gel auch ein sol­cher einer nicht ver­gleich­ba­ren Gemein­de sein dürf­te. Denn dann lie­fe die aus­drück­li­che Nen­nung der „ver­gleich­ba­ren Gemein­de“ ins Lee­re. Ange­sichts der Funk­ti­on des Begrün­dungs­er­for­der­nis­ses ist aller­dings aus­rei­chend, dass die behaup­te­te Ver­gleich­bar­keit der Gemein­den nicht offen­sicht­lich unbe­grün­det ist 2. Die­se noch zu § 2 Abs. 2 Satz 2 MHRG ergan­ge­ne Recht­spre­chung ist auf § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB über­trag­bar. Der Gesetz­ge­ber woll­te mit der neu­en For­mu­lie­rung des § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB ledig­lich noch zusätz­lich die Rege­lung des § 2 Abs. 6 MHRG über­neh­men 3, die Miet­spie­gel alten Rechts betraf 4, aber kei­ne inhalt­li­che Ände­rung vor­neh­men.

Wenn in § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB von dem Miet­spie­gel einer „ver­gleich­ba­ren Gemein­de“ die Rede ist, dann ist damit ein Rechts­be­griff gewählt, der in Art. 28 GG und ihm fol­gend in den Gemein­de­ord­nun­gen der Bun­des­län­der (vgl. nur § 1 GemO Bad.-Württ.) eine fes­te Bedeu­tung hat. Gemein­de in die­sem Sin­ne ist aber nur der Stadt­kreis H. (§ 3 Abs. 1 GemO Bad.-Württ.), wäh­rend W. ledig­lich des­sen Stadt­teil ist. Auch die Sys­te­ma­tik spricht für die­se enge Aus­le­gung, denn in § 558c Abs. 2 BGB unter­schei­det das Gesetz sehr genau zwi­schen „Gemein­den“ und „Gemein­de­tei­len“, und auch die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te selbst wird nur gebil­det aus den „übli­chen Ent­gel­ten, die in der Gemein­de oder einer ver­gleich­ba­ren Gemein­de“ erzielt wer­den (§ 558 Abs. 2 BGB). Maß­geb­lich ist also allein der Ver­gleich der Gemein­den als Gebiets­kör­per­schaf­ten in ihrer Gesamt­heit. Ein Teil­ver­gleich ist unzu­läs­sig 5 und kann auch hier nicht unter Hin­weis auf den nur bei­spiel­haft („ins­be­son­de­re“) genann­ten Miet­spie­gel einer ver­gleich­ba­ren Gemein­de als zuläs­sig ange­se­hen wer­den. Allen­falls könn­te eine aus­wei­ten­de Aus­le­gung ange­zeigt sein, wenn die Nach­bar­ge­mein­de ledig­lich für den in Bezug genom­me­nen Stadt­teil – als Gemein­de­teil i.S.d. § 558c Abs. 2 BGB – einen eige­nen Miet­spie­gel erstellt hät­te.

Land­ge­richt Hei­del­berg, Urteil vom 17. Febru­ar 2012 – 5 S 95/​11

  1. Börs­t­ing­haus in Schmidt-Fut­te­rer, Miet­recht, 10. Auf­la­ge 2011, § 558a Rn. 41[]
  2. OLG Stutt­gart, NJW 1982, 945[]
  3. BT-Drs. 439/​00, S. 139[]
  4. Bart­hel­mess, Wohn­raum­kün­di­gungs­schutz­ge­setz, Miet­hö­he­ge­setz, Kom­men­tar, 5. Aufl. 1995, § 2 Rn. 84[]
  5. LG Darm­stadt WuM 1996, 559; LG Mün­chen II WuM 1986, 259; Börs­t­ing­haus in Schmidt-Fut­te­rer, Miet­recht, 10. Aufl. 2011, § 558a Rn. 45[]