Umstel­lung der Betriebs­kos­ten-Abrech­nungs­pe­ri­ode

§ 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer ein­ma­li­gen ein­ver­nehm­li­chen Ver­län­ge­rung der jähr­li­chen Abrech­nungs­pe­ri­ode zum Zwe­cke der Umstel­lung auf eine kalen­der­jähr­li­che Abrech­nung nicht ent­ge­gen.

Umstel­lung der Betriebs­kos­ten-Abrech­nungs­pe­ri­ode

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vor­aus­zah­lun­gen für die Betriebs­kos­ten jähr­lich abzu­rech­nen. Eine hier­von zum Nach­teil des Mie­ters abwei­chen­de Ver­ein­ba­rung ist unwirk­sam (§ 556 Abs. 4 BGB). In der Instanz­recht­spre­chung und im Schrift­tum herrscht Streit dar­über, ob im Hin­blick auf die­se Bestim­mung eine ver­trag­li­che Ver­län­ge­rung der in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vor­ge­se­he­nen Abrech­nungs­pe­ri­ode von einem Jahr stets unzu­läs­sig ist. Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich mit die­ser Fra­ge bis­lang noch nicht zu befas­sen.

In der Instanz­recht­spre­chung und im Schrift­tum hat sich die weit­aus über­wie­gen­de Auf­fas­sung durch­ge­setzt, wonach eine ver­trag­li­che Ver­län­ge­rung der jähr­li­chen Abrech­nungs­pe­ri­ode ohne Aus­nah­me unzu­läs­sig ist 1. Dies soll auch in den Fäl­len gel­ten, in denen für eine sol­che Abspra­che sach­li­che Grün­de bestehen 2 und sogar dann, wenn sich eine ver­trag­li­che Ver­län­ge­rung des Abrech­nungs­zeit­raums im Ein­zel­fall auf den Mie­ter nicht nach­tei­lig aus­wirkt 3. Die­se strik­te Aus­le­gung des § 556 Abs. 4 BGB wird damit begrün­det, dass eine Ver­län­ge­rung des Abrech­nungs­zeit­raums die Gefahr in sich ber­ge, dass Abrech­nun­gen unüber­sicht­li­cher wür­den und ihre Kon­trol­le für den Mie­ter erschwert wer­de 4. Außer­dem erlei­de der Mie­ter einen mög­li­chen Nach­teil dadurch, dass eine sich aus der Abrech­nung erge­ben­de Berech­ti­gung zur Redu­zie­rung der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen (§ 560 Abs. 4 BGB) nur mit ent­spre­chen­der zeit­li­cher Ver­zö­ge­rung vor­ge­nom­men wer­den kön­ne 5.

Nach einer – teil­wei­se ver­tre­te­nen – Gegen­mei­nung hin­dert § 556 Abs. 4 BGB in bestimm­ten Fall­ge­stal­tun­gen die ver­trag­li­che Fest­le­gung einer die Dau­er von zwölf Mona­ten über­schrei­ten­den Abrech­nungs­pe­ri­ode nicht. Ein­zel­ne Stim­men beschrän­ken den zeit­li­chen Anwen­dungs­be­reich des § 556 Abs. 4 BGB und ähn­li­cher Rege­lun­gen auf den Zeit­punkt des Miet­ver­trags­ab­schlus­ses und beja­hen daher unein­ge­schränkt die Zuläs­sig­keit ent­spre­chen­der nach­träg­li­cher Ver­ein­ba­run­gen 6. Ande­re Stim­men hal­ten eine im Ver­lauf des Miet­ver­hält­nis­ses ver­ein­bar­te (ein­ma­li­ge) Ver­län­ge­rung der Abrech­nungs­pe­ri­ode jeden­falls dann für unbe­denk­lich, wenn sie auf sach­li­chen Grün­den beruht. So hat das Amts­ge­richt Wetz­lar 7 bei einem Eigen­tums­wech­sel im lau­fen­den Kalen­der­jahr eine ver­trag­li­che Ver­län­ge­rung der Abrech­nungs­pe­ri­ode aus sach­li­chen Grün­den für gerecht­fer­tigt gehal­ten. Im Schrift­tum wird teil­wei­se die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass die Bestim­mung des § 556 Abs. 4 BGB einer ver­trag­li­chen Abspra­che über eine ein­ma­li­ge Ver­län­ge­rung des bis­he­ri­gen Abrech­nungs­zeit­raums jeden­falls dann nicht ent­ge­gen­ste­he, wenn damit eine Umstel­lung auf das Kalen­der­jahr ermög­licht wer­den sol­le, etwa zum Zwe­cke der Har­mo­ni­sie­rung des Abrech­nungs­jahrs mit den Abrech­nungs­zeit­räu­men ver­schie­de­ner Leis­tungs­trä­ger oder zur Ver­ein­fa­chung und zur prak­ti­ka­ble­ren Hand­ha­bung der Abrech­nung 8.

