Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienkredit

Mit der Ordnungsgemäßheit der Angabe über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag hatte sich aktuell der Bundesgerichtshof zu befassen:

Anlass hierfür bot dem Bundesgerichtshof ein Fall aus der Pfalz, in dem die Parteien um die Rückerstattung von den klagenden Kreditnehmern geleisteter Vorfälligkeitsentschädigungen stritten. Die Parteien schlossen am 6./17.12.2018 einen Immobiliar-Darlehensvertrag über einen Nettodarlehensbetrag in Höhe von 170.000 €. Sie vereinbarten einen bis zum 31.12.2028 gebundenen Sollzinssatz in Höhe von 2, 0% p.a., zahlbar in 247 Monatsraten zu je 840 € ab dem 31.01.2019 und einer Schlussrate in Höhe von 401, 51 €. Der Darlehensvertrag sieht für den Zeitraum der Sollzinsbindung ein jährliches, nicht auf Folgejahre übertragbares Sondertilgungsrecht von bis zu 17.000 € vor. Am 5./7.02.2019 schlossen die Parteien einen weiteren ImmobiliarDarlehensvertrag über einen Nettodarlehensbetrag in Höhe von 20.000 €. Sie vereinbarten einen bis zum 31.01.2029 gebundenen Sollzinssatz in Höhe von 3, 5% p.a., zahlbar in 170 Monatsraten zu je 150 € ab dem 28.02.2019 und einer Schlussrate von 115, 30 €. Der Darlehensvertrag sieht für den Zeitraum der Sollzinsbindung ein jährliches, nicht auf Folgejahre übertragbares Sondertilgungsrecht von bis zu 2.000 € vor. In den Darlehensverträgen heißt es jeweils unter anderem:

„4 Darlehensrückzahlung und Laufzeit 

(…)

Vertragslaufzeit

Auf Basis der vereinbarten Konditionen ergibt sich eine voraussichtliche Vertragslaufzeit von [20 Jahren und 8 Monaten bzw. 14 Jahren und 3 Monaten]. Zinssatzund Tilgungsänderungen können zu Änderungen der Ratenhöhe und der Anzahl und damit zur Veränderung der anfänglich vereinbarten Darlehenslaufzeit führen. Das Kapitalnutzungsrecht des vereinbarten Darlehens bleibt bei vertragsgemäßer Erfüllung für den gesamten, zur vollständigen Tilgung benötigten Zeitraum erhalten.

(…)

7 Vorzeitige Rückzahlung

Der Darlehensnehmer kann seine Verbindlichkeiten im Zeitraum der Sollzinsbindung nur ganz oder teilweise vorzeitig erfüllen, wenn ein berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers besteht. Im Fall der vorzeitigen Rückzahlung fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung nach Ziffer 8 an.

(…)

8 Angabe zur Berechnungsmethode des Anspruchs auf Vorfälligkeitsentschädigung (Ablöseentschädigung)

Im Fall der vorzeitigen Rückzahlung (vergleiche Ziffer 7 dieses Vertrags) oder im Fall der außerordentlichen Kündigung auf der Grundlage eines berechtigten Interesses (vergleiche Ziffer 8 Satz 2 der Allgemeinen Bedingungen für Kredite und Darlehen) hat der Darlehensnehmer der Bank denjenigen Schaden zu ersetzen, der dieser aus der vorzeitigen Rückzahlung entsteht. Der Berechnung dieses Schadens wird der Darlehensgeber die vom Bundesgerichtshof für zulässig befundene Aktiv-Passiv-Berechnungsmethode zugrunde legen, welche davon ausgeht, dass die durch die Rückzahlung frei gewordenen Mittel laufzeitkongruent in Hypothekenpfandbriefen angelegt werden. Danach wird berücksichtigt:

• Der Zinsverschlechterungsschaden als der finanzielle Nachteil aus der vorzeitigen Darlehensablösung, das heißt, die Differenz zwischen dem Vertragszins und der Rendite von Hypothekenpfandbriefen mit einer Laufzeit, die der Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens entspricht. Die Differenz zwischen dem Vertragszins des abzulösenden Darlehens und der Hypothekenpfandbriefrendite ist um angemessene Beträge sowohl für ersparte Verwaltungsaufwendungen als auch für das entfallene Risiko des abzulösenden Darlehens zu kürzen. Die auf der Grundlage der so ermittelten Nettozinsverschlechterungsrate für die Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens sich ergebenden Zinseinbußen werden dann auf den Zeitpunkt der Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung abgezinst. Dabei wird auch hier der aktive Wiederanlagezins, das heißt, die Renditelaufzeit kongruenter Hypothekenpfandbriefe zugrunde gelegt.
• Daneben wird der Darlehensgeber ein angemessenes Entgelt für den mit der vorzeitigen Ablösung des Darlehens verbundenen Verwaltungsaufwand verlangen.

Ein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ist ausgeschlossen, wenn die Rückzahlung aus den Mitteln einer Versicherung bewirkt wird, die aufgrund einer entsprechenden Verpflichtung im Darlehensvertrag abgeschlossen wurde, um die Rückzahlung zu sichern oder im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind.“

In Ziffer 8 der Allgemeinen Bedingungen für Kredite und Darlehen heißt es jeweils:

„8 Außerordentliche Kündigung des Kreditnehmers:

Eine fristlose Kündigung kann der Kreditnehmer nur dann aussprechen, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorliegt, der es dem Kreditnehmer – auch unter angemessener Berücksichtigung der berechtigten Belange der Bank – unzumutbar werden lässt, den Kreditvertrag fortzusetzen.

Der Kreditnehmer kann einen Kreditvertrag, bei dem ein gebundener Sollzinssatz vereinbart und der Kredit durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, nach Ablauf von sechs Monaten nach vollständigem Empfang des Kredits unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten. Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Kreditnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Kredits beliehenen Sache hat.“

Für die auf Wunsch der Kreditnehmer erfolgten vorzeitigen Darlehensrückzahlungen stellte ihnen die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 8.550, 36 € und 7.304, 39 € in Rechnung. Die Kreditnehmer zahlten unter Vorbehalt 8.550, 36 € und 1.498, 54 €. Die Klage, gerichtet auf Rückzahlung von 10.048, 90 € nebst Verzugszinsen und Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, hatte erstinstanzlich vor dem Landgericht Frankenthal Erfolg¹. Die dagegen gerichtete Berufung der Bank hat das Pfälzische Oberlandesgericht Zweibrücken hinsichtlich der Rechtsanwaltskosten als begründet angesehen und im Übrigen zurückgewiesen². Die – vom Pfälzischen Oberlandesgericht Zweibrücken zugelassene – Revision, mit der die Bank ihren Klageabweisungsantrag auch im Übrigen weiterverfolgt, wies der Bundesgerichtshof nun als unbegründet zurück:

In einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag muss der Darlehensnehmer gemäß Art. 247 § 7 Abs. 2 Nr. 1 EGBGB klar und verständlich über die Voraussetzungen und die Berechnungsmethode für den Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung informiert werden. Ist die Information über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend, ist gemäß § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen. § 502 Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmt, dass der Darlehensgeber im Fall der vorzeitigen Rückzahlung eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen kann, wenn der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schuldet³. Weitergehende Vorgaben zur Berechnungsmethode lassen sich dem Gesetz nicht entnehmen⁴. 

