Erweiterte Kürzung und Drei-Objekt-Grenze – bei erstmaligen Grundstücksveräußerungen im sechsten Jahr

Erfolgen innerhalb von fünf Jahren nach dem jeweiligen Grundstückserwerb weder Grundstücksveräußerungen noch diese vorbereitende Maßnahmen, kann bei Veräußerung einer zweistelligen Anzahl von Objekten im sechsten Jahr aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls ein gewerblicher Grundstückshandel zu verneinen sein¹.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs liegt ein der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG entgegenstehender gewerblicher Grundstückshandel im Regelfall dann vor, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren -zwischen der Anschaffung oder Errichtung und dem Verkauf- mehr als drei Objekte veräußert werden („Drei-Objekt-Grenze“). Wie der Bundesfinanzhof mit Beschluss vom 20.03.2025² entschieden hat, kann aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls ein gewerblicher Grundstückshandel zu verneinen und die erweiterte Kürzung zu gewähren sein, wenn innerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums weder Grundstücksveräußerungen noch diese vorbereitende Maßnahmen erfolgen und erst im sechsten Jahr eine zweistellige Anzahl von Objekten veräußert wird.

In dem hier vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall hatte eine in eine Immobilienkonzernstruktur eingegliederte GmbH geklagt. Sie hatte zunächst zwei Geschäftsführer, die Gesellschafter der Holdinggesellschaft waren. Nach dem Erwerb mehrerer Vermietungsobjekte im Jahr 2007 verstarb einer der Geschäftsführer im Jahr 2012 überraschend in mittlerem Alter. Die GmbH veräußerte daraufhin im Streitjahr 2013 dreizehn Immobilien.

Das Finanzamt ging deshalb davon aus, die GmbH habe von Beginn an einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben und daher schon im Streitjahr 2011 keinen Anspruch auf die erweiterte Kürzung. Das Finanzgericht Münster gab der Klage statt und stellte insbesondere darauf ab, dass aus der hohen Anzahl von Veräußerungen allein noch keine bedingte Veräußerungsabsicht im Erwerbszeitpunkt abzuleiten sei³. Die hiergegen gerichtete Revision des Finanzamtes wies der Bundesfinanzhof als unbegründet zurück:

Der Fünf-Jahres-Zeitraum sei zwar keine starre Grenze; bei Grundstücksveräußerungen nach Ablauf von mehr als fünf Jahren und besonders bei erstmaligen Veräußerungen danach müssten jedoch weitere Beweisanzeichen hinzutreten, um von Anfang an einen gewerblichen Grundstückshandel zu bejahen. Die Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls durch das Finanzgericht sei nicht zu beanstanden und widerspreche nicht früheren Entscheidungen des Bundesfinanzhofs. Eine hohe Zahl von Veräußerungen außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums oder eine hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich führe nicht zwingend zu einem gewerblichen Grundstückshandel. Vielmehr habe das Finanzgericht auch den überraschenden Todesfall als besonderen Umstand des Einzelfalls berücksichtigen dürfen.

Das Finanzgericht ist zutreffend von den richterrechtlich geprägten Grundsätzen des gewerblichen Grundstückshandels ausgegangen⁴.

Kapitalgesellschaften wie die A GmbH unterliegen nach § 2 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 GewStG kraft ihrer Rechtsform der Gewerbesteuer. Gemäß § 6 i.V.m. § 7 GewStG ist die Besteuerungsgrundlage für die Gewerbesteuer ihr Gewerbeertrag, das heißt ihr nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes und des Körperschaftsteuergesetzes ermittelter Gewinn, vermehrt und vermindert um die in §§ 8 und 9 GewStG genannten Hinzurechnungs- und Kürzungsbeträge⁵.

Nach dem in den Streitjahren anwendbaren § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG a.F. wurde die Summe des Gewinns und der Hinzurechnungen um 1, 2 % des Einheitswerts des zum Betriebsvermögen des Unternehmers gehörenden Grundbesitzes gekürzt. An die Stelle der sogenannten einfachen Kürzung nach Satz 1 tritt gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG auf Antrag bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Ein-/Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichten und veräußern, die Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt (sogenannte erweiterte Kürzung).

Notwendige Voraussetzung für ein Grundstücksunternehmen im Sinne des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ist, dass die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes nicht den Rahmen bloßer Vermögensverwaltung überschreitet. Die Grenze von der Vermögensverwaltung zur Gewerblichkeit wird überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten (zum Beispiel durch Vermietung) entscheidend in den Vordergrund tritt⁶.

