Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhält. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt die Rückgabe im Sinne dieser Vorschrift grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen 1. Die Beendigung des Mietverhältnisses ist hingegen nicht Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung 2.
Der Vermieter hat die Wohnung nicht schon dadurch im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB zurück erhalten, dass der Mieter versucht hat, ihm die Wohnungsschlüssel zu übergeben. Drt Vermieter ist zu diesem Zeitpunkt nicht in den Besitz der Wohnungsschlüssel gelangt und hat deshalb auch nicht die unmittelbare Sachherrschaft über die an den Mieter vermietete Wohnung zurück erlangt. Auch dadurch, dass der Mieter die Schlüssel für die bereits geräumte Wohnung nach der gescheiterten Übergabe in den Briefkasten seiner bisherigen Wohnung geworfen hat, hat der Vermieter nicht die Sachherrschaft über die Wohnung erhalten.
Es bedarf keiner Entscheidung, ob der Annahmeverzug des Vermieters mit der Rücknahme grundsätzlich den Beginn der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB auslöst. Denn ein solcher Annahmeverzug ist nicht dadurch eingetreten, dass der Vermiter durch die Verweigerung der Schlüsselrücknahme in Annahmeverzug geraten ist, etwa weil der Mieter das Recht habe, die gemietete Sache auch schon vor der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
Der Bundesgerichtshof hat die Frage, ob und gegebenenfalls welchen Umständen der Mieter zu einer Rückgabe der Mietsache vor Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, bisher offen gelassen 3. Diese Frage bedarf auch hier keiner grundsätzlichen Entscheidung. Denn jedenfalls ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit – sozusagen "auf Zuruf" – zurückzunehmen. Der Vermieter ist deshalb durch seine Weigerung, die Schlüssel sofort "an der Haustür" entgegenzunehmen, als sie ihm von dem offenbar kurzfristig ausgezogenen Mieter angeboten wurden, nicht in Annahmeverzug geraten.
Dem Vermieter ist es auch nicht mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt, sich auf die erst drei Monate später erfolgte Rückgabe der Mietsache und deshalb noch nicht eingetretene Verjährung seiner Ersatzansprüche zu berufen. Denn die Parteien haben im Anschluss an die vom Mieter kurz nach der gescheiterten Schlüsselübergabe ausgesprochene Kündigung einvernehmlich einen "offiziellen" Übergabetermin vereinbart und in der Folgezeit auch eingehalten, so dass auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben kein Anlass besteht, den Vermieter hinsichtlich der Verjährung seiner Ersatzansprüche so zu behandeln, als habe er die für den Verjährungsbeginn grundsätzlich maßgebliche unmittelbare Sachherrschaft über die streitige Wohnung bereits drei Monate vor der tatsächlichen Übergabe erhalten.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 8/11
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- BGH, Urteil vom 14.05.1986 – VIII ZR 99/85, BGHZ 98, 59, 62 ff.; BGH, Urteil vom 10.07.1991 – XII ZR 105/90, NJW 1991, 2416 unter II 5 b bb; st. Rspr.[↩]
- BGH, Urteile vom 14.05.1986 – VIII ZR 99/85, aaO; BGH, Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/05, NJW 2006, 1588 Rn. 9[↩]
- BGH, Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/05, aaO Rn. 14[↩]
