Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell in einer Entscheidung zu einer Reihe von gleichgelagerten Fällen mit der Frage befassen müssen, wann ein Gutachten als ungeeignet zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete angesehen werden muss. Im vorliegenden Fall ging es um die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer ehemaligen Bergarbeitersiedlung:
Die Beklagten sind Mieter von Doppelhaushälften der Klägerin in Ahlen. Die Mietobjekte gehören zu der in den Jahren 1910 bis 1924 durch die Bergwerksgesellschaft Westfalen errichteten „Zechensiedlung Neustadt“, die bis zur Schließung der Zeche „Westfalen“ im Jahr 2000 subventioniert und fast ausschließlich von Bergleuten bewohnt war. Die Siedlung besteht aus überwiegend älterer Bausubstanz im gleichförmigen Siedlungsstil und steht wegen ihres Charakters als Gartenstadt unter Denkmalschutz. Im Jahr 2005 verlangte die Klägerin unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von Ahlen für eine Vielzahl ihrer Mietobjekte in der Zechensiedlung die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete. Die Beklagten erteilten die Zustimmung nicht.
Das erstinstanzlich hiermit befasste Amtsgericht Ahlen hat die auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klagen abgewiesen1. Es hat die ortsübliche Vergleichsmiete mit Hilfe eines Sachverständigen anhand des (einfachen) Mietspiegels von Ahlen ermittelt und ist zu dem Ergebnis gekommen, dass diese niedriger als die bisher gezahlte Miete ist und somit kein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung besteht. Das Landgericht Münster hat auf die Berufung der Vermieterin die erstinstanzlichen Urteile abgeändert und den Klagen (in zwei Fällen ganz, in einem Fall teilweise) stattgegeben. Es hat sich auf ein Sachverständigengutachten gestützt, das ausschließlich Wohnungen der Klägerin aus der ehemaligen Zechensiedlung als Vergleichsobjekte herangezogen hat2. Die vom Landgericht Münster zugelassenen Revisionen der Beklagten hatten vor dem Bundesgerichtshof Erfolg:
Ein Gutachten als Grundlage ist, so der Bundesgerichtshof in seinem jetzt verkündeten Urteil, für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet, wenn es nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, berücksichtigt. Denn der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen.
Das Landgericht Münster hat daher seiner Entscheidung rechtsfehlerhaft das von ihm eingeholte Gutachten zugrunde gelegt und den Mietspiegel der Stadt Ahlen als vermeintlich nicht taugliche Erkenntnisquelle außer Betracht gelassen. Der Bundesgerichtshof hat die Urteile des Landgericht Münsters aufgehoben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist, und die Sachen an das Landgericht Münster zurückverwiesen, damit dieses Feststellungen zu der ortsüblichen Vergleichsmiete treffen kann.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 263/12
