Die Mietpreisbremse vor dem Bundesverfassungsgericht

Das Bundesverfassungsgericht hat die Verfassungsbeschwerde einer Wohnungseigentümerin und Vermieterin nicht zur Entschei­dung angenommen, die die Verlängerung der sogenannten Mietpreisbremse aus dem Jahr 2020 betrifft.

Die Mietpreisbremse vor dem Bundesverfassungsgericht

Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn wurde 2015 in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingeführt. Zentrale Neure­gelung war § 556d BGB, der bestimmt, dass bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Durch die ursprüngliche Regelung waren die Landesregierungen ermächtigt worden, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

Mit Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn sind die Landes­regierungen mit Wirkung zum 1.04.2020 ermächtigt worden, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechts­verordnung für die Dauer von „jeweils“ höchstens fünf Jahren zu bestimmen, wobei eine Rechtsverordnung spätestens mit Ab­lauf des 31.12.2025 außer Kraft treten musste. Die hier­durch bewirkte Verlängerung der Höchstgeltungsdauer wurde damit begründet, dass die für die Einführung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Vertragsschluss maßgebliche Ausgangslage im Wesentlichen fortbestehe. Die ursprünglich vorgesehene Befristung auf fünf Jahre erscheine vor dem Hin­tergrund der anhaltend schwierigen Lage auf den Wohnungs­märkten als zu kurz bemessen. Für die Stadt Berlin hat das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2020 eine Rechts­verordnung erlassen, die das gesamte Stadtgebiet für die Dauer von fünf Jahren als Gebiet mit einem angespannten Wohnungs­markt bestimmt.

Die beschwerdeführende Wohnungseigentümerin ist Vermieterin ei­ner in Berlin gelegenen Wohnung und wendet sich mittelbar gegen die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn sowie die auf die­ser Grundlage vom Bundesverfassungsgericht von Berlin erlassene Mietenbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2020. Durch die mit der Verfassungsbeschwerde mittelbar angegriffene Regelung wurde die im Jahr 2015 in das Bürgerliche Gesetzbuch einge­führte Miethöhenregulierung, welche zunächst faktisch auf fünf Jahre beschränkt war, verlängert.

Die beschwerdeführende Wohnungseigentümerin wurde von ihren Mietern vor den Fachgerichten erfolgreich auf Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung der Geltung einer geringeren Miete in Anspruch genommen. Die Verfassungsbeschwerde richtet sich unmittelbar gegen die letztinstanzliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs und mittelbar gegen die gesetzlichen Vor­schriften über die Miethöhenregulierung sowie die vom Bundesverfassungsgericht von Berlin erlassene Rechtsverordnung.

Die Verfassungsbeschwerde blieb vor dem Bundesverfassungsgericht ohne Erfolg. Die Verfassungsbeschwerde wurde vom Bundesverfassungsgericht nicht zur Entscheidung ange­nommen, weil sie – soweit sie zulässig erhoben wurde – un­begründet ist. Weder die mittelbar angegriffene Regulierung der Miethöhe bei Miet­beginn (Mietpreisbremse) noch die Mieten­begrenzungsverordnung des Landes Berlin aus dem Jahr 2020 verletzen die Wohnungseigentümerin in ihren Grundrechten. Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn verstößt weiterhin insbesondere nicht gegen Art. 14 Abs. 1 GG. Der durch die Regelung bewirkte Eingriff ist nach wie vor gerechtfertigt. Das Bundesverfassungsgericht knüpft bei seiner an die Erwä­gungen aus dem Beschluss vom 18.07.20191 an, wonach die durch die Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 bewirkten Grundrechtseingriffe gerechtfertigt waren, und führt aus, dass auch die seitdem festzustellenden Entwicklungen zu keinem anderen Abwägungsergebnis führen.

Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen. Annahmegründe nach § 93a Abs. 2 BVerfGG liegen nicht vor, weil die Verfassungsbeschwerde – soweit sie zulässig erhoben wurde – unbegründet ist. Die Verfassungsbeschwerde hat keine grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung im Sinne des § 93a Abs. 2 Buchstabe a BVerfGG2. Auslegung und Anwendung der insbesondere als verletzt gerügten Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG sind in der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts geklärt. Inwieweit diese Maßstäbe auf das Mietrecht Anwendung finden, war mehrfach Gegenstand von Entscheidungen3.

Die Annahme der Verfassungsbeschwerde ist auch nicht nach § 93a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG zur Durchsetzung der in § 90 Abs. 1 BVerfGG genannten Rechte angezeigt4, denn sie hat keine hinreichende Aussicht auf Erfolg. Weder die mittelbar angegriffene Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn noch die ebenfalls mittelbar angegriffene Mietenbegrenzungsverordnung vom 19.05.2020 verletzen die Wohnungseigentümerin in ihren Grundrechten. Soweit die Wohnungseigentümerin darüberhinausgehend die Auslegung und Anwendung der §§ 556d ff. BGB durch den Bundesgerichtshof rügt, genügt ihr Vortrag schon nicht den Darlegungsanforderungen.

Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn nach § 556d BGB in der seit dem 1.04.2020 geltenden Fassung vom 19.03.2020 verstößt – soweit zulässig gerügt – insbesondere nicht gegen Art. 14 Abs. 1 GG. Zwar greift sie in das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Eigentum der zur Vermietung bereiten Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer ein. Der Eingriff ist aber nach wie vor gerechtfertigt.

Dem grundrechtlichen Schutz von Art. 14 Abs. 1 GG unterliegt das Recht, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen und Dritte von Besitz und Nutzung auszuschließen, ebenso wie die Freiheit, den Eigentumsgegenstand zu veräußern5. Vom Schutz der grundrechtlichen Eigentumsfreiheit umfasst ist auch die Freiheit, aus der vertraglichen Überlassung des Eigentums zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für die eigene Lebensgestaltung beiträgt6. In diese Freiheit greift die gesetzliche Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn ein7.

Dieser Eingriff ist weiterhin gerechtfertigt. Er genügt den Anforderungen der Verhältnismäßigkeit. Die in § 566d Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 2 BGB in der angegriffenen Fassung geregelte Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt dient legitimen Zielen, ist zur Erreichung dieser Ziele geeignet, erforderlich und angemessen.

Die Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verfolgt verfassungsrechtlich legitime Zwecke.

Ob ein legitimer Zweck verfolgt wird, unterliegt der Prüfung durch das Bundesverfassungsgericht. Dabei ist es nicht auf die Berücksichtigung solcher Zwecke beschränkt, die der Gesetzgeber selbst ausdrücklich benannt hat. Der Normzweck ergibt sich regelmäßig aus dem objektivierten Willen des Gesetzgebers8. Legitim ist grundsätzlich jedes öffentliche Interesse, das verfassungsrechtlich nicht ausgeschlossen ist9. Welche Zwecke legitim sind, hängt dabei auch vom jeweiligen Grundrecht ab, in das eingegriffen wird. Nicht legitim ist insbesondere eine Aufhebung des in dem jeweiligen Grundrecht enthaltenen Freiheitsprinzips als solches10.

Danach dient die angegriffene Regelung legitimen Zwecken. Der Gesetzgeber verfolgt den legitimen Zweck, die Steigerung der Mietpreise auf angespannten Wohnungsmärkten zu verlangsamen und dadurch insbesondere der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken.

Ziel der angegriffenen (verlängerten) Regulierung ist nach wie vor, die Steigerung der Mietpreise in Ballungsräumen zu verlangsamen. Insoweit möchte der Gesetzgeber auf den anhaltend angespannten Wohnungsmarkt reagieren, der sich insbesondere durch einen starken Anstieg der Wiedervermietungsmieten auszeichne11. Vermietende könnten auf angespannten Wohnungsmärkten faktisch erhebliche Mietsteigerungen durchsetzen, weil es Wohnungssuchenden an Ausweichmöglichkeiten fehle12. Mit der Miethöhenregulierung in § 556d Abs. 1 BGB werde daher verhindert, dass Vermietende Erträge realisierten, die sich allein aus der spezifischen Situation eines angespannten Wohnungsmarkts ergäben13. Zugleich werde ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Mietenden und Vermietenden auf angespannten Wohnungsmietmärkten ausgeglichen14. Mittelbar soll der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegengewirkt werden15, um eine gewachsene Mieterstruktur in einzelnen Stadtvierteln zu erhalten. Die Regelungen können aber auch ein noch stärkeres Auseinanderdriften von Bestands- und Wiedervermietungsmieten verhindern und dadurch Anreize für Fehlallokationen abbauen, die daraus resultieren, dass Mietende aufgrund unverhältnismäßig höherer Wiedervermietungsmieten in einer einmal angemieteten, aber nicht mehr bedarfsgerechten, Wohnung verbleiben16. Nach der Gesetzentwurfsbegründung war die Verlängerung der ursprünglich befristeten Regulierung aufgrund der anhaltend schwierigen Lage auf den Wohnungsmärkten weiterhin geboten17.

Diese Zwecke sind verfassungsrechtlich legitim. Das gilt zunächst für die Regulierung des Mietwohnungsmarkts durch Eingriff in den Preismechanismus18. Da Grund und Boden nicht beliebig vermehrbar sind und Grundstücke auch nicht ohne weiteres ausgetauscht werden können, kann sich aufgrund steigender Nachfrage am Markt ein Preis bilden, der im Hinblick auf die soziale Funktion des Eigentumsobjekts nicht mehr angemessen ist. Das kann es in besonderem Maße erforderlich machen, die Interessen der Allgemeinheit durch gesetzliche Regelungen zur Geltung zu bringen und die Nutzung nicht völlig dem freien Spiel der Kräfte und dem Belieben der Einzelnen zu überlassen19. Legitim ist vor diesem Hintergrund auch das Anliegen, im Bereich der Wiedervermietung einer Preisentwicklung vorzubeugen, die einen großen Anteil der Bevölkerung, für den die Nutzung von Mietwohnungen von existentieller Bedeutung ist, finanziell unangemessen belasten würde20. Insbesondere kann sich der Gesetzgeber im Rahmen des an ihn gerichteten sozialstaatlichen Gestaltungsauftrags aus Art.20 Abs. 1 und Art. 28 Abs. 1 Satz 1 GG bemühen, auf dem Mietwohnungsmarkt zulasten von Wohnungssuchenden bestehende soziale und wirtschaftliche Ungleichgewichte angemessen auszugleichen21 und vor Nachteilen aufgrund der Eigentumsverhältnisse und der Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt zu schützen22. Auch der Zweck, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken, liegt im öffentlichen Interesse23. Unabhängig von spezifischen sozialpolitischen Zielen sind für den Zusammenhalt einer Gesellschaft Räume alltäglicher Begegnung zwischen unterschiedlichen Gruppen von hoher Bedeutung.

