Österreich ist ein beliebtes Urlaubsland der Deutschen, und manch einer träumt vielleicht davon, sich an seinem Lieblings-Urlaubsort ein Ferienhäuschen zu leisten anstatt ständig in einer Pension oder einem Hotel einchecken zu müssen. Das Österreichische Baurecht ist jedoch, genau wie in Deutschland, Ländersache – man muss sich also mit mindestens 18 verschiedenen Vorschriften auseinander setzen, je eine Bauverordnung und ein Raumordnungsgesetz pro Bundesland.
Ähnlich, aber nicht gleich.
Ganz so schlimm, wie sich das auf den ersten Blick anhört, ist das Baurecht in Österreich allerdings nicht. Der Aufbau der Bauordnungen ist in allen Bundesländern der Gleiche, und auch die Vorschriften sind seit 2008 relativ ähnlich. In diesem Jahr wurden die Baurichtlinien des Österreichischen Instituts für Bautechnik herausgegeben, die zu einer Novellierung und damit auch zu einer Vereinheitlichung der Vorschriften in Österreich geführt haben. Da es sich aber nur um Richtlinien handelt, die von den einzelnen Ländern in unterschiedlichen Regelungen gegossen wurden, sind die Bauordnungen weiterhin unterschiedlich, wenn auch nicht mehr so extrem.
Auf die kleinen Unterschiede kommt es an
Der Teufel liegt dabei wie immer im Detail: schon eine spezielle Formulierung, die beim Bauantrag vorhanden sein muss, kann darüber entscheiden, ob man die Genehmigung für seinen Hausbau bekommt – oder eben nicht. Einen Antrag, der zum Beispiel in Salzburg positiv beschieden würde, mit dem gleichen Wortlaut für ein anderes Grundstück in der Steiermark einzubringen kann daher durchaus schlecht mit für den Antragsteller ausgehen. Es ist also auch im kleinen Österreich nicht damit getan, sich über Bekannte, die bereits einen Antrag gestellt haben, mit einem Blanko-Formular zu versorgen, in das man einfach seine Daten einträgt. Auf der sicheren Seite für den Neu- oder Umbau seines Ferienhäuschens ist man, wenn man die notwendigen rechtlichen Schritte mit einem Rechtsanwalt in Österreich gemeinsam einleitet.
Die Bauordnung – die Bibel jedes Bauherren
Wer sich mit Bauen in Österreich beschäftigt, sollte zumindest in groben Zügen wissen, was in der jeweils gültigen Fassung der Bauordnung steht, damit der Rechtsbeistand nur in Detailfragen beratend zur Seite stehen muss, etwa wenn es darum geht, ob eine bestimmte Baumaßnahme so überhaupt möglich ist, oder ob noch zusätzliche Papiere ausgefüllt werden müssen. Die Bauordnung gliedert sich in vier Abschnitte:
- Die Regelung der Bebauung – dies sind die Flächenwidmungs- und Bebauungspläne. Neben Grundstücksgrenzen und deren Veränderung wird hier auch festgehalten, wo und, bei zeitlichen Einschränkungen, wann auf einem Grundstück gebaut werden darf.
- Formelle Erfordernisse der Bauvorhaben – hier geht es um Bewilligungen, Bescheide, das Bauverfahren und die Baukontrollen. Wer einen Rechtsanwalt hat, braucht sich mit diesem Teil nicht auseinandersetzen, die Formvorschriften sind bei diesem besser aufgehoben.
- Bauliche Ausnutzung des Grundstück – dieser Abschnitt regelt das „wie“ des Bauens. Dies beinhaltet nicht nur die Bauhöhe, sondern auch Bauklasse, äußeres Erscheinungsbild. Zum Beispiel, dass im alten Ortskern kein moderner Glasbau stehen darf, wie hoch die Bebauungsdichte sein darf und welche Art von Einfriedung, also Zäune, die das Grundstück begrenzen, gewählt werden muss . Dieser Teil ist der inhaltlich Wichtigste für ein Bauvorhaben, ihn sollte man genau lesen, bevor man beginnt, Pläne zu machen.
- Gesundheitliche und konstruktive Vorschriften – hier geht es um die Ausstattung eines Gebäudes, Licht und Belüftung in den Räumen, und die technische Versorgung, etwa mit Wasser, Strom und Kanal. Diese Vorschriften können vor Allem, wenn ein älteres Haus erworben wird, wichtig werden. Müssen doch bei Umbauten auch die Installationen berücksichtigt und auf den neuesten Stand gebracht werden, ein teilweise aufwändiges Unterfangen. Sich vorher schlau zu machen, kann also vor Zusatzkosten bewahren.
Gut gebaut ist mehr als halb genossen
Anders als in Deutschland, wo eine baurechtliche Nutzungsänderung eine Ordnungswidrigkeit darstellen kann, gibt es in Österreich keine Vorschriften, wie ein Gebäude später genutzt werden darf. Wer sich also erfolgreich durch den Baurechts-Dschungel gekämpft hat, und sein Häuschen nach seinen Bedürfnissen neu oder umgebaut hat, darf sich so daran erfreuen, wie er möchte, egal ob allein oder mit anderen.
