Befriedigungsfiktion in der Zwangsvollstreckung und die Grunderwerbsteuer

Bei dem nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG steu­er­pflich­ti­gen Erwerb eines Grundstücks durch Abgabe des Meistgebots im Zwangsversteigerungsverfahren gehört gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG auch der Betrag zur Bemessungsgrundlage, in des­sen Höhe ein ande­rer als der Ersteher des Grundstücks auf­grund der Befriedigungsfiktion des § 114a Satz 1 ZVG sei­ne schuld­recht­li­che Forderung gegen den Zwangsvollstreckungsschuldner ver­liert.

Befriedigungsfiktion in der Zwangsvollstreckung und die Grunderwerbsteuer

Die Rechtsfolgen von § 114a Satz 1 ZVG tre­ten auch ein, wenn der Inhaber der Forderung gegen den Zwangsvollstreckungsschuldner zwar nicht Gläubiger, aber Treugeber der Grundschuld ist und ein von ihm abhän­gi­ges Unternehmen im Zwangsversteigerungsverfahren das Meistgebot unter­halb der 7/10-Grenze abgibt und dar­auf­hin den Zuschlag erhält.

Ein Steuerbescheid darf gemäß § 173 Abs. 1 AO zuguns­ten oder zuun­guns­ten des Steuerpflichtigen nicht geän­dert wer­den, wenn das Finanzamt trotz Kenntnis der ent­schei­dungs­er­heb­li­chen Tatsachen schon zum Zeitpunkt der ursprüng­li­chen Steuerfestsetzung mit an Sicherheit gren­zen­der Wahrscheinlichkeit zu kei­ner ande­ren Entscheidung gelangt wäre. Hierbei ist grund­sätz­lich davon aus­zu­ge­hen, dass das Finanzamt die dem Sachverhalt ent­spre­chen-de (zutref­fen­de) Entscheidung getrof­fen hät­te, es sei denn es lie­gen Anhaltspunkte dafür vor, dass das Finanzamt bei Kenntnis der Tatsachen eine ande­re recht­li­che Würdigung vor­ge­nom­men hät­te.

Bei einem nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG steu­er­ba­ren Erwerb eines Grundstücks durch Abgabe des Meistgebots im Zwangsversteigerungsverfahren gehört gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG auch der Betrag zur Gegenleistung, den ein ande­rer als der Ersteher des Grundstücks dadurch an den Zwangsvollstreckungsschuldner leis­tet, dass er auf­grund der Befriedigungsfiktion des § 114a Satz 1 ZVG sei­ne schuld­recht­li­che Forderung gegen den Zwangsvollstreckungsschuldner ver­liert.

Gemäß § 114a Satz 1 ZVG gilt der zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigte, dem der Zuschlag zu einem Gebot er-teilt wird, wel­ches hin­ter 7/​10 des Grundstückswerts zurück­bleibt, auch inso­weit als aus dem Grundstück befrie­digt, als sein Anspruch durch das abge­ge­be­ne Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot zum Betrag der 7/10-Grenze gedeckt sein wür­de.

§ 114a Satz 1 ZVG bewirkt, dass die Forderung des zur Befriedigung aus dem Grundstück berech­tig­ten Gläubigers gegen­über dem Zwangsvollstreckungsschuldner auch inso­weit erlischt, als sein bares Meistgebot (ohne Meistgebotszinsen nach § 49 Abs. 2 ZVG) zuzüg­lich bestehen blei­ben­der Rechte hin­ter 7/​10 des Grundstückswerts zurück­bleibt 1. Der berech­tig­te Gläubiger und der Vollstreckungsschuldner wer­den recht­lich so gestellt, als ob der Gläubiger ein Gebot abge­ge­ben hät­te, das 7/​10 des Grundstückswerts erreicht; soweit durch ein sol­ches Gebot sein Anspruch gedeckt ist, ihm also der Erlös im Verteilungsverfahren zuzu­tei­len gewe­sen wäre, gilt er mit dem Zuschlag als befrie­digt. In Höhe des fik­ti­ven Befriedigungsbetrags tritt beim Zwangsvollstreckungsschuldner zwangs­läu­fig kraft Gesetzes eine Schuldbefreiung ein 2.

Die Regelung soll ver­hin­dern, dass ein zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigter, der nur an die unte­re Grenze sei­nes weit höhe­ren ding­li­chen Rechts bie­tet, wegen die­sen Rechts von ande­ren nicht über­bo­ten wird und bei der Erlösverteilung ganz oder zum Teil aus­fällt, sei­ne per­sön­li­che Forderung aber den­noch behält, obwohl ihm das Grundstück weit unter Wert zuge­schla­gen wur­de 3.

