Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann nach § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB nur auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde, nicht aber auf den einer nicht vergleichbaren Gemeinde Bezug genommen werden. Das Mieterhöhungsverlangen ist deshalb mangels Begründung unwirksam, wenn die beiden Gemeinden offensichtlich nicht vergleichbar sind. Für diesen Vergleich kommt es auf die Gebietskörperschaften in ihrer Gesamtheit an. Unerheblich ist hingegen, ob einzelne Gemeindeteile der Nachbargemeinde vergleichbar sind, jedenfalls wenn der Mietspiegel der Nachbargemeinde sich über deren gesamtes Gemeindegebiet erstreckt.
Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann nicht auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden, der für die fragliche Wohnfläche („Großwohnungen“) keine Tabellenwerte ausweist. Daran ändert sich auch nichts, wenn durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel über Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ein Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus begründet werden soll.
Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen, um wirksam zu sein, zu begründen. § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB lässt es zu, dass zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug genommen wird. Nach Absatz 4 Satz 2 dieser Vorschrift kann, wenn in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden ist, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden. Über den Wortlaut hinaus ist anerkannt, dass erst recht dann ein anderer Mietspiegel verwendet werden kann, wenn in der Gemeinde, in der die Mietsache liegt, überhaupt kein Mietspiegel vorhanden ist1.
Ungeachtet des Wortlautes „insbesondere“ kann diese Vorschrift aber nicht so verstanden werden, dass der „andere“ Mietspiegel auch ein solcher einer nicht vergleichbaren Gemeinde sein dürfte. Denn dann liefe die ausdrückliche Nennung der „vergleichbaren Gemeinde“ ins Leere. Angesichts der Funktion des Begründungserfordernisses ist allerdings ausreichend, dass die behauptete Vergleichbarkeit der Gemeinden nicht offensichtlich unbegründet ist2. Diese noch zu § 2 Abs. 2 Satz 2 MHRG ergangene Rechtsprechung ist auf § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB übertragbar. Der Gesetzgeber wollte mit der neuen Formulierung des § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB lediglich noch zusätzlich die Regelung des § 2 Abs. 6 MHRG übernehmen3, die Mietspiegel alten Rechts betraf4, aber keine inhaltliche Änderung vornehmen.
Wenn in § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB von dem Mietspiegel einer „vergleichbaren Gemeinde“ die Rede ist, dann ist damit ein Rechtsbegriff gewählt, der in Art. 28 GG und ihm folgend in den Gemeindeordnungen der Bundesländer (vgl. nur § 1 GemO Bad.-Württ.) eine feste Bedeutung hat. Gemeinde in diesem Sinne ist aber nur der Stadtkreis H. (§ 3 Abs. 1 GemO Bad.-Württ.), während W. lediglich dessen Stadtteil ist. Auch die Systematik spricht für diese enge Auslegung, denn in § 558c Abs. 2 BGB unterscheidet das Gesetz sehr genau zwischen „Gemeinden“ und „Gemeindeteilen“, und auch die ortsübliche Vergleichsmiete selbst wird nur gebildet aus den „üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde“ erzielt werden (§ 558 Abs. 2 BGB). Maßgeblich ist also allein der Vergleich der Gemeinden als Gebietskörperschaften in ihrer Gesamtheit. Ein Teilvergleich ist unzulässig5 und kann auch hier nicht unter Hinweis auf den nur beispielhaft („insbesondere“) genannten Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde als zulässig angesehen werden. Allenfalls könnte eine ausweitende Auslegung angezeigt sein, wenn die Nachbargemeinde lediglich für den in Bezug genommenen Stadtteil – als Gemeindeteil i.S.d. § 558c Abs. 2 BGB – einen eigenen Mietspiegel erstellt hätte.
Landgericht Heidelberg, Urteil vom 17. Februar 2012 – 5 S 95/11
- Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 558a Rn. 41[↩]
- OLG Stuttgart, NJW 1982, 945[↩]
- BT-Drs. 439/00, S. 139[↩]
- Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, Kommentar, 5. Aufl. 1995, § 2 Rn. 84[↩]
- LG Darmstadt WuM 1996, 559; LG München II WuM 1986, 259; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 558a Rn. 45[↩]