Der letzt­ge­nann­ten Auf­fas­sung ist zuzu­stim­men. Der von der herr­schen­den Mei­nung in der Instanz­recht­spre­chung und im Schrift­tum ein­ge­nom­me­ne Rechts­stand­punkt, wonach § 556 Abs. 4 BGB eine ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung über eine Aus­deh­nung der gesetz­lich bestimm­ten Abrech­nungs­pe­ri­ode auch in den Fäl­len ver­bie­tet, in denen eine ein­zel­fall­be­zo­ge­ne Ver­län­ge­rung der gesetz­lich vor­ge­ge­be­nen Abrech­nungs­pe­ri­ode zum Zwe­cke der Anglei­chung des bis­her gel­ten­den jähr­li­chen Abrech­nungs­zeit­raums auf das Kalen­der­jahr in Fra­ge steht, fin­det in den Geset­zes­ma­te­ria­li­en kei­ne Stüt­ze. Weder die Ent­ste­hungs­ge­schich­te der Rege­lun­gen in § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB noch deren Sinn und Zweck schlie­ßen eine sol­che ver­trag­li­che Abspra­che aus.

Die Bestim­mung in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach Betriebs­kos­ten unter Ansatz einer jähr­li­chen Abrech­nungs­pe­ri­ode abzu­rech­nen sind, ist der Vor­gän­ger­re­ge­lung des § 4 Abs. 1 Satz 2 MHG nach­emp­fun­den 9. Mit der letzt­ge­nann­ten Vor­schrift woll­te der Gesetz­ge­ber klar­stel­len, dass auf die zu erwar­ten­den Betriebs­kos­ten Vor­aus­zah­lun­gen ver­ein­bart wer­den kön­nen 10. Wegen damals im Zusam­men­hang mit der Erhö­hung von Heiz­öl­kos­ten auf­ge­tre­te­ner Zwei­fels­fra­gen hat er zugleich bestimmt, dass nur ange­mes­se­ne, also an der Höhe der zu erwar­ten­den Betriebs­kos­ten aus­ge­rich­te­te Vor­aus­zah­lun­gen zuläs­sig sind und dass über die Vor­aus­zah­lun­gen jähr­lich abge­rech­net wer­den muss 11. Außer­dem hat er ange­ord­net, dass die­se Bestim­mun­gen nicht zum Nach­teil des Mie­ters abbe­dun­gen wer­den kön­nen 12.

Die­se Rege­lun­gen sind nun in § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB (Ange­mes­sen­heit), in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB (jähr­li­che Abrech­nungs­pe­ri­ode) und in § 556 Abs. 4 BGB (kei­ne Abding­bar­keit zum Nach­teil des Mie­ters) ent­hal­ten und sind Teil eines gesetz­ge­be­ri­schen Kon­zepts, das dar­auf ange­legt ist, einer­seits einen aus­ge­wo­ge­nen Inter­es­sen­aus­gleich zwi­schen Mie­tern und Ver­mie­tern zu fin­den und hier­durch mehr Rechts­si­cher­heit und Rechts­frie­den zu schaf­fen und ande­rer­seits den Miet­ver­trags­par­tei­en mehr Raum für eine eigen­ver­ant­wort­li­che Ver­trags­ge­stal­tung zu geben und so die part­ner­schaft­li­che Koope­ra­ti­on zwi­schen ihnen zu för­dern 13. Der hin­ter die­sem Bestre­ben ste­hen­de Gedan­ke der Streit­ver­mei­dung fin­det in den Geset­zes­ma­te­ria­li­en bei der – vor­lie­gend in Fra­ge ste­hen­den – Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters, die Betriebs­kos­ten inner­halb eines Jah­res abzu­rech­nen, sogar aus­drück­li­che Erwäh­nung 14.

