Neben­kos­ten und das Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot

Nach § 556 BGB kön­nen Ver­mie­ter und Mie­ter ver­ein­ba­ren, dass der Mie­ter die Betriebs­kos­ten trägt, also die Kos­ten, die dem Eigen­tü­mer durch das Eigen­tum am Grund­stück oder durch den bestim­mungs­mä­ßi­gen Gebrauch des Gebäu­des, der Neben­ge­bäu­de, Anla­gen, Ein­rich­tun­gen und des Grund­stücks lau­fend ent­ste­hen. Wird dies – wie regel­mä­ßig – ver­ein­bart, so ist Über die Vor­aus­zah­lun­gen für Betriebs­kos­ten jähr­lich abzu­rech­nen und dabei der Grund­satz der Wirt­schaft­lich­keit zu beach­ten. Nach die­sem Grund­satz der Wirt­schaft­lich­keit ist der Ver­mie­ter ver­pflich­tet, bei Maß­nah­men und Ent­schei­dun­gen, die Ein­fluss auf die Höhe der vom Mie­ter zu tra­gen­den Neben­kos­ten haben, auf ein ange­mes­se­nes Kos­ten-Nut­zen-Ver­hält­nis Rück­sicht zu neh­men.

Neben­kos­ten und das Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot

Mit die­ser Fra­ge der Ein­hal­tung des Wirt­schaft­lich­keits­ge­bots bei der Abrech­nung von Betriebs­kos­ten hat­te sich jetzt der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen, kon­kret ging es um die Umla­ge der Müll­ge­büh­ren durch den Ver­mie­ter. Kon­kret ging es um die Fra­ge der Dar­le­gungs- und Beweis­last für einen Ver­stoß des Ver­mie­ters gegen den Grund­satz der Wirt­schaft­lich­keit und den "Betriebs­kos­ten­spie­gel" des Deut­schen Mie­ter­bun­des.

Die Beklag­ten des jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streits sind Mie­ter einer Woh­nung der Klä­ge­rin in einem in Hei­del­berg gele­ge­nen Anwe­sen mit meh­re­ren Miet­par­tei­en. Die Klä­ge­rin erteil­te im Novem­ber 2008 den Beklag­ten die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2007, wel­che betref­fend der Müll­ab­fuhr­ge­büh­ren einen auf die Beklag­ten ent­fal­len­den Anteil von 525,71 € ent­hält. Die Beklag­ten bean­stan­de­ten dies mit Anwalts­schrei­ben im Dezem­ber 2008 und errech­ne­ten unter Her­an­zie­hung des vom Deut­schen Mie­ter­bund e.V. her­aus­ge­ge­be­nen "Betriebs­kos­ten­spie­gels für Deutsch­land" einen aus ihrer Sicht berech­tig­ten Betrag von 185,76 €. Die Dif­fe­renz von 395,95 € behiel­ten die Beklag­ten von der Janu­ar­mie­te 2009 ein, die ihnen ent­stan­de­nen Rechts­an­walts­kos­ten von 99,60 € brach­ten sie von der Febru­ar­mie­te in Abzug. Die Klä­ge­rin hat mit ihrer Kla­ge Zah­lung der ein­be­hal­te­nen Beträ­ge nebst Zin­sen begehrt.

Das erst­in­stanz­lich mit der Kla­ge der Ver­mie­te­rin befass­te Amts­ge­richt Hei­del­berg hat der Kla­ge statt­ge­ge­ben und die beklag­ten Mie­ter zur Zah­lung ver­pflich­tet 1. Das Land­ge­richt Hei­del­berg hat die gegen das amts­ge­richt­li­che Urteil ein­ge­leg­te Beru­fung der Beklag­ten zurück­ge­wie­sen 2. Und auch vor dem Bun­des­ge­richts­hof hat­ten die beklag­ten Mie­ter mit ihrer dage­gen gerich­te­te Revi­si­on kei­nen Erfolg:

Der Mie­ter, der mit der Behaup­tung eines Ver­sto­ßes gegen den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB nie­der­ge­leg­ten Grund­satz der Wirt­schaft­lich­keit bei der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung einen Scha­dens­er­satz­an­spruch gegen den Ver­mie­ter gel­tend macht, trägt die Dar­le­gungs- und Beweis­last für die Anspruchs­vor­aus­set­zun­gen, ent­schied der Bun­des­ge­richts­hof, eine Beru­fung auf den "Betriebs­kos­ten­spie­gel für Deutsch­land" ist hier­für nicht aus­rei­chend.

