Wohnungsschlüssel im Briefkasten – und die fristgerechte Wohnungsrückgabe

Der mit dem Vermieter abgestimmte Einwurf der Wohnungsschlüssel in dessen Briefkasten kann die fristgerechte Rückgabe der geräumten Wohnung bewirken, auch wenn der Vermieter erst später vom tatsächlichen Einwurf erfährt. Ein stillschweigendes Einverständnis mit dieser Vorgehensweise kann sich aus der widerspruchslosen Hinnahme einer entsprechenden Ankündigung unter Berücksichtigung der konkreten Umstände ergeben.

Wohnungsschlüssel im Briefkasten – und die fristgerechte Wohnungsrückgabe

Ein Streit zur Rückgabe der Mietsache im Sinne von § 546 Abs. 1 BGB im Wohnraummietverhältnis hat es erneut1 vor den Bundesgerichtