Sozia­le Erhal­tungs­sat­zung – Erhal­tungs­zie­le und Ver­sa­gungs­grün­de

Die Erhal­tungs­zie­le einer sozia­len Erhal­tungs­sat­zung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Bau­GB kor­re­spon­die­ren mit den zuge­hö­ri­gen Ver­sa­gungs­grün­den nach Abs. 4 die­ser Norm. Auch bei einer sozia­len Erhal­tungs­sat­zung wird über die Erhal­tung bau­li­cher Anla­gen in zwei auf­ein­an­der fol­gen­den Schrit­ten – Sat­zung und Geneh­mi­gung – ent­schie­den.

Sozia­le Erhal­tungs­sat­zung – Erhal­tungs­zie­le und Ver­sa­gungs­grün­de

Bei der Auf­stel­lung der Sat­zung hat die Gemein­de kon­kret zu bestim­men, wie sich die zu schüt­zen­de Wohn­be­völ­ke­rung zusam­men­setzt, und die räum­li­che Abgren­zung des Erhal­tungs­ge­biets so vor­zu­neh­men, dass das Schutz­ziel in wesent­li­chen Tei­len des Gebie­tes erreicht wer­den kann. Ohne den Erlass der sozia­len Erhal­tungs­sat­zung muss im Erhal­tungs­ge­biet die abs­trak­te Gefahr bestehen, dass infol­ge bau­li­cher Maß­nah­men eine uner­wünsch­te Ver­än­de­rung der Zusam­men­set­zung der Wohn­be­völ­ke­rung ein­tritt, und die­se Ver­än­de­rung zu nega­ti­ven städ­te­bau­li­chen Fol­gen führt.

Eine Erhe­bung über die im vor­ge­se­he­nen Erhal­tungs­ge­biet vor­han­de­ne Wohn­be­völ­ke­rung muss reprä­sen­ta­tiv sein. Hier­an fehlt es nicht des­halb, weil bei einer im Auf­stel­lungs­ver­fah­ren durch­ge­führ­ten Erhe­bung nur im Gebiet ansäs­si­ge Haus­hal­te und nicht auch die jewei­li­gen Grund­stücks­ei­gen­tü­mer als Ver­mie­ter ein­be­zo­gen wor­den sind.

Der Erlass einer sozia­len Erhal­tungs­sat­zung erfor­dert im Ver­gleich zur Bau­leit­pla­nung nur eine ein­ge­schränk­te Abwä­gung der Belan­ge. Da mit dem Erlass der Sat­zung kei­ne Ent­schei­dung über die Erhal­tung einer bau­li­chen Anla­ge getrof­fen wird, sind die pri­va­ten Belan­ge der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer bei der Abwä­gung nur all­ge­mein im Hin­blick dar­auf zu berück­sich­ti­gen, ob ein hin­rei­chen­des öffent­li­ches Inter­es­se an der Ein­füh­rung eines beson­de­ren Geneh­mi­gungs­vor­be­hal­tes für bau­li­che Maß­nah­men oder Woh­nungs­ei­gen­tums­um­wand­lun­gen besteht.

For­mel­le Recht­mä­ßig­keits­vor­aus­set­zun­gen für eine sozia­le Erhal­tungs­sat­zung

Bei der Recht­set­zung durch eine sons­ti­ge Sat­zung (bzw. Ver­ord­nung) fin­det das für die Bau­leit­pla­nung vor­ge­schrie­be­ne Ver­fah­ren nach den §§ 3 ff. Bau­GB kei­ne Anwen­dung; ins­be­son­de­re ist kei­ne Betei­li­gung der Bür­ger und der Trä­ger öffent­li­cher Belan­ge wie im Bau­leit­plan­ver­fah­ren vor­ge­se­hen 1. Die in § 6 Abs. 2 Bau­leit­plan­fest­stel­lungs­ge­setz vor­ge­se­he­ne Zustim­mung der Bezirks­ver­samm­lung zum Erlass der Rechts­ver­ord­nung wur­de am 15.12 2011 erteilt. Die gemäß § 6 Abs. 3 Satz 1 Bau­leit­plan­fest­stel­lungs­ge­setz erfor­der­li­che Geneh­mi­gung der zustän­di­gen Behör­de für Stadt­ent­wick­lung und Umwelt wur­de mit Schrei­ben vom 09.01.2012 erteilt.

Das Gebiet, für das der Geneh­mi­gungs­vor­be­halt ein­ge­führt wird, wird in der Erhal­tungs­ver­ord­nung ein­deu­tig bezeich­net: Zum einen wer­den des­sen Gren­zen in § 1 Abs. 2 der Ver­ord­nung detail­liert text­lich beschrie­ben und zum ande­ren wird der Grenz­ver­lauf des Erhal­tungs­ge­biets durch einen der Ver­ord­nung anlie­gen­den Über­sichts­plan kar­to­gra­phisch ver­an­schau­licht. Dem Zitier­ge­bot (vgl. Art. 53 Abs. 2 Satz 1 HV) wird dadurch genügt, dass in der Erhal­tungs­ver­ord­nung die Rechts­grund­la­ge, d.h. wel­che der in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 Bau­GB bezeich­ne­ten Grün­de auf das fest­ge­leg­te Gebiet zutref­fen, aus­drück­lich ange­ge­ben wird und zwar § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Bau­GB. Die Bei­fü­gung einer beson­de­ren Begrün­dung schreibt das Gesetz nicht vor, ist hier aber den­noch von der Antrags­geg­ne­rin erfolgt. Die Bekannt­ma­chung der Erhal­tungs­ver­ord­nung nach §§ 172 Abs. 1 Satz 3, 16 Abs. 2 Satz 1 Bau­GB erfolg­te am 14.02.2012 im Ham­bur­gi­schen Gesetz- und Ver­ord­nungs­blatt.

Mate­ri­el­le Recht­mä­ßig­keits­vor­aus­set­zun­gen für eine sozia­le Erhal­tungs­sat­zung

Die Gemein­de kann gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Bau­GB in einem Bebau­ungs­plan oder durch eine sons­ti­ge Sat­zung Gebie­te bezeich­nen, in denen zur Erhal­tung der Zusam­men­set­zung der Wohn­be­völ­ke­rung (§ 172 Abs. 4 Bau­GB) der Rück­bau, die Ände­rung oder die Nut­zungs­än­de­rung bau­li­cher Anla­gen der Geneh­mi­gung bedür­fen. Nach § 172 Abs. 4 Satz 1 Bau­GB darf die Geneh­mi­gung nur ver­sagt wer­den, wenn die Zusam­men­set­zung der Wohn­be­völ­ke­rung aus beson­de­ren städ­te­bau­li­chen Grün­den erhal­ten wer­den soll. Die Antrags­geg­ne­rin hat zudem durch den Erlass der Umwand­lungs­ver­ord­nung vom 10.12 2002 von der Ermäch­ti­gung in § 172 Abs. 1 Satz 4 Bau­GB Gebrauch gemacht, für die Grund­stü­cke in Gebie­ten einer Sat­zung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Bau­GB zu bestim­men, dass die Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum oder Teil­ei­gen­tum (§ 1 des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes) an Gebäu­den, die ganz oder teil­wei­se Wohn­zwe­cken zu die­nen bestimmt sind, eben­falls nicht ohne Geneh­mi­gung erfol­gen darf.