Die­sen gesetz­ge­be­ri­schen Ziel­set­zun­gen wird eine Aus­le­gung des § 556 Abs. 4 BGB nicht gerecht, die eine ein­zel­fall­be­zo­ge­ne Ver­stän­di­gung der Miet­ver­trags­par­tei­en über eine Ver­län­ge­rung der jähr­li­chen Abrech­nungs­pe­ri­ode auch dann aus­schlie­ßen soll, wenn mit einer sol­chen Ver­län­ge­rung den Inter­es­sen bei­der Miet­ver­trags­par­tei­en gedient ist, weil mit ihr eine Umstel­lung des Abrech­nungs­zeit­raums auf eine ande­re jähr­li­che Abrech­nungs­pe­ri­ode – etwa auf das Kalen­der­jahr – bezweckt wird. Der mit § 556 Abs. 4 BGB ver­folg­te Schutz­zweck wird in sol­chen Aus­nah­me­fäl­len aus­rei­chend gewahrt. Denn die mit einer sol­chen Ver­län­ge­rung des Abrech­nungs­zeit­raums dem Mie­ter mög­li­cher­wei­se ent­ste­hen­den Nach­tei­le wer­den durch ent­spre­chen­de Vor­tei­le hin­rei­chend kom­pen­siert 15.

Die Gefahr, dass der Mie­ter bei der ver­län­ger­ten Abrech­nungs­pe­ri­ode mög­li­cher­wei­se einen erhöh­ten Über­prü­fungs­auf­wand hat, wird dadurch aus­ge­gli­chen, dass zukünf­tig ein Abrech­nungs­tur­nus gilt, der die Erstel­lung der Abrech­nun­gen ver­ein­facht und damit auch die Nach­voll­zieh­bar­keit für den Mie­ter erhöht. Der Umstand, dass im Fal­le eines sich aus der Abrech­nung mög­li­cher­wei­se erge­ben­den Gut­ha­bens des­sen Aus­zah­lung ver­zö­gert wird, begrün­det eben­falls kei­nen signi­fi­kan­ten Nach­teil für den Mie­ter. Der Mie­ter sähe sich bei einer zum Zwe­cke der Umstel­lung auf einen neu­en (jähr­li­chen) Abrech­nungs­tur­nus ver­ein­bar­ten Ver­län­ge­rung der bis­he­ri­gen Abrech­nungs­pe­ri­ode nur ein­mal der Gefahr einer ver­spä­te­ten Aus­zah­lung eines etwai­gen Gut­ha­bens aus­ge­setzt. Zudem steht bei Abschluss einer sol­chen Ver­ein­ba­rung ohne­hin nicht fest, dass sich die­se Gefahr ver­wirk­licht, denn aus der Abrech­nung kann sich genau­so gut eine Nach­for­de­rung des Ver­mie­ters erge­ben, die – sofern sie aus der ursprüng­li­chen Abrech­nungs­pe­ri­ode resul­tie­ren soll­te – im Hin­blick auf die Ver­län­ge­rung des Abrech­nungs­zeit­raums, für den Mie­ter vor­teil­haft, spä­ter als bis­her fäl­lig wür­de. Nur soweit sich die Nach­for­de­rung aus dem ver­län­ger­ten Teil der Abrech­nungs­pe­ri­ode erge­ben soll­te, wür­de sie frü­her als bei Bei­be­hal­tung des bis­he­ri­gen Abrech­nungs­tur­nus fäl­lig. Die­se Aus­wir­kung wird aber in Instanz­recht­spre­chung und Schrift­tum all­ge­mein nicht als bedeut­sam ein­ge­stuft; wäh­rend eine Ver­län­ge­rung des Abrech­nungs­zeit­raums gene­rell für unzu­läs­sig gehal­ten wird, wird eine Ver­kür­zung des Abrech­nungs­zeit­raums (und damit eine frü­he­re Fäl­lig­stel­lung mög­li­cher Nach­for­de­run­gen) – jeden­falls beim Vor­lie­gen von sach­li­chen Grün­den – über­wie­gend nicht als unwirk­sam ange­se­hen 16.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. Juli 2011 – VIII ZR 316/​10

