Den Bau­rechts-Dschun­gel roden

Öster­reich ist ein belieb­tes Urlaubs­land der Deut­schen, und manch einer träumt viel­leicht davon, sich an sei­nem Lieb­lings-Urlaubs­ort ein Feri­en­häus­chen zu leis­ten anstatt stän­dig in einer Pen­si­on oder einem Hotel ein­che­cken zu müs­sen. Das Öster­rei­chi­sche Bau­recht ist jedoch, genau wie in Deutsch­land, Län­der­sa­che – man muss sich also mit min­des­tens 18 ver­schie­de­nen Vor­schrif­ten aus­ein­an­der set­zen, je eine Bau­ver­ord­nung und ein Raum­ord­nungs­ge­setz pro Bun­des­land.

Den Bau­rechts-Dschun­gel roden

Ähn­lich, aber nicht gleich.

Ganz so schlimm, wie sich das auf den ers­ten Blick anhört, ist das Bau­recht in Öster­reich aller­dings nicht. Der Auf­bau der Bau­ord­nun­gen ist in allen Bun­des­län­dern der Glei­che, und auch die Vor­schrif­ten sind seit 2008 rela­tiv ähn­lich. In die­sem Jahr wur­den die Bau­richt­li­ni­en des Öster­rei­chi­schen Insti­tuts für Bau­tech­nik her­aus­ge­ge­ben, die zu einer Novel­lie­rung und damit auch zu einer Ver­ein­heit­li­chung der Vor­schrif­ten in Öster­reich geführt haben. Da es sich aber nur um Richt­li­ni­en han­delt, die von den ein­zel­nen Län­dern in unter­schied­li­chen Rege­lun­gen gegos­sen wur­den, sind die Bau­ord­nun­gen wei­ter­hin unter­schied­lich, wenn auch nicht mehr so extrem.

Auf die klei­nen Unter­schie­de kommt es an

Der Teu­fel liegt dabei wie immer im Detail: schon eine spe­zi­el­le For­mu­lie­rung, die beim Bau­an­trag vor­han­den sein muss, kann dar­über ent­schei­den, ob man die Geneh­mi­gung für sei­nen Haus­bau bekommt – oder eben nicht. Einen Antrag, der zum Bei­spiel in Salz­burg posi­tiv beschie­den wür­de, mit dem glei­chen Wort­laut für ein ande­res Grund­stück in der Stei­er­mark ein­zu­brin­gen kann daher durch­aus schlecht mit für den Antrag­stel­ler aus­ge­hen. Es ist also auch im klei­nen Öster­reich nicht damit getan, sich über Bekann­te, die bereits einen Antrag gestellt haben, mit einem Blan­ko-For­mu­lar zu ver­sor­gen, in das man ein­fach sei­ne Daten ein­trägt. Auf der siche­ren Sei­te für den Neu- oder Umbau sei­nes Feri­en­häus­chens ist man, wenn man die not­wen­di­gen recht­li­chen Schrit­te mit einem Rechts­an­walt in Öster­reich gemein­sam ein­lei­tet.

Die Bau­ord­nung – die Bibel jedes Bau­her­ren

Wer sich mit Bau­en in Öster­reich beschäf­tigt, soll­te zumin­dest in gro­ben Zügen wis­sen, was in der jeweils gül­ti­gen Fas­sung der Bau­ord­nung steht, damit der Rechts­bei­stand nur in Detail­fra­gen bera­tend zur Sei­te ste­hen muss, etwa wenn es dar­um geht, ob eine bestimm­te Bau­maß­nah­me so über­haupt mög­lich ist, oder ob noch zusätz­li­che Papie­re aus­ge­füllt wer­den müs­sen. Die Bau­ord­nung glie­dert sich in vier Abschnit­te:

  • Die Rege­lung der Bebau­ung – dies sind die Flä­chen­wid­mungs- und Bebau­ungs­plä­ne. Neben Grund­stücks­gren­zen und deren Ver­än­de­rung wird hier auch fest­ge­hal­ten, wo und, bei zeit­li­chen Ein­schrän­kun­gen, wann auf einem Grund­stück gebaut wer­den darf.
  • For­mel­le Erfor­der­nis­se der Bau­vor­ha­ben – hier geht es um Bewil­li­gun­gen, Beschei­de, das Bau­ver­fah­ren und die Bau­kon­trol­len. Wer einen Rechts­an­walt hat, braucht sich mit die­sem Teil nicht aus­ein­an­der­set­zen, die Form­vor­schrif­ten sind bei die­sem bes­ser auf­ge­ho­ben.
  • Bau­li­che Aus­nut­zung des Grund­stück – die­ser Abschnitt regelt das „wie“ des Bau­ens. Dies beinhal­tet nicht nur die Bau­hö­he, son­dern auch Bau­klas­se, äuße­res Erschei­nungs­bild. Zum Bei­spiel, dass im alten Orts­kern kein moder­ner Glas­bau ste­hen darf, wie hoch die Bebau­ungs­dich­te sein darf und wel­che Art von Ein­frie­dung, also Zäu­ne, die das Grund­stück begren­zen, gewählt wer­den muss . Die­ser Teil ist der inhalt­lich Wich­tigs­te für ein Bau­vor­ha­ben, ihn soll­te man genau lesen, bevor man beginnt, Plä­ne zu machen.
  • Gesund­heit­li­che und kon­struk­ti­ve Vor­schrif­ten – hier geht es um die Aus­stat­tung eines Gebäu­des, Licht und Belüf­tung in den Räu­men, und die tech­ni­sche Ver­sor­gung, etwa mit Was­ser, Strom und Kanal. Die­se Vor­schrif­ten kön­nen vor Allem, wenn ein älte­res Haus erwor­ben wird, wich­tig wer­den. Müs­sen doch bei Umbau­ten auch die Instal­la­tio­nen berück­sich­tigt und auf den neu­es­ten Stand gebracht wer­den, ein teil­wei­se auf­wän­di­ges Unter­fan­gen. Sich vor­her schlau zu machen, kann also vor Zusatz­kos­ten bewah­ren.

Gut gebaut ist mehr als halb genos­sen

Anders als in Deutsch­land, wo eine bau­recht­li­che Nut­zungs­än­de­rung eine Ord­nungs­wid­rig­keit dar­stel­len kann, gibt es in Öster­reich kei­ne Vor­schrif­ten, wie ein Gebäu­de spä­ter genutzt wer­den darf. Wer sich also erfolg­reich durch den Bau­rechts-Dschun­gel gekämpft hat, und sein Häus­chen nach sei­nen Bedürf­nis­sen neu oder umge­baut hat, darf sich so dar­an erfreu­en, wie er möch­te, egal ob allein oder mit ande­ren.