Die Erhal­tungs­zie­le des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 Bau­GB, die für den Erlass einer Sat­zung Vor­aus­set­zung sind, kor­re­spon­die­ren mit den Ver­sa­gungs­grün­den für die Geneh­mi­gung nach Absatz 3 bis 5; die­se Absät­ze kon­kre­ti­sie­ren die all­ge­mei­nen Erhal­tungs­zie­le in Absatz 1 Satz 1. In den Fäl­len der sog. "Milieu­schutz­sat­zung" nach Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 ist das Erhal­tungs­ziel die Zusam­men­set­zung der Wohn­be­völ­ke­rung. Die­ses Erhal­tungs­ziel wird durch den ent­spre­chen­den Ver­sa­gungs­grund in § 172 Abs. 4 Satz 1 Bau­GB kon­kre­ti­siert. Von daher bezweckt die Rege­lung die Erhal­tung sol­cher bau­li­cher Anla­gen, die aus beson­de­ren städ­te­bau­li­chen Grün­den zur Wah­rung der Zusam­men­set­zung der Wohn­be­völ­ke­rung erfor­der­lich sind. Damit kann für die in einem intak­ten Gebiet woh­nen­den Men­schen der Bestand der Umge­bung gesi­chert und so die Bevöl­ke­rungs­struk­tur in einem bestimm­ten Stadt­teil vor uner­wünsch­ten Ver­än­de­run­gen geschützt wer­den 2. Über die Erhal­tung bau­li­cher Anla­gen auf­grund des § 172 Bau­GB wird mit­hin in zwei auf­ein­an­der­fol­gen­den Schrit­ten – Sat­zung und Geneh­mi­gung – ent­schie­den. Aus die­ser Zwei­stu­fig­keit folgt, dass die Gemein­de in der Sat­zung gemäß § 172 Abs. 1 Bau­GB nur zu regeln hat, in wel­chem Gebiet und aus wel­chen der in § 172 Abs. 3 bis 5 Bau­GB dafür vor­ge­se­he­nen Grün­de das Erfor­der­nis eines beson­de­ren Geneh­mi­gungs­ver­fah­rens sta­tu­iert wer­den soll 3.

Für den Erlass einer sog. Milieu­schutz­sat­zung erge­ben sich damit fol­gen­de mate­ri­el­len Vor­aus­set­zun­gen 4: Die Gemein­de hat kon­kret zu bestim­men, wie sich die Wohn­be­völ­ke­rung im Erhal­tungs­ge­biet zusam­men­setzt, die sie vor uner­wünsch­ten Ver­än­de­run­gen schüt­zen will. Die Abgren­zung des Erhal­tungs­ge­bie­tes ist so vor­zu­neh­men, dass das Schutz­ziel in wesent­li­chen Tei­len des Gebie­tes erreicht wer­den kann. Außer­dem muss die abs­trak­te Gefahr bestehen, dass ohne den Erlass der Ver­ord­nung im Erhal­tungs­ge­biet infol­ge bau­li­cher Maß­nah­men i.S.d. § 172 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB eine uner­wünsch­te Ver­än­de­rung der Zusam­men­set­zung der Wohn­be­völ­ke­rung zu erwar­ten ist. Schließ­lich muss die uner­wünsch­te Ver­än­de­rung in der Zusam­men­set­zung der Wohn­be­völ­ke­rung nega­ti­ve städ­te­bau­li­che Fol­gen befürch­ten las­sen.

Die Antrags­geg­ne­rin hat im vor­lie­gen­den Ver­fah­ren die Wohn­be­völ­ke­rung im Erhal­tungs­ge­biet, die sie vor uner­wünsch­ten Ver­än­de­run­gen schüt­zen will, als sozi­al gemischt cha­rak­te­ri­siert. Der Anteil der Bevöl­ke­rung ohne deut­sche Staats­an­ge­hö­rig­keit lie­ge im Erhal­tungs­ge­biet im Durch­schnitt bei rund 23 %. In den Teil­räu­men 4 und 5 lie­ge der Anteil zwar nur bei rund 18 %, damit aber immer noch höher als im gesam­ten Stadt­ge­biet, wo der Aus­län­der­an­teil bei rund 15 % lie­ge. Im Erhal­tungs­ge­biet sei­en nicht weni­ger als rund 100 Natio­na­li­tä­ten ver­tre­ten. Die Haus­hal­te ver­füg­ten zu einem hohen Anteil über hohe Bil­dungs­ab­schlüs­se. Gleich­zei­tig fän­den sich aber in allen Teil­räu­men auch rele­van­te Antei­le an Haus­hal­ten, in denen Mit­glie­der über einen Volks- oder Haupt­schul­ab­schluss oder die mitt­le­re Rei­fe ver­füg­ten. In den Teil­räu­men 4 und 5 lie­ge die­ser Anteil bei 28 % bzw. 22 %. Das monat­li­che Haus­halts­ein­kom­men erstre­cke sich im Erhal­tungs­ge­biet über eine gro­ße Spann­wei­te. Gut jeder Zehn­te (13 %) der befrag­ten Haus­hal­te ver­fü­ge über ein monat­li­ches Haus­halts­net­to­ein­kom­men von unter 1.000 Euro. Jeweils gut ein Vier­tel der Haus­hal­te wei­se Ein­kom­men von 1.000 bis unter 2.000 Euro bzw. von 2.000 bis unter 3.000 Euro auf. 16 % der Haus­hal­te ver­füg­ten über Ein­kom­men von 3.000 bis unter 4.000 Euro und ein Fünf­tel habe 4.000 Euro und mehr monat­lich zur Ver­fü­gung. Beson­ders hoch sei hier der Anteil im Teil­raum 5, wo ein gutes Vier­tel der Haus­hal­te über ein ent­spre­chen­des Ein­kom­men ver­fü­ge. Aber auch in den Teil­räu­men 4 und 5 lie­ge der Anteil von "Nor­mal­ver­die­nern" (von 1.000 bis unter 3.000 Euro) und Haus­hal­ten mit gerin­gen Ein­kom­men bei 72 % bzw. 55 %.

