Die Tau­be auf dem Dach

Tau­ben sind ein groß­stadt­ty­pi­sches Phä­no­men. Ein star­ker Zuflug von Tau­ben gehört zum all­ge­mei­nen Lebens­ri­si­ko. Ent­schei­dend für die Fra­ge, ob eine Miet­min­de­rungzu­läs­sig ist, ist ob der Ver­mie­ter eine wesent­li­che Ursa­che für den Tau­ben­be­fall gesetzt hat.

Die Tau­be auf dem Dach

Anfang 2006 ver­mie­te­te die spä­te­re Klä­ge­rin eine Woh­nung im 2. Ober­ge­schoss in Mün­chen in der Max­vor­stadt an die spä­te­re Beklag­te. Das Gebäu­de wur­de um 1950 erbaut. Die Mie­te betrug 820 €. Ab Okto­ber 2008 min­der­te die Mie­te­rin die Mie­te, zunächst für Okto­ber und Novem­ber um jeweils 240 €, dann jeweils um 20 €. Sie bemän­gel­te, dass der Kel­ler nicht nutz­bar sei. Der Boden sei feucht. Des­halb sei­en schon meh­re­re Gegen­stän­de dort ver­schim­melt. Außer­dem wür­den immer wie­der Tau­ben ver­su­chen, auf ihrem Bal­kon zu nis­ten. Der Boden und die Möbel sei­en mit Tau­ben­kot über­säht. Sie müs­se den Bal­kon jeden zwei­ten Tag schrub­ben.

Die Ver­mie­te­rin sah dar­in kei­nen Min­de­rungs­grund. Als schließ­lich 620 Euro an Mie­te aus­stan­den, erhob sie Kla­ge vor dem Miet­ge­richt des Amts­ge­richts Mün­chen. Und das Amts­ge­richt gab ihr Recht: Eine Min­de­rung wegen des feuch­ten Kel­lers schei­de aus. Das Anwe­sen sei um das Jahr 1950 erbaut wor­den. Nach dem zwei­ten Welt­krieg sei in Deutsch­land inner­halb kür­zes­ter Zeit sehr viel Wohn­raum benö­tigt wor­den. Es sei daher all­ge­mein bekannt, dass Wohn­ge­bäu­de in die­ser Zeit mit ledig­lich ein­ge­schränk­ten Mit­teln und nicht in bes­ter Qua­li­tät errich­tet wer­den konn­ten. Des­halb gin­ge auch der Miet­spie­gel der Stadt Mün­chen bei Gebäu­den aus den 50er Jah­ren des letz­ten Jahr­hun­derts von einem deut­lich nied­ri­ge­ren Grund­preis aus als bei den Gebäu­den, die vor 1929 errich­tet wur­den. Die Mie­te­rin hät­te daher bereits bei Ein­zug damit rech­nen müs­sen, dass der Kel­ler über eine unge­nü­gen­de Boden­däm­mung oder eine nicht aus­rei­chen­de Feuch­te­sper­re ver­fü­ge und damit nicht unein­ge­schränkt zur Lage­rung von Gegen­stän­den geeig­net sei.

Auch bei dem geschil­der­ten Tau­ben­be­fall han­de­le es nicht um einen Man­gel. Tau­ben, ins­be­son­de­re in der Lage des Anwe­sens in der Münch­ner Max­vor­stadt, sei­en ein groß­stadt­ty­pi­sches Phä­no­men. Ein star­ker Zuflug von Tau­ben gehö­re zum all­ge­mei­nen Lebens­ri­si­ko. Ent­schei­dend für die Ver­ant­wor­tung der Ver­mie­te­rin sei, ob sie eine wesent­li­che Ursa­che für den Tau­ben­be­fall gesetzt habe.

Vor­lie­gend sei aber nicht erkenn­bar, dass dies, zum Bei­spiel durch eine beson­de­re Fas­sa­den­ge­stal­tung, gesche­hen sei. Viel­mehr habe die Beklag­te ange­ge­ben, dass die Tau­ben aus einem gegen­über­lie­gen­den Baum zuge­flo­gen sei­en. Eine Min­de­rung wegen Tau­ben­be­falls wür­de die Garan­tie­haf­tung der Ver­mie­te­rin zu weit aus­deh­nen. Es sei ins­be­son­de­re auch kein Unter­schied zu erken­nen zu den Fäl­len, in denen es bei­spiels­wei­se auf Grund eines feuch­ten Som­mers zu einem beson­ders star­ken Stech­mü­cken­auf­kom­men käme oder in denen ein mit­an­ge­mie­te­ter Gar­ten durch Maul­wür­fe umge­gra­ben wer­de. Hier lie­ge erkenn­bar kein Man­gel vor. Der Ver­gleich damit zei­ge, dass der Ver­mie­ter ohne eige­nes Zutun nicht für eine Tau­ben­pla­ge in einer inner­städ­ti­schen Wohn­an­la­ge ver­ant­wort­lich gemacht wer­den kön­ne.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 11. Juni 2010 – 461 C 19454/​09