Miet­erhö­hung per Miet­spie­gel

Ein Ver­mie­ter hat kann Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen auf einen für die Nach­bar­stadt erstell­ten Miet­spie­gel stüt­zen, der von dem ört­li­chen Mie­ter­ver­ein, dem ört­li­chen Haus- und Gründ­ei­gen­tü­mer­ver­ein sowie dem Bür­ger­meis­ter­amt gemein­sam erstellt wor­den ist, wenn für die eige­ne Stadt kein Miet­spie­gel vor­liegt und die bei­den Städ­te hin­sicht­lich des Miet­ni­veaus ver­gleich­bar sind.

Miet­erhö­hung per Miet­spie­gel

In einem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streit ist der Beklag­te Mie­ter einer Woh­nung des Klä­gers in Back­nang. Mit der Kla­ge ver­langt der Ver­mie­ter die Zustim­mung zu einer Miet­erhö­hung um 76,69 € monat­lich. Der Berech­nung der Miet­erhö­hung hat der Ver­mie­ter den Miet­spie­gel der Nach­bar­stadt Schorn­dorf zugrun­de gelegt und dies damit begrün­det, dass es sich dabei um eine mit Back­nang ver­gleich­ba­re Gemein­de han­de­le. Das Amts­ge­richt Back­nang hat der Kla­ge nach Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens und unter Ver­wer­tung des Miet­spie­gels für Schorn­dorf statt­ge­ge­ben 1. Das Land­ge­richt Stutt­gart hat die hier­ge­gen ein­ge­leg­te Beru­fung des Mie­ters zurück­ge­wie­sen 2.

Und auch die Revi­si­on des Mie­ters zum Bun­des­ge­richts­hof hat­te kei­nen Erfolg, der Bun­des­ge­richts­hofs ent­schied, dass der Ver­mie­ter sein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen ord­nungs­ge­mäß nach § 558a BGB begrün­det hat. Die Bezug­nah­me auf den Miet­spie­gel der Nach­bar­stadt Schorn­dorf war aus­rei­chend, weil für die Stadt Back­nang kein Miet­spie­gel erstellt wor­den ist und weil bei­de Städ­te, wie der Sach­ver­stän­di­ge aus­ge­führt hat, unter ande­rem im Hin­blick auf das Miet­ni­veau ver­gleich­bar sind.

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied wei­ter, dass auch nach Ein­füh­rung des qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gels (§ 558d BGB) durch das Miet­rechts­re­form­ge­setz vom 19. Juni 2001 ein ein­fa­cher Miet­spie­gel (§ 558c BGB) allei­ni­ge Grund­la­ge der dem Gericht oblie­gen­den Bestim­mung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te sein kann. Zwar kommt dem ein­fa­chen Miet­spie­gel nicht die dem qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gel vor­be­hal­te­ne gesetz­li­che Ver­mu­tungs­wir­kung dahin­ge­hend zu, dass die im Miet­spie­gel genann­ten Ent­gel­te die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te zutref­fend wie­der­ge­ben (§ 558d Abs. 3 BGB). Der ein­fa­che Miet­spie­gel stellt aber ein Indiz für die­se Annah­me dar. Das gilt auch dann, wenn der ein­fa­che Miet­spie­gel, wie im ent­schie­de­nen Fall, nicht von der Gemein­de, son­dern gemein­sam von Inter­es­sen­ver­tre­tern der Mie­ter und Ver­mie­ter erstellt wur­de. Ob die­se Indi­zwir­kung im Ein­zel­fall zum Nach­weis der Orts­üb­lich­keit der ver­lang­ten Mie­te aus­reicht, hängt davon ab, wel­che Ein­wen­dun­gen der Mie­ter gegen den Erkennt­nis­wert des Miet­spie­gels erhebt. Trägt er etwa sub­stan­ti­iert vor, den Ver­fas­sern habe es an der erfor­der­li­chen Sach­kun­de gefehlt oder sie hät­ten sich von sach­frem­den Erwä­gun­gen lei­ten las­sen oder unzu­rei­chen­des Daten­ma­te­ri­al ver­wen­det, muss das Gericht dem nach­ge­hen. Blei­ben danach Zwei­fel an der Ver­läss­lich­keit des Miet­spie­gels, so ist die Indi­zwir­kung erschüt­tert. Der Ver­mie­ter muss dann ander­weit Beweis für sei­ne Behaup­tung antre­ten, die von ihm ver­lang­te Mie­te lie­ge inner­halb der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te.

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat der Mie­ter jedoch kei­ne Ein­wen­dun­gen erho­ben, durch die die Indi­zwir­kung des – ein­fa­chen – Miet­spie­gels für Schorn­dorf erschüt­tert wor­den ist. Das Land­ge­richt hat sich somit zu Recht auf die­sen Miet­spie­gel gestützt und die Orts­üb­lich­keit der vom Ver­mie­ter ver­lang­ten Mie­te fest­ge­stellt.

Bun­des­ge­richts­hofs, Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/​09

  1. AG Back­nang, Urteil vom 14.03.2008 – 4 C 581/​07[]
  2. LG Stutt­gart, Urteil vom 25.03.2009 – 5 S 123/​08[]