Mezzanine-Finanzierungen werden häufig für das Crowdfunding von gewerblichen Immobilien und für die Vergabe von Sozialkrediten eingesetzt. Bei Crowdfunding-Plattform für Immobilien handelt es sich bei einem großen Teil der Projekte in der Regel um Mezzanine-Kredite.
Was bedeutet Mezzanine-Kapital?
Ein Mezzanine-Kredit ist eine Art nachrangige Immobilienfinanzierung, die darauf abzielt, die Lücke zwischen Eigenkapital und Verschuldung zu schließen. Mezzanine-Kredite werden häufig zur Finanzierung von Leveraged Buyouts, zur Rekapitalisierung von Bilanzen oder zur Finanzierung interner Wachstumsstrategien eingesetzt.
Was bedeutet Mezzanine-Kapital aber sinnbildlich? Die Mezzanine-Finanzierung basiert auf einer Baumetapher. In früheren Zeiten platzierten Kaufhäuser in den Vereinigten Staaten wie Macy’s häufig ein Café im Zwischengeschoss zwischen dem ersten und zweiten Stock, um hungrige Kunden zum Treppensteigen anzuregen. Auch für Anleger ist das Mezzanin ein attraktives Ziel. Wenn es um Immobilien geht, handelt es sich bei der ersten Etage des „Kapitalstapels“ um vorrangige Schulden. Der zweite Stock in der Metapher wäre Common Equity. Die Zwischenfinanzierung, also das Mezzanine-Kapital, liegt zwischen diesen beiden Ebenen.
Die Finanzierung von Projekten durch Mezzanine-Kapital dient dazu, die verbleibende Lücke zu schließen, wenn ein Kreditgeber nicht über einen bestimmten Punkt hinauswachsen möchte und wenn das eingeworbene Eigenkapital nicht ausreicht, um den Restbetrag der benötigten Finanzierung aufzufüllen.
Mezzanine-Kapital als gängiges Mittel im Crowdfunding
Mezzanine-Kredite haben sich besonders im Bereich des Crowdfundings für Immobilienprojekte zu einer gängigen Alternative zur herkömmlichen nachrangigen Finanzierung entwickelt, bei der die Bedingungen eines First-Position-Kredits Junior-Kredite verbieten. Eine Mezzanine-Finanzierung kann häufig zur vollständigen Finanzierung des für die Fertigstellung eines Projekts erforderlichen Eigenkapitals, der Projektkosten und etwaiger laufender Kosten führen, die während des Baus anfallen.
Dabei ist jedoch wichtig zu wissen, dass die Mezzanine-Finanzierung eine ungesicherte Form der Verschuldung ist. Aufgrund seines unbesicherten Rankings besteht bei der Mezzanine-Finanzierung ein höheres Risiko als bei herkömmlichen Anlageformen. Auf der anderen Seite bietet die Mezzanine-Finanzierung jedoch eine höhere Anlagerendite als besicherte oder vorrangigere Kredite.
Welche Vorteile bietet die Mezzanine-Finanzierung für Projektentwickler und Sponsoren?
Mezzanine-Kredite ermöglichen die Kapitalzuführung, ohne viel Eigenkapital abgeben zu müssen. Mezzanine-Produkte ersetzen in der Regel das Stammkapital, das ein Entwickler oder Sponsor aufbringen muss. Da sich das Stammkapital in einer „First-Loss“ -Position befindet, verlangen Anleger in der Regel nicht nur eine „bevorzugte Rendite“ – eine dividendenähnliche regelmäßige Zahlung -, sondern auch einen Teil des Aufwärts- oder Übertragsbetrags, den der Entwickler eines Projekts ansonsten für sich selbst erzielen und behalten könnte.
Sponsoren, die zuversichtlich sind, diesen potenziellen Aufwärtstrend zu realisieren, bevorzugen häufig die Zahlung eines höheren Zinssatzes für diese „begrenzte“ Finanzierung – Geld, das nicht am Aufwertungspotenzial beteiligt ist – und daher einen festen Preis nicht überschreitet. Die Zinssätze und Konditionen können bei der Mezzanine-Finanzierung in vielen Fällen um einiges höher sein als bei Methoden der herkömmlichen Fremdfinanzierung. Die Vorteile der Mezzanine-Finanzierung gehen jedoch mit einem höheren Risiko und höheren Kosten für Entwickler einher.
Welche Nachteile gibt es bei der Finanzierung von Projekten durch Mezzanine-Kapital?
Neben den zuvor beschriebenen Vorteilen hat die Mezzanine-Finanzierung auch einige Nachteile, deren sich Investoren bewusst sein sollten. Dazu gehört, dass Mezzanine-Finanzierungen nicht besichert sind und der Kreditgeber somit ein hohes Risiko eingehen muss. Daher wird die Mezzanine-Finanzierung im Allgemeinen von unkonventionellen Kreditinstituten im Vergleich zu Standardkreditinstituten durchgeführt.
Für Stammaktionäre, einschließlich des Entwicklers, besteht bei der Finanzierung durch Mezzanine-Kapital das Risiko, dass der erhöhte Hebel diese Anleger einem erhöhten Kapitalverlustrisiko aussetzen, wenn die Immobilienwerte sinken. Für Mezzanine-Investoren besteht das Risiko, dass sie sich hinter den vorrangigen First-Lien-Hypothekenschuldnern an zweiter Stelle befinden.
Bildnachweis:
- Geldscheine: moerschy
