Miet­erhö­hung nach Grund­stücks­kauf

Eine vom Ver­mie­ter dem Käu­fer des Grund­stücks erteil­ten Ermäch­ti­gung, schon vor der Eigen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch Rechts­hand­lun­gen gegen­über dem Mie­ter vor­zu­neh­men, ist wirk­sam. Einer Offen­le­gung der Ermäch­ti­gung gegen­über dem Mie­ter bedarf es zur Wirk­sam­keit der Ermäch­ti­gung nicht.

Miet­erhö­hung nach Grund­stücks­kauf

In einem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall mie­te­te die Klä­ge­rin von der Rechts­vor­gän­ge­rin der Beklag­ten 1 eine Woh­nung in Frank­furt am Main, die mit nota­ri­el­lem Ver­trag vom 16.03.2006 mit wirt­schaft­li­cher Wir­kung zum 1.01.2006 ("Ein­tritts­stich­tag") an die Beklag­te ver­äu­ßert wur­de. § 3 Zif­fer 3 des nota­ri­el­len Ver­trags bestimmt, dass die Beklag­te zu die­sem Zeit­punkt mit allen Rech­ten und Pflich­ten in den Miet­ver­trag ein­tritt. Fer­ner ist vor­ge­se­hen, dass die Beklag­te bevoll­mäch­tigt ist, ab sofort bis zum Eigen­tums­voll­zug im Grund­buch gegen­über dem Mie­ter sämt­li­che miet­recht­li­chen Erklä­run­gen abzu­ge­ben und gege­be­nen­falls im eige­nen Namen ent­spre­chen­de Pro­zes­se zu füh­ren. Bis zur Eigen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch am 4.05.2010 zog die Beklag­te die fäl­li­gen Mie­ten ein, erteil­te Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen und rich­te­te meh­re­re Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen an die Klä­ge­rin, denen die­se jeweils zustimm­te.

Mit ihrer Kla­ge begehrt die Klä­ge­rin Rück­zah­lung der ab März 2007 bis 4.05.2010 an die Beklag­te erbrach­ten Zah­lun­gen in Höhe von ins­ge­samt 28.948, 19 €. Sie meint, die Beklag­te habe ihre Ver­mie­ter­stel­lung in die­sem Zeit­raum nur "vor­ge­spie­gelt", weil die Eigen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch erst am 4.05.2010 erfolgt sei. Mit Ver­ein­ba­rung vom 24.07.2012 trat die B sämt­li­che For­de­run­gen aus dem Miet­ver­hält­nis mit der Klä­ge­rin noch­mals "vor­sorg­lich" an die Beklag­te ab.

Das erst­in­stanz­lich mit dem Rechts­streit befass­te Amts­ge­richt Frank­furt am Main hat die Kla­ge abge­wie­sen 2. Die hier­ge­gen gerich­te­te Beru­fung der Klä­ger hat das Land­ge­richt Frank­furt zurück­ge­wie­sen 3. Und auch die – vom Land­ge­richt in sei­nem Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­ne – Revi­si­on der Klä­ge­rin blieb jetzt vor dem Bun­des­ge­richts­hof ohne Erfolg:

Der Klä­ge­rin ste­he der gel­tend gemach­te Rück­zah­lungs­an­spruch nicht zusteht, ent­schied der Bun­des­ge­richts­hof, weil die Beklag­te die For­de­run­gen aus dem Miet­ver­hält­nis mit Recht ein­ge­zo­gen hat, wie sich jeden­falls aus der in der Ver­ein­ba­rung vom 24.07.2012 lie­gen­den Geneh­mi­gung ergibt.

Auch die von der Beklag­ten – gestützt auf § 3 Zif­fer 3 des nota­ri­el­len Ver­trags – im eige­nen Namen gestell­ten Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen sind wirk­sam. Denn der Käu­fer einer ver­mie­te­ten Woh­nung kann vom Ver­käu­fer ermäch­tigt wer­den, schon vor der Eigen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch und des damit ver­bun­de­nen Ein­tritts des Käu­fers in die Ver­mie­ter­stel­lung (§ 566 BGB) im eige­nen Namen Rechts­hand­lun­gen gegen­über dem Mie­ter vor­zu­neh­men, ohne dass es einer Offen­le­gung der Ermäch­ti­gung bedarf.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 19. März 2014 – – VIII ZR 203/​13

  1. B.[]
  2. AG Frank­furt am Main, Urteil vom 16.11.2012 – 387 C 824/​1298[]
  3. LG Frank­furt am Main, Urteil vom 27.06.2013 – 211 S 369/​12[]