Wenn die Antrag­stel­le­rin Haus­hal­te mit einem Haus­halts­net­to­ein­kom­men von bis zu 3.000 Euro als nicht mehr sozi­al schutz­wür­dig ansieht, weil sie ein über­durch­schnitt­li­ches Ein­kom­men hät­ten, lässt sie außer Acht, dass das Gesetz an die Art der Wohn­be­völ­ke­rung, deren Zusam­men­set­zung durch eine Erhal­tungs­sat­zung gewahrt wer­den soll, kei­ne beson­de­ren Anfor­de­run­gen stellt. Schutz­wür­dig ist des­halb ein Gebiet mit grund­sätz­lich jeder Art von Wohn­be­völ­ke­rung, soweit deren Zusam­men­set­zung aus beson­de­ren städ­te­bau­li­chen Grün­den erhal­ten wer­den soll 5. Es kann daher offen blei­ben, ob die Annah­me der Antrag­stel­le­rin, ein Haus­halts­net­to­ein­kom­men von 3.000 Euro sei über­durch­schnitt­lich hoch, zutref­fend ist. Abge­se­hen davon ergibt sich die Schutz­wür­dig­keit der von der Antrags­geg­ne­rin im Erhal­tungs­ge­biet ermit­tel­ten sozi­al gemisch­ten Bevöl­ke­rungs­struk­tur nicht zuletzt aus dem bei der Bau­leit­pla­nung zu berück­sich­ti­gen­den Belang der Erhal­tung sozi­al sta­bi­ler Bevöl­ke­rungs­struk­tu­ren (sie­he dazu § 1 Abs. 6 Nr. 2 Bau­GB). Danach hat die Antrags­geg­ne­rin bei der Bau­leit­pla­nung dar­auf zu ach­ten, dass in Bau­ge­bie­ten sozi­al aus­ge­wo­ge­ne gesell­schaft­li­che Struk­tu­ren erhal­ten blei­ben. Die­ses Ziel ver­folgt sie mit dem Erlass der Sozia­len Erhal­tungs­ver­ord­nung G.

Das Nor­men­kon­troll­ge­richt teilt nicht die Beden­ken der Antrag­stel­le­rin gegen die Reprä­sen­ta­ti­vi­tät der von der F durch­ge­führ­ten Erhe­bung zur Ermitt­lung der ansäs­si­gen Wohn­be­völ­ke­rung, weil die ein­ge­hol­te Stich­pro­be ledig­lich knapp 9 % der ca.06.200 Haus­hal­te im Erhal­tungs­ge­biet erfas­se. Die Antrag­stel­le­rin kann die von ihr ver­tre­te­ne Ansicht – in Gebie­ten mit 1.000 bis 3.000 Ein­woh­nern (wie in den Teil­räu­men 4 und 5, wo jeweils deut­lich weni­ger als 2.000 Men­schen leb­ten) müss­ten 50 % der Haus­hal­te befragt wer­den – jeden­falls nicht auf die Fest­stel­lung in dem Auf­satz von Killisch/​Holtmann/​Ruf 6 stüt­zen, in Gebie­ten mit 1.000 bis 3.000 Ein­woh­nern (oder mit weni­ger als 1.000 Ein­woh­nern) rei­che ein blo­ßer Stich­pro­ben­um­fang nicht mehr aus. Denn die­se Fest­stel­lung bezieht sich nicht auf ein­zel­ne Teil­räu­me eines Gebiets, son­dern auf das gesam­te Erhal­tungs­ge­biet, in dem hier aber rund 8.050 Ein­woh­ner leben. Die F weist in ihrer ergän­zen­den Stel­lung­nah­me vom 22.05.2014 dar­auf hin, dass das Sta­tis­tik­amt Nord ihr bestä­tigt habe, dass auf der Basis einer Stich­pro­ben­grö­ße von rund jedem zehn­ten Haus­halt die Struk­tur des Gebie­tes für die Unter­su­chungs­fra­gen hin­rei­chend dif­fe­ren­ziert dar­ge­stellt wür­de. Das Nor­men­kon­troll­ge­richt sieht kei­ne sach­li­chen Anhalts­punk­te dafür, an der sach­li­chen Rich­tig­keit die­ser Aus­sa­ge zu zwei­feln. Die Reprä­sen­ta­tiv­erhe­bung der F gibt auch im Übri­gen kei­nen Anlass für metho­di­sche Vor­be­hal­te. Die Erhe­bung basiert auf der Aus­wer­tung des Mel­de­re­gis­ters, das über zahl­rei­che grund­le­gen­de Daten zur Bevöl­ke­rungs­struk­tur ver­fügt. Befragt wur­den die Haus­hal­te auf der Grund­la­ge des aner­kann­ten Nürn­ber­ger Kri­te­ri­en­ka­ta­lo­ges 7, der wesent­li­che Indi­ka­to­ren für eine erhal­tens­wer­te Bevöl­ke­rungs­struk­tur und für ein hohes Ver­drän­gungs­po­ten­ti­al ent­hält. Zur Gewähr­leis­tung der Reprä­sen­ta­ti­vi­tät der Erhe­bung wur­de dar­auf geach­tet, dass in allen fünf Teil­räu­men genü­gend Haus­hal­te befragt wur­den und deren sozia­le Schich­tung die Bevöl­ke­rungs­struk­tur jeweils ange­mes­sen wider­spie­gelt. Die Mut­ma­ßung der Antrag­stel­le­rin, bei der Befra­gung hät­ten über­wie­gend nur ver­ängs­tig­te Mie­ter Aus­kunft gege­ben, so dass es zu ver­zerr­ten Ergeb­nis­sen gekom­men sei, ent­behrt einer Grund­la­ge. Die dif­fe­ren­zier­ten Erhe­bungs­er­geb­nis­se in allen Teil­räu­men, ins­be­son­de­re auch bei der Ein­kom­mens­struk­tur, spre­chen für das Gegen­teil. Eben­so geht die Kri­tik der Antrag­stel­le­rin fehl, für eine aus­sa­ge­kräf­ti­ge Erhe­bung hät­ten auch die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, die nicht selbst im Erhal­tungs­ge­biet wohn­ten, befragt wer­den müs­sen. Denn auf deren per­sön­li­che Ver­hält­nis­se kommt es bei der Fest­le­gung des Erhal­tungs­ge­bie­tes nicht an und die bei der Erhe­bung gestell­ten Fra­gen zum Gebäu­de- bzw. Woh­nungs­be­stand kön­nen grund­sätz­lich eben­so sach­ge­mäß von den Mie­tern beant­wor­tet wer­den.

Das Nor­men­kon­troll­ge­richt kann nicht der Auf­fas­sung der Antrag­stel­le­rin bei­tre­ten, die G. ……stra­ße, die auf der Abgren­zungs­li­nie zwi­schen den Teil­räu­men 4 und 5 liegt, hät­te ins­ge­samt aus dem Erhal­tungs­ge­biet her­aus­ge­nom­men wer­den müs­sen, weil dort die geschütz­te Wohn­be­völ­ke­rung nicht mehr lebe und ein rele­van­tes Ver­drän­gungs­po­ten­ti­al für die­se nicht mehr bestehe.

