Crowd­fun­ding: Mez­za­ni­ne-Finan­zie­rung im Inter­net – Vor- und Nachteile

Mez­za­ni­ne-Finan­zie­run­gen wer­den häu­fig für das Crowd­fun­ding von gewerb­li­chen Immo­bi­li­en und für die Ver­ga­be von Sozi­al­kre­di­ten ein­ge­setzt. Bei Crowd­fun­ding-Platt­form für Immo­bi­li­en han­delt es sich bei einem gro­ßen Teil der Pro­jek­te in der Regel um Mezzanine-Kredite.

Crowd­fun­ding: Mez­za­ni­ne-Finan­zie­rung im Inter­net – Vor- und Nachteile

Was bedeu­tet Mezzanine-Kapital?

Ein Mez­za­ni­ne-Kre­dit ist eine Art nach­ran­gi­ge Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung, die dar­auf abzielt, die Lücke zwi­schen Eigen­ka­pi­tal und Ver­schul­dung zu schlie­ßen. Mez­za­ni­ne-Kre­di­te wer­den häu­fig zur Finan­zie­rung von Lever­aged Buy­outs, zur Reka­pi­ta­li­sie­rung von Bilan­zen oder zur Finan­zie­rung inter­ner Wachs­tums­stra­te­gien eingesetzt. 

Was bedeu­tet Mez­za­ni­ne-Kapi­tal aber sinn­bild­lich? Die Mez­za­ni­ne-Finan­zie­rung basiert auf einer Bau­me­ta­pher. In frü­he­ren Zei­ten plat­zier­ten Kauf­häu­ser in den Ver­ei­nig­ten Staa­ten wie Macy’s häu­fig ein Café im Zwi­schen­ge­schoss zwi­schen dem ers­ten und zwei­ten Stock, um hung­ri­ge Kun­den zum Trep­pen­stei­gen anzu­re­gen. Auch für Anle­ger ist das Mez­za­nin ein attrak­ti­ves Ziel. Wenn es um Immo­bi­li­en geht, han­delt es sich bei der ers­ten Eta­ge des „Kapi­tal­sta­pels“ um vor­ran­gi­ge Schul­den. Der zwei­te Stock in der Meta­pher wäre Com­mon Equi­ty. Die Zwi­schen­fi­nan­zie­rung, also das Mez­za­ni­ne-Kapi­tal, liegt zwi­schen die­sen bei­den Ebenen.

Die Finan­zie­rung von Pro­jek­ten durch Mez­za­ni­ne-Kapi­tal dient dazu, die ver­blei­ben­de Lücke zu schlie­ßen, wenn ein Kre­dit­ge­ber nicht über einen bestimm­ten Punkt hin­aus­wach­sen möch­te und wenn das ein­ge­wor­be­ne Eigen­ka­pi­tal nicht aus­reicht, um den Rest­be­trag der benö­tig­ten Finan­zie­rung aufzufüllen.

Mez­za­ni­ne-Kapi­tal als gän­gi­ges Mit­tel im Crowdfunding

Mez­za­ni­ne-Kre­di­te haben sich beson­ders im Bereich des Crowd­fun­dings für Immo­bi­li­en­pro­jek­te zu einer gän­gi­gen Alter­na­ti­ve zur her­kömm­li­chen nach­ran­gi­gen Finan­zie­rung ent­wi­ckelt, bei der die Bedin­gun­gen eines First-Posi­ti­on-Kre­dits Juni­or-Kre­di­te ver­bie­ten. Eine Mez­za­ni­ne-Finan­zie­rung kann häu­fig zur voll­stän­di­gen Finan­zie­rung des für die Fer­tig­stel­lung eines Pro­jekts erfor­der­li­chen Eigen­ka­pi­tals, der Pro­jekt­kos­ten und etwai­ger lau­fen­der Kos­ten füh­ren, die wäh­rend des Baus anfallen.

