Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind. Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet zwölf Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts1.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erfordert die Wirksamkeit eines auf Zustimmung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) gerichteten Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB, dass der Vermieter Kürzungsbeträge auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrundeliegenden Berechnungspositionen in das Mieterhöhungsverlangen aufnimmt. Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung zu bringen2. Von dieser Rechtsprechung ist auch das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen.
Das Begründungserfordernis des § 558a Abs. 1 BGB, insbesondere die sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hieraus ergebende Obliegenheit des Vermieters, für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erhaltene Drittmittel anzugeben, ist kein Selbstzweck. Es dient vielmehr dem berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters. Er soll mit den aus dem Mieterhöhungsverlangen ersichtlichen Angaben in die Lage versetzt werden, dessen Berechtigung zu überprüfen. Ausgehend von diesem Zweck, sind erhaltene Drittmittel in dem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Ermittlung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind3.
Der Bundesgerichtshof hat über die Frage, wann die gesetzlich in § 559a Abs. 1, § 558 Abs. 5 BGB bestimmte Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die für Modernisierungsmaßnahmen aus öffentlichen Haushalten gewährt wurden, endet, bisher nicht abschließend entschieden. Er hat jedoch bereits ausgesprochen, dass er es im Hinblick auf die Eigentumsgarantie in Art. 14 GG für geboten hält, die gesetzliche Anrechnungspflicht in verfassungskonformer Auslegung der genannten Vorschriften auf einen bestimmten Zeitraum zu begrenzen4 und dass er es für sachgerecht hält, diesen Zeitraum mit zwölf Jahren, beginnend ab der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts, zu bemessen5. Daran hält der Bundesgerichtshof fest.
Eine Anrechnungspflicht kann jedenfalls dann nicht mehr bestehen, wenn die Fördermittel aufgezehrt sind, da der Eigentümer/Vermieter ansonsten auf Dauer gehindert wäre, sein Eigentum wirtschaftlich zu verwerten. Auch würde der Vermieter, der Drittmittel erhalten hat, unbegrenzt schlechter gestellt als der Vermieter, der die Modernisierung aus eigenen Mitteln durchgeführt hat. Schließlich besteht bei einer zeitlich unbegrenzten Anrechnungspflicht die Gefahr, dass der Zweck der Förderung – die Schaffung zeitgemäßen Wohnraums – verfehlt wird, weil der Vermieter in diesem Fall auf eine staatliche Förderung verzichten würde6.
Bei der Bemessung der maximal zulässigen Anrechnungsfrist ist von § 558 Abs. 5 BGB (früher § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG), § 559a Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 6 MHG) in Verbindung mit § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG) auszugehen. Danach ist bei verlorenen Zuschüssen die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % des auf die jeweilige Wohnung entfallenden Förderbetrags zu kürzen. Der Gesetzgeber hat somit eine Regelung geschaffen, die dazu führt, dass der gewährte Zuschuss nach etwas über neun Jahren durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt ist. Unter Berücksichtigung einer angemessenen Verzinsung des Zuschussbetrags ergibt sich mithin ein Anrechnungszeitraum von zwölf Jahren7.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Juni 2012 – VIII ZR 310/11
- im Anschluss an BGH, Urteile vom 25. 02.2004 – VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947; und vom 23.06.2004 – VIII ZR 283/03[↩]
- BGH, Urteil vom 19.01.2011 – VIII ZR 87/10, NJW-RR 2011, 446 Rn. 16 mwN[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 25.02.2004 – VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 2 a[↩]
- BGH, Urteile vom 25.02.2004 – VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 b; vom 23.06.2004 – VIII ZR 283/03[↩]
- BGH, Urteil vom 25.02.2004 – VIII ZR 116/03, aaO[↩]
- BGH, Urteil vom 25.02.2004 – VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 a[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 25.02.2004 – VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 b[↩]