Die Abgren­zung des Erhal­tungs­ge­bie­tes ist eine pla­ne­ri­sche Ermes­sens­ent­schei­dung, die der Abwä­gung unter­liegt 8. Sie ist so vor­zu­neh­men, dass das Schutz­ziel in wesent­li­chen Tei­len des Gebie­tes erreicht wer­den kann, ohne dass an die Grenz­zie­hung zu hohe Anfor­de­run­gen zu stel­len sind 9. Dass alle in einem fest­ge­leg­ten Erhal­tungs­ge­biet vor­han­de­nen bau­li­chen Anla­gen erhal­tungs­wür­dig sind, ist im Hin­blick auf das zwei­stu­fig aus­ge­stal­te­te Ver­fah­ren für die Recht­mä­ßig­keit der Erhal­tungs­sat­zung grund­sätz­lich nicht erfor­der­lich.

Die Antrags­geg­ne­rin durf­te davon aus­ge­hen, dass das Ziel des Milieu­schut­zes auch in wesent­li­chen Tei­len der Teil­räu­me 4 und 5 erreicht wer­den kann. Dass sich die Wohn­be­völ­ke­rung in die­sen bei­den Teil­räu­men näm­lich erheb­lich anders zusam­men­setzt als im übri­gen Erhal­tungs­ge­biet, ist – wie bereits oben auf Sei­te 12 f. aus­ge­führt – auf der Grund­la­ge der maß­geb­li­chen Erhe­bungs­er­geb­nis­se der F in ihrem End­be­richt vom Sep­tem­ber 2011 nicht fest­zu­stel­len. Die bei­den Teil­räu­me haben zudem eine Grö­ße, die der Antrags­geg­ne­rin kei­nen Anlass geben muss­te, eine Erhe­bung über die tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se in einer ein­zel­nen Stra­ße des Teil­raums anzu­stel­len. Das Nor­men­kon­troll­ge­richt muss­te daher der Fra­ge, ob die Behaup­tung der Antrag­stel­le­rin zutrifft, in ihrem Teil der G. ……stra­ße lebe die durch die Erhal­tungs­ver­ord­nung geschütz­te Wohn­be­völ­ke­rung nicht mehr und dort bestehe kei­ner­lei Ver­drän­gungs­po­ten­ti­al, weil alle Gebäu­de bereits voll­stän­dig saniert sei­en, nicht wei­ter nach­ge­hen, weil sie nicht ent­schei­dungs­er­heb­lich ist.

Was die erfolg­te Aus­gren­zung des nord­west­li­chen Teils der G. ……stra­ße aus dem Erhal­tungs­ge­biet angeht, stellt es ein sach­ge­rech­tes Dif­fe­ren­zie­rungs­kri­te­ri­um dar, wenn die Antrags­geg­ne­rin inso­weit an die unter­schied­li­che Bewer­tung der Wohn­la­gen im Ham­bur­ger Mie­ten­spie­gel als "nor­mal" (Teil der G. ……stra­ße inner­halb des Erhal­tungs­ge­bie­tes) und als "gut" (Teil der G. ……stra­ße außer­halb des Erhal­tungs­ge­bie­tes) ange­knüpft hat. Die Bewer­tung der Wohn­la­ge des Wohn­miet­hau­ses der Antrag­stel­le­rin als nor­mal spricht jeden­falls für eine Ein­be­zie­hung in den räum­li­chen Gel­tungs­be­reich der Erhal­tungs­ver­ord­nung, weil bei die­sem Mie­ten­ni­veau Erhö­hun­gen durch­aus noch zu erwar­ten sind und infol­ge­des­sen von einem Ver­drän­gungs­po­ten­ti­al aus­ge­gan­gen wer­den kann.

Zur Über­zeu­gung des Nor­men­kon­troll­ge­rich­tes hat die Antrags­geg­ne­rin sach­lich begrün­det die Pro­gno­se auf­ge­stellt, dass ohne den Erlass der Sozia­len Erhal­tungs­ver­ord­nung G. die abs­trak­te Gefahr besteht, dass im Erhal­tungs­ge­biet infol­ge bau­li­cher Maß­nah­men i.S.d. § 172 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB eine uner­wünsch­te Ver­än­de­rung der Zusam­men­set­zung der Wohn­be­völ­ke­rung zu erwar­ten ist. Dies gilt ins­be­son­de­re auch für die Teil­räu­me 4 und 5.

Der städ­te­bau­li­che Milieu­schutz in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Bau­GB ist ein Instru­ment des Ver­drän­gungs­schut­zes zuguns­ten der vor­han­de­nen Zusam­men­set­zung der Wohn­be­völ­ke­rung in ihrer ange­stamm­ten Umge­bung. Von den mit § 172 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB erfass­ten bau­li­chen Maß­nah­men muss daher im Gel­tungs­be­reich der Sat­zung die abs­trak­te Gefahr aus­ge­hen, dass ihre Ver­wirk­li­chung zu einer rele­van­ten Ver­än­de­rung der Wohn­be­völ­ke­rung füh­ren kann, weil sich die im Gebiet ansäs­si­ge Wohn­be­völ­ke­rung hin­sicht­lich ihres Wohn­raums neu ori­en­tie­ren muss und even­tu­ell das ange­stamm­te Quar­tier ver­lässt. Die bau­li­chen Maß­nah­men müs­sen daher prin­zi­pi­ell geeig­net sein, zu einer Miet­erhö­hung und damit mög­li­cher­wei­se zu der Gefahr einer Ver­drän­gung der ansäs­si­gen Bevöl­ke­rung füh­ren zu kön­nen 10. Auf die kon­kre­ten Ver­hält­nis­se ein­zel­ner Grund­stü­cke, wie etwa im Wohn­miets­haus der Antrag­stel­le­rin, kommt es inso­weit nicht an.