Nach der typisierenden Drei-Objekt-Grenze kann von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren (zwischen der Anschaffung oder Errichtung und dem Verkauf) mindestens vier Objekte veräußert werden. Solche Veräußerungen lassen typischerweise darauf schließen, dass es dem Steuerpflichtigen auf die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt⁷. Durch die Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze wird die im Zeitpunkt des Erwerbs oder des Baubeginns vorliegende innere Tatsache der bedingten Veräußerungsabsicht indiziert⁸. Die Drei-Objekt-Grenze hat die Bedeutung eines Anscheinsbeweises, der -ohne dass es dafür weiterer Indizien bedarf- den Schluss auf diese innere Tatsache der bedingten Veräußerungsabsicht zulässt, nicht jedoch einer unwiderleglichen Vermutung, die eine Rechtfertigungsgrundlage im materiellen Recht erfordern würde⁹. Die -durch die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb von in der Regel fünf Jahren indizierte- zumindest bedingte Veräußerungsabsicht beim Erwerb kann nur durch objektive Umstände widerlegt werden, nicht hingegen durch bloße Erklärungen des Steuerpflichtigen über seine Absichten¹⁰.

Der Fünf-Jahres-Zeitraum ist zwar keine starre Grenze¹¹. Bei Grundstücksveräußerungen nach Ablauf von mehr als fünf Jahren -und in besonderem Maße bei erstmaligen Veräußerungen danach- müssen jedoch weitere Beweisanzeichen hinzutreten, um von Anfang an einen gewerblichen Grundstückshandel annehmen zu können. So hat der Bundesfinanzhof eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung bei branchenkundigen Steuerpflichtigen (zum Beispiel Grundstücksmakler) für gegeben erachtet, wenn innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren nach der Errichtung weniger als vier, danach aber in relativ kurzer Zeit planmäßig weitere Objekte veräußert werden¹². Ferner können nach dem BFH-Urteil vom 15.06.2004¹³ eine hohe Zahl von Veräußerungen außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums oder eine hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt der Anschaffung und Errichtung indizieren.

Das Finanzgericht hat zu Recht entschieden, dass die A GmbH in den Streitjahren die Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erfüllt hat und deshalb die beantragte erweiterte Kürzung in Anspruch nehmen kann.

Das Finanzgericht ist ohne Rechtsfehler zur Auffassung gelangt, dass die A GmbH die Grenze der Vermögensverwaltung nicht überschritten und keinen gewerblichen Grundstückshandel betrieben hat. Es ist von den Rechtsgrundsätzen zur Drei-Objekt-Grenze ausgegangen, seine Gesamtwürdigung aller Einzelfallumstände ist nicht zu beanstanden.

Ob Tatsachen vorliegen, die trotz einer Überschreitung des Fünf-Jahres-Zeitraums für den gewerblichen Grundstückshandel sprechende Indizien begründen, hat das Finanzgericht jeweils im Einzelfall zu prüfen. Welche Tatsachen hierfür geeignet sind und welches Gewicht ihnen für die Entscheidung beizumessen ist, ist Gegenstand der Tatsachen- und Beweiswürdigung des Finanzgerichtes. Erscheint das aufgrund der festgestellten Tatsachen gewonnene Ergebnis zumindest als möglich, genügt dies, um einer revisionsgerichtlichen Prüfung standzuhalten¹⁴.

Dies ist hier der Fall. Das Finanzgericht hat die maßgeblichen Umstände in die Gesamtwürdigung einbezogen. Es hat namentlich die Entwicklung der Grundstücksankäufe und -verkäufe im Zusammenhang des Zeitraums, zu denen die beiden Streitjahre gehören, untersucht und gewürdigt. Es hat zunächst festgehalten, dass die Drei-Objekt-Grenze innerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums nicht überschritten wurde und dass die A GmbH während der ersten fünf Jahre nach dem jeweiligen Erwerb kein einziges Objekt veräußert hat. Vielmehr veräußerte sie erst im sechsten Jahr 13 Objekte und im Jahr 2015 zwei weitere. Das Finanzgericht konnte unter den Umständen des Einzelfalls zu dem Ergebnis kommen, dass keine ausreichenden Indizien für eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht der A GmbH vorlagen.

Das Urteil des Finanzgerichtes steht auch nicht im Widerspruch zu den BFH, Urteilen – VIII R 7/02, – III R 101/06 und – III R 19/11.

Soweit der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 15.06.2004¹³ entschieden hat, dass eine hohe Zahl von Veräußerungen außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums oder eine hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt der Anschaffung und Errichtung indizieren können, ist dies nicht gleichbedeutend damit, dass in solchen Fällen stets von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen wäre.