Die angegriffene Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist zur Erreichung dieser Ziele im verfassungsrechtlichen Sinn weiterhin geeignet.

Für die Eignung ist es ausreichend, wenn durch die Maßnahme der Zweck einer Regelung gefördert werden kann. Es genügt bereits die Möglichkeit der Zweckerreichung. Eine Regelung ist erst dann nicht mehr geeignet, wenn sie die Erreichung des Gesetzeszwecks in keiner Weise fördern kann oder sich sogar gegenläufig auswirkt24.

§ 556d BGB in der Fassung vom 19.03.2020 trägt nach wie vor jedenfalls zur Verlangsamung der Mietendynamik und damit zur Kompensation von bestehenden Marktungleichgewichten, zur finanziellen Entlastung von Mietenden und zur Verhinderung eines noch stärkeren Auseinanderdriftens von Bestands- und Wiedervermietungsmieten bei. Auch kann die Regulierung der Miethöhe weiterhin zumindest die Voraussetzungen für einen Marktzugang einkommensschwächerer Mieterinnen und Mieter schaffen und damit auch mit Blick auf das erklärte Ziel des Verdrängungsschutzes den Gesetzeszweck zumindest fördern25.

Die Eignung der Mietenregulierung ist auch nicht dadurch aufgehoben, dass zahlreiche Überschreitungen der gesetzlich zulässigen Miethöhe bei Wiedervermietungen zu verzeichnen sind26. Allein der Umstand, dass gesetzliche Vorgaben in der Praxis nicht umfassend befolgt werden, stellt jedenfalls die grundsätzliche Eignung einer Maßnahme nicht infrage. Ungeachtet dessen hat der Gesetzgeber das in der Evaluierung herausgearbeitete Problem der geringen Wirksamkeit bereits zum Anlass genommen, die Vorschriften mit dem Ziel, die praktische Wirksamkeit der Miethöhenregulierung zu erhöhen, punktuell nachzubessern27. Soweit die Wohnungseigentümerin darüber hinaus eine verfassungsrechtliche Ungeeignetheit der Regulierung der Miethöhe bei Vertragsschluss aus deren möglichen negativen Effekten begründet, fehlt es dagegen schon an einer hinreichend substantiierten Rüge. Die Wirkung von Mietenregulierungen auf den Mietwohnungsmarkt wird zwar national und international kritisch diskutiert, entsprechende Negativeffekte der hier gegenständlichen §§ 556d ff. BGB sind aber gerade nicht belegt28. Vor diesem Hintergrund genügt der nicht hinreichend substantiierte Vortrag der Wohnungseigentümerin insoweit nicht den Darlegungsanforderungen.

Der mit § 556d Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 2 BGB in der Fassung vom 19.03.2020 einhergehende Eingriff ist auch weiterhin im verfassungsrechtlichen Sinn erforderlich, um die mit ihm verfolgten Zwecke zu erreichen.

Grundrechtseingriffe dürfen nicht weiter gehen, als es der Gesetzeszweck erfordert. Daran fehlt es, wenn ein gleich wirksames Mittel zur Erreichung des Gemeinwohlziels zur Verfügung steht, das die Grundrechtsträger weniger und Dritte und die Allgemeinheit nicht stärker belastet. Die sachliche Gleichwertigkeit der alternativen Maßnahmen zur Zweckerreichung muss dafür in jeder Hinsicht eindeutig feststehen. Das Bundesverfassungsgericht prüft insbesondere nicht, ob der Gesetzgeber die beste Lösung für die hinter einem Gesetz stehenden Probleme gefunden hat29. Es kann sich unter Berücksichtigung des dem Gesetzgeber insoweit zukommenden Spielraums darauf beschränken, die von den Beschwerdeführenden aufgezeigten oder sonst in Fachkreisen diskutierten Alternativen darauf zu überprüfen, ob sie den angestrebten Zweck in einfacherer, gleich wirksamer, aber die Grundrechte weniger fühlbar einschränkender Weise erreichen können30.

