Befrie­di­gungs­fik­ti­on in der Zwangs­voll­stre­ckung und die Grund­er­werb­steu­er

Bei dem nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG steu­er­pflich­ti­gen Erwerb eines Grund­stücks durch Abga­be des Meist­ge­bots im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren gehört gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG auch der Betrag zur Bemes­sungs­grund­la­ge, in des­sen Höhe ein ande­rer als der Erste­her des Grund­stücks auf­grund der Befrie­di­gungs­fik­ti­on des § 114a Satz 1 ZVG sei­ne schuld­recht­li­che For­de­rung gegen den Zwangs­voll­stre­ckungs­schuld­ner ver­liert.

Befrie­di­gungs­fik­ti­on in der Zwangs­voll­stre­ckung und die Grund­er­werb­steu­er

Die Rechts­fol­gen von § 114a Satz 1 ZVG tre­ten auch ein, wenn der Inha­ber der For­de­rung gegen den Zwangs­voll­stre­ckungs­schuld­ner zwar nicht Gläu­bi­ger, aber Treu­ge­ber der Grund­schuld ist und ein von ihm abhän­gi­ges Unter­neh­men im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren das Meist­ge­bot unter­halb der 7/10-Gren­ze abgibt und dar­auf­hin den Zuschlag erhält.

Ein Steu­er­be­scheid darf gemäß § 173 Abs. 1 AO zuguns­ten oder zuun­guns­ten des Steu­er­pflich­ti­gen nicht geän­dert wer­den, wenn das Finanz­amt trotz Kennt­nis der ent­schei­dungs­er­heb­li­chen Tat­sa­chen schon zum Zeit­punkt der ursprüng­li­chen Steu­er­fest­set­zung mit an Sicher­heit gren­zen­der Wahr­schein­lich­keit zu kei­ner ande­ren Ent­schei­dung gelangt wäre. Hier­bei ist grund­sätz­lich davon aus­zu­ge­hen, dass das Finanz­amt die dem Sach­ver­halt ent­spre­chen-de (zutref­fen­de) Ent­schei­dung getrof­fen hät­te, es sei denn es lie­gen Anhalts­punk­te dafür vor, dass das Finanz­amt bei Kennt­nis der Tat­sa­chen eine ande­re recht­li­che Wür­di­gung vor­ge­nom­men hät­te.

Bei einem nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG steu­er­ba­ren Erwerb eines Grund­stücks durch Abga­be des Meist­ge­bots im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren gehört gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG auch der Betrag zur Gegen­leis­tung, den ein ande­rer als der Erste­her des Grund­stücks dadurch an den Zwangs­voll­stre­ckungs­schuld­ner leis­tet, dass er auf­grund der Befrie­di­gungs­fik­ti­on des § 114a Satz 1 ZVG sei­ne schuld­recht­li­che For­de­rung gegen den Zwangs­voll­stre­ckungs­schuld­ner ver­liert.

Gemäß § 114a Satz 1 ZVG gilt der zur Befrie­di­gung aus dem Grund­stück Berech­tig­te, dem der Zuschlag zu einem Gebot er-teilt wird, wel­ches hin­ter 7/​10 des Grund­stücks­werts zurück­bleibt, auch inso­weit als aus dem Grund­stück befrie­digt, als sein Anspruch durch das abge­ge­be­ne Meist­ge­bot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot zum Betrag der 7/10-Gren­ze gedeckt sein wür­de.

§ 114a Satz 1 ZVG bewirkt, dass die For­de­rung des zur Befrie­di­gung aus dem Grund­stück berech­tig­ten Gläu­bi­gers gegen­über dem Zwangs­voll­stre­ckungs­schuld­ner auch inso­weit erlischt, als sein bares Meist­ge­bot (ohne Meist­ge­bots­zin­sen nach § 49 Abs. 2 ZVG) zuzüg­lich bestehen blei­ben­der Rech­te hin­ter 7/​10 des Grund­stücks­werts zurück­bleibt 1. Der berech­tig­te Gläu­bi­ger und der Voll­stre­ckungs­schuld­ner wer­den recht­lich so gestellt, als ob der Gläu­bi­ger ein Gebot abge­ge­ben hät­te, das 7/​10 des Grund­stücks­werts erreicht; soweit durch ein sol­ches Gebot sein Anspruch gedeckt ist, ihm also der Erlös im Ver­tei­lungs­ver­fah­ren zuzu­tei­len gewe­sen wäre, gilt er mit dem Zuschlag als befrie­digt. In Höhe des fik­ti­ven Befrie­di­gungs­be­trags tritt beim Zwangs­voll­stre­ckungs­schuld­ner zwangs­läu­fig kraft Geset­zes eine Schuld­be­frei­ung ein 2.

Die Rege­lung soll ver­hin­dern, dass ein zur Befrie­di­gung aus dem Grund­stück Berech­tig­ter, der nur an die unte­re Gren­ze sei­nes weit höhe­ren ding­li­chen Rechts bie­tet, wegen die­sen Rechts von ande­ren nicht über­bo­ten wird und bei der Erlös­ver­tei­lung ganz oder zum Teil aus­fällt, sei­ne per­sön­li­che For­de­rung aber den­noch behält, obwohl ihm das Grund­stück weit unter Wert zuge­schla­gen wur­de 3.

Die Rege­lung des § 114a Satz 1 ZVG kommt über ihren Wort­laut hin­aus auch zur Anwen­dung, wenn der schuld­recht­li­che Gläu­bi­ger des Zwangs­voll­stre­ckungs­schuld­ners, der zugleich Gläu­bi­ger einer hier­für siche­rungs­hal­ber bestell­ten Grund­schuld an dem Grund­stück ist, nicht selbst das Meist­ge­bot im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren abgibt und den Zuschlag erhält, son­dern wenn eine von ihm abhän­gi­ge Gesell­schaft das Grund­stück zu einem Betrag unter­halb der 7/10-Gren­ze erstei­gert. § 114a Satz 1 ZVG knüpft an den wirt­schaft­li­chen Wert­zu­wachs in der Per­son des durch das Meist­ge­bot begüns­tig­ten Gläu­bi­gers an. Da die­ser sich den wirt­schaft­li­chen Wert des Grund­stücks auch dann zuführt, wenn ein von ihm abhän­gi­ges Unter­neh­men das Grund­stück erstei­gert, muss er eben­so wie beim unmit­tel­ba­ren Erwerb den zivil­recht­li­chen Ein­tritt der Befrie­di­gungs­fik­ti­on nach § 114a Satz 1 ZVG gegen sich gel­ten las­sen 4.

Hier­bei beur­teilt sich das Vor­lie­gen eines abhän­gi­gen Unter­neh­mens in ent­spre­chen­der Anwen­dung des § 17 Abs. 1 AktG danach, ob der Gläu­bi­ger auf das Unter­neh­men, wel­ches das Meist­ge­bot abgibt und den Zuschlag erhält, unmit­tel­bar oder mit­tel­bar einen beherr­schen­den Ein­fluss aus­üben kann, ohne dass es im kon­kre­ten Ein­zel­fall dar­auf ankommt, dass tat­säch­lich Wei­sun­gen an die Geschäfts­füh­rung des abhän­gi­gen Unter­neh­mens erteilt wur­den. Von einem im Mehr­heits­be­sitz ste­hen­den Unter­neh­men wird ver­mu­tet, dass es von dem an ihm mit Mehr­heit betei­lig­ten Unter­neh­men abhän­gig ist (§ 17 Abs. 2 AktG) 5. Die Rege­lung des § 17 AktG wird nach stän­di­ger höchst­rich­ter­li­cher Recht­spre­chung auch zur Fest­stel­lung von Abhän­gig­kei­ten bei Gesell­schaf­ten mit beschränk­ter Haf­tung und bei Per­so­nen­ge­sell­schaf­ten ent­spre­chend ange­wen­det 6.

Glei­cher­ma­ßen tre­ten die Rechts­fol­gen von § 114a Satz 1 ZVG ein, wenn der Inha­ber der schuld­recht­li­chen For­de­rung gegen den Zwangs­voll­stre­ckungs­schuld­ner zwar nicht Gläu­bi­ger, aber Treu­ge­ber der Grund­schuld ist und ein von ihm abhän­gi­ges Unter­neh­men im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren das Meist­ge­bot unter­halb der 7/10-Gren­ze abgibt und dar­auf­hin den Zuschlag erhält.