Im Streit­fall ist den Mie­tern, wie das Land­ge­richt Hei­del­berg zutref­fend ange­nom­men hat, die erfor­der­li­che Dar­le­gung einer Pflicht­ver­let­zung des Ver­mie­ters nicht gelun­gen. Ins­be­son­de­re genüg­te der Hin­weis der Beklag­ten auf einen gegen­über dem "Betriebs­kos­ten­spie­gel für Deutsch­land" erhöh­ten Betriebs­kos­ten­an­satz der Klä­ge­rin nicht den pro­zes­sua­len Dar­le­gungs­an­for­de­run­gen. Denn über­re­gio­nal auf empi­ri­scher Basis ermit­tel­ten Betriebs­kos­ten­zu­sam­men­stel­lun­gen kommt ange­sichts der je nach Regi­on und Kom­mu­ne unter­schied­li­chen Kos­ten­struk­tur kei­ne Aus­sa­ge­kraft im Ein­zel­fall zu.

Auch der wei­te­re Hin­weis der Beklag­ten, die antei­li­gen Müll­ent­sor­gungs­kos­ten für ihre Woh­nung sei­en auch gemes­sen an den Ver­hält­nis­sen der Stadt Hei­del­berg deut­lich erhöht, reich­te nicht aus, um der Klä­ge­rin eine erhöh­te Dar­le­gungs­last auf­zu­er­le­gen, da die Beklag­ten hin­sicht­lich der im Streit ste­hen­den Müll­ge­büh­ren über die glei­chen Erkennt­nis­mög­lich­kei­ten ver­füg­ten wie die Klä­ge­rin. So konn­ten sich die Beklag­ten über ihr Recht, die der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zugrun­de lie­gen­den Bele­ge ein­zu­se­hen, Kennt­nis von dem Müll­ge­büh­ren­be­scheid der Gemein­de und des­sen tat­säch­li­chen Grund­la­gen ver­schaf­fen.

Im Streit­fall lag der Grund für die rela­tiv hohen Müll­ge­büh­ren in dem Fehl­ver­hal­ten der Mie­ter des Anwe­sens bei der Müll­tren­nung (Ein­wurf von Rest­müll in die für Ver­pa­ckungs­müll bestimm­ten gel­ben Ton­nen), das die Gemein­de ver­an­lasst hat­te, im Jahr 2002 die kos­ten­lo­sen gel­ben Ton­nen für die Ent­sor­gung von Ver­pa­ckungs­müll ein­zu­zie­hen und durch kos­ten­pflich­ti­ge Rest­müll­ton­nen zu erset­zen. Eine Pflicht­ver­let­zung der Ver­mie­te­rin war in die­sem Zusam­men­hang nicht fest­stell­bar.

Dass die Ver­mie­te­rin in der Fol­ge­zeit Anlass gehabt hät­te, von einem ver­bes­ser­ten Müll­tren­nungs­ver­hal­ten der Mie­ter aus­zu­ge­hen und sich bei der Gemein­de um die erneu­te Auf­stel­lung kos­ten­lo­ser gel­ber Ton­nen zu bemü­hen, war von den beklag­ten Mie­tern eben­falls nicht dar­ge­tan wor­den. Im Übri­gen wäre eine etwai­ge Pflicht­ver­let­zung der Klä­ge­rin inso­weit für die Ent­ste­hung der hohen Müll­ent­sor­gungs­kos­ten nicht ursäch­lich gewe­sen, weil die Mie­ter auch nach der Ein­zie­hung der gel­ben Ton­nen den Ver­pa­ckungs­müll kos­ten­los unter Ver­wen­dung gel­ber Säcke ent­sor­gen konn­ten, wor­über sie von der Klä­ge­rin infor­miert wor­den waren. Dass dies gesche­hen wäre und des­we­gen die Anzahl der kos­ten­pflich­ti­gen Rest­müll­ton­nen hät­te redu­ziert wer­den kön­nen, hat­ten die Beklag­ten eben­falls nicht vor­ge­tra­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/​10

  1. AG Hei­del­berg, Urteil vom 04.05.2010 – 23 C 198/​09[]
  2. LG Hei­del­berg, Urteil vom 26.11.2010 – 5 S 40/​10[]