Unter­schied­li­che Bemes­sungs­grund­la­gen für die Zweit­woh­nungsteu­er

Eine Sat­zungs­re­ge­lung, die unter­schied­li­che Steu­er­maß­stä­be für ver­mie­te­te Woh­nun­gen einer­seits (bei ihnen sind) und eigen­ge­nutz­te Woh­nun­gen ande­rer­seits (bei ihnen ist die im Besteue­rungs­zeit­raum für ver­gleich­ba­re Objek­te regel­mä­ßig ver­ein­bar­te Jah­res­roh­mie­te maß­geb­lich) vor­sieht, ist in der Regel will­kür­lich und daher unwirk­sam.

Unter­schied­li­che Bemes­sungs­grund­la­gen für die Zweit­woh­nungsteu­er

Dies ent­schied jetzt das Nie­der­säch­si­che Ober­ver­wal­tungs­ge­richt in Lüne­burg für eine Steu­er­sat­zung, in der im Rah­men der Bemes­sung der Zweit­woh­nungsteu­er

  • für ver­mie­te­te Woh­nun­gen der Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1. Janu­ar 1964 und eine Hoch­rech­nung für den Besteue­rungs­zeit­raum und
  • für eigen­ge­nutz­te Woh­nun­gen die im Besteue­rungs­zeit­raum für ver­gleich­ba­re Objek­te regel­mä­ßig ver­ein­bar­te Jah­res­roh­mie­te

maß­geb­lich sein soll­te.

Sol­che Dif­fe­ren­zie­run­gen stell­ten nach Ansicht des OVG Lüne­burg kei­ne in sich schlüs­si­gen und auf­ein­an­der abge­stimm­te Maß­stabs­re­ge­lun­gen dar.

Das Nie­der­säch­si­sche Ober­ver­wal­tungs­ge­richt gesteht der Gemein­de zunächst zu, dass eine Rege­lung in der Zweit­woh­nungsteu­er­sat­zung zuläs­sig ist, wonach die Jah­res­roh­mie­te nicht nach der tat­säch­lich vom Steu­er­schuld­ner ver­ein­bar­ten jähr­li­chen Mie­te, son­dern auf Grund einer pau­scha­lie­ren­den Rege­lung, der zufol­ge § 79 Abs. 1 BewG anzu­wen­den ist und die für den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt (1. Janu­ar 1964) ermit­tel­ten Jah­res­roh­mie­ten auf der Grund­la­ge von Preis­in­de­xen hoch­ge­rech­net wer­den in Bezug auf den Besteue­rungs­zeit­raum.

Die­se Vor­ge­hens­wei­se wird in der Recht­spre­chung, auch der­je­ni­gen des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts, all­ge­mein als zuläs­sig ange­se­hen 1. Im Sat­zungs­mus­ter der kom­mu­na­len Spit­zen­ver­bän­de für eine Zweit­woh­nungsteu­er­sat­zung 2 wird die Hoch­rech­nung der Jah­res­roh­mie­te anhand von Preis­in­de­xen daher unter § 4 zu Recht als „Vari­an­te“ für einen wirk­sa­men Steu­er­maß­stab aner­kannt. Sie führt zwar zu einem begrenz­ten und daher noch hin­nehm­ba­ren Rea­li­täts­ver­lust, bringt aber den Vor­teil mit sich, dass ange­sichts der Pau­scha­lie­rung ein iden­ti­sches Vor­ge­hen bei ver­mie­te­ten und eigen­ge­nutz­ten Woh­nun­gen sicher­ge­stellt ist 3.

Die­ses Vor­teils hat sich die Kom­mu­ne, so das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt wei­ter, aber aus nicht nach­voll­zieh­ba­ren Grün­den dadurch bege­ben, dass sie in ihrer Zweit­woh­nungsteu­er­sat­zung – abwei­chend von der für ver­mie­te­te Woh­nun­gen gewähl­ten „Vari­an­te“ des Sat­zungs­mus­ters – eine Son­der­re­ge­lung für (u. a.) eigen­ge­nutz­te Zweit­woh­nun­gen vor­ge­se­hen hat. Dabei hat sie auf den Geset­zes­wort­laut des § 79 Abs. 2 BewG zurück­ge­grif­fen, den das Sat­zungs­mus­ter nicht als „Vari­an­te“, son­dern für den Regel­fall vor­sieht. Damit wird für eigen­ge­nutz­te Woh­nun­gen – anders als für ver­mie­te­te Woh­nun­gen nach § 4 Abs. 2 ZwStS – nicht ein pau­scha­lie­ren­der Maß­stab auf Grund einer Inde­xie­rung gewählt, son­dern auf die Jah­res­roh­mie­te abge­stellt, die „regel­mä­ßig gezahlt wird“. Es kommt bei eigen­ge­nutz­ten Zweit­woh­nun­gen also auf die für ver­gleich­ba­re Woh­nun­gen übli­cher­wei­se tat­säch­lich ver­ein­bar­ten Mie­ten an. Die Vor­schrift ver­weist an kei­ner Stel­le auf die für ver­mie­te­te Woh­nun­gen vor­ge­se­he­ne Ermitt­lungs­art, son­dern schließt sie aus­drück­lich aus.

Die Wahl der­art unter­schied­li­cher Maß­stä­be für ver­mie­te­te Woh­nun­gen einer­seits und eigen­ge­nutz­ten Woh­nun­gen ande­rer­seits ist durch sach­li­che Grün­de nicht gerecht­fer­tigt und daher will­kür­lich, zumal sich die pau­scha­lie­ren­de Ermitt­lung anhand einer Hoch­rech­nung von der Natur der Sache her gera­de bei eigen­ge­nutz­ten Woh­nun­gen ange­bo­ten hät­te.

Nie­der­säch­si­sches Ober­ver­wal­tungs­ge­richt, Beschluss­vom 16. März 2010 – 9 LA 100/​09

  1. vgl. die Nach­wei­se bei Birk, in: Drie­haus, Kom­mu­nal­ab­ga­ben­recht, Stand: Sep­tem­ber 2009, § 3 Rn. 224 ff.[]
  2. vgl. Rosenzweig/​Freese, NKAG, Stand: Dezem­ber 2009, Anhang II Nr. 14[]
  3. vgl. Birk, a. a. O., § 3 Rn. 223[]