Aus den Gesetzgebungsmaterialien folgt, dass es dem Gesetzgeber auch im Anwendungsbereich von Immobiliar-Verbraucherdarlehen angesichts der Bedeutung des Rechts auf vorzeitige Rückzahlung für den Darlehensnehmer sinnvoll erschien, diese Informationen im Vertrag selbst zu geben, um damit von vornherein Transparenz hinsichtlich der Berechnungsmethode der Vorfälligkeitsentschädigung sicherzustellen⁵. Aufgrund dessen sollte sich der Darlehensgeber bereits vor Vertragsschluss auf die anzuwendende Berechnungsmethode festlegen, wobei die Gesetzesbegründung insoweit auf die vom Bundesgerichtshof unter anderem im Urteil vom 01.07.1997⁶ für zulässig erachteten Berechnungsmethoden Bezug nimmt⁷. Weitere Angaben zur inhaltlichen Reichweite der Information sind der Gesetzesbegründung nicht zu entnehmen.

Im Hinblick auf eine hinreichende Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Berechnungsmethode genügt es nach ständiger Bundesgerichtshofsrechtsprechung, wenn der Darlehensgeber die für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wesentlichen Parameter in groben Zügen benennt⁸. Die Darstellung einer finanzmathematischen Berechnungsformel ist nicht erforderlich⁹. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zur Berechnung führen zum Anspruchsausschluss¹⁰. Abzustellen ist auf einen normal informierten, angemessen aufmerksamen und verständigen Verbraucher¹¹.

Nach diesen Maßgaben ist die streitgegenständliche Klausel, die bei der Schadensberechnung in zeitlicher Hinsicht auf die „Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“ abstellt, unzureichend im Sinne des § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Nicht zu beanstanden ist allerdings der erste Teil der Klausel, wonach im Fall der vorzeitigen Rückzahlung oder im Fall der außerordentlichen Kündigung auf der Grundlage eines berechtigten Interesses der Darlehensnehmer der Bank denjenigen Schaden zu ersetzen hat, der dieser aus der vorzeitigen Rückzahlung entsteht, und bei der Berechnung dieses Schadens der Darlehensgeber die vom Bundesgerichtshof für zulässig befundene Aktiv-Passiv-Berechnungsmethode zugrunde legen wird, welche davon ausgeht, dass die durch die Rückzahlung frei gewordenen Mittel laufzeitkongruent in Hypothekenpfandbriefen angelegt werden¹². 

Die vorliegende Erläuterung der Aktiv-Passiv-Methode ist dagegen für einen normal informierten, angemessen aufmerksamen und verständigen Verbraucher im Hinblick auf den für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung maßgeblichen Zeitraum unrichtig bzw. zumindest irreführend.

Nach der ständigen Bundesgerichtshofsrechtsprechung ist der Zinsschaden lediglich für den Zeitraum rechtlich geschützter Zinserwartung ersatzfähig¹³. Eine rechtlich geschützte Zinserwartung besteht bis zum vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt des Rückzahlungsanspruches oder, wenn dieser zeitlich früher liegt, bis zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der nächsten zulässigen Kündigung, also insbesondere bis zum Ablauf eines gegebenenfalls vereinbarten Zinsfestschreibungszeitraums¹⁴, wobei die erstmalige Kündigungsmöglichkeit des Darlehensnehmers nach zehn Jahren (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) die Obergrenze darstellt¹⁵.

Ein normal informierter, angemessen aufmerksamer und verständiger Verbraucher versteht die hier gegenständlichen Vertragsbedingungen dahingehend, dass mit „Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“ die noch verbliebene Gesamtlaufzeit der Darlehen, nicht aber der Zeitraum der rechtlichen geschützten Zinserwartung bezeichnet wird.

Der Verbraucher begreift „Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“ als „restliche Laufzeit“ des geschlossenen Vertrags im Sinne der (gesamten) Vertragslaufzeit, nicht aber als durch Zinsvereinbarungen oder durch das Gesetz näher bestimmte Zeitabschnitte desselben. Denn eine Definition der „Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“ erfolgt in den Vertragsbedingungen nicht, während die „Vertragslaufzeit“ in Ziffer 4 des Darlehensvertrags in räumlichem Zusammenhang mit der streitgegenständlichen Klausel erläutert wird, wobei auf die voraussichtliche Gesamtlaufzeit des Darlehens abgestellt und diese nach Jahren und Monaten angegeben wird. Anknüpfungspunkte für den Verbraucher, dass sich die „(Rest-)Laufzeit“ nicht auf die zuvor definierte „(Vertrags-)Laufzeit“ bezieht, liegen nicht vor¹⁶.

Etwas anderes ergibt sich insbesondere nicht aus den in der streitgegenständlichen Klausel befindlichen Verweisen auf Ziffer 7 des Darlehensvertrags und Ziffer 8 Satz 2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen für Kredite und Darlehen. In letzterer wird die Zulässigkeit einer außerordentlichen Kündigung des Darlehensnehmers bei Vorliegen eines berechtigten Interesses erläutert, während in ersterer die Modalitäten der vorzeitigen Darlehensrückführung bestimmt werden. Es geht jeweils um das „Ob“ einer vorzeitigen Vertragsbeendigung, Regelungen zu den Rechtsfolgen enthalten diese Klauseln nicht. Soweit Ziffer 7 des Darlehensvertrags für die vorzeitige Rückzahlung auf den „Zeitraum der Sollzinsbindung“ abstellt, kann der Verbraucher zwar daraus folgern, dass sich das dort geregelte Recht zur vorzeitigen Rückzahlung auf eben diesen Zeitraum bezieht; dass darüber hinaus der in der nachfolgenden, streitgegenständlichen Klausel bezeichnete Zeitraum der „Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“ für die Schadensberechnung ebenfalls (nur) den Zeitraum der Sollzinsbindung meint, kann der normal informierte, angemessen aufmerksame und verständige Verbraucher einer Zusammenschau der beiden Klauseln aber nicht entnehmen¹⁷.

Es kann dahinstehen, ob zur Rechtfertigung eines Anspruchsausschlusses nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine fehlerhafte Angabe zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung eine hinreichende Schwere aufweisen muss¹⁸. Eine solche liegt hier vor. Die streitgegenständliche Klausel erweckt den Eindruck, dass sich der Zinsschaden nicht nach einer Laufzeit von maximal 10 Jahren und 6 Monaten, sondern nach den deutlich längeren Vertragslaufzeiten berechnet. Dies hat nicht unerhebliche Auswirkungen auf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung und ist geeignet, einen Verbraucher von der Ausübung seines Rechts auf vorzeitige Rückzahlung abzuhalten.

Der den Kreditnehmern nach § 493 Abs. 5 BGB zustehende Anspruch auf Information zur Zulässigkeit der vorzeitigen Rückzahlung, zur Höhe des Rückzahlungsbetrages und zur Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung ändert an diesem Ergebnis nichts. § 493 Abs. 5 BGB betrifft den Fall, dass der Verbraucher im weiteren Verlauf der Vertragsbeziehung beabsichtigt, das Darlehen vorzeitig zurückzuführen, während Art. 247 § 7 Abs. 2 Nr. 1 EGBGB, § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf die Herstellung von Transparenz im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzielen⁷.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 3. Dezember 2024 – XI ZR 75/23

1. LG Frankenthal, Urteil vom 16.12.2021 – 7 O 60/21[↩]
2. OLG Zweibrücken, Urteil vom 22.03.2023 – 7 U 14/22, BeckRS 2023, 30605[↩]
3. BGH, Urteil vom 05.11.2019 – XI ZR 650/18, BGHZ 224, 1 Rn. 42[↩]
4. vgl. BGH, Urteil vom 12.03.2024 – XI ZR 159/23, BGHZ 240, 38 Rn.20[↩]
5. BT-Drs. 18/5922, S. 91, 116[↩]
6. BGH, Urteil vom 01.07.1997 – XI ZR 267/96, BGHZ 136, 161, 168 ff.[↩]
7. BT-Drs. 18/5922, S. 116[↩][↩]
8. BGH, Urteile vom 05.11.2019 – XI ZR 650/18, BGHZ 224, 1 Rn. 45 mwN und – XI ZR 11/19 42[↩]
9. BGH, Urteile vom 05.11.2019 – XI ZR 650/18 aaO Rn. 44 und – XI ZR 11/19 aaO Rn. 41; BGH, Beschluss vom 11.02.2020 – XI ZR 648/1819[↩]
10. vgl. BGH, Urteil vom 28.07.2020 – XI ZR 288/19, BGHZ 226, 310 Rn. 28; Jungmann in Ellenberger/Bunte, Bankrechts-Handbuch, 6. Aufl., § 56 Rn. 756; MünchKommBGB/Weber, 9. Aufl., § 502 Rn. 14; Müller-Christmann in Ellenberger/Nobbe, Kommentar zum Kreditrecht, 4. Aufl., § 502 Rn. 18 ff.; BeckOGK BGB/Knops, Stand: 15.08.2024, § 502 Rn. 64; Rösler/Wimmer/Lang, Vorzeitige Beendigung von Darlehensverträgen, 2. Aufl., Rn. 489 f.[↩]
11. st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 28.07.2020 – XI ZR 288/19, BGHZ 226, 310 Rn. 22; und vom 27.02.2024 – XI ZR 258/22, BGHZ 239, 337 Rn. 38[↩]
12. vgl. BGH, Urteile vom 07.11.2000 – XI ZR 27/00, BGHZ 146, 5, 10 ff.; und vom 12.03.2024 – XI ZR 159/23, BGHZ 240, 38 Rn. 14 und 16[↩]
13. BGH, Urteile vom 12.03.1991 – XI ZR 190/90, WM 1991, 760, 761; vom 08.02.2000 – XI ZR 313/98, WM 2000, 718, 719; vom 07.11.2000 – XI ZR 27/00, BGHZ 146, 5, 11 f.; und vom 12.03.2024 – XI ZR 159/23, BGHZ 240, 38 Rn. 17[↩]
14. BGH, Urteil vom 12.03.2024 aaO[↩]
15. BGH, Urteil vom 19.01.2016 – XI ZR 388/14, BGHZ 208, 290 Rn. 25 mwN[↩]
16. vgl. OLG Saarbrücken, WM 2023, 1877 Rn. 58 ff.; LG Bonn, Urteil vom 22.12.2022 – 17 O 89/22 36 ff.; LG Darmstadt, Urteil vom 14.06.2022 – 13 O 6/22 40 ff.; LG Hamburg, Urteil vom 06.07.2023 – 302 O 24/23 40 ff.; LG Konstanz, Urteil vom 08.12.2020 – 4 O 155/20 50; BeckOGK BGB/Knops, Stand: 15.08.2024, § 502 Rn. 66; Jungmann in Ellenberger/Bunte, Bankrechts-Handbuch, 6. Aufl., § 56 Rn. 756; aA OLG Celle, Urteil vom 16.08.2023 – 3 U 8/23 37; OLG Frankfurt am Main, ZIP 2021, 2118, 2119; OLG Stuttgart, Urteil vom 23.02.2022 – 9 U 168/21 52 ff.; LG Saarbrücken, ZIP 2022, 2126, 2128[↩]
17. vgl. OLG Saarbrücken, WM 2023, 1877 Rn. 62; LG Bonn, Urteil vom 22.12.2022 – 17 O 89/22 41 ff.; LG Darmstadt, Urteil vom 14.06.2022 – 13 O 6/22 41; aA OLG Celle, Urteil vom 16.08.2023 – 3 U 8/23 37; OLG Frankfurt am Main, ZIP 2021, 2118, 2119[↩]
18. so OLG München, Beschluss vom 25.10.2023 – 19 U 1861/23 108; Erman/Nietsch, BGB, 17. Aufl., § 502 Rn. 11; Freckmann, WuB 2021, 1, 3; Hölldampf, WM 2021, 325, 330; vgl. auch Müller-Christmann in Ellenberger/Nobbe, Kommentar zum Kreditrecht, 4. Aufl., § 502 Rn.20 Fn. 31[↩]