Dabei ist jedoch wich­tig zu wis­sen, dass die Mez­za­ni­ne-Finan­zie­rung eine unge­si­cher­te Form der Ver­schul­dung ist. Auf­grund sei­nes unbe­si­cher­ten Ran­kings besteht bei der Mez­za­ni­ne-Finan­zie­rung ein höhe­res Risi­ko als bei her­kömm­li­chen Anla­ge­for­men. Auf der ande­ren Sei­te bie­tet die Mez­za­ni­ne-Finan­zie­rung jedoch eine höhe­re Anla­ge­ren­di­te als besi­cher­te oder vor­ran­gi­ge­re Kredite.

Wel­che Vor­tei­le bie­tet die Mez­za­ni­ne-Finan­zie­rung für Pro­jekt­ent­wick­ler und Sponsoren?

Mez­za­ni­ne-Kre­di­te ermög­li­chen die Kapi­tal­zu­füh­rung, ohne viel Eigen­ka­pi­tal abge­ben zu müs­sen. Mez­za­ni­ne-Pro­duk­te erset­zen in der Regel das Stamm­ka­pi­tal, das ein Ent­wick­ler oder Spon­sor auf­brin­gen muss. Da sich das Stamm­ka­pi­tal in einer „First-Loss“ ‑Posi­ti­on befin­det, ver­lan­gen Anle­ger in der Regel nicht nur eine „bevor­zug­te Ren­di­te“ – eine divi­den­den­ähn­li­che regel­mä­ßi­ge Zah­lung -, son­dern auch einen Teil des Auf­wärts- oder Über­trags­be­trags, den der Ent­wick­ler eines Pro­jekts ansons­ten für sich selbst erzie­len und behal­ten könnte. 

Spon­so­ren, die zuver­sicht­lich sind, die­sen poten­zi­el­len Auf­wärts­trend zu rea­li­sie­ren, bevor­zu­gen häu­fig die Zah­lung eines höhe­ren Zins­sat­zes für die­se „begrenz­te“ Finan­zie­rung – Geld, das nicht am Auf­wer­tungs­po­ten­zi­al betei­ligt ist – und daher einen fes­ten Preis nicht über­schrei­tet. Die Zins­sät­ze und Kon­di­tio­nen kön­nen bei der Mez­za­ni­ne-Finan­zie­rung in vie­len Fäl­len um eini­ges höher sein als bei Metho­den der her­kömm­li­chen Fremd­fi­nan­zie­rung. Die Vor­tei­le der Mez­za­ni­ne-Finan­zie­rung gehen jedoch mit einem höhe­ren Risi­ko und höhe­ren Kos­ten für Ent­wick­ler einher.

Wel­che Nach­tei­le gibt es bei der Finan­zie­rung von Pro­jek­ten durch Mezzanine-Kapital?

Neben den zuvor beschrie­be­nen Vor­tei­len hat die Mez­za­ni­ne-Finan­zie­rung auch eini­ge Nach­tei­le, deren sich Inves­to­ren bewusst sein soll­ten. Dazu gehört, dass Mez­za­ni­ne-Finan­zie­run­gen nicht besi­chert sind und der Kre­dit­ge­ber somit ein hohes Risi­ko ein­ge­hen muss. Daher wird die Mez­za­ni­ne-Finan­zie­rung im All­ge­mei­nen von unkon­ven­tio­nel­len Kre­dit­in­sti­tu­ten im Ver­gleich zu Stan­dard­kre­dit­in­sti­tu­ten durchgeführt. 

Für Stamm­ak­tio­nä­re, ein­schließ­lich des Ent­wick­lers, besteht bei der Finan­zie­rung durch Mez­za­ni­ne-Kapi­tal das Risi­ko, dass der erhöh­te Hebel die­se Anle­ger einem erhöh­ten Kapi­tal­ver­lust­ri­si­ko aus­set­zen, wenn die Immo­bi­li­en­wer­te sin­ken. Für Mez­za­ni­ne-Inves­to­ren besteht das Risi­ko, dass sie sich hin­ter den vor­ran­gi­gen First-Lien-Hypo­the­ken­schuld­nern an zwei­ter Stel­le befinden.