Bei wirt­schaft­li­cher Betrach­tung führt sich der schuld­recht­li­che Gläu­bi­ger auch in die­ser Kon­stel­la­ti­on mit dem Erwerb des Grund­stücks durch ein von ihm abhän­gi­ges Unter­neh­men den Wert des Grund­stücks zu. Folg­lich muss auch bei ihm in Höhe des fik­ti­ven Befrie­di­gungs­be­trags nach § 114a Satz 1 ZVG der Ver­lust sei­ner For­de­rung gegen den Zwangs­voll­stre­ckungs­schuld­ner ein­tre­ten. Hier­bei kann offen blei­ben, ob der For­de­rungs­ver­lust unmit­tel­bar in Fol­ge des Ein­tritts der Befrie­di­gungs­fik­ti­on beim Gläu­bi­ger der schuld­recht­li­chen For­de­rung ein­tritt oder ob die Rechts­fol­gen von § 114a Satz 1 ZVG bezo­gen auf das ding­li­che Recht nur bei dem durch die Ver­ein­ba­rungs­treu­hand gebun­de­nen Grund­schuld­gläu­bi­ger ein­tre­ten. Im letz­te­ren Fall bewirkt die bestehen­de Siche­rungs­ab­re­de, dass die schuld­recht­li­che For­de­rung in der Hand des schuld­recht­li­chen Gläu­bi­gers eben­so wie das ding­li­che Recht aus der Grund­schuld im Umfang der Rechts­fol­gen des § 114a Satz 1 ZVG erlischt oder zumin­dest dau­er­haft mit einer Ein­re­de behaf­tet ist 7. In bei­den Fäl­len tritt in die­sem Umfang bei dem schuld­recht­li­chen Gläu­bi­ger wirt­schaft­lich der Ver­lust der For­de­rung ein.

Grund­er­werb­steu­er­recht­lich stellt der Betrag, in des­sen Höhe der Gläu­bi­ger sei­ne schuld­recht­li­che For­de­rung gegen den Zwangs­voll­stre­ckungs­schuld­ner auf­grund der Befrie­di­gungs­fik­ti­on nach § 114a Satz 1 ZVG ver­liert, die Leis­tung eines Drit­ten für die Über­las­sung des Grund­stücks dar (§ 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG).

Die nach § 114a Satz 1 ZVG kraft Geset­zes ein­tre­ten­de Schuld­be­frei­ung ist eine Leis­tung des zur Befrie­di­gung aus dem Grund­stück berech­tig­ten Gläu­bi­gers, die er gegen­über dem Zwangs­voll­stre­ckungs­schuld­ner dafür erbringt, dass die­ser das Grund­stück dem abhän­gi­gen Unter­neh­men als Erste­her über­lässt 8.

Für den grund­er­werb­steu­er­recht­li­chen Gegen­leis­tungs­be­griff macht es kei­nen Unter­schied, ob die Gegen­leis­tung pri­vat­recht­lich ver­ein­bart wur­de oder auf­grund einer gesetz­li­chen Vor­schrift erbracht wer­den muss. In bei­den Fäl­len erbringt der Drit­te die Leis­tung dafür, dass der Erwer­ber das Grund­stück erhält. Der Leis­tungs­er­folg tritt zudem unab­hän­gig von sei­ner Rechts­grund­la­ge ein 9.

Auch der fina­le Bezug der Dritt­leis­tung zur Über­las­sung des Grund­stücks an den Erwer­ber, der sich aus Sicht des leis­ten­den Drit­ten beur­teilt 10, ist gege­ben. Der Ein­tritt der Befrie­di­gungs­fik­ti­on ist eine unmit­tel­ba­re Fol­ge aus dem Gesetz. Erstei­gert ein von dem schuld­recht­li­chen Gläu­bi­ger abhän­gi­ges Unter­neh­men ein Grund­stück und kommt es auf­grund der Rechts­fol­gen von § 114a Satz 1 ZVG zum Ver­lust der schuld­recht­li­chen For­de­rung, liegt aus Sicht des Gläu­bi­gers eine Leis­tung an den Zwangs­voll­stre­ckungs­schuld­ner vor, damit das abhän­gi­ge Unter­neh­men das Grund­stück im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren erwer­ben kann. So wie sich der Gläu­bi­ger der schuld­recht­li­chen For­de­rung bei der Abga­be eines eige­nen Meist­ge­bots unter­halb der 7/10-Wert­gren­ze dar­an fest­hal­ten las­sen muss, dass es zivil­recht­lich bei ihm zum Ein­tritt der Befrie­di­gungs­fik­ti­on nach § 114a Satz 1 ZVG kommt 11, sind ihm die Rechts­fol­gen von § 114a Satz 1 ZVG als wil­lent­li­che Leis­tung an den Zwangs­voll­stre­ckungs­schuld­ner zuzu­rech­nen, wenn ein von ihm abhän­gi­ges Unter­neh­men das Meist­ge­bot unter­halb der 7/10-Wert­gren­ze abgibt und dar­auf­hin den Zuschlag für das Grund­stück erhält.

