Ver­mitt­lung über­teu­er­ter Immo­bi­li­en – und ihre Voll­fi­nan­zie­rung

Die Ver­mitt­lung über­teu­er­ter Eigen­tums­woh­nung sowie die Ver­mitt­lung einer 100%igen Finan­zie­rung des über­teu­er­ten Kauf­prei­ses durch eine Bank stellt bei ent­spre­chen­der Boni­tät des Erwer­bers auch dann kei­nen (ver­such­ten) Betrug zulas­ten der Bank dar, wenn der Erwer­ber abspra­che­ge­mäß einen Teil des über­teu­er­ten Kauf­prei­ses als Kick-Back-Zah­lung zurück erhält.

Ver­mitt­lung über­teu­er­ter Immo­bi­li­en – und ihre Voll­fi­nan­zie­rung

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall sah das Geschäfts­mo­dell vor, dass der A. güns­tig Eigen­tums­woh­nun­gen erwarb und sie sodann stark über­teu­ert an finanz­schwa­che, eigent­lich kre­dit­un­wür­di­ge Inter­es­sen­ten als Belei­hungs­ob­jekt wei­ter­ver­äu­ßer­te. Der nota­ri­el­le Kauf­preis lag deut­lich über dem Ein­kaufs­preis, wobei der nota­ri­el­le Kauf­ver­trag als Grund­la­ge für die Bean­tra­gung ent­spre­chen­der Immo­bi­li­en­dar­le­hen dien­te.

Die Käu­fer wur­den, oft­mals ver­schul­det und in ers­ter Linie an einem Ver­brau­cher­dar­le­hen und nicht an dem Erwerb einer Immo­bi­lie inter­es­siert, durch Rück­zah­lun­gen von durch­schnitt­lich 20 bis 30 % des Kauf­prei­ses aus dem Immo­bi­li­en­dar­le­hen am Gewinn betei­ligt. Zusätz­lich wur­den sie mit dem Ver­spre­chen gewor­ben, ohne Eigen­ka­pi­tal zu Immo­bi­li­en­be­sit­zern zu wer­den. Die Dar­le­hens­ra­ten soll­ten sich nach Dar­stel­lung der Ange­klag­ten gegen­über den Käu­fern durch Miet­ein­nah­men über­wie­gend selbst tra­gen.

Dem­entspre­chend kam es in einer Viel­zahl von Fäl­len unter wech­seln­der Betei­li­gung zu einem Woh­nungs­an­kauf und einer Inan­spruch­nah­me eines zuvor bean­trag­ten Dar­le­hens, an die sich ein Zah­lungs­rück­fluss an die Grund­stücks­er­wer­ber anschloss. Bei der Dar­le­hens­be­an­tra­gung wur­den die Ban­ken, denen die ver­spro­che­nen Rück­zah­lun­gen ver­schwie­gen wur­den, sowohl über den Wert der Immo­bi­li­en als auch regel­mä­ßig über die Boni­tät der Käu­fer getäuscht. Letz­te­res wur­de in eini­gen Fäl­len zusätz­lich durch Vor­la­ge gefälsch­ter Ein­kom­mens­nach­wei­se oder gefälsch­ter Kon­to­aus­zü­ge bewirkt. Die Ban­ken irr­ten dar­auf­hin über das Aus­fall­ri­si­ko und gewähr­ten die Dar­le­hen trotz man­geln­der Sicher­heit und Boni­tät. In vie­len Fäl­len wur­den die Dar­le­hen zwi­schen­zeit­lich wegen Zah­lungs­ver­zugs gekün­digt, nach­dem die Dar­le­hens­neh­mer die Rück­zah­lun­gen der Dar­le­hen ein­ge­stellt hat­ten.

Der T., der für sei­ne Tätig­keit jeweils eine Pro­vi­si­on erhielt, war an vier die­ser Taten betei­ligt. Er wur­de jeweils (nur) wegen ver­such­ten Betru­ges ver­ur­teilt, weil in die­sen Fäl­len ein "Scha­den im Sin­ne von § 263 StGB zum Zeit­punkt der Dar­le­hens­hin­ga­be" nicht fest­ge­stellt wer­den konn­te. Zu die­sem Ergeb­nis gelang­te das Land­ge­richt unter Zuhil­fe­nah­me sach­ver­stän­di­ger Ein­schät­zung. Danach war unter Berück­sich­ti­gung der Boni­täts­si­tua­ti­on der Dar­le­hens­neh­mer, dem Wert des Grund­stücks sowie gege­be­nen­falls wei­te­rer Sicher­hei­ten nicht fest­stell­bar, dass der Dar­le­hens­rück­zah­lungs­an­spruch im Zeit­punkt der Dar­le­hens­ge­wäh­rung hin­ter dem Wert des gewähr­ten Dar­le­hens zurück­blieb. Die­se Ver­ur­tei­lung hielt der recht­li­chen Nach­prü­fung durch den Bun­des­ge­richs­hof nicht stand:

Zu Recht ist das Land­ge­richt zwar davon aus­ge­gan­gen, dass die Annah­me eines voll­ende­ten Betrugs in den genann­ten Fäl­len jeden­falls (auch) des­halb aus­schei­det, weil der ver­ein­bar­ten Leis­tung der Bank ange­sichts der fest­ge­stell­ten Boni­tät der Dar­le­hens­neh­mer eine äqui­va­len­te Gegen­leis­tung der Dar­le­hens­neh­mer gegen­über­steht. Die wei­te­re für eine Ver­suchs­straf­bar­keit erfor­der­li­che Annah­me der Straf­kam­mer aber, der Ange­klag­te hät­te die Mög­lich­keit, dass die gewor­be­nen Dar­le­hens­neh­mer auf­grund ihrer finan­zi­el­len Situa­ti­on nicht in der Lage sein wür­den, die Raten für das Dar­le­hen zu bezah­len, und so der finan­zie­ren­den Bank ein Scha­den ent­ste­hen könn­te, bil­li­gend in Kauf genom­men, ist wider­sprüch­lich und wird nicht mit Fest­stel­lun­gen belegt. Ergibt sich aus den fest­ge­stell­ten Eigen­tums- und Ver­mö­gens­ver­hält­nis­sen der Kun­den gera­de eine wirt­schaft­li­che Leis­tungs­fä­hig­keit, die die Annah­me eines objek­ti­ven Scha­dens aus­schließt, und ist es jeden­falls nicht fern­lie­gend, dass der Ange­klag­te die finan­zi­el­len Ver­hält­nis­se sei­ner Kun­den auch gekannt hat, ist ohne wei­te­re Anhalts­punk­te nicht davon aus­zu­ge­hen, er habe "auf­grund" die­ser finan­zi­el­len Situa­ti­on die Mög­lich­keit eines Scha­dens­ein­tritts erkannt. Viel­mehr dürf­te die Kennt­nis einer posi­ti­ven wirt­schaft­li­chen Leis­tungs­fä­hig­keit regel­mä­ßig die Vor­stel­lung von (einem "dar­auf" beru­hen­den) mög­li­chen Scha­dens­ein­tritt aus­schlie­ßen, anders könn­te es nur dann sein, wenn es kon­kre­te Indi­zi­en dafür gäbe, dass die Kun­den unge­ach­tet ihrer finan­zi­el­len Situa­ti­on die ein­ge­gan­ge­nen Dar­le­hens­ver­pflich­tun­gen nicht erfül­len könn­ten und wür­den. Wei­te­re Aus­füh­run­gen zu den Vor­stel­lun­gen des Ange­klag­ten, denen sich inso­weit Hin­wei­se ent­neh­men lie­ßen, feh­len in den Urteils­grün­den. Auch der Umstand, dass der Ange­klag­te sich ins­ge­samt glaub­haft gestän­dig ein­ge­las­sen hat, ist inso­weit kein trag­fä­hi­ges Indiz, da der Inhalt der gestän­di­gen Ein­las­sung des Ange­klag­ten in den Urteils­grün­den nicht mit­ge­teilt wird.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 8. Dezem­ber 2016 – 2 StR 166/​16