Die Antrags­geg­ne­rin hat ein Auf­wer­tungs­po­ten­ti­al, das bau­li­che Maß­nah­men i.S.d. § 172 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB bedingt, zunächst typi­scher­wei­se damit begrün­det, dass ein Alt­bau­quar­tier in zen­tra­ler, innen­stadt­na­her Lage und zudem in Nähe der A. einem hohen Nach­fra­ge­druck unter­lie­ge. Die gro­ße Attrak­ti­vi­tät des Wohn­quar­tiers beru­he nicht zuletzt auf dem hohen Anteil "grün­der­zeit­li­cher" Alt­bau­ten in den Teil­räu­men 4 und 5. Dort bestehe der höchs­te Anteil von Alt­bau­ten. Der Anteil der beson­ders stark nach­ge­frag­ten gro­ßen Woh­nun­gen mit min­des­tens 90 m² Wohn­flä­che sei im Teil­raum 5 mit rund 42 % sehr hoch. Der äuße­re Gebäu­de­zu­stand sei zwar im All­ge­mei­nen gut, jedoch bei jedem vier­ten Gebäu­de sei eine Ver­bes­se­rung des Erschei­nungs­bil­des noch mög­lich. Die Basis-Aus­stat­tung der Woh­nun­gen mit Bad/​WC und Sam­mel­hei­zung sei zwar sehr gut. Zum Gebäu­de­stan­dard zähl­ten aber auch Iso­lier­ver­gla­sung, Gegen­sprech­an­la­ge und Fern­seh­an­schluss. Eine sehr gute Aus­stat­tung der Woh­nung sei zwar bei 50 % des Wohn­ei­gen­tums, aber nur bei knapp 15 % der Miet­woh­nun­gen fest­zu­stel­len. Bei 36 % der Woh­nun­gen sei­en seit 2005 kei­ne Moder­ni­sie­rungs-/In­stand­set­zungs­ar­bei­ten erfolgt, in den Teil­räu­men 4 und 5 lie­ge die­ser Anteil bei 40 % bzw. 41 %. In 41 % der Gebäu­de sei dort ein Dach­ge­schoss­aus­bau erfolgt.

Die Antrag­stel­le­rin wen­det sich gegen die Annah­me eines rele­van­ten Auf­wer­tungs­po­ten­ti­als im Erhal­tungs­ge­biet, aber ins­be­son­de­re in den Teil­räu­men 4 und 5, mit dem Argu­ment, von der Antrags­geg­ne­rin sei dort bereits ein Sanie­rungs­ver­fah­ren zur Erneue­rung des Gebie­tes (vgl. § 39h Abs. 3 Nr. 1 und 2 BBauG – heu­te § 172 Abs. 1 Nr. 1 Bau­GB) durch­ge­führt und nach des­sen erfolg­rei­chen Abschluss im Jahr 2002 noch wei­te­re zahl­rei­che Sanie­run­gen bzw. Moder­ni­sie­run­gen im Erhal­tungs­ge­biet rea­li­siert wor­den. Die­se Argu­men­ta­ti­on greift jedoch zu kurz: Denn die Instru­men­te des § 172 Abs. 1 Nr. 1 und 2 Bau­GB schlie­ßen ein­an­der nicht aus, son­dern kön­nen neben­ein­an­der bzw. nach­ein­an­der genutzt wer­den 11. Mit einer Erhal­tungs­sat­zung nach Num­mer 1 wer­den vor­nehm­lich stadt­ge­stal­te­ri­sche Zie­le ver­folgt, wäh­rend nach Num­mer 2 sozi­al­ge­stal­te­ri­sche Zie­le domi­nie­ren. Aller­dings kann die erfolg­rei­che Durch­füh­rung einer Sanie­rung zur Erneue­rung eines Gebie­tes fak­tisch dazu füh­ren, dass kein rele­van­tes Auf­wer­tungs­po­ten­ti­al zur Begrün­dung einer Sozia­len Erhal­tungs­sat­zung mehr vor­han­den ist. Die­se Pro­blem­la­ge hat die Antrags­geg­ne­rin aber durch­aus erkannt, wenn sie ein­gangs der Ver­ord­nungs­be­grün­dung kon­sta­tiert, im Rah­men von Sanie­rungs- und Stadt­teil­ent­wick­lungs­maß­nah­men im Stadt­teil G. sei­en bereits seit vie­len Jah­ren Auf­wer­tungs- und Sta­bi­li­sie­rungs­zie­le ver­folgt und erreicht wor­den. Den­noch kön­ne aber im Gebiet nicht von einem abge­schlos­se­nen Auf­wer­tungs­pro­zess aus­ge­gan­gen wer­den. Die Antrags­geg­ne­rin hat damit ein Gebiet, in dem ein Auf­wer­tungs­pro­zess in Gang gesetzt wor­den ist und bereits zu erkenn­ba­ren Fort­schrit­ten geführt hat, unter sozia­len Erhal­tungs­schutz gestellt.

Den­noch ist nach der Über­zeu­gung des Nor­men­kon­troll­ge­richts das noch vor­han­de­ne Poten­zi­al für eine wei­te­re Auf­wer­tung des Gebie­tes groß genug, um eine Ver­drän­gungs­ge­fahr für die ansäs­si­ge Wohn­be­völ­ke­rung zu begrün­den. Die Woh­nun­gen wei­sen zwar heu­te, wie die Antrags­geg­ne­rin fest­stellt, durch­gän­gig eine zeit­ge­mä­ße Aus­stat­tung auf, jedoch vor allem im Miet­woh­nungs­be­reich in Bezug auf zusätz­li­che Aus­stat­tungs­merk­ma­le – wie Ein­bau­kü­che, hoch­wer­ti­ges Fuß­bo­den­ma­te­ri­al, Roll­lä­den, Bal­kon/Ter­ras­se/­Log-gia, Fahr­stuhl und Neben­räu­me in den Gebäu­den, wie Gara­ge und Fahr­rad­kel­ler – besteht noch in allen Teil­räu­men ein erheb­li­ches Poten­zi­al für eine Stei­ge­rung des Aus­stat­tungs­stan­dards der Woh­nun­gen. Die Teil­räu­me 4 und 5 befin­den sich inso­weit in kei­ner Aus­nah­me­si­tua­ti­on, weil dort in 40 % bzw. 41 % der Woh­nun­gen noch kei­ne Moder­ni­sie­rungs-/In­stand­set­zungs­ar­bei­ten durch­ge­führt oder geplant wor­den sind. So plant die Antrag­stel­le­rin selbst in ihrem Miets­haus zur Erhö­hung des Wohn­kom­forts den Ein­bau eines Fahr­stuh­les. Im Erhal­tungs­ge­biet ist immer noch – und zwar in allen fünf Teil­räu­men – eine brei­te Schicht von "Nor­mal­ver­die­nern" und Haus­hal­ten mit gerin­gen Ein­kom­men ver­tre­ten. Gut jeder Zehn­te (13 %) der befrag­ten Haus­hal­te ver­fügt über ein monat­li­ches Haus­halts­ein­kom­men von unter 1.000 Euro. Der Anteil die­ser Ein­kom­mens­grup­pe vari­iert zwi­schen den fünf Teil­räu­men nur leicht. Jeweils gut ein Vier­tel der Haus­hal­te weist Ein­kom­men von 1.000 bis unter 2.000 Euro bzw. von 2.000 bis unter 3.000 Euro auf. Der Anteil von "Nor­mal­ver­die­nern", die ein monat­li­ches Haus­halts­net­to­ein­kom­men von 1.000 bis unter 3.000 Euro haben, liegt in den Teil­räu­men 4 und 5 bei 60 % bzw. 42 %. Die Miet­be­las­tungs­quo­te liegt bei rund 30 % und zeigt nur gerin­ge Unter­schie­de zwi­schen den fünf Teil­be­rei­chen auf. Im Gebiet wer­den immer noch vie­le Haus­hal­te mit einer ver­gleichs­wei­se güns­ti­gen Mie­te ver­sorgt, weil die Miet­hö­he der frei­fi­nan­zier­ten Woh­nun­gen in 37 % der Fäl­le maxi­mal bei der Ver­gleichs­mie­te oder dar­un­ter liegt. Im Teil­raum 4 liegt der Anteil von Haus­hal­ten mit einem Haus­halts­ein­kom­men von unter 2.000 Euro monat­lich mit 44 % beson­ders hoch. Ent­spre­chend ist dort mit rund 70 % der Anteil der Miet­haus­hal­te, die befürch­ten, sich G. zukünf­tig nicht mehr als Wohn­ort leis­ten zu kön­nen, beson­ders groß.

