Nebenkosten und das Wirtschaftlichkeitsgebot

Nach § 556 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, also die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Wird dies – wie regelmäßig – vereinbart, so ist Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen und dabei der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Nach diesem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist der Vermieter verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen.

Nebenkosten und das Wirtschaftlichkeitsgebot

Mit dieser Frage der Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots bei der Abrechnung von Betriebskosten hatte sich jetzt der Bundesgerichtshof zu befassen, konkret ging es um die Umlage der Müllgebühren durch den Vermieter. Konkret ging es um die Frage der Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und den “Betriebskostenspiegel” des Deutschen Mieterbundes.

Die Beklagten des jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreits sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem in Heidelberg gelegenen Anwesen mit mehreren Mietparteien. Die Klägerin erteilte im November 2008 den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007, welche betreffend der Müllabfuhrgebühren einen auf die Beklagten entfallenden Anteil von 525,71 € enthält. Die Beklagten beanstandeten dies mit Anwaltsschreiben im Dezember 2008 und errechneten unter Heranziehung des vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen “Betriebskostenspiegels für Deutschland” einen aus ihrer Sicht berechtigten Betrag von 185,76 €. Die Differenz von 395,95 € behielten die Beklagten von der Januarmiete 2009 ein, die ihnen entstandenen Rechtsanwaltskosten von 99,60 € brachten sie von der Februarmiete in Abzug. Die Klägerin hat mit ihrer Klage Zahlung der einbehaltenen Beträge nebst Zinsen begehrt.

Das erstinstanzlich mit der Klage der Vermieterin befasste Amtsgericht Heidelberg hat der Klage stattgegeben und die beklagten Mieter zur Zahlung verpflichtet1. Das Landgericht Heidelberg hat die gegen das amtsgerichtliche Urteil eingelegte Berufung der Beklagten zurückgewiesen2. Und auch vor dem Bundesgerichtshof hatten die beklagten Mieter mit ihrer dagegen gerichtete Revision keinen Erfolg:

Der Mieter, der mit der Behauptung eines Verstoßes gegen den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB niedergelegten Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend macht, trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen, entschied der Bundesgerichtshof, eine Berufung auf den “Betriebskostenspiegel für Deutschland” ist hierfür nicht ausreichend.

Im Streitfall ist den Mietern, wie das Landgericht Heidelberg zutreffend angenommen hat, die erforderliche Darlegung einer Pflichtverletzung des Vermieters nicht gelungen. Insbesondere genügte der Hinweis der Beklagten auf einen gegenüber dem “Betriebskostenspiegel für Deutschland” erhöhten Betriebskostenansatz der Klägerin nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen. Denn überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu.

Auch der weitere Hinweis der Beklagten, die anteiligen Müllentsorgungskosten für ihre Wohnung seien auch gemessen an den Verhältnissen der Stadt Heidelberg deutlich erhöht, reichte nicht aus, um der Klägerin eine erhöhte Darlegungslast aufzuerlegen, da die Beklagten hinsichtlich der im Streit stehenden Müllgebühren über die gleichen Erkenntnismöglichkeiten verfügten wie die Klägerin. So konnten sich die Beklagten über ihr Recht, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen, Kenntnis von dem Müllgebührenbescheid der Gemeinde und dessen tatsächlichen Grundlagen verschaffen.

Im Streitfall lag der Grund für die relativ hohen Müllgebühren in dem Fehlverhalten der Mieter des Anwesens bei der Mülltrennung (Einwurf von Restmüll in die für Verpackungsmüll bestimmten gelben Tonnen), das die Gemeinde veranlasst hatte, im Jahr 2002 die kostenlosen gelben Tonnen für die Entsorgung von Verpackungsmüll einzuziehen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen zu ersetzen. Eine Pflichtverletzung der Vermieterin war in diesem Zusammenhang nicht feststellbar.

Dass die Vermieterin in der Folgezeit Anlass gehabt hätte, von einem verbesserten Mülltrennungsverhalten der Mieter auszugehen und sich bei der Gemeinde um die erneute Aufstellung kostenloser gelber Tonnen zu bemühen, war von den beklagten Mietern ebenfalls nicht dargetan worden. Im Übrigen wäre eine etwaige Pflichtverletzung der Klägerin insoweit für die Entstehung der hohen Müllentsorgungskosten nicht ursächlich gewesen, weil die Mieter auch nach der Einziehung der gelben Tonnen den Verpackungsmüll kostenlos unter Verwendung gelber Säcke entsorgen konnten, worüber sie von der Klägerin informiert worden waren. Dass dies geschehen wäre und deswegen die Anzahl der kostenpflichtigen Restmülltonnen hätte reduziert werden können, hatten die Beklagten ebenfalls nicht vorgetragen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10

  1. AG Heidelberg, Urteil vom 04.05.2010 – 23 C 198/09 []
  2. LG Heidelberg, Urteil vom 26.11.2010 – 5 S 40/10 []