Einer Leis­tung des schuld­recht­li­chen Gläu­bi­gers an den Zwangs­voll­stre­ckungs­schuld­ner i.S. von § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG steht nicht ent­ge­gen, dass die dadurch bewirk­te Erhö­hung der grund­er­werb­steu­er­recht­li­chen Bemes­sungs­grund­la­ge regel­mä­ßig den Inter­es­sen des abhän­gi­gen Unter­neh­mens als Erwer­ber des erstei­ger­ten Grund­stücks zuwi­der lau­fen wird. Das Inter­es­se, das im Fal­le des § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG der Drit­te mit sei­ner auf Über­las­sung des Grund­stücks an den Erwer­ber gerich­te­ten Leis­tung ver­folgt, muss nach der Recht­spre­chung des BFH nicht in der För­de­rung gleich­ge­rich­te­ter Inter­es­sen des Erwer­bers bestehen, son­dern kann aus­schließ­lich auf die eige­ne Per­son bezo­gen sein 12.

Nach die­sen Grund­sät­zen hat sich die Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er durch Abga­be des Meist­ge­bots im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG) gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG um den Betrag erhöht, in des­sen Höhe die Gläu­bi­ge­rin ihre Dar­le­hens­for­de­rung auf­grund des Ein­tritts der Befrie­di­gungs­fik­ti­on nach § 114a Satz 1 ZVG wirt­schaft­lich betrach­tet ver­lo­ren hat.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 19. Juni 2013 – II R 5/​11

  1. Stö­ber, Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ge­setz, Kom­men­tar, 20. Aufl.2012, § 114a Rz 3.2[]
  2. vgl. BFH, Urtei­le vom 16.10.1985 – II R 99/​85, BFHE 145, 95, BSt­Bl II 1986, 148; und vom 15.11.1989 – II R 71/​88, BFHE 159, 241, BSt­Bl II 1990, 228[]
  3. BGH, Urteil vom 13.11.1986 – IX ZR 26/​86, BGHZ 99, 110; BFH, Urtei­le in BFHE 159, 241, BSt­Bl II 1990, 228, und vom 13.12.2007 – II R 28/​07, BFHE 220, 537, BSt­Bl II 2008, 487; BFH, Beschluss vom 25.08.2010 – II R 36/​08, BFH/​NV 2010, 2304; Hof­mann, Grund­er­werb­steu­er­ge­setz, Kom­men­tar, 9. Aufl., § 9 Rz 43; Pahlke/​Franz, Grund­er­werb­steu­er­ge­setz, Kom­men­tar, 4. Aufl., § 9 Rz 126[]
  4. BGH, Urteil vom 09.01.1992 – IX ZR 165/​91, BGHZ 117, 8[]
  5. vgl. BGH, Urteil in BGHZ 117, 8[]
  6. BGH, Urteil in BGHZ 117, 8, m.w.N.[]
  7. BGH, Urteil in BGHZ 99, 110; Eick­mann in Steiner/​Eickmann/​Hagemann/​Storz/​Teufel, Zwangs­ver­stei­ge­rung und Zwangs­ver­wal­tung, Kom­men­tar, 9. Aufl.1986, § 114a Rz 12[]
  8. vgl. BFH, Urteil in BFHE 159, 241, BSt­Bl II 1990, 228[]
  9. BFH, Urtei­le in BFHE 145, 95, BSt­Bl II 1986, 148, und in BFHE 159, 241, BSt­Bl II 1990, 228[]
  10. vgl. BFH, Beschluss vom 22.10.2003 – II B 158/​02, BFH/​NV 2004, 228; Pahlke/​Franz, a.a.O., § 9 Rz 219[]
  11. vgl. BFH, Urtei­le in BFHE 145, 95, BSt­Bl II 1986, 148, und in BFHE 159, 241, BSt­Bl II 1990, 228[]
  12. BFH, Beschluss in BFH/​NV 2004, 228; Loo­se in Borut­tau, Grund­er­werb­steu­er­ge­setz, 17. Aufl., § 9 Rz 582[]