Danach ist der durch § 556d Abs. 1 BGB bewirkte Grundrechtseingriff nach wie vor erforderlich, um die verfolgten Zwecke zu erreichen. Zwar kommen weitere staatliche Maßnahmen zum Schutz von Wohnungssuchenden in Betracht; dazu gehören etwa auch die Förderung des sozialen Wohnungsbaus oder die Verbesserung der finanziellen Lage von Wohnungssuchenden durch die erweiterte Gewährung von Wohngeld. Diese Maßnahmen sind aber mit einer stärkeren Belastung der Allgemeinheit verbunden und es ist nicht erkennbar, dass der Gesetzgeber sie im Rahmen des ihm zustehenden Spielraums31 als mildere und zweifelsfrei – auch kurzfristig – vergleichbar wirksame Mittel hätte heranziehen müssen32.

Die hier angegriffene Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist auch verhältnismäßig im engeren Sinne. Sie greift nicht unangemessen in die Eigentumsfreiheit der zur Vermietung bereiten Eigentümerinnen und Eigentümer ein.

Die Angemessenheit und damit die Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne erfordert eine Abwägung zwischen der Schwere des Eingriffs einerseits und dem Gewicht und der Dringlichkeit der ihn rechtfertigenden Gründe andererseits. Die Regelung muss die Grenze der Zumutbarkeit wahren und darf die betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer nicht übermäßig belasten33. Auch bei Schaffung privatrechtlicher Vorschriften muss der Gesetzgeber den betroffenen Interessen der Beteiligten so weit wie möglich Geltung verschaffen34. Der Gesetzgeber, der Inhalt und Schranken der als Eigentum grundrechtlich geschützten Rechtspositionen bestimmt, hat dabei sowohl der grundgesetzlichen Anerkennung des Privateigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) als auch der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) Rechnung zu tragen. Das Wohl der Allgemeinheit, an dem sich der Gesetzgeber hierbei zu orientieren hat, ist nicht nur Grund, sondern auch Grenze für die Beschränkung der Eigentümerbefugnisse. Der Gesetzgeber hat daher die schutzwürdigen Interessen der Eigentümerinnen und Eigentümer und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich sowie ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen35.

Bei der Abwägung der betroffenen Belange, insbesondere des Eigentums als Sicherung der Freiheit der Einzelnen im persönlichen Bereich einerseits und des Eigentums in seinem sozialen Bezug sowie seiner sozialen Funktion andererseits, verfügt der Gesetzgeber über einen weiten Gestaltungsspielraum. Dieser Spielraum wird insbesondere durch die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse geprägt36. Der Gesetzgeber kann daher auch die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigen37. Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen sind allerdings dann überschritten, wenn die Miethöhenregulierung auf Dauer zu Verlusten für die Vermietenden oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führte38.

Hieran gemessen ist der in § 556d Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 2 BGB in der hier angegriffenen Fassung gefundene Ausgleich der betroffenen Belange mit Blick auf die gesetzgeberischen Ziele auch unter Berücksichtigung der verlängerten Geltung der Regelung nicht unangemessen. Die Regulierung der Miethöhe kann zwar die eigentumsrechtlich grundsätzlich besonders geschützte persönliche Freiheit im vermögensrechtlichen Bereich berühren, betrifft sie aber in einer weniger schutzintensiven Hinsicht und wurde in eingriffsmildernder Weise ausgestaltet. Sie ist angesichts hier gegenüberstehender Belange der Wohnungssuchenden und der Allgemeinheit nicht zuletzt wegen des sozialen Bezugs von Wohnraum und dessen besonderer Bedeutung für Wohnungssuchende nicht unangemessen; dies gilt auch in zeitlicher Dimension mit Blick auf ihre Verlängerung.

§ 556d Abs. 1 BGB, der die Begrenzung künftiger Erträge aus der Vermietung von Wohnraum regelt, greift zwar in die grundsätzliche Freiheit der Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnraum ein, ihren Eigentumsgegenstand durch wirtschaftlich profitable Verwertung zu nutzen. Auch genießt das Eigentum einen besonders ausgeprägten Schutz, soweit es die persönliche Freiheit der Einzelnen im vermögensrechtlichen Bereich sichert39, wenn die Wohnungsvermietung der Erwirtschaftung der eigenen Lebensgrundlage dient.

Dennoch bildet die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn keinen schwerwiegenden Eingriff, der zu seiner Rechtfertigung besonders gewichtige Interessen der Öffentlichkeit forderte. Art. 14 Abs. 1 GG schützt von vornherein nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums40. Zudem soll die Miethöhenregulierung insbesondere die Ausnutzung von Mangellagen auf dem Wohnungsmarkt verhindern und Preisspitzen abschneiden, die auf eine bestehende Mangelsituation und daraus resultierende für Vermietende günstige Marktentwicklung zurückzuführen sind13; eine solche Nutzung des Eigentums genösse im Hinblick auf die soziale Bedeutung der Wohnung für die hierauf angewiesenen Menschen keinen verfassungsrechtlichen Schutz41.

Das Gewicht des Eingriffs wird ferner durch die Ausgestaltung der Miethöhenregulierung in den §§ 556d ff. BGB weiter gemildert.

Verfahrensrechtlich wird auch weiterhin durch § 556d Abs. 2 BGB abgesichert, dass die Miethöhenregulierung weder in zeitlicher noch in räumlicher Hinsicht über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß hinausgeht42. Die Regelungswirkungen des § 556d Abs. 1 BGB greifen erst, wenn und soweit die Landesregierungen Gebiete bestimmt haben, in denen aufgrund der angespannten Marktsituation der Schutz der Mieterinnen und Mieter vor übermäßig steigenden Mieten geboten erscheint. Gleiches gilt für die in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB in der Fassung vom 19.03.2020 vorgeschriebene Befristung der Mietenbegrenzungsverordnungen auf jeweils höchstens fünf Jahre, wodurch gewährleistet wird, dass die Entwicklung der Miethöhe nur dort und auch nur solange ausgebremst wird, wo und wie dies aufgrund der Marktlage erforderlich ist. Anders als bei unbefristeten Regelungen ist der die Mietenregulierung erst aktivierende Verordnungsgeber also gefordert, die Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit einer (weiteren) Mietenbegrenzung in regelmäßigen Abständen neu zu prüfen und seine Entscheidung hinreichend zu begründen.

Auch die unverändert beibehaltene Beschränkung des Anwendungsbereichs auf Gemeinden oder Gemeindeteile mit angespannten Wohnungsmärkten (§ 556d Abs. 2 Satz 2 BGB) gewährleistet weiterhin eine Schonung des Vermietereigentums unter Wahrung der mit der Miethöhenregulierung verfolgten Ziele43. Gleiches gilt für die beibehaltene Herausnahme von erstmals nach dem 1.10.2014 genutzten und vermieteten Wohnungen, von umfassend modernisierten Wohnungen (§ 556f BGB) sowie für die in § 556e BGB geregelten Ausnahmen. Dabei führt gerade der Umstand, dass der Stichtag für erstmals genutzte und vermietete Wohnungen unverändert auf dem 1.10.2014 belassen wurde, dazu, dass ein zunehmend größer werdender Marktanteil von der Miethöhenregulierung vollständig ausgenommen ist. Aufgrund dieser Durchbrechungen und Ausnahmen bleibt die Eingriffswirkung der Miethöhenregulierung abgemildert44.

Mildernd wirkt auch, dass nach wie vor keine absolute Höchstgrenze vorgegeben wird, die von der auf dem unregulierten Markt erzielbaren Miete vollständig entkoppelt wäre. Ungeachtet dessen, dass sich der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht entnehmen lässt, dass Art. 14 Abs. 1 GG eine Orientierung am unregulierten Markt geböte, und jedenfalls die Ausnutzung einer Mangellage von vornherein nicht geschützt wird45, kann eine am örtlichen Markt orientierte Miete nicht nur die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellen41, sondern vor allem eingriffsmildernd wirken46.

Zwar ist insoweit zu berücksichtigen, dass in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zunehmend auch solche Mieten einfließen, die nicht die am unregulierten Markt erzielbare Höhe widerspiegeln, sondern bereits selbst unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart wurden47. Auch wurde der Betrachtungszeitraum für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB mit Wirkung zum 1.01.2020 von vier auf sechs Jahre erhöht48 mit der Folge, dass mehr ältere Mietvereinbarungen in die Ermittlung einfließen, was sich grundsätzlich dämpfend auf die ortsübliche Vergleichsmiete auswirkt. Diese Wirkungen werden aber nach wie vor zumindest dadurch abgeschwächt, dass sich der durch § 556d Abs. 1 BGB bei einer Wiedervermietung erlaubte zehnprozentige Aufschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete selbst erhöhend auswirkt.

Auch wenn sich in der Gesamtschau die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB durch die Regulierung der Miethöhe von den am unregulierten Markt erzielbaren Mieten entfernen dürfte, handelt es sich gleichwohl noch immer um eine am Markt grundsätzlich orientierte Vergleichsmiete. Damit können zwar im Einzelfall nicht unerhebliche Einkommenseinbußen einhergehen, die insbesondere Vermietende, die eine Immobilie kreditfinanziert erworben und deshalb laufende Verbindlichkeiten zu bedienen haben, nicht unempfindlich treffen können. Es entspricht aber gerade dem Zweck der Miethöhenregulierung, mit einer Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete als gesetzgeberisch überformte Marktmiete Preisspitzen abzuschneiden41 und damit dämpfend auf die Preisentwicklung zu wirken. Die ortsübliche Vergleichsmiete repräsentiert insbesondere nicht dasjenige, was der Markt irgend hergibt49, sondern einen am angestrebten Normalzustand orientierten Maßstab für die höchstzulässige Miete50. Von der verfassungsrechtlichen Garantie des Grundeigentums ist nicht umfasst, den Markt in voller Höhe ausschöpfen zu können, denn ein Anspruch auf den größtmöglichen wirtschaftlichen Nutzen räumt Art. 14 Abs. 1 GG nicht ein51.

Den grundrechtlich geschützten Interessen der Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnraum stehen berechtigte Interessen insbesondere Wohnungssuchender sowie gewichtige Gemeinwohlbelange gegenüber, die auch das Sozialstaatsprinzip betreffen.