Zwar lag auch dem Urteil – VIII R 7/02 ein Sachverhalt zugrunde, in dem innerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums im Sinne der Drei-Objekt-Grenze noch keine Veräußerung erfolgt war, im Anschluss daran aber relativ zeitnah eine zweistellige Zahl an Objekten veräußert wurde. Der Entscheidung ist aber kein über den Einzelfall hinausgehender Rechtsgrundsatz zu entnehmen, wonach das Fehlen von Indizien für eine bedingte Veräußerungsabsicht während des Fünf-Jahres-Zeitraums durch das Indiz einer hohen Zahl von Veräußerungen kurz nach Ablauf des Fünf-Jahres-Zeitraums kompensiert werde. Vielmehr hat der Bundesfinanzhof im Verfahren VIII R 7/02 das erstinstanzliche Urteil, in dem das Finanzgericht als Tatsacheninstanz einen gewerblichen Grundstückshandel bejaht hatte, mit lediglich einzelfallbezogener Begründung bestätigt und die Revision der Kläger deshalb insoweit als unbegründet zurückgewiesen. Im Gegensatz zum vorliegenden Fall hatte das Finanzgericht im damaligen Ausgangsverfahren festgestellt, dass es schon deutlich vor Ablauf des Fünf-Jahres-Zeitraums Indizien dafür gegeben hatte, dass die Wohnungen auf den Grundstücken bei sich bietender Gelegenheit veräußert werden sollten¹⁵.

Im Gegensatz dazu fehlt es im hier zu entscheidenden Streitfall an vom Finanzgericht festgestellten, die Objektveräußerungen vorbereitenden Maßnahmen innerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums. Während dieses für die Indizwirkung der Drei-Objekt-Grenze primär wesentlichen Betrachtungszeitraums lagen nach den nicht mit Verfahrensrügen angegriffenen und für den beschließenden Bundesfinanzhof nach § 118 Abs. 2 FGO bindenden Feststellungen des Finanzgerichtes ausschließlich vermögensverwaltende Tätigkeiten der A GmbH vor.

Auch soweit das Finanzgericht bei seiner Gesamtwürdigung das überraschende Versterben des C im Alter von 55 Jahren als besonderen Umstand berücksichtigt und diesen gegenüber der hohen Zahl von Veräußerungen nach Ablauf des Fünf-Jahres-Zeitraums abgewogen hat, widerspricht dies nicht den in den BFH, Urteilen III R 101/06 und III R 19/11 aufgestellten Grundsätzen.

Das Finanzgericht hat in tatsächlicher Hinsicht ohne Verfahrensfehler für unzweifelhaft erachtet, dass die Veräußerung der 13 Objekte nach Ablauf des Fünf-Jahres-Zeitraums lediglich auf den nicht vorhersehbaren Todesfall zurückzuführen war. Dieser lasse keine Rückschlüsse auf die im Erwerbszeitpunkt bestehenden Absichten zu. Vor dem Hintergrund des unerwarteten Todesfalls vermöge allein die (hohe) Anzahl von 13 veräußerten Objekten die Annahme einer im Erwerbszeitpunkt bestehenden bedingten Veräußerungsabsicht nicht zu rechtfertigen, nachdem bei der Veräußerung mehr als fünf Jahre seit Erwerb verstrichen waren.

Diese Würdigung des Finanzgerichtes steht nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung, nach der die persönlichen oder finanziellen Beweggründe für die Veräußerung von Immobilien im Rahmen der Zuordnung zum gewerblichen Grundstückshandel oder zur Vermögensverwaltung grundsätzlich unerheblich sind, sofern innerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums bereits mehr als drei Objekte veräußert wurden¹⁶ oder vergleichbare, auf eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht hindeutende Umstände vorliegen¹⁷. Bei einer Veräußerung innerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums sagen die konkreten Anlässe und Beweggründe für den Verkauf allein im Allgemeinen nichts darüber aus, ob der Steuerpflichtige nicht auch aus anderen Gründen eine Verkaufsbereitschaft gehabt hätte und insofern doch eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht von Anfang an bestand¹⁸.

Das Finanzgericht hat diese von ihm ausdrücklich angeführte Rechtsprechung im Rahmen der Gesamtwürdigung in zutreffender Weise von seiner eigenen Entscheidung abgegrenzt. Es erläuterte, nicht zu verkennen, dass bei Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze innerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums aus den oben genannten Gründen ein unerwartet eintretendes privates Veräußerungsmotiv die Indizwirkung zwar nicht zu erschüttern vermöge. Der Streitfall betreffe jedoch eine andere Konstellation, nämlich diejenige einer Veräußerung der 13 Objekte außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums. Hier müssten umgekehrt besondere Umstände hinzutreten, die auf eine bedingte Veräußerungsabsicht im Erwerbszeitpunkt schließen ließen. Bei der Würdigung solcher Umstände könne der konkrete Veräußerungsanlass berücksichtigt werden, zumindest wenn es sich um einen derart gravierenden Anlass wie das überraschende Versterben eines Gesellschafter-Geschäftsführers im Alter von nur 55 Jahren handle und -wie im Streitfall- keine Anhaltspunkte dafür bestünden, dass ein solches Szenario im Erwerbszeitpunkt vorhersehbar gewesen sein könnte. Diese Würdigung ist zumindest möglich und daher revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

Hiernach hat das Finanzgericht Münster die Voraussetzungen der von der A GmbH beantragten erweiterten Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in zutreffender Weise bejaht und der Klage der GmbH deshalb zu Recht stattgegeben.

