Ver­jäh­rungs­be­ginn für Ersatz­an­sprü­che des Ver­mie­ters

Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginnt die Ver­jäh­rung der Ersatz­an­sprü­che des Ver­mie­ters wegen Ver­än­de­run­gen oder Ver­schlech­te­run­gen der Miet­sa­che in dem Zeit­punkt, in dem er die Sache zurück­er­hält. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs setzt die Rück­ga­be im Sin­ne die­ser Vor­schrift grund­sätz­lich eine Ände­rung der Besitz­ver­hält­nis­se zuguns­ten des Ver­mie­ters vor­aus, weil er erst durch die unmit­tel­ba­re Sach­herr­schaft in die Lage ver­setzt wird, sich unge­stört ein umfas­sen­des Bild von etwai­gen Ver­än­de­run­gen oder Ver­schlech­te­run­gen der Sache zu machen ^[1]. Die Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ist hin­ge­gen nicht Vor­aus­set­zung für den Beginn der kur­zen Ver­jäh­rung ^[2].

Der Ver­mie­ter hat die Woh­nung nicht schon dadurch im Sin­ne des § 548 Abs. 1 BGB zurück erhal­ten, dass der Mie­ter ver­sucht hat, ihm die Woh­nungs­schlüs­sel zu über­ge­ben. Drt Ver­mie­ter ist zu die­sem Zeit­punkt nicht in den Besitz der Woh­nungs­schlüs­sel gelangt und hat des­halb auch nicht die unmit­tel­ba­re Sach­herr­schaft über die an den Mie­ter ver­mie­te­te Woh­nung zurück erlangt. Auch dadurch, dass der Mie­ter die Schlüs­sel für die bereits geräum­te Woh­nung nach der geschei­ter­ten Über­ga­be in den Brief­kas­ten sei­ner bis­he­ri­gen Woh­nung gewor­fen hat, hat der Ver­mie­ter nicht die Sach­herr­schaft über die Woh­nung erhal­ten.

Es bedarf kei­ner Ent­schei­dung, ob der Annah­me­ver­zug des Ver­mie­ters mit der Rück­nah­me grund­sätz­lich den Beginn der kur­zen Ver­jäh­rungs­frist des § 548 Abs. 2 BGB aus­löst. Denn ein sol­cher Annah­me­ver­zug ist nicht dadurch ein­ge­tre­ten, dass der Ver­mi­ter durch die Ver­wei­ge­rung der Schlüs­sel­rück­nah­me in Annah­me­ver­zug gera­ten ist, etwa weil der Mie­ter das Recht habe, die gemie­te­te Sache auch schon vor der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses zurück­zu­ge­ben.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat die Fra­ge, ob und gege­be­nen­falls wel­chen Umstän­den der Mie­ter zu einer Rück­ga­be der Miet­sa­che vor Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses berech­tigt ist, bis­her offen gelas­sen ^[3]. Die­se Fra­ge bedarf auch hier kei­ner grund­sätz­li­chen Ent­schei­dung. Denn jeden­falls ist der Ver­mie­ter nicht ver­pflich­tet, die Miet­sa­che jeder­zeit – sozu­sa­gen „auf Zuruf“ – zurück­zu­neh­men. Der Ver­mie­ter ist des­halb durch sei­ne Wei­ge­rung, die Schlüs­sel sofort „an der Haus­tür“ ent­ge­gen­zu­neh­men, als sie ihm von dem offen­bar kurz­fris­tig aus­ge­zo­ge­nen Mie­ter ange­bo­ten wur­den, nicht in Annah­me­ver­zug gera­ten.

Dem Ver­mie­ter ist es auch nicht mit Rück­sicht auf Treu und Glau­ben ver­wehrt, sich auf die erst drei Mona­te spä­ter erfolg­te Rück­ga­be der Miet­sa­che und des­halb noch nicht ein­ge­tre­te­ne Ver­jäh­rung sei­ner Ersatz­an­sprü­che zu beru­fen. Denn die Par­tei­en haben im Anschluss an die vom Mie­ter kurz nach der geschei­ter­ten Schlüs­sel­über­ga­be aus­ge­spro­che­ne Kün­di­gung ein­ver­nehm­lich einen „offi­zi­el­len“ Über­ga­be­ter­min ver­ein­bart und in der Fol­ge­zeit auch ein­ge­hal­ten, so dass auch mit Rück­sicht auf Treu und Glau­ben kein Anlass besteht, den Ver­mie­ter hin­sicht­lich der Ver­jäh­rung sei­ner Ersatz­an­sprü­che so zu behan­deln, als habe er die für den Ver­jäh­rungs­be­ginn grund­sätz­lich maß­geb­li­che unmit­tel­ba­re Sach­herr­schaft über die strei­ti­ge Woh­nung bereits drei Mona­te vor der tat­säch­li­chen Über­ga­be erhal­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. Okto­ber 2011 – VIII ZR 8/​11

1. BGH, Urteil vom 14.05.1986 – VIII ZR 99/​85, BGHZ 98, 59, 62 ff.; BGH, Urteil vom 10.07.1991 – XII ZR 105/​90, NJW 1991, 2416 unter II 5 b bb; st. Rspr.[↩]
2. BGH, Urtei­le vom 14.05.1986 – VIII ZR 99/​85, aaO; BGH, Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/​05, NJW 2006, 1588 Rn. 9[↩]
3. BGH, Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/​05, aaO Rn. 14[↩]