Türen, Fens­ter und die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind nach der gesetz­li­chen Kom­pe­tenz­zu­wei­sung für die Beschluss­fas­sung über die Instand­set­zung und den Aus­tausch der Türen und Fens­ter zustän­dig (§ 21 Abs. 1 und Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG)). Sie müs­sen die damit ver­bun­de­nen Kos­ten tra­gen 1. Die Beschlüs­se betref­fen kei­ne Maß­nah­men an dem Son­der­ei­gen­tum des betrof­fe­nen Eigen­tü­mers, für die gene­rell kei­ne Beschluss­kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer besteht 2, weil die Türen und Fens­ter im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum ste­hen.

Türen, Fens­ter und die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Die Kel­ler­aus­gangs­tür steht gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwin­gend im Gemein­schafts­ei­gen­tum. Sie bil­det die räum­li­che Abgren­zung zwi­schen der Son­der­ei­gen­tums­ein­heit "Kel­ler­raum" und dem im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­den Kel­ler­hals mit Kel­ler­au­ßen­trep­pe. Damit gehört sie, wie eine Woh­nungs­ein­gangs­tür, räum­lich und funk­tio­nal (auch) zu dem Gemein­schafts­ei­gen­tum und steht als ein­heit­li­che Sache ins­ge­samt im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum 3.

Für die Fra­ge der Zuge­hö­rig­keit der Neben­aus­gangs­tür der Gara­ge zum Son­der­ei­gen­tum oder zum Gemein­schafts­ei­gen­tum gel­ten die vor­ste­hen­den Aus­füh­run­gen ent­spre­chend. Auch die­se Tür steht gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwin­gend im Gemein­schafts­ei­gen­tum.

Das­sel­be gilt für die Fens­ter in der Woh­nung 4.

Durch Ver­ein­ba­rung kön­nen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer abwei­chend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur Instand­set­zung und Instand­hal­tung von Tei­len des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums und zur Tra­gung der damit ver­bun­de­nen Kos­ten durch eine kla­re und ein­deu­ti­ge Rege­lung ein­zel­nen Son­der­ei­gen­tü­mern auf­er­le­gen 5.

Dar­an fehlt es jedoch im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall: Die Tei­lungs­er­klä­rung ent­hält Rege­lun­gen zur Instand­hal­tung und Instand­set­zung von Türen und Fens­tern sowie zu Ver­än­de­run­gen der Fens­ter. Maß­ge­bend für die Aus­le­gung die­ser in der Grund­buch­ein­tra­gung in Bezug genom­me­nen Bestim­mun­gen sind ihr Wort­laut und ihr Sinn, wie sie sich aus unbe­fan­ge­ner Sicht als nächst­lie­gen­de Bedeu­tun­gen der Ein­tra­gung erge­ben, weil sie auch Son­der­rechts­nach­fol­ger der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bin­den. Umstän­de außer­halb der Ein­tra­gung dür­fen nur her­an­ge­zo­gen wer­den, wenn sie nach den beson­de­ren Ver­hält­nis­sen des Ein­zel­falls für jeder­mann ohne wei­te­res erkenn­bar sind 6.

Die genann­ten Bestim­mun­gen ver­pflich­ten den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zur Instand­hal­tung und Instand­set­zung von im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­den Türen und Fens­tern, die sich im Bereich sei­nes Son­der­ei­gen­tums befin­den; der Farb­an­strich der Außen­sei­te der Woh­nungs­ab­schluss­tü­ren und der Fens­ter ist aller­dings davon aus­ge­nom­men. Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle ande­ren Maß­nah­men dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer oblie­gen, son­dern führt im Zwei­fel dazu, dass der Aus­tausch der Fens­ter und der Woh­nungs­ab­schluss­tü­ren Gemein­schafts­auf­ga­be ist. Behält sich die Gemein­schaft schon den Außen­an­strich vor, gilt dies erst recht für die voll­stän­di­ge Erneue­rung. Mit einer sol­chen Rege­lung wol­len die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer näm­lich eine ein­heit­li­che Außen­an­sicht des Gebäu­des sicher­stel­len. Ein Aus­tausch der Fens­ter und – wie bei Woh­nungs­ab­schluss­tü­ren – der Aus­gangs­tü­ren kann die Außen­an­sicht in glei­chem oder noch stär­ke­rem Maß als ein Anstrich beein­flus­sen 7. Ob das im Ein­zel­fall zutrifft oder nicht, ist uner­heb­lich.

Nach § 7 (4) unter­lie­gen Ver­än­de­run­gen der Fens­ter und der farb­li­chen Gestal­tung der Woh­nungs­ab­schluss­tü­ren einem Mehr­heits­be­schluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Aus die­ser Rege­lung lässt sich kei­ne Zustän­dig­keit ein­zel­ner Son­der­ei­gen­tü­mer für den Aus­tausch der Türen und Fens­ter her­lei­ten. Denn sie ent­hält ledig­lich eine Modi­fi­zie­rung des Mehr­heits­prin­zips durch das Erfor­der­nis einer qua­li­fi­zier­ten Mehr­heit und somit eine blo­ße Stimm­rechts­re­ge­lung.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 22. Novem­ber 2013 – V ZR 46/​13

  1. § 16 Abs. 2 WEG[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/​11, ZfIR 2013, 511 Rn. 14 mwN[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 212/​12 Rn. 10 f.[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/​11, NJW 2012, 1722, 1723 Rn. 7[]
  5. BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/​11, aaO[]
  6. sie­he nur BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/​11, aaO, Rn. 8[]
  7. BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/​11, NJW 2012, 1722, 1723 Rn. 9[]