Der ein­heit­li­che Erwerbs­ge­gen­stand im Grund­er­werb­steu­er­recht

Der Gegen­stand des Erwerbs­vor­gangs, nach dem sich gemäß § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er anzu­set­zen­de Gegen­leis­tung rich­tet, wird zunächst durch das den Steu­er­tat­be­stand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfül­len­de zivil­recht­li­che Ver­pflich­tungs­ge­schäft bestimmt.

Der ein­heit­li­che Erwerbs­ge­gen­stand im Grund­er­werb­steu­er­recht

Ergibt sich jedoch aus wei­te­ren Ver­ein­ba­run­gen, die mit die­sem Rechts­ge­schäft in einem recht­li­chen oder zumin­dest objek­tiv sach­li­chen Zusam­men­hang ste­hen, dass der Erwer­ber das beim Abschluss des Kauf­ver­trags unbe­bau­te Grund­stück in bebau­tem Zustand erhält, bezieht sich der grund­er­werb­steu­er­recht­li­che Erwerbs­vor­gang auf die­sen ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stand [1], aller­dings nur unter der Vor­aus­set­zung, dass die Ver­äu­ße­rer­sei­te zur Bebau­ung des Grund­stücks ver­pflich­tet ist [2].

Ob ein objek­tiv sach­li­cher Zusam­men­hang zwi­schen dem Grund­stücks­kauf­ver­trag und wei­te­ren Ver­ein­ba­run­gen besteht, ist nach den Umstän­den des Ein­zel­falls zu ermit­teln [3]. Ein sol­cher Zusam­men­hang ist zum einen gege­ben, wenn der Erwer­ber beim Abschluss des Grund­stücks­kauf­ver­trags gegen­über der Ver­äu­ße­rer­sei­te in sei­ner Ent­schei­dung über das „Ob“ und „Wie“ der Bau­maß­nah­me nicht mehr frei war und des­halb fest­stand, dass er das Grund­stück nur in einem bestimm­ten (bebau­ten) Zustand erhal­ten wer­de [3].

Ein objek­tiv sach­li­cher Zusam­men­hang zwi­schen Kauf- und Bau­ver­trag wird zum ande­ren indi­ziert, wenn der Ver­äu­ße­rer dem Erwer­ber vor Abschluss des Kauf­ver­trags über das Grund­stück auf­grund einer in bau­tech­ni­scher und finan­zi­el­ler Hin­sicht kon­kre­ten und bis (annä­hernd) zur Bau­rei­fe gedie­he­nen Vor­pla­nung ein bestimm­tes Gebäu­de auf dem Grund­stück zu einem im Wesent­li­chen fest­ste­hen­den Preis ange­bo­ten hat­te und der Erwer­ber die­ses Ange­bot spä­ter unver­än­dert oder mit gerin­gen Abwei­chun­gen, die den Cha­rak­ter der Bau­maß­nah­men nicht ver­än­dert haben, ange­nom­men hat. Es ist dabei nicht erfor­der­lich, dass das Ange­bot der Ver­äu­ße­rer­sei­te dem Erwer­ber in einem Schrift­stück und zu einem ein­heit­li­chen Gesamt­preis unter­brei­tet wur­de [3]. Dem Vor­lie­gen eines ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stands „bebau­tes Grund­stück“ steht es nicht ent­ge­gen, wenn die bis (annä­hernd) zur Bau­rei­fe gedie­he­ne Vor­pla­nung inhalt­lich maß­ge­bend von der Erwer­ber­sei­te mit beein­flusst oder gar ver­an­lasst wor­den ist [4] oder wenn tat­säch­lich (oder recht­lich) auch eine ande­re als die plan­mä­ßi­ge Gestal­tung hät­te vor­ge­nom­men wer­den kön­nen [5]. Gegen die­se Recht­spre­chung bestehen weder uni­ons- noch ver­fas­sungs­recht­li­che Beden­ken [6].

Auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te kön­nen auch meh­re­re Per­so­nen als Ver­trags­part­ner auf­tre­ten, so dass sich die Ansprü­che des Erwer­bers auf Über­eig­nung des Grund­stücks und auf Errich­tung des Gebäu­des zivil­recht­lich gegen ver­schie­de­ne Per­so­nen rich­ten. Ent­schei­dend ist inso­weit, dass (auch) der den Grund­stücks­über­eig­nungs­an­spruch begrün­den­de Ver­trag in ein Ver­trags­ge­flecht mit­ein­be­zo­gen ist, das unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de dar­auf gerich­tet ist, dem Erwer­ber als ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stand das Grund­stück in bebau­tem Zustand zu ver­schaf­fen [7]. Dies ist regel­mä­ßig anzu­neh­men, wenn die auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te auf­tre­ten­den Per­so­nen ent­we­der per­so­nell, wirt­schaft­lich oder gesell­schafts­recht­lich eng ver­bun­den sind [8] oder auf­grund von Abre­den bei der Ver­äu­ße­rung zusam­men­ar­bei­ten oder durch abge­stimm­tes Ver­hal­ten auf den Abschluss sowohl des Grund­stücks­kauf­ver­trags als auch der Ver­trä­ge, die der Bebau­ung des Grund­stücks die­nen, hin­wir­ken [9], ins­be­son­de­re Ange­bo­te über Grund­stück und Bebau­ung abge­ben [10].

Eines schrift­li­chen Ver­trags zwi­schen den auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te ver­bun­de­nen bzw. auf­tre­ten­den Per­so­nen bedarf es nicht [11]. Es genügt viel­mehr, wenn der Eigen­tü­mer das Grund­stück dem Bau­un­ter­neh­mer, der die Bebau­ung ange­bo­ten hat, ledig­lich „an die Hand“ gege­ben und dabei für den Eigen­tü­mer ein als Mit­tels­per­son ein­ge­schal­te­ter Drit­ter gehan­delt hat. Die Abga­be eines auf den Kauf des Grund­stücks und des­sen Bebau­ung gerich­te­ten Ange­bots des Bau­un­ter­neh­mers ist kaum denk­bar, ohne dass dem eine Abstim­mung mit dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer per­sön­lich oder mit einer für die­sen han­deln­den Per­son zugrun­de liegt oder das Grund­stück dem Bau­un­ter­neh­mer vom Eigen­tü­mer ander­wei­tig „an die Hand“ gege­ben wor­den ist [12]. Dies genügt für das Vor­lie­gen eines ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stands „bebau­tes Grund­stück“. Dem steht es nicht ent­ge­gen, wenn der Eigen­tü­mer im Übri­gen pas­siv ist [11].

Das abge­stimm­te Ver­hal­ten auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te muss für den Erwer­ber nicht erkenn­bar sein. Es ist viel­mehr aus­rei­chend, wenn es anhand äuße­rer Merk­ma­le objek­tiv fest­ge­stellt wer­den kann [10].

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 26. Febru­ar 2014 – II R 54/​12

  1. stän­di­ge Recht­spre­chung des BFH, vgl. z.B. BFH, Urtei­le vom 28.03.2012 – II R 57/​10, BFHE 237, 460, BStBl II 2012, 920; vom 27.09.2012 – II R 7/​12, BFHE 239, 154, BStBl II 2013, 86; und vom 19.06.2013 – II R 3/​12, BFHE 242, 173, BStBl II 2013, 965[]
  2. BFH, Urteil vom 27.11.2013 – II R 56/​12, BFH/​NV 2014, 454[]
  3. BFH, Urtei­le in BFHE 237, 460, BStBl II 2012, 920; in BFHE 239, 154, BStBl II 2013, 86, und in BFHE 242, 173, BStBl II 2013, 965[][][]
  4. BFH, Urteil vom 21.09.2005 – II R 49/​04, BFHE 211, 530, BStBl II 2006, 269[]
  5. BFH, Urteil in BFHE 237, 460, BStBl II 2012, 920 Rz 12, m.w.N.[]
  6. BFH, Urtei­le in BFHE 237, 460, BStBl II 2012, 920 Rz 11, und in BFHE 239, 154, BStBl II 2013, 86[]
  7. BFH, Urtei­le vom 23.11.1994 – II R 53/​94, BFHE 176, 450, BStBl II 1995, 331; in BFHE 211, 530, BStBl II 2006, 269; in BFHE 239, 154, BStBl II 2013, 86, und in BFHE 242, 173, BStBl II 2013, 965[]
  8. BFH, Urteil in BFHE 242, 173, BStBl II 2013, 965, m.w.N.[]
  9. BFH, Urtei­le vom 13.08.2003 – II R 52/​01, BFH/​NV 2004, 663; in BFHE 211, 530, BStBl II 2006, 269, und in BFHE 239, 154, BStBl II 2013, 86[]
  10. BFH, Urteil in BFHE 242, 173, BStBl II 2013, 965[][]
  11. BFH, Urteil in BFHE 211, 530, BStBl II 2006, 269[][]
  12. BFH, Urteil in BFHE 211, 530, BStBl II 2006, 269; BFH, Beschluss vom 19.03.2010 – II B 130/​09, BFH/​NV 2010, 1659[]