Die Haftung des Gesellschafters bei geschlossenen Immobilienfonds

Bei der Vereinbarung einer quotalen Haftung der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermindern Leistungen aus dem Gesellschaftsvermögen die Haftung der Gesellschafter nicht automatisch.

Die Haftung des Gesellschafters bei geschlossenen Immobilienfonds

In den beiden jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Verfahren nahmen die den geschlossenen Immobilienfonds finanzierenden Banken die Fondsgesellschafter persönlich auf Rückzahlung in Anspruch. In den Darlehensverträgen war vereinbart, dass die Gesellschafter entsprechend ihrem Anteil am Gesellschaftsvermögen persönlich haften (quotale Haftung). Nachdem die Fonds in Zahlungsverzug geraten waren, kündigten die Banken die Kredite. Sie verwerteten die Fondsgrundstücke. Die Parteien streiten darüber, ob und in welchem Umfang die Erlöse auf die persönliche Haftung der Gesellschafter anzurechnen sind.

In der Vorinstanz hatte in dem einem Fall1 das Oberlandesgericht Frankfurt am Main angenommen, bei einer quotalen Haftung müsse die Bank den Erlös aus der Verwertung des Grundstücks anteilig zu Gunsten der Gesellschafter berücksichtigen2. In dem zweiten jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall3 hatte dagegen das Kammergericht in Berlin hat in einem ähnlich gelagerten Fall die Verträge dahin ausgelegt, dass darin keine anteilige Anrechnung der Erlöse vereinbart war und die Haftungssumme der einzelnen Gesellschafter unverändert blieb4.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main aufgehoben und die Revision gegen das Urteil des Kammergerichts zurückgewiesen. Ob die Erlöse aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens anteilig die Haftung jedes Gesellschafters mindern, hängt von den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen ab. Die quotale Haftung ist kein gesetzlich geregeltes Haftungskonzept, so dass die Vertragsparteien in der Gestaltung frei sind. Da in beiden entschiedenen Fällen die Verträge keine Anrechnung der Erlöse vorsahen, verminderten hier die Einnahmen aus der Grundstücksverwertung den Umfang der persönlichen Haftung der Gesellschafter nicht.

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Geschäftsführungs-GmbH bei Immobilien-GbR

Bundesgerichtshof, Urteile vom 8. Februar 2011 – II ZR 243/09 und II ZR 263/09

  1. II ZR 243/09[]
  2. OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 25. Februar 2009 – 23 U 18/07[]
  3. II ZR 263/09[]
  4. KG, Urteil vom 12. November 2008 – 24 U 102/07[]