Zum Erfordernis von Angaben über Bewertungsgutachten und zu ihrer Darstellung in einem Verkaufsprospekt eines geschlossenen Immobilienfonds hat jetzt erneut1 der Bundesgerichtshof Stellung genommen:
Die spezialgesetzliche Prospekthaftung gemäß § 13 VerkProspG, § 44 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BörsG aF schließt in ihrem Anwendungsbereich eine Haftung des Prospektverantwortlichen als Anlagevermittler aus einem mit dem Anleger geschlossenen Auskunftsvertrag nicht aus. Dies ergibt sich aus § 13 VerkProspG, § 47 Abs. 2 BörsG aF2. Gleiches gilt für eine spezialgesetzliche Prospekthaftung gemäß § 13 VerkProspG, § 44 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BörsG aF.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall finden auf den am 14.04.2008 aufgestellten Prospekt die Regelung des § 8g VerkProspG aF in Verbindung mit § 32 Abs. 2 Satz 1 VermAnlG sowie die Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung (VermVerkProspV) in der vom 01.07.2005 bis zum 31.05.2012 geltenden Fassung (im Folgenden für alle zitierten Vorschriften: aF) Anwendung. Nach § 8g Abs. 1 Satz 1 VerkProspG aF muss der Verkaufsprospekt alle tatsächlichen und rechtlichen Angaben enthalten, die notwendig sind, um dem Publikum eine zutreffende Beurteilung des Emittenten und der Vermögensanlagen im Sinne des § 8f Abs. 1 VerkProspG aF zu ermöglichen. Nach § 8g Abs. 2 VerkProspG aF i.V.m. § 2 Abs. 1 Satz 1 VermVerkProspV aF muss der Verkaufsprospekt über die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse, die für die Beurteilung der angebotenen Vermögensanlagen notwendig sind, Auskunft geben und richtig und vollständig sein. Der Prospekt muss daher über alle Umstände, die von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, sachlich richtig und vollständig unterrichten. Dazu gehört eine Aufklärung über Umstände, die den Vertragszweck vereiteln können, und über solche Umstände, von denen zwar noch nicht feststeht, die es aber wahrscheinlich machen, dass sie den vom Anleger verfolgten Zweck gefährden. Für die Frage, ob ein Prospekt nach diesen Grundsätzen unrichtig oder unvollständig ist, kommt es nicht allein auf die darin wiedergegebenen Einzeltatsachen an, sondern wesentlich auch darauf, welches Gesamtbild der Prospekt dem Anleger von den Verhältnissen des Unternehmens vermittelt. Hierbei sind solche Angaben wesentlich, die ein Anleger „eher als nicht“ bei seiner Anlageentscheidung berücksichtigen würde. Abzustellen ist auf die Kenntnisse und Erfahrungen eines durchschnittlichen Anlegers, der als Adressat des Prospekts in Betracht kommt und der den Prospekt sorgfältig und eingehend liest3. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Richtigkeit und Vollständigkeit des Prospekts ist grundsätzlich der Zeitpunkt, zu dem der Prospekt aufgestellt wurde4, und damit hier der 14.04.2008
Zu den Umständen, über die der Prospekt ein zutreffendes und vollständiges Bild zu vermitteln hat, gehören auch die für die Anlageentscheidung wesentlichen Prognosen über die voraussichtliche künftige Entwicklung des Anlageobjekts. Jedoch übernimmt der Prospektherausgeber grundsätzlich keine Gewähr dafür, dass die von ihm prognostizierte Entwicklung tatsächlich eintritt. Die Interessen des Anlegers werden dadurch gewahrt, dass Prognosen im Prospekt durch Tatsachen gestützt und ex ante betrachtet vertretbar sein müssen. Prognosen sind hierbei nach den bei der Prospekterstellung gegebenen Verhältnissen und unter Berücksichtigung der sich abzeichnenden Risiken zu erstellen. Hängt ein wirtschaftlicher Erfolg von bestimmten Voraussetzungen ab, deren Eintritt noch ungewiss ist, ist dies deutlich zu machen. Auch bloße Mutmaßungen müssen sich deutlich aus dem Prospekt ergeben5. Deckt der Prospekt derartige Unsicherheiten und Lücken der Tatsachengrundlage auf, sind die Interessen des Anlegers nicht verletzt6. Eine derartige Aufklärung erfolgt durch den streitgegenständlichen Prospekt.
Entscheidet sich der Prospektersteller für ein vertretbares Prognoseverfahren und klärt er den Anleger darüber auf, braucht er nicht auf andere Prognoseverfahren und deren Ergebnisse einzugehen. Der Anleger wusste, dass der Anspruch auf Neufestsetzung der Miete zu einem Rückfall auf die Ausgangsmiete führen könnte. Der Wert dieser Ausgangsmiete ist im Prospekt auch genannt. Dem Anleger war somit klar, dass die Mietentwicklungen auch einen wesentlich anderen Verlauf nehmen könnten.
Ein etwaiges von der finanzierenden Bank erstelltes oder in Auftrag gegebenes Bewertungsgutachten musste im Prospekt nicht erwähnt werden. Denn solche Bewertungsgutachten werden von der finanzierenden Bank grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht dagegen im Kundeninteresse erstellt7. Aufgrund dessen handelt es sich dabei von vornherein nicht um eine Angabe, die der Verkaufsprospekt nach § 8g Abs. 1 Satz 1 VerkProspG aF enthalten muss, um dem Publikum eine zutreffende Beurteilung der Vermögensanlage zu ermöglichen8.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 12. November 2024 – XI ZB 22/22
- Fortführung von BGH, Beschluss vom 13.06.2023 – XI ZB 17/21, WM 2023, 1409 ff.[↩]
- vgl. BGH, Beschluss vom 11.07.2023 – XI ZR 50/22[↩]
- st. Rspr., vgl. BGH, Beschlüsse vom 06.10.2020 – XI ZB 28/19, WM 2020, 2411 Rn. 25; vom 12.01.2021 – XI ZB 18/17, WM 2021, 672 Rn. 43; und vom 13.06.2023 – XI ZB 17/21, WM 2023, 1409 Rn. 37, jeweils mwN[↩]
- BGH, Beschluss vom 23.02.2021 – XI ZB 29/19, WM 2021, 1047 Rn. 65[↩]
- BGH, Beschlüsse vom 12.01.2021 – XI ZB 18/17, WM 2021, 672 Rn. 70 mwN; vom 26.07.2022 – XI ZB 23/20, WM 2022, 2137 Rn. 66; und vom 11.07.2023 – XI ZB 20/21, BGHZ 237, 346 Rn. 61[↩]
- BGH, Beschlüsse vom 26.07.2022; und vom 11.07.2023, jeweils aaO[↩]
- BGH, Beschluss vom 13.06.2022 – XI ZB 17/21, WM 2023, 1409 Rn. 51 mwN[↩]
- BGH, Beschluss vom 13.06.2022, aaO[↩]
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- Monopoly: Jörg Hertle