Die Regelung des § 114a Satz 1 ZVG kommt über ihren Wortlaut hin­aus auch zur Anwendung, wenn der schuld­recht­li­che Gläubiger des Zwangsvollstreckungsschuldners, der zugleich Gläubiger einer hier­für siche­rungs­hal­ber bestell­ten Grundschuld an dem Grundstück ist, nicht selbst das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren abgibt und den Zuschlag erhält, son­dern wenn eine von ihm abhän­gi­ge Gesellschaft das Grundstück zu einem Betrag unter­halb der 7/10-Grenze erstei­gert. § 114a Satz 1 ZVG knüpft an den wirt­schaft­li­chen Wertzuwachs in der Person des durch das Meistgebot begüns­tig­ten Gläubigers an. Da die­ser sich den wirt­schaft­li­chen Wert des Grundstücks auch dann zuführt, wenn ein von ihm abhän­gi­ges Unternehmen das Grundstück erstei­gert, muss er eben­so wie beim unmit­tel­ba­ren Erwerb den zivil­recht­li­chen Eintritt der Befriedigungsfiktion nach § 114a Satz 1 ZVG gegen sich gel­ten las­sen 4.

Hierbei beur­teilt sich das Vorliegen eines abhän­gi­gen Unternehmens in ent­spre­chen­der Anwendung des § 17 Abs. 1 AktG danach, ob der Gläubiger auf das Unternehmen, wel­ches das Meistgebot abgibt und den Zuschlag erhält, unmit­tel­bar oder mit­tel­bar einen beherr­schen­den Einfluss aus­üben kann, ohne dass es im kon­kre­ten Einzelfall dar­auf ankommt, dass tat­säch­lich Weisungen an die Geschäftsführung des abhän­gi­gen Unternehmens erteilt wur­den. Von einem im Mehrheitsbesitz ste­hen­den Unternehmen wird ver­mu­tet, dass es von dem an ihm mit Mehrheit betei­lig­ten Unternehmen abhän­gig ist (§ 17 Abs. 2 AktG) 5. Die Regelung des § 17 AktG wird nach stän­di­ger höchst­rich­ter­li­cher Rechtsprechung auch zur Feststellung von Abhängigkeiten bei Gesellschaften mit beschränk­ter Haftung und bei Personengesellschaften ent­spre­chend ange­wen­det 6.

Gleichermaßen tre­ten die Rechtsfolgen von § 114a Satz 1 ZVG ein, wenn der Inhaber der schuld­recht­li­chen Forderung gegen den Zwangsvollstreckungsschuldner zwar nicht Gläubiger, aber Treugeber der Grundschuld ist und ein von ihm abhän­gi­ges Unternehmen im Zwangsversteigerungsverfahren das Meistgebot unter­halb der 7/10-Grenze abgibt und dar­auf­hin den Zuschlag erhält.

Bei wirt­schaft­li­cher Betrachtung führt sich der schuld­recht­li­che Gläubiger auch in die­ser Konstellation mit dem Erwerb des Grundstücks durch ein von ihm abhän­gi­ges Unternehmen den Wert des Grundstücks zu. Folglich muss auch bei ihm in Höhe des fik­ti­ven Befriedigungsbetrags nach § 114a Satz 1 ZVG der Verlust sei­ner Forderung gegen den Zwangsvollstreckungsschuldner ein­tre­ten. Hierbei kann offen blei­ben, ob der Forderungsverlust unmit­tel­bar in Folge des Eintritts der Befriedigungsfiktion beim Gläubiger der schuld­recht­li­chen Forderung ein­tritt oder ob die Rechtsfolgen von § 114a Satz 1 ZVG bezo­gen auf das ding­li­che Recht nur bei dem durch die Vereinbarungstreuhand gebun­de­nen Grundschuldgläubiger ein­tre­ten. Im letz­te­ren Fall bewirkt die bestehen­de Sicherungsabrede, dass die schuld­recht­li­che Forderung in der Hand des schuld­recht­li­chen Gläubigers eben­so wie das ding­li­che Recht aus der Grundschuld im Umfang der Rechtsfolgen des § 114a Satz 1 ZVG erlischt oder zumin­dest dau­er­haft mit einer Einrede behaf­tet ist 7. In bei­den Fällen tritt in die­sem Umfang bei dem schuld­recht­li­chen Gläubiger wirt­schaft­lich der Verlust der Forderung ein.

Grunderwerbsteuerrechtlich stellt der Betrag, in des­sen Höhe der Gläubiger sei­ne schuld­recht­li­che Forderung gegen den Zwangsvollstreckungsschuldner auf­grund der Befriedigungsfiktion nach § 114a Satz 1 ZVG ver­liert, die Leistung eines Dritten für die Überlassung des Grundstücks dar (§ 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG).

Die nach § 114a Satz 1 ZVG kraft Gesetzes ein­tre­ten­de Schuldbefreiung ist eine Leistung des zur Befriedigung aus dem Grundstück berech­tig­ten Gläubigers, die er gegen­über dem Zwangsvollstreckungsschuldner dafür erbringt, dass die­ser das Grundstück dem abhän­gi­gen Unternehmen als Ersteher über­lässt 8.

Für den grund­er­werb­steu­er­recht­li­chen Gegenleistungsbegriff macht es kei­nen Unterschied, ob die Gegenleistung pri­vat­recht­lich ver­ein­bart wur­de oder auf­grund einer gesetz­li­chen Vorschrift erbracht wer­den muss. In bei­den Fällen erbringt der Dritte die Leistung dafür, dass der Erwerber das Grundstück erhält. Der Leistungserfolg tritt zudem unab­hän­gig von sei­ner Rechtsgrundlage ein 9.