Im Erhal­tungs­ge­biet besteht damit immer noch ein erheb­li­ches Auf­wer­tungs­po­ten­zi­al für bau­li­che Moder­ni­sie­run­gen, da nur 15 % der Miet­woh­nun­gen bei einem Miet­woh­nungs­be­stand von 90 % bereits über eine sehr gute Aus­stat­tung ver­fü­gen. Zugleich sind bei 36 % der Woh­nun­gen seit 2005 kei­ne Moder­ni­sie­rungs-/In­stand­set­zungs­ar­bei­ten durch­ge­führt oder geplant wor­den. Bei jedem vier­ten Gebäu­de erscheint eine Ver­bes­se­rung des Gebäu­de­zu­stan­des noch mög­lich. Damit besteht die hin­rei­chen­de Wahr­schein­lich­keit, dass es zu über­zo­ge­nen Moder­ni­sie­run­gen kommt, die für eine Viel­zahl von Haus­hal­ten mit "Nor­mal­ver­die­nern" oder mit gerin­gen Ein­kom­men, die auch noch in den Teil­räu­men 4 und 5 leben, finan­zi­ell nicht mehr zu ver­kraf­ten sein wer­den. Denn die Miet­be­las­tungs­quo­te liegt mit rund 30 % bereits jetzt schon rela­tiv hoch, wenn man zusätz­lich berück­sich­tigt, dass der Anstieg der Mie­te Haus­hal­te umso stär­ker trifft, je nied­ri­ger deren Ein­kom­men ist. Ande­rer­seits bestehen im gesam­ten Gebiet immer noch vie­le Haus­hal­te mit einer ver­gleichs­wei­se güns­ti­gen Mie­te, die aus dem Gebiet ver­drängt wer­den kön­nen. Ein erheb­li­cher Ver­drän­gungs­druck besteht nicht zuletzt unter dem Gesichts­punkt einer fort­ge­setzt zu erwar­ten­den Umwand­lung von Miet- in Eigen­tums­woh­nun­gen. Hier­von sind bereits gut 6 % des Miet­woh­nungs­be­stan­des betrof­fen. Eine Ver­drän­gung wür­de die Wohn­be­völ­ke­rung in erhöh­tem Maße tref­fen, weil die durch­schnitt­li­che Wohn­dau­er in einer Woh­nung rund 11 Jah­re beträgt. Ein knap­pes Vier­tel der Bewoh­ner im Erhal­tungs­ge­biet wohnt schon min­des­tens 15 Jah­re dort. Die Berufs­tä­ti­gen im Quar­tier arbei­ten zudem häu­fig in G. oder einem angren­zen­den Stadt­teil, so dass sie mit ihrem Wohn­ort stark ver­bun­den sind.

Die uner­wünsch­te Ver­än­de­rung in der Zusam­men­set­zung der Wohn­be­völ­ke­rung lässt auch nega­ti­ve städ­te­bau­li­che Fol­gen befürch­ten.

Die Zusam­men­set­zung der Wohn­be­völ­ke­rung muss aus beson­de­ren städ­te­bau­li­chen Grün­den erhal­ten wer­den sol­len. Hier­un­ter ist kei­ne beson­de­re Kate­go­rie von städ­te­bau­li­chen Grün­den zu ver­ste­hen. Die­se Grün­de müs­sen ledig­lich geeig­net sein, als auf die kon­kre­te Situa­ti­on bezo­ge­ne und des­halb "beson­de­re" städ­te­bau­li­che Ziel­set­zun­gen den Erlass einer Erhal­tungs­sat­zung zu recht­fer­ti­gen 12.

Als beson­de­re städ­te­bau­li­che Grün­de hat die Antrags­geg­ne­rin ange­führt, dass eine Gen­tri­fi­zie­rung durch Haus­hal­te mit höhe­ren Ein­kom­men und grö­ße­ren Flä­chen­be­darf zu erwar­ten sei, so dass die Haus­hal­te mit nied­ri­ge­ren oder nor­ma­len Ein­kom­men ver­drängt wür­den. Infol­ge­des­sen kom­me es zu einer Ver­dop­pe­lung des Wohn­flä­chen­be­darfs und ver­stär­ke sich die Woh­nungs­nach­fra­ge in Innen­stadt­la­gen, da die ver­dräng­ten Haus­hal­te dort bevor­zugt alter­na­ti­ven Wohn­raum such­ten. Dies ver­schär­fe die Lage in den der­zeit ohne­hin sehr engen, nach­ge­frag­ten inner­städ­ti­schen Woh­nungs­steil­märk­ten in Ham­burg. Einem sehr hohen unge­deck­ten Woh­nungs­be­darf ste­he gleich­zei­tig eine wei­te­re Abnah­me des Bestands an preis­wer­ten Woh­nun­gen gegen­über. Die feh­len­den Wohn­flä­chen müss­ten an ande­rer Stel­le neu geschaf­fen wer­den, was Zusatz­be­dar­fe bei güns­ti­gen Woh­nun­gen und/​oder Sozi­al­woh­nun­gen aus­lö­sen wür­de. Außer­dem ver­füg­ten 50 % der Haus­hal­te im Erhal­tungs­ge­biet über kein Auto. Beim Zuzug ein­kom­mens­stär­ke­rer Haus­hal­te sei mit einem stei­gen­den Park­raum­be­darf zu rech­nen, der nicht befrie­digt wer­den kön­ne. Die Auf­nah­me­ka­pa­zi­tät der Stra­ßen und Park­mög­lich­kei­ten sei schon erreicht bzw. über­schrit­ten. Das Park­platz­an­ge­bot wer­de von der Hälf­te der Befrag­ten jetzt schon als man­gel­haft bewer­tet.