Bundesfinanzhof, Beschluss vom 20. März 2025 – III R 14/23

1. Abgrenzung zu BFH, Urteil vom 15.06.2004 – VIII R 7/02, BFHE 206, 388, BStBl II 2004, 914[↩]
2. BFH, Beschluss vom 20.03.2025 – III R 14/23[↩]
3. FG Münster, Urteil vom 26.04.2023 – 13 K 3367/20 G, EFG 2023, 1094[↩]
4. grundlegend BFH (GrS), Beschlüsse vom 03.07.1995 – GrS 1/93, BFHE 178, 86, BStBl II 1995, 617; und vom 10.12.2001 – GrS 1/98, BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291; s.a. BVerfG, Beschluss vom 04.02.2005 – 2 BvR 1572/01, BVerfGK 5, 71[↩]
5. vgl. BFH, Urteil vom 23.03.2023 – III R 49/20, BFHE 280, 293, BStBl II 2024, 126, Rz 11[↩]
6. vgl. BFH, Beschluss vom 10.12.2001 – GrS 1/98, BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291, unter C.III. 1.[↩]
7. vgl. BFH, Beschluss vom 10.12.2001 – GrS 1/98, BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291, unter C.III. 2. mit Verweis u.a. auf BFH, Urteil vom 09.12.1986 – VIII R 317/82, BFHE 148, 480, 483, BStBl II 1988, 244; vgl. auch C.III. 5. mit Verweis auf Beschluss des Großen Senats des Bundesfinanzhofs vom 03.07.1995 – GrS 1/93, BFHE 178, 86, BStBl II 1995, 617, unter C.II. 2.[↩]
8. vgl. BFH, Urteil vom 28.10.2015 – X R 22/13, BFHE 251, 369, BStBl II 2016, 95, Rz 23; zu der dem Finanzgericht als Tatsacheninstanz obliegenden Gesamtwürdigung aller Einzelfallumstände vgl. BFH, Urteil vom 27.06.2018 – X R 26/17, BFH/NV 2018, 1255, Rz 26[↩]
9. BFH, Urteil vom 27.09.2012 – III R 19/11, BFHE 240, 278, BStBl II 2013, 433, Rz 22, s. dort auch zur Erschütterung des Anscheinsbeweises im Einzelfall durch Nachweis eines atypischen Sachverhaltsverlaufs[↩]
10. BFH, Urteil vom 17.12.2009 – III R 101/06, BFHE 228, 65, BStBl II 2010, 541[↩]
11. z.B. BFH, Urteile vom 18.09.2002 – X R 28/00, BFHE 200, 304, BStBl II 2003, 133, unter II. 2.a aa; und vom 15.06.2004 – VIII R 7/02, BFHE 206, 388, BStBl II 2004, 914, unter II. 2.b[↩]
12. im damaligen Fall zwölf Objekte innerhalb von neun Jahren, vgl. BFH, Urteil vom 05.09.1990 – X R 107-108/89, BFHE 161, 543, BStBl II 1990, 1060[↩]
13. BFH, Urteil vom 15.06.2004 – VIII R 7/02, BFHE 206, 388, BStBl II 2004, 914[↩][↩]
14. vgl. BFH, Urteil vom 12.12.2002 – III R 20/01, BFHE 200, 388, BStBl II 2003, 297, unter II. 2.[↩]
15. zur „Marktgängigmachung“ durch Aufteilung in Wohnungseigentum und zur Umfinanzierung innerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums s. FG Münster vom 28.11.2001 – 8 K 118/99 F, EFG 2002, 369, unter II.[↩]
16. BFH, Urteile vom 17.12.2009 – III R 101/06, BFHE 228, 65, BStBl II 2010, 541, unter II. 3.; vom 27.09.2012 – III R 19/11, BFHE 240, 278, BStBl II 2013, 433, Rz 21[↩]
17. vgl. BFH, Urteil vom 15.06.2004 – VIII R 7/02, BFHE 206, 388, BStBl II 2004, 914[↩]
18. vgl. BFH, Urteile vom 17.12.2009 – III R 101/06, BFHE 228, 65, BStBl II 2010, 541, unter II. 3.; und vom 27.09.2012 – III R 19/11, BFHE 240, 278, BStBl II 2013, 433, Rz 22[↩]