Wohnungssuchenden, die auf Wohnungsmiete angewiesen sind, erleichtert die mit § 556d Abs. 1 BGB bewirkte Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn, geeigneten Wohnraum zu finden. Dies und der Schutz vor Nachteilen aufgrund der Eigentumsverhältnisse und der Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt rechtfertigen es, aufseiten der Wohnungssuchenden das Sozialstaatsprinzip (Art.20 Abs. 1, Art. 28 Abs. 1 Satz 1 GG) einzubeziehen22. Der Gesetzgeber trägt mit der Regulierung der Miethöhe einem sozialen Ungleichgewicht Rechnung, das durch den hohen Bedarf und das knappe Angebot an Mietwohnungen entsteht52. Zu berücksichtigen sind aber auch darüberhinausgehende gesellschaftspolitische Interessen an einer Verhinderung von Gentrifizierung und Segregation53. Als langfristige Folge der Verdrängung einkommensschwächerer Mieterinnen und Mieter aus stark nachgefragten Stadtvierteln droht eine Aufteilung der Wohnbevölkerung nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit. Mit Blick auf die damit verbundenen Probleme unter anderem für den gesellschaftlichen Zusammenhalt bildet die Verhinderungen von Gentrifizierung und Segregation einen Gemeinwohlbelang von Gewicht.

Unter Berücksichtigung des gesetzgeberischen Gestaltungsspielraums ist der in § 556d Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 2 BGB in der Fassung vom 19.03.2020 gefundene Ausgleich nicht unangemessen. Den betroffenen Belangen der vermietenden Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer von letztlich eingeschränktem Gewicht stehen nicht nur die geschützten Interessen von Wohnungssuchenden, sondern auch gewichtige Gemeinwohlbelange gegenüber54. Dies gilt auch mit Blick auf die in § 556d Abs. 2 BGB ermöglichte Verlängerung der Miethöhenregulierung um weitere fünf Jahre. Insbesondere ist weiterhin abgesichert, dass die Miethöhenregulierung weder in zeitlicher noch in räumlicher Hinsicht über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß hinausgeht.

Mit der Begrenzung der zulässigen Miete bei Mietbeginn ist nach wie vor aber auch keine unverhältnismäßige, in die Substanz des Eigentums eingreifende Belastung vermietender Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer verbunden. § 556d Abs. 1 BGB bewirkt lediglich die Begrenzung der Erträge aus der Vermietung von Wohnraum. Dabei wird zwar eine grundsätzlich geltende Höchstgrenze vorgegeben. Es ist aber weiterhin nicht erkennbar, dass die Miethöhenregulierung auf Dauer zu Verlusten für vermietende Eigentümerinnen und Eigentümer oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führen könnte55 oder keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit für die betroffenen Grundstücke mehr bestünde, die Privatnützigkeit des Eigentumsobjekts also nahezu vollständig beseitigt wäre56. Es erscheint auch aufgrund der gegenwärtigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen – und unter Berücksichtigung der zunehmenden Entfernung der ortsüblichen Vergleichsmiete von der hypothetisch am unregulierten Markt erzielbaren Miete – nicht wahrscheinlich, dass sich durch die Vermietung von Wohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten dauerhaft und über den Einzelfall hinausgehend die mit der Substanzerhaltung und Vermietung einer Wohnung verbundenen Kosten nicht decken lassen werden57.

Auch mit Blick auf die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes begegnet die Verlängerung der Miethöhenregulierung keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Die Eigentumsgarantie gebietet schon grundsätzlich nicht, einmal ausgestaltete Rechtspositionen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Der Gesetzgeber kann im Rahmen der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums einmal geschaffene Regelungen nachträglich verändern und fortentwickeln58. Allein aus dem Umstand, dass die Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn ursprünglich auf fünf Jahre befristet eingeführt wurde, lässt sich auch kein besonderer Vertrauenstatbestand zugunsten von zur Wiedervermietung von Wohnungen bereiten Vermieterinnen und Vermietern ableiten. Zwar wurde die Mietpreisbegrenzung im Gesetzgebungsverfahren zum Mietrechtsnovellierungsgesetz als eine „vorübergehende Maßnahme“ bezeichnet; gleichzeitig wurde aber betont, dass sie als ein notwendiges Instrument zur Korrektur einer angespannten Marktlage solange erforderlich sei, wie langfristig wohnungsmarktentspannende Maßnahmen noch keine Wirkung entfalten könnten59.

