Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te in einer ehe­ma­li­gen Berg­ar­bei­ter­sied­lung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell in einer Ent­schei­dung zu einer Rei­he von gleich­ge­la­ger­ten Fäl­len mit der Fra­ge befas­sen müs­sen, wann ein Gut­ach­ten als unge­eig­net zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ange­se­hen wer­den muss. Im vor­lie­gen­den Fall ging es um die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te bei einer ehe­ma­li­gen Berg­ar­bei­ter­sied­lung:

Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te in einer ehe­ma­li­gen Berg­ar­bei­ter­sied­lung

Die Beklag­ten sind Mie­ter von Dop­pel­haus­hälf­ten der Klä­ge­rin in Ahlen. Die Miet­ob­jek­te gehö­ren zu der in den Jah­ren 1910 bis 1924 durch die Berg­werks­ge­sell­schaft West­fa­len errich­te­ten "Zechen­sied­lung Neu­stadt", die bis zur Schlie­ßung der Zeche "West­fa­len" im Jahr 2000 sub­ven­tio­niert und fast aus­schließ­lich von Berg­leu­ten bewohnt war. Die Sied­lung besteht aus über­wie­gend älte­rer Bau­sub­stanz im gleich­för­mi­gen Sied­lungs­stil und steht wegen ihres Cha­rak­ters als Gar­ten­stadt unter Denk­mal­schutz. Im Jahr 2005 ver­lang­te die Klä­ge­rin unter Bezug­nah­me auf den Miet­spie­gel von Ahlen für eine Viel­zahl ihrer Miet­ob­jek­te in der Zechen­sied­lung die Zustim­mung zu einer Erhö­hung der monat­li­chen Net­to­mie­te. Die Beklag­ten erteil­ten die Zustim­mung nicht.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Ahlen hat die auf Zustim­mung zu der begehr­ten Miet­erhö­hung gerich­te­ten Kla­gen abge­wie­sen 1. Es hat die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te mit Hil­fe eines Sach­ver­stän­di­gen anhand des (ein­fa­chen) Miet­spie­gels von Ahlen ermit­telt und ist zu dem Ergeb­nis gekom­men, dass die­se nied­ri­ger als die bis­her gezahl­te Mie­te ist und somit kein Anspruch auf Zustim­mung zu einer Miet­erhö­hung besteht. Das Land­ge­richt Müns­ter hat auf die Beru­fung der Ver­mie­te­rin die erst­in­stanz­li­chen Urtei­le abge­än­dert und den Kla­gen (in zwei Fäl­len ganz, in einem Fall teil­wei­se) statt­ge­ge­ben. Es hat sich auf ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten gestützt, das aus­schließ­lich Woh­nun­gen der Klä­ge­rin aus der ehe­ma­li­gen Zechen­sied­lung als Ver­gleichs­ob­jek­te her­an­ge­zo­gen hat 2. Die vom Land­ge­richt Müns­ter zuge­las­se­nen Revi­sio­nen der Beklag­ten hat­ten vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg:

Ein Gut­ach­ten als Grund­la­ge ist, so der Bun­des­ge­richts­hof in sei­nem jetzt ver­kün­de­ten Urteil, für die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te unge­eig­net, wenn es nur Ver­gleichs­woh­nun­gen aus einer ein­zi­gen Sied­lung, die im Eigen­tum ein und des­sel­ben Ver­mie­ters steht, berück­sich­tigt. Denn der Sach­ver­stän­di­ge muss bei der Ermitt­lung der Ein­zel­ver­gleichs­mie­te ein brei­tes Spek­trum von Ver­gleichs­woh­nun­gen aus der Gemein­de berück­sich­ti­gen.

Das Land­ge­richt Müns­ter hat daher sei­ner Ent­schei­dung rechts­feh­ler­haft das von ihm ein­ge­hol­te Gut­ach­ten zugrun­de gelegt und den Miet­spie­gel der Stadt Ahlen als ver­meint­lich nicht taug­li­che Erkennt­nis­quel­le außer Betracht gelas­sen. Der Bun­des­ge­richts­hof hat die Urtei­le des Land­ge­richt Müns­ters auf­ge­ho­ben, soweit zum Nach­teil der Beklag­ten ent­schie­den wor­den ist, und die Sachen an das Land­ge­richt Müns­ter zurück­ver­wie­sen, damit die­ses Fest­stel­lun­gen zu der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te tref­fen kann.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 263/​12

  1. AG Ahlen, Urteil vom 07.07.2009 – 9 C 430/​05[]
  2. LG Müns­ter, Urteil vom 03.07.2012 – 06 S 68/​09[]