Mieterhöhung nach Grundstückskauf

Eine vom Vermieter dem Käufer des Grundstücks erteilten Ermächtigung, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ist wirksam. Einer Offenlegung der Ermächtigung gegenüber dem Mieter bedarf es zur Wirksamkeit der Ermächtigung nicht.

Mieterhöhung nach Grundstückskauf

In einem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall mietete die Klägerin von der Rechtsvorgängerin der Beklagten1 eine Wohnung in Frankfurt am Main, die mit notariellem Vertrag vom 16.03.2006 mit wirtschaftlicher Wirkung zum 1.01.2006 (“Eintrittsstichtag”) an die Beklagte veräußert wurde. § 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrags bestimmt, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Ferner ist vorgesehen, dass die Beklagte bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen. Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch am 4.05.2010 zog die Beklagte die fälligen Mieten ein, erteilte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere Mieterhöhungsverlangen an die Klägerin, denen diese jeweils zustimmte.

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung der ab März 2007 bis 4.05.2010 an die Beklagte erbrachten Zahlungen in Höhe von insgesamt 28.948, 19 €. Sie meint, die Beklagte habe ihre Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur “vorgespiegelt”, weil die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst am 4.05.2010 erfolgt sei. Mit Vereinbarung vom 24.07.2012 trat die B sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Klägerin nochmals “vorsorglich” an die Beklagte ab.

Das erstinstanzlich mit dem Rechtsstreit befasste Amtsgericht Frankfurt am Main hat die Klage abgewiesen2. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht Frankfurt zurückgewiesen3. Und auch die – vom Landgericht in seinem Berufungsurteil zugelassene – Revision der Klägerin blieb jetzt vor dem Bundesgerichtshof ohne Erfolg:

Der Klägerin stehe der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch nicht zusteht, entschied der Bundesgerichtshof, weil die Beklagte die Forderungen aus dem Mietverhältnis mit Recht eingezogen hat, wie sich jedenfalls aus der in der Vereinbarung vom 24.07.2012 liegenden Genehmigung ergibt.

Auch die von der Beklagten – gestützt auf § 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrags – im eigenen Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen sind wirksam. Denn der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 BGB) im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. März 2014 – – VIII ZR 203/13

  1. B. []
  2. AG Frankfurt am Main, Urteil vom 16.11.2012 – 387 C 824/1298 []
  3. LG Frankfurt am Main, Urteil vom 27.06.2013 – 211 S 369/12 []