Ein­heit­li­cher Erwerbs­ge­gen­stand im Grund­er­werb­steu­er­recht

Tre­ten auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te meh­re­re Per­so­nen als Ver­trags­part­ner auf, liegt ein ein­heit­li­cher, auf den Erwerb des bebau­ten Grund­stücks gerich­te­ter Erwerbs­vor­gang u.a. vor, wenn die Per­so­nen durch ihr abge­stimm­tes Ver­hal­ten auf den Abschluss des Grund­stücks­kauf­ver­trags und der Ver­trä­ge, die der Bebau­ung des Grund­stücks die­nen, hin­wir­ken, ohne dass dies für den Erwer­ber erkenn­bar sein muss.

Ein­heit­li­cher Erwerbs­ge­gen­stand im Grund­er­werb­steu­er­recht

Der Gegen­stand des Erwerbs­vor­gangs, nach dem sich gemäß § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er anzu­set­zen­de Gegen­leis­tung rich­tet, wird zunächst durch das den Steu­er­tat­be­stand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfül­len­de zivil­recht­li­che Ver­pflich­tungs­ge­schäft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus wei­te­ren Ver­ein­ba­run­gen, die mit die­sem Rechts­ge­schäft in einem recht­li­chen oder zumin­dest objek­tiv sach­li­chen Zusam­men­hang ste­hen, dass der Erwer­ber das beim Abschluss des Kauf­ver­trags unbe­bau­te Grund­stück in bebau­tem Zustand erhält, bezieht sich der grund­er­werb­steu­er­recht­li­che Erwerbs­vor­gang auf die­sen ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stand 1.

Ob ein objek­tiv sach­li­cher Zusam­men­hang zwi­schen dem Grund­stücks­kauf­ver­trag und wei­te­ren Ver­ein­ba­run­gen besteht, ist nach den Umstän­den des Ein­zel­falls zu ermit­teln 2. Ein sol­cher Zusam­men­hang ist nicht nur gege­ben, wenn der Erwer­ber beim Abschluss des Grund­stücks­kauf­ver­trags gegen­über der Ver­äu­ße­rer­sei­te in sei­ner Ent­schei­dung über das "Ob" und "Wie" der Bau­maß­nah­me nicht mehr frei war und des­halb fest­stand, dass er das Grund­stück nur in einem bestimm­ten (bebau­ten) Zustand erhal­ten wer­de 2. Ein objek­tiv sach­li­cher Zusam­men­hang zwi­schen Kauf- und Bau­ver­trag wird viel­mehr auch indi­ziert, wenn der Ver­äu­ße­rer dem Erwer­ber vor Abschluss des Kauf­ver­trags über das Grund­stück auf­grund einer in bau­tech­ni­scher und finan­zi­el­ler Hin­sicht kon­kre­ten und bis (annä­hernd) zur Bau­rei­fe gedie­he­nen Vor­pla­nung ein bestimm­tes Gebäu­de auf einem bestimm­ten Grund­stück zu einem im Wesent­li­chen fest­ste­hen­den Preis anbie­tet und der Erwer­ber die­ses Ange­bot spä­ter annimmt 3.

Für einen objek­tiv sach­li­chen Zusam­men­hang zwi­schen Kauf- und Bau­ver­trag ist es nicht erfor­der­lich, dass das Ange­bot der Ver­äu­ße­rer­sei­te in einem Schrift­stück und zu einem ein­heit­li­chen Gesamt­preis unter­brei­tet wird 4. Ent­schei­dend ist viel­mehr, dass die Ver­äu­ße­rer­sei­te das Ange­bot zur Bebau­ung des Grund­stücks bis zum Abschluss des Grund­stücks­kauf­ver­trags abge­ge­ben und der Erwer­ber das Ange­bot spä­ter unver­än­dert oder ledig­lich vom Umfang her mit gerin­gen Abwei­chun­gen, die den Cha­rak­ter der Bau­maß­nah­men nicht ver­än­dern, ange­nom­men hat 2.

Auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te kön­nen dabei auch meh­re­re Per­so­nen als Ver­trags­part­ner auf­tre­ten, so dass sich die Ansprü­che des Erwer­bers auf Über­eig­nung des Grund­stücks und auf Errich­tung des Gebäu­des zivil­recht­lich gegen ver­schie­de­ne Per­so­nen rich­ten. Ent­schei­dend ist inso­weit, dass (auch) der den Grund­stücks­über­eig­nungs­an­spruch begrün­den­de Ver­trag in ein Ver­trags­ge­flecht mit­ein­be­zo­gen ist, das unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de dar­auf gerich­tet ist, dem Erwer­ber als ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stand das Grund­stück in bebau­tem Zustand zu ver­schaf­fen 5. Dies ist regel­mä­ßig anzu­neh­men, wenn die auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te auf­tre­ten­den Per­so­nen ent­we­der per­so­nell, wirt­schaft­lich oder gesell­schafts­recht­lich eng ver­bun­den sind 6 oder auf­grund von Abre­den bei der Ver­äu­ße­rung zusam­men­ar­bei­ten oder durch abge­stimm­tes Ver­hal­ten auf den Abschluss sowohl des Grund­stücks­kauf­ver­trags als auch der Ver­trä­ge, die der Bebau­ung des Grund­stücks die­nen, hin­wir­ken 7, ins­be­son­de­re Ange­bo­te über Grund­stück und Bebau­ung abge­ben.

In die­sen Fäl­len hat der BFH in frü­he­ren Ent­schei­dun­gen für die Annah­me eines ein­heit­li­chen Erwerbs­vor­gangs gefor­dert, dass das Zusam­men­wir­ken für den Erwer­ber objek­tiv erkenn­bar war 8. Unge­ach­tet des­sen, dass in den zitier­ten Ent­schei­dun­gen das Zusam­men­wir­ken tat­säch­lich anhand objek­ti­ver Merk­ma­le für den Erwer­ber erkenn­bar war, han­delt es sich dabei nicht um ein eigen­stän­di­ges Tat­be­stands­merk­mal. Für die Annah­me eines ein­heit­li­chen Erwerbs­vor­gangs kommt es allein auf das objek­tiv vor­lie­gen­de Zusam­men­wir­ken auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te zur Abga­be eines ein­heit­li­chen Ange­bots an, ohne dass dies für den Erwer­ber erkenn­bar sein muss 9. Aus­rei­chend ist, wenn die­ses Zusam­men­wir­ken anhand äuße­rer Merk­ma­le objek­tiv fest­ge­stellt wer­den kann. Selbst wenn der Erwer­ber trotz des Zusam­men­wir­kens auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te davon aus­geht, ein unbe­bau­tes Grund­stück zu erwer­ben und die­ses eigen­ver­ant­wort­lich zu bebau­en, erwirbt er das bebau­te Grund­stück, wenn er –uner­kannt– das tat­säch­lich vor­lie­gen­de, ein­heit­li­che Ange­bot der Ver­äu­ße­rer­sei­te auf Erwerb des bebau­ten Grund­stücks annimmt.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 19. Juni 2013 – II R 3/​12

  1. stän­di­ge Recht­spre­chung, vgl. BFH, Urtei­le vom 29.07.2009 – II R 58/​07, BFH/​NV 2010, 63, m.w.N.; vom 28.03.2012 – II R 57/​10, BFHE 237, 460, BSt­Bl II 2012, 920; und vom 27.09.2012 – II R 7/​12, BFHE 239, 154, BSt­Bl II 2013, 86[]
  2. BFH, Urteil in BFHE 237, 460, BSt­Bl II 2012, 920, m.w.N.[][][]
  3. BFH, Urtei­le in BFH/​NV 2010, 63; in BFHE 237, 460, BSt­Bl II 2012, 920, und in BFHE 239, 154, BSt­Bl II 2013, 86, jeweils m.w.N.[]
  4. BFH, Urtei­le in BFH/​NV 2010, 63, und in BFHE 237, 460, BSt­Bl II 2012, 920, jeweils m.w.N.[]
  5. BFH, Urtei­le vom 23.11.1994 – II R 53/​94, BFHE 176, 450, BSt­Bl II 1995, 331, und vom 21.09.2005 – II R 49/​04, BFHE 211, 530, BSt­Bl II 2006, 269, jeweils m.w.N.[]
  6. vgl. BFH, Urtei­le vom 06.12.1989 – II R 72/​87, BFH/​NV 1991, 344; vom 06.12.1989 – II R 145/​87, BFH/​NV 1991, 345, und vom 23.08.2006 – II R 42/​04, BFH/​NV 2007, 760[]
  7. BFH, Urtei­le vom 13.08.2003 – II R 52/​01, BFH/​NV 2004, 663, und in BFHE 211, 530, BSt­Bl II 2006, 269, jeweils m.w.N.[]
  8. vgl. BFH, Urtei­le vom 11.05.1994 – II R 62/​91, BFH/​NV 1994, 901; vom 28.10.1998 – II R 36/​96, BFH/​NV 1999, 667; vom 27.10.1999 – II R 3/​97, BFH/​NV 2000, 883[]
  9. Pahlke/​Franz, Grund­er­werb­steu­er­ge­setz, Kom­men­tar, 4. Aufl., § 9 Rz 31[]