Ortsübliche Vergleichsmiete für die ehemalige NATO-Siedlung

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll1. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben2.

Ortsübliche Vergleichsmiete für die ehemalige NATO-Siedlung

Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen. Diese Anforderung ist nicht erfüllt, wenn – wie hier – nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, Berücksichtigung finden.

Das ist auch nicht deshalb anders zu beurteilen, weil der Ortsteil, in dem sich die Wohnung befindet, gewisse Besonderheiten aufweist und sich dort eine Reihe fast identischer Vergleichsobjekte befindet. Diese Umstände nötigen auch nicht dazu, eine Art „Spezialmietspiegel“ für diesen Ortsteil aufzustellen. Denn Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Mietniveau in der gesamten Gemeinde. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können deshalb auch Objekte herangezogen werden, die nach Ausstattung, Art, Größe und Lage nur ungefähr vergleichbar sind. Einzelnen Unterschieden bei den Vergleichswohnungen kann gegebenenfalls durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden. Im Übrigen kann der Vermieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zwar zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB auf den eigenen Bestand zurückgreifen3. Ferner hat es der Bundesgerichtshof nicht beanstandet, dass der gerichtliche Sachverständige die Vergleichswohnungen nur durch Befragungen verschiedener Vermieter ermittelt4. Eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermieter gehören, stellt aber keine repräsentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozess dar.

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Der vom Sachverständigen und Gericht übergangene Parteivortrag

Ob das Gutachten zusätzlich auch wegen der fehlenden Offenlegung der Vergleichswohnungen5 unverwertbar ist, bedarf hier keiner Klärung.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 371/12

  1. BVerfGE 53, 352, 358[]
  2. BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; vgl. BVerfGE 37, 132, 143[]
  3. BGH, Urteil vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn 12[]
  4. BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 13[]
  5. vgl. dazu BVerfG, NJW 1995, 40, sowie BGH, Urteil vom 15.04.1994 – V ZR 286/92, NJW 1994, 2899[]