Die­se bei­den Grün­de haben in der kon­kre­ten städ­te­bau­li­chen Situa­ti­on das erfor­der­li­che Gewicht, um die Sozia­le Erhal­tungs­ver­ord­nung G. zu tra­gen. Das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt der Antrags­geg­ne­rin ver­folgt der­zeit das Ziel, dass zur Behe­bung der in Ham­burg herr­schen­den Woh­nungs­not jähr­lich 6.000 neue Woh­nun­gen – davon 2.000 geför­der­te Miet­woh­nun­gen für Haus­hal­te mit klei­nen und mitt­le­ren Ein­kom­men – gebaut wer­den. Bis die­ses Ziel erreicht ist, dient die Erhal­tungs­ver­ord­nung der vor­über­ge­hen­den Ent­span­nung am Woh­nungs­markt, die durch einen aku­ten Man­gel an preis­wer­tem Wohn­raum gekenn­zeich­net ist. In dem innen­stadt­na­hen Wohn­ge­biet G. ist noch ver­gleichs­wei­se preis­güns­ti­ger Miet­woh­nungs­be­stand in Alt­bau­ten vor­han­den, der infol­ge der zu erwar­ten­den bau­li­chen oder woh­nungs­ei­gen­tums­recht­li­chen Ände­run­gen weg­zu­fal­len droht, so dass für die im Gebiet ein­ge­ses­se­nen Haus­hal­te mit unte­ren und nor­ma­len Haus­halts­ein­kom­men an ande­rer Stel­le in Ham­burg Sozi­al­woh­nun­gen oder ande­rer preis­güns­ti­ger Wohn­raum geschaf­fen wer­den müss­te. Eben­so ist von städ­te­bau­li­chem Gewicht, dass der nied­ri­ge Moto­ri­sie­rungs­grad von 50 % der Haus­hal­te im Erhal­tungs­ge­biet gewahrt wer­den soll, um nicht die bereits bestehen­de Park­raum­knapp­heit zu ver­grö­ßern. Nach der Lebens­er­fah­rung ent­spricht es einer typi­schen Ent­wick­lung, dass infol­ge des Zuzugs durch ein­kom­mens­stär­ke­re Haus­hal­te die Pkw-Dich­te stei­gen wür­de, weil ein­kom­mens­stär­ke­re Haus­hal­te sel­te­ner bereit sind, auf einen eige­nen Pkw zu ver­zich­ten.

Die Antrags­geg­ne­rin hat bei dem Erlass der Sozia­len Erhal­tungs­ver­ord­nung G. nicht gegen das Abwä­gungs­ge­bot ver­sto­ßen (vgl. dazu § 214 Abs. 3 Satz 1 Bau­GB).

Auch wenn das Erhal­tungs­ge­biet nicht in einem Bebau­ungs­plan fest­ge­legt wird, son­dern in einer sons­ti­gen Sat­zung (bzw. in einer Ver­ord­nung), unter­liegt ihr Erlass dem Abwä­gungs­ge­bot 13. Aller­dings unter­liegt die Erhal­tungs­at­zung im Ver­gleich zur Bau­leit­pla­nung nur einer ein­ge­schränk­ten Abwä­gung. Denn zum einen ist der Inhalt der Sat­zung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Bau­GB – ein Geneh­mi­gungs­vor­be­halt für den Rück­bau, die Ände­rung oder die Nut­zungs­än­de­rung bau­li­cher Anla­gen bzw. für die Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum oder Teil­ei­gen­tum an Wohn­ge­bäu­den – mit den kom­ple­xen Fest­set­zun­gen eines Bebau­ungs­plans nicht ver­gleich­bar und zum ande­ren ist der Erlass einer Erhal­tungs­sat­zung – anders als bei der Bau­leit­pla­nung – an eng gefass­te mate­ri­ell-recht­li­che Vor­aus­set­zun­gen gebun­den. Maß­geb­lich kommt hin­zu, dass die Ent­schei­dung über die Erhal­tung der ein­zel­nen bau­li­chen Anla­ge oder der Eigen­tums­zu­ord­nung nicht auf der ers­ten Stu­fe mit dem Erlass der Erhal­tungs­sat­zung getrof­fen wird, son­dern erst auf der zwei­ten Stu­fe im Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren für das ein­zel­ne Vor­ha­ben bzw. Wohn­ge­bäu­de 14. Der Erhal­tungs­sat­zung kön­nen daher nicht die Erfor­der­nis­se der erst auf der zwei­ten Stu­fe (Ein­zel­fall­ge­neh­mi­gung) anzu­stel­len­den Abwä­gung ent­ge­gen­ge­hal­ten wer­den, wie z.B. die Zumut­bar­keit einer Geneh­mi­gungs­ver­sa­gung 15. Der gericht­li­chen Über­prü­fung unter­liegt nur das Abwä­gungs­er­geb­nis, also das "Ob" und "Wie" der Erhal­tungs­sat­zung. Die pri­va­ten Belan­ge der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer sind auf die­ser Stu­fe nur all­ge­mein im Hin­blick auf die Fra­ge zu berück­sich­ti­gen, ob ein hin­rei­chend star­kes öffent­li­ches Inter­es­se an der Ein­füh­rung eines Geneh­mi­gungs­vor­be­hal­tes und der Mög­lich­keit der Ver­hin­de­rung bau­li­cher Maß­nah­men oder einer Eigen­tums­um­wand­lung besteht 16. Die Abwä­gung zwi­schen dem städ­te­bau­li­chen Erhal­tungs­ziel des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Bau­GB und dem auf bau­li­che Ver­än­de­rung oder Eigen­tums­um­wand­lung gerich­te­ten Eigen­tü­mer­inter­es­se wird mit ande­ren Wor­ten nicht bereits bei der Unter­schutz­stel­lung des Gebiets abschlie­ßend voll­zo­gen und auch nicht "ver­braucht" 17.

Dass die von der Antrags­geg­ne­rin vor­ge­nom­me­ne Gebiets­ab­gren­zung sach­ge­recht ist und damit ein ange­mes­se­nes Abwä­gungs­er­geb­nis dar­stellt, hat das Nor­men­kon­troll­ge­richt bereits oben unter a)) bb)) aus­ge­führt.

Das öffent­li­che Inter­es­se an der Ein­füh­rung des Geneh­mi­gungs­vor­be­hal­tes ist trotz des rela­tiv weit fort­ge­schrit­te­nen Auf­wer­tungs­pro­zes­ses noch hin­rei­chend stark, um die auf bau­li­che Ver­än­de­rung oder Eigen­tums­um­wand­lung gerich­te­ten Eigen­tü­mer­inter­es­sen zurück­zu­drän­gen. Denn zum einen ist der bau­li­che Auf­wer­tungs­pro­zess gera­de im Miet­woh­nungs­be­reich noch nicht abge­schlos­sen und kann es von daher zu erheb­li­chen Miet­erhö­hun­gen mit einer ver­drän­gen­den Wir­kung für Haus­hal­te mit gerin­gen und mitt­le­ren Ein­kom­men kom­men. Zum ande­ren besteht noch ein erheb­li­ches Poten­ti­al für die uner­wünsch­te Umwand­lung von Miet- in Eigen­tums­woh­nun­gen, das von der Antrag­stel­le­rin nicht hin­rei­chend in den Blick genom­men wird. Auch die Umwand­lung von Miet- in Eigen­tums­woh­nun­gen ist geeig­net, die Zusam­men­set­zung der Wohn­be­völ­ke­rung aus den mit der Ver­ord­nung ver­folg­ten beson­de­ren städ­te­bau­li­chen Grün­den zu gefähr­den. Der Erlass der Sozia­len Erhal­tungs­ver­ord­nung dient zudem dem stadt­teil­über­grei­fen­den städ­te­bau­li­chen Ziel, den aku­ten Man­gel an preis­wer­ten Wohn­raum zu bekämp­fen. Dabei geht es nicht um den Schutz des ein­zel­nen Mie­ters, wie bei dem von der Antrag­stel­le­rin ange­führ­ten Vor­schrif­ten der §§ 554 Abs. 2, 559 ff. BGB im sozia­len Miet­recht bei Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men, son­dern um die Erhal­tung der vor­han­de­nen Struk­tur der Zusam­men­set­zung der Wohn­be­völ­ke­rung, weil sich aus deren Ver­drän­gung nega­ti­ve städ­te­bau­li­che Aus­wir­kun­gen erge­ben kön­nen, die durch den Erlass der Erhal­tungs­ver­ord­nung ver­hin­dert wer­den sol­len. Die ange­mes­se­ne Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit bezahl­ba­ren Wohn­raum und mit hin­rei­chen­den Park­raum sind zwei beson­de­re städ­te­bau­li­che Grün­de, die ein höhe­res Gewicht haben als das pri­va­te Inter­es­se der Antrag­stel­le­rin, von einem Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren nach § 173 Bau­GB ver­schont zu blei­ben. Der für ihr Grund­stück befürch­te­te Wert­ver­lust rea­li­siert sich im Übri­gen erst, wenn die nun­mehr erfor­der­li­che Geneh­mi­gung ver­sagt wird. Der von Ihr beklag­te Abwä­gungs­man­gel bei der Ermitt­lung und Bewer­tung ihrer indi­vi­du­el­len Eigen­tü­mer­inter­es­sen kann sich nicht auf der hier strei­ti­gen ers­ten Stu­fe der Gebiets­fest­le­gung und der Kon­sti­tu­ie­rung des Geneh­mi­gungs­vor­be­hal­tes aus­wir­ken, son­dern wür­de erst in einem Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren rele­vant wer­den kön­nen. Der Gesetz­ge­ber hat aber die Belan­ge der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer durch das der Erhal­tungs­sat­zung fol­gen­de Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren aus­rei­chend berück­sich­tigt 18.

Ham­bur­gi­sches Ober­ver­wal­tungs­ge­richt, Urteil vom 9. Juli 2014 – 2 E 3/​13.N

  1. vgl. Nds. OVG, Urteil vom 25.04.1983, NJW 1983, 2905, 2906; Stock in: Ernst/​Zinkahn/​Bielenberg/​Krautzberger, Bau­GB, Bd. 5, Stand 1/​2014, § 172 Rn. 66[]
  2. vgl. BVerfG, Beschluss vom 26.01.1987, DVBl.1987, 465 f.: zur Fra­ge der grund­sätz­li­chen Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit des § 39h BBauG, der dem heu­ti­gen § 172 Bau­GB im Wesent­li­chen ent­spricht[]
  3. vgl. BVerwG, Urteil vom 3.07.1987, DÖV 1987, 966 f.; OVG Ham­burg, Urteil vom 13.06.2012, Nor­dÖR 2013, 366, 367[]
  4. vgl. dazu Stock, a.a.O., § 172 Bau­GB Rn. 40 ff.; Bank in: Brü­gel­mann, Bau­GB, a.a.O., § 172 Rn. 24 ff.; Schla­de­bach, BauR 2000, 1137, 1139 ff.[]
  5. vgl. BVerwG, Urteil vom 18.06.1997, BVerw­GE 105, 67, 69; Schröer/​Kullick, NZBau 2011, 404[]
  6. in Killisch/​Holtmann/​Ruf, Mit­tei­lun­gen der Frän­ki­schen Geo­gra­phi­schen Gesell­schaft, Bd. 40, 1993, S. 155, 168[]
  7. sie­he dazu Pei­ne, DÖV 1992, 85, 90 und die Lis­te der Erhe­bungs­merk­ma­le, die als Anla­ge 2 der Ver­ord­nung über eine Reprä­sen­ta­tiv­erhe­bung v. 22.06.2010, HmbGVBl. S. 445, bei­gefügt ist[]
  8. sie­he Bank, a.a.O., § 172 Rn. 49[]
  9. vgl. OVG Ham­burg, Urteil vom 13.06.2012, a.a.O., 367; OVG Koblenz, Urteil vom 31.07.2008, BauR 2009, 81, 83; Stock, a.a.O., § 172 Rn. 63[]
  10. sie­he BVerwG, Urteil vom 18.06.1997, a.a.O., 70; Schla­de­bach, a.a.O., 1140[]
  11. vgl. Lem­mel in: Ber­li­ner Kom­men­tar zum Bau­GB, 3. Aufl. Stand Juni 2013, § 172 Rn. 5[]
  12. sie­he BVerwG, Urteil vom 18.06.1997, a.a.O., 69 f.; Stock, a.a.O., § 172 Rn. 43[]
  13. Bank, a.a.O., § 172 Rn. 53[]
  14. vgl. OVG Ham­burg, Urteil vom 12.12.2007, Nor­dÖR 2008, 216 f.; v. 13.06.2012, a.a.O.; OVG Lüne­burg, Urteil vom 25.04.1983, a.a.O., 2908; eben­so Stock, a.a.O., § 172 Rn. 68 ff.; Lem­mel, a.a.O., § 172 Rn.19; Wurster/​Schöneweiß in: Hoppenberg/​de Witt, Hand­buch des öffent­li­chen Bau­rechts, Bd. 1, Stand 4/​2013, Teil D Rn. 445 ff.[]
  15. vgl. Mitschang in: Battis/​Krautzberger/​Löhr, Bau­GB, 12. Aufl.2014, § 172 Rn. 30 f.[]
  16. vgl. Stock, a.a.O., § 172 Rn. 69[]
  17. so Mitschang, a.a.O., § 172 Rn. 30[]
  18. so BVerfG, Beschluss vom 26.01.1987, a.a.O., 466; OVG Ham­burg, Urteil vom 13.06.2012, a.a.O.; OVG Lüne­burg, Urteil vom 25.04.1983, a.a.O., 208[]