Zweck­ent­frem­dung von Wohn­raum – in Frei­burg

Die Sat­zung der Stadt Frei­burg über das Ver­bot der Zweck­ent­frem­dung von Wohn­raum ist nach einer Ent­schei­dung des Ver­wal­tungs­ge­richts­hofs Baden-Würt­tem­berg wirk­sam.

Zweck­ent­frem­dung von Wohn­raum – in Frei­burg

Seit der Föde­ra­lis­mus­re­form 2006 steht den Län­dern das Recht zur Gesetz­ge­bung für das Woh­nungs­we­sen zu. Auf die­ser Grund­la­ge erließ Baden-Würt­tem­berg das 2013 in Kraft getre­te­ne Gesetz über das Ver­bot der Zweck­ent­frem­dung von Wohn­raum (Zweck­ent­frem­dungs­ver­bots­ge­setz – ZwEWG). Nach § 2 Abs. 1 ZwEWG kön­nen Gemein­den, in denen die Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit aus­rei­chen­dem Wohn­raum zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen beson­ders gefähr­det ist (Gemein­den mit Wohn­raum­man­gel), durch Sat­zung mit einer Gel­tungs­dau­er von höchs­tens fünf Jah­ren bestim­men, dass im Gemein­de­ge­biet oder in Tei­len davon Wohn­raum nur mit ihrer Geneh­mi­gung über­wie­gend ande­ren als Wohn­zwe­cken zuge­führt wer­den darf. Gestützt auf die­se Vor­schrift hat die Stadt Frei­burg eine am 1. Febru­ar 2014 in Kraft getre­te­ne Sat­zung erlas­sen, die ein sol­ches grund­sätz­li­ches Ver­bot der Zweck­ent­frem­dung von Wohn­raum ent­hält.

Der Antrag­stel­ler in dem hier vom Ver­wal­tungs­ge­richts­hof Baden-Würt­tem­berg ent­schie­de­nen Nor­men­kon­troll­ver­fah­ren ist Eigen­tü­mer eines am Ran­de der Alt­stadt der Stadt Frei­burg gele­ge­nen, mit zwei Wohn­ge­bäu­den bebau­ten Grund­stücks. Mit sei­nem Nor­men­kon­troll­an­trag wen­det er sich gegen die Sat­zung und macht gel­tend, aus ver­fas­sungs­recht­li­chen Grün­den müss­ten ande­re Maß­nah­men bei der Bekämp­fung des Wohn­raum­man­gels vor­ran­gig sein. Der Stadt sei es fer­ner aus­schließ­lich dar­um gegan­gen, im Stadt­ge­biet preis­güns­ti­gen Wohn­raum für unte­re und mitt­le­re Ein­kom­men zu sichern. Die Vor­aus­set­zung einer "beson­de­ren Wohn­raum­ge­fähr­dung" sei aber bei Woh­nun­gen ab einer Wohn­flä­che von ca. 120 m² im Innen­stadt­be­reich, zu denen sei­ne gehör­ten, nicht erfüllt. Denn die­se sei­en für die­se Ein­kom­mens­grup­pe nicht erschwing­lich.

Der Nor­men­kon­troll­an­trag des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers blieb vor dem Ver­wal­tungs­ge­richts in Mann­heim ohne Erfolg:

Die Sat­zung ver­sto­ße, so der Ver­wal­tungs­ge­richts­hof, nicht gegen höher­ran­gi­ges Recht. Bei der Stadt Frei­burg han­de­le es sich nach den von ihr wäh­rend des Ver­fah­rens vor­ge­leg­ten Daten über Bevöl­ke­rungs­ent­wick­lung, Neu­bau­tä­tig­keit, Ent­wick­lung der Mie­ten und Kauf­prei­se in den letz­ten Jah­ren zwei­fel­los um eine Gemein­de mit Wohn­raum­man­gel im Sin­ne des § 2 Abs. 1 ZwEWG. Der auf dem Gebiet der Stadt herr­schen­de Wohn­raum­man­gel sei ent­ge­gen der Ansicht des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers nicht auf die Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit unte­rem oder mitt­le­rem Ein­kom­men mit preis­güns­ti­gem Wohn­raum beschränkt. Die von ihm ange­nom­me­ne Ver­pflich­tung der Stadt, Woh­nun­gen mit einer Wohn­flä­che von mehr als 120 m² von dem Anwen­dungs­be­reich der Sat­zung aus­zu­neh­men, da sol­che Woh­nun­gen, deren orts­üb­li­che Kalt­mie­te mehr als 1.500 € betra­ge, für Per­so­nen mit einem unte­ren oder mitt­le­ren Ein­kom­men ohne­hin nicht erschwing­lich sei­en, bestehe des­halb nicht.

Die Sat­zung der Stadt Frei­burg sei auch mit Blick auf § 1 ZwEWG nicht zu bean­stan­den. Die einer Gemein­de mit Wohn­raum­man­gel ein­ge­räum­te Sat­zungs­be­fug­nis ste­he nach die­ser Vor­schrift unter dem Vor­be­halt, dass die Gemein­de den Wohn­raum­man­gel "nicht mit ande­ren zumut­ba­ren Mit­teln in ange­mes­se­ner Zeit begeg­nen" kön­ne, und sei in die­sem Sinn nach­ran­gig. Dafür, dass die Stadt Frei­burg dem auf ihrem Gebiet herr­schen­den Wohn­raum­man­gel mit ande­ren zumut­ba­ren Mit­teln in ange­mes­se­ner Zeit begeg­nen kön­ne, sehe das Ver­wal­tungs­ge­richts­hof jedoch kei­ne Anhalts­punk­te.

Ver­wal­tungs­ge­richts­hof Baden ‑Würt­tem­berg, Urteil vom 8. Dezem­ber 2015 – 3 S 248/​15