Auch der fina­le Bezug der Drittleistung zur Überlassung des Grundstücks an den Erwerber, der sich aus Sicht des leis­ten­den Dritten beur­teilt 10, ist gege­ben. Der Eintritt der Befriedigungsfiktion ist eine unmit­tel­ba­re Folge aus dem Gesetz. Ersteigert ein von dem schuld­recht­li­chen Gläubiger abhän­gi­ges Unternehmen ein Grundstück und kommt es auf­grund der Rechtsfolgen von § 114a Satz 1 ZVG zum Verlust der schuld­recht­li­chen Forderung, liegt aus Sicht des Gläubigers eine Leistung an den Zwangsvollstreckungsschuldner vor, damit das abhän­gi­ge Unternehmen das Grundstück im Zwangsversteigerungsverfahren erwer­ben kann. So wie sich der Gläubiger der schuld­recht­li­chen Forderung bei der Abgabe eines eige­nen Meistgebots unter­halb der 7÷10−Wertgrenze dar­an fest­hal­ten las­sen muss, dass es zivil­recht­lich bei ihm zum Eintritt der Befriedigungsfiktion nach § 114a Satz 1 ZVG kommt 11, sind ihm die Rechtsfolgen von § 114a Satz 1 ZVG als wil­lent­li­che Leistung an den Zwangsvollstreckungsschuldner zuzu­rech­nen, wenn ein von ihm abhän­gi­ges Unternehmen das Meistgebot unter­halb der 7/10-Wertgrenze abgibt und dar­auf­hin den Zuschlag für das Grundstück erhält.

Einer Leistung des schuld­recht­li­chen Gläubigers an den Zwangsvollstreckungsschuldner i.S. von § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG steht nicht ent­ge­gen, dass die dadurch bewirk­te Erhöhung der grund­er­werb­steu­er­recht­li­chen Bemessungsgrundlage regel­mä­ßig den Interessen des abhän­gi­gen Unternehmens als Erwerber des erstei­ger­ten Grundstücks zuwi­der lau­fen wird. Das Interesse, das im Falle des § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG der Dritte mit sei­ner auf Überlassung des Grundstücks an den Erwerber gerich­te­ten Leistung ver­folgt, muss nach der Rechtsprechung des BFH nicht in der Förderung gleich­ge­rich­te­ter Interessen des Erwerbers bestehen, son­dern kann aus­schließ­lich auf die eige­ne Person bezo­gen sein 12.

Nach die­sen Grundsätzen hat sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer durch Abgabe des Meistgebots im Zwangsversteigerungsverfahren (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG) gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG um den Betrag erhöht, in des­sen Höhe die Gläubigerin ihre Darlehensforderung auf­grund des Eintritts der Befriedigungsfiktion nach § 114a Satz 1 ZVG wirt­schaft­lich betrach­tet ver­lo­ren hat.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 19. Juni 2013 – II R 5/​11

  1. Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, Kommentar, 20. Aufl.2012, § 114a Rz 3.2
  2. vgl. BFH, Urteile vom 16.10.1985 – II R 99/​85, BFHE 145, 95, BStBl II 1986, 148; und vom 15.11.1989 – II R 71/​88, BFHE 159, 241, BStBl II 1990, 228
  3. BGH, Urteil vom 13.11.1986 – IX ZR 26/​86, BGHZ 99, 110; BFH, Urteile in BFHE 159, 241, BStBl II 1990, 228, und vom 13.12.2007 – II R 28/​07, BFHE 220, 537, BStBl II 2008, 487; BFH, Beschluss vom 25.08.2010 – II R 36/​08, BFH/​NV 2010, 2304; Hofmann, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 9. Aufl., § 9 Rz 43; Pahlke/​Franz, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 4. Aufl., § 9 Rz 126
  4. BGH, Urteil vom 09.01.1992 – IX ZR 165/​91, BGHZ 117, 8
  5. vgl. BGH, Urteil in BGHZ 117, 8
  6. BGH, Urteil in BGHZ 117, 8, m.w.N.
  7. BGH, Urteil in BGHZ 99, 110; Eickmann in Steiner/​Eickmann/​Hagemann/​Storz/​Teufel, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, Kommentar, 9. Aufl.1986, § 114a Rz 12
  8. vgl. BFH, Urteil in BFHE 159, 241, BStBl II 1990, 228
  9. BFH, Urteile in BFHE 145, 95, BStBl II 1986, 148, und in BFHE 159, 241, BStBl II 1990, 228
  10. vgl. BFH, Beschluss vom 22.10.2003 – II B 158/​02, BFH/​NV 2004, 228; Pahlke/​Franz, a.a.O., § 9 Rz 219
  11. vgl. BFH, Urteile in BFHE 145, 95, BStBl II 1986, 148, und in BFHE 159, 241, BStBl II 1990, 228
  12. BFH, Beschluss in BFH/​NV 2004, 228; Loose in Boruttau, Grunderwerbsteuergesetz, 17. Aufl., § 9 Rz 582