Grundstücksverkauf an die „Schwestergesellschaft“ – und das städtische Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch

Verkauft eine Kommanditgesellschaft ein Grundstück an eine andere Kommanditgesellschaft ist dies auch dann ein Kaufvertrag mit einem Dritten im Sinne von § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB in Verbindung mit § 463 BGB, wenn es sich auf Verkäufer- und Käuferseite jeweils um Einpersonen-GmbH & Co. KGs mit demselben alleinigen Anteilsinhaber handelt. 

Das Bundesverwaltungsgericht hatte jetzt zwei Parallelfälle aus Hamburg zu entscheiden. In den beiden Fällen wendeten sich verschiedene GmbH & Co. KGs gegen die Ausübung von Vorkaufsrechten nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Mit notariellen Kaufverträgen von Mai 2021 veräußerten sie Grundstücke an zuvor neu gegründete GmbH & Co. KGs, hinter denen jeweils dieselbe natürliche Person steht wie auf Verkäuferseite. Mit Bescheiden von Juli 2021 übte die Freie und Hansestadt Hamburg das Vorkaufsrecht aus, in einem Fall zugunsten der stadteigenen Entwicklungsgesellschaft. Im anderen Verfahren gab die Erstkäuferin eine Abwendungserklärung ab.

Die in beiden Fällen erhobenen Klagen waren vor dem Verwaltungsgericht Hamburg erfolgreich¹. Das Hamburgisches Oberverwaltungsgericht hat die Berufungen der GmbH & Co. KGs zurückgewiesen²; das Verwaltungsgericht habe zu Recht angenommen, dass es an dem für ein Vorkaufsrecht erforderlichen Kaufvertrag mit einem Dritten im Sinne von § 463 BGB fehle. Der Begriff des Dritten müsse einschränkend ausgelegt werden. Bei wirtschaftlicher Betrachtung sei hier nur eine Vermögensverschiebung innerhalb der Vermögenssphäre derselben natürlichen Personen erfolgt.

Das Bundesverwaltungsgericht hat nun in beiden Fällen die angefochtenen Berufungsurteile aufgehoben und die Sachen zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Hamburgisches Oberverwaltungsgericht zurückverwiesen:

Die Grundstückskaufverträge sind Verträge mit einem Dritten. Gesellschaftsrechtlich sind die Kommanditgesellschaften auf Verkäufer- und Käuferseite trotz des Umstands, dass hinter ihnen jeweils dieselbe natürliche Person steht, selbständige Rechtsträger. Eine wirtschaftliche Betrachtung auf Gesellschafterebene ist weder nach Sinn und Zweck des gesetzlichen Vorkaufsrechts noch verfassungsrechtlich geboten. Die GmbH & Co. KGs (bzw. deren jeweiliger Gesellschafter) haben sich aus eigenem Entschluss für diese Form der Grundstücksübertragung entschieden.

Das Bundesverwaltungsgericht konnte mangels ausreichender Tatsachenfeststellungen nicht abschließend entscheiden, ob die Vorkaufsrechte im Übrigen rechtmäßig ausgeübt wurden. Das erforderte die Zurückverweisung an das Hamburgisches Oberverwaltungsgericht.

Bundesverwaltungsgericht, Urteile vom 17. Juni 2025 – 4 C 4.24 und 4 C 3.24

1. VG Hamburg, Urteile vom 21.12.2022 – 7 K 2837/22; und vom 05.10.2022 – 7 K 4429/21[↩]
2. OVG Hamburg, Urteile vom 21.03.2024 – 2 Bf 61/23 und 2 Bf 62/23[↩]