  1. LG Leip­zig, WuM 2004, 481; LG Bre­men, WuM 2006, 199; LG Gie­ßen, DWW 2009, 189; LG Fran­ken­thal, WuM 1991, 702 f. [zu § 4 Abs. 1 MHG]; LG Düs­sel­dorf, ZMR 1998, 167, 168 [zu § 4 Abs. 1 MHG]; AG Sieg­burg, WuM 1985, 372; AG Waib­lin­gen, WuM 1987, 323 [jeweils zu § 4 Abs. 1 MHG]; Wall, Betriebs­kos­ten­Kom­men­tar, 3. Aufl., § 556 BGB Rn. 1806 ff.; Lan­gen­berg, Betriebs­kos­ten­recht der Wohn- und Gewer­be­raum­mie­te, 5. Aufl., Rn. G 103; SchmidtFutterer/​Langenberg, Miet­recht, 10. Aufl., § 556 BGB Rn. 298; Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 3. Aufl., § 556 BGB Rn. 175; Münch­Komm-BGB/­Schmid, 5. Aufl., § 556 Rn. 64; ders., Hand­buch der Miet­ne­ben­kos­ten, 10. Aufl., Rn. C 3190 f.; Staudinger/​Weitemeyer, BGB, Neu­bearb. 2011, § 556 Rn. 116, 144; Emmerich/​Sonnenschein/​Weitemeyer, Mie­te, 9. Aufl., § 556 BGB Rn. 71; Palandt/​Wei­den­kaff, BGB, 70. Aufl., § 556 Rn. 10; Ster­nel, Miet­recht aktu­ell, 4. Aufl., Rn. V 363 f.; Herrlein/​Kandelhard/​Both, Miet­recht, 4. Aufl., § 556 BGB Rn. 70; Kinne/​Schach/​Bieber, Miet- und Miet­pro­zess­recht, 6. Aufl., § 556 BGB Rn. 84; ähn­lich AG Köln, WuM 1997, 232, das allen­falls gering­fü­gi­ge Über­schrei­tun­gen der Jah­res­frist für zuläs­sig erach­tet[]
  2. vgl. etwa Münch­Komm-BGB/­Schmid, aaO; ders., Hand­buch der Miet­ne­ben­kos­ten, aaO Rn. 3191[]
  3. so Wall, aaO Rn. 1806[]
  4. Lan­gen­berg, aaO; SchmidtFutterer/​Langenberg, aaO; Wall, aaO; Ster­nel, aaO Rn. V 363[]
  5. Wall, aaO[]
  6. Lützenkirchen/​Dickersbach, ZMR 2006, 821, 823 ff.[]
  7. AG Wetz­lar WuM 2001, 30, 31[]
  8. vgl. Lützenkirchen/​Jennißen, Betriebs­kos­ten­pra­xis, 2002, Rn. 260 mwN; Blöcker/​Pistorius, Die Betriebs­kos­ten in der Woh­nungs­wirt­schaft, 4. Aufl., S. 74[]
  9. BT-Drucks. 14/​4553, S. 51[]
  10. BT-Drucks. 7/​2011, S. 12[]
  11. BT-Drucks. 7/​2011, aaO[]
  12. BT-Drucks. 7/​2011, aaO; § 10 Abs. 1 MHG[]
  13. vgl. hier­zu BT-Drucks. 14/​4553, S. 1, 34[]
  14. BT-Drucks. 14/​4553, S. 2[]
  15. vgl. zu die­sem Gesichts­punkt all­ge­mein Leh­mann-Rich­ter, WuM 2010, 3, 5 ff.[]
  16. vgl. LG Ber­lin, GE 2005, 433; AG Waib­lin­gen, aaO; Wall, aaO Rn. 1812; SchmidtFutterer/​Langenberg, aaO Rn. 299; Lan­gen­berg, aaO Rn. G 104; Münch­Komm-BGB/­Schmid, aaO; Kinne/​Schach/​Bieber, aaO; noch wei­ter­ge­hend Staudinger/​Weitemeyer, aaO Rn. 116; Emmerich/​Sonnenschein/​Weitemeyer, aaO; Ster­nel, aaO; aA Blank/​Börstinghaus, aaO[]