Dies gilt auch, soweit bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes vereinbarte Mieterhöhungen in Form von Staffelmieten betroffen sind, und daher eine unechte Rückwirkung vorliegt60, die mit Blick auf den verfassungsrechtlich gebotenen Vertrauensschutz verhältnismäßig sein muss61. Im Rahmen der Abwägung hängt das Gewicht des enttäuschten Vertrauens von dem Maß seiner Schutzbedürftigkeit und Schutzwürdigkeit ab. Soweit nicht besondere Momente der Schutzwürdigkeit hinzutreten, genießt die bloß allgemeine Erwartung, das geltende Recht werde künftig unverändert fortbestehen, keinen besonderen verfassungsrechtlichen Schutz. Das Vertrauen in den Fortbestand des geltenden Rechts ist nur in dem Maße schutzwürdig, in dem dieses eine geeignete Vertrauensgrundlage bildet62. Danach ist auch die unechte Rückwirkung der Mietenregulierung in Bezug auf bereits vereinbarte Staffelmieten mit der Verfassung vereinbar. Das Vertrauen der Vermieterinnen und Vermieter darauf, dass sich der Gesetzgeber einer Verlängerung enthalten werde, ist hier nicht besonders schutzwürdig. Auf der anderen Seite verfolgt die Einbeziehung von Staffelmieten, die bereits unter Geltung einer Mietenbegrenzungsverordnung vereinbart wurden, aber erst nach deren Auslaufen fällig werden, ein legitimes Ziel. Würden jene Staffelmieten nicht der (erneuten) Miethöhenregulierung unterfallen, käme es mit Auslaufen der ersten Mietenbegrenzungsverordnung zu einem sprunghaften Anstieg von denjenigen Bestandsmieten, denen Staffelmietverträge zugrunde liegen. Dieser Effekt liefe den Zielen der §§ 556d ff. BGB zuwider, drastische Mietanstiege einzudämmen und Mieterinnen und Mieter vor den negativen Effekten zu schützen, die damit einhergehen, dass auf angespannten Mietmärkten Vermieterinnen und Vermieter Erträge realisieren können, die mit der Sozialgebundenheit ihres Eigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 2 GG nicht in Einklang stehen.

Auch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19.05.2020 ist mit der Verfassung vereinbar. Insbesondere verletzt sie nicht die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG. Sie wahrt die verfahrensrechtlichen und materiell-rechtlichen Vorgaben des ermächtigenden Gesetzes. Die Rechtsverordnung genügt auch den Anforderungen der Verhältnismäßigkeit. Insbesondere hat das Bundesverfassungsgericht von Berlin eine Erstreckung der Verordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jahren im Rahmen seines vom Gesetzgeber delegierten Spielraums63 als erforderlich ansehen dürfen64.

Dass der Bundesgerichtshof darüber hinausgehend bei der Anwendung und Auslegung der gesetzlichen Vorschriften über die Miethöhenregulierung Grundrechte oder grundrechtsgleiche Rechte der Wohnungseigentümerin verletzt haben könnte, ist weder hinreichend dargelegt noch sonst ersichtlich.

Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 8. Januar 2026 – 1 BvR 183/25

  1. BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18[↩]
  2. vgl. dazu BVerfGE 90, 22 <24 f.>[↩]
  3. vgl. BVerfGE 37, 132 <139 ff.> 38, 348 <357 ff.> 71, 230 <246 ff.> 91, 294 <307 ff.> 95, 64 <84 ff.> vgl. auch BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 unter anderem, Rn. 51 ff.[↩]
  4. vgl. dazu BVerfGE 90, 22 <25 f.>[↩]
  5. vgl. BVerfGE 101, 54 <74 f.> m.w.N.[↩]
  6. vgl. BVerfGE 79, 292 <303 f.> 101, 54 <75> BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 unter anderem, Rn. 70[↩]
  7. vgl. BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 unter anderem, Rn. 52[↩]
  8. vgl. BVerfGE 167, 163 <212 Rn. 115> m.w.N.[↩]
  9. vgl. BVerfGE 170, 293 <343 Rn. 114>[↩]
  10. vgl. BVerfGE 124, 300 <331>[↩]
  11. vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 11; 19/15824, S. 9; vgl. auch BT-Drs. 21/322, S. 4[↩]
  12. vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 11[↩]
  13. vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 11, 18[↩][↩]
  14. vgl. BT-Drs. 21/322, S. 1, 4[↩]
  15. vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 11, 15 f.[↩]
  16. vgl. dazu auch BT-Drs. 18/3121, S. 23; Falck/Krause/Zamorski, ifo Schnelldienst 10/2025, S. 8 ff.[↩]
  17. vgl. BT-Drs.19/15824, S. 9 ff.[↩]
  18. vgl. auch BVerfGE 8, 274 <309 ff.> 21, 87 <90> 87, 114 <146>[↩]
  19. vgl. zu Pachtzinsregelungen BVerfGE 87, 114 <146>[↩]
  20. vgl. BVerfGE 91, 294 <310> 142, 268 <287 f. Rn. 68, 298 Rn. 88>[↩]
  21. vgl. BVerfGE 142, 268 <286 Rn. 65>[↩]
  22. vgl. BVerfGE 142, 268 <298 Rn. 88>[↩][↩]
  23. näher dazu BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 unter anderem, Rn. 60, 72[↩]
  24. vgl. BVerfGE 158, 282 <336 Rn. 131> 163, 107 <149 Rn. 111> stRspr[↩]
  25. vgl. BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 unter anderem, Rn. 63[↩]
  26. vgl. insoweit Kholodilin/Mense/Michelsen, DIW Wochenbericht 22/2016, S. 493 ff.; Deschermeier/Seipelt/Voigtländer, IW policy paper 5/2017, S. 10; Michelsen/Mense, Evaluierung der Mietpreisbremse, 2018, S. 18 ff.[↩]
  27. vgl. MietAnpG vom 18.12.2018, BGBl I S. 2648; vgl. BT-Drs.19/4672, S. 11 f.; vgl. auch die dazu aktuell eingesetzte Expertenkommission, Informationspapier des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz vom 16.09.2025[↩]
  28. vgl. Michelsen/Mense, Evaluierung der Mietpreisbremse, 2018, S. 28 ff.; Kholodilin/Mense/Michelsen, DIW Wochenbericht 7/2018, S. 111; vgl. auch Kholodilin/Kohl, DIW Wochenbericht 12/2022, S.195 f.; Sagner/Voigtländer, Auswirkungen von Mietpreisregulierungen auf den Wohnungsmarkt, Studie im Auftrag der Friedrich-Naumann-Stiftung, 2024, S. 12 ff.[↩]
  29. vgl. BVerfGE 149, 86 <120 Rn. 94> m.w.N.[↩]
  30. vgl. BVerfGE 77, 84 <109>[↩]
  31. vgl. BVerfGE 159, 223 <314 Rn.204> m.w.N.[↩]
  32. vgl. schon BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 unter anderem, Rn. 67[↩]
  33. vgl. BVerfGE 83, 1 <19> 126, 112 <152 f.> 149, 86 <121 Rn. 95>[↩]
  34. vgl. BVerfGE 37, 132 <140 f.> 71, 230 <246 f.>[↩]
  35. vgl. BVerfGE 143, 246 <341 f. Rn. 268> m.w.N.[↩]
  36. vgl. BVerfGE 143, 246 <341 Rn. 268> m.w.N.[↩]
  37. vgl. BVerfGE 91, 294 <310>[↩]
  38. vgl. BVerfGE 71, 230 <250> 91, 294 <310> BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 unter anderem, Rn. 69[↩]
  39. vgl. BVerfGE 42, 263 <294> 100, 226 <241> 143, 246 <341 Rn. 268>[↩]
  40. vgl. BVerfGE 71, 230 <253> 91, 294 <310> 100, 226 <242 f.> 143, 246 <343 Rn. 270> BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 unter anderem, Rn. 76[↩]
  41. vgl. BVerfGE 37, 132 <142>[↩][↩][↩]
  42. vgl. bereits BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 unter anderem, Rn. 77 ff.[↩]
  43. vgl. für den ersten Geltungszeitraum BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 unter anderem, Rn. 80 ff.[↩]
  44. vgl. auch BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 unter anderem, Rn. 86 f.[↩]
  45. vgl. BVerfGE 37, 132, <142> vgl. auch BVerfGE 71, 230 <250, 253>[↩]
  46. vgl. BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 unter anderem, Rn. 83 ff.[↩]
  47. vgl. BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 unter anderem, Rn. 84[↩]
  48. vgl. BGBl I 2019, S. 2911[↩]
  49. vgl. BVerfG, Beschluss vom 03.04.1990 – 1 BvR 268/90 unter anderem, NJW 1992, S. 1377 <1378>[↩]
  50. vgl. BVerfGE 38, 348 <362> BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 unter anderem, Rn. 82[↩]
  51. vgl. BVerfGE 58, 300 <345> 71, 230 <253> BVerfG, Beschluss vom 03.04.1990 – 1 BvR 268/90 unter anderem, NJW 1992, S. 1377 <1378>[↩]
  52. vgl. auch BVerfGE 142, 268 <298 Rn. 89>[↩]
  53. vgl. BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 unter anderem, Rn. 72; vgl. auch BT-Drs. 18/3121, S.19[↩]
  54. näher dazu auch BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 unter anderem, Rn. 75 ff.[↩]
  55. vgl. zum Maßstab BVerfGE 71, 230 <250> 91, 294 <310> BVerfG, Beschluss vom 03.04.1990 – 1 BvR 268/90 unter anderem, NJW 1992, S. 1377 <1378> Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 unter anderem, Rn. 69[↩]
  56. vgl. BVerfGE 100, 226 <243>[↩]
  57. vgl. zum ersten Geltungszeitraum BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 unter anderem, Rn. 89[↩]
  58. vgl. BVerfGE 58, 300 <351> 143, 246 <342 Rn. 269>[↩]
  59. vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 16 f.[↩]
  60. vgl. BVerfGE 97, 67 <79> 105, 17 <36 f.> 127, 1 <17> 165, 103 <137 f. Rn. 99>[↩]
  61. vgl. BVerfGE 165, 103 <138 f. Rn. 100 f.> m.w.N.[↩]
  62. vgl. BVerfGE 165, 103 <139 Rn. 102 ff.> m.w.N.[↩]
  63. vgl. BVerfGE 38, 348 <363> 53, 135 <145> 56, 298 <318>[↩]
  64. vgl. im Übrigen BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 unter anderem, Rn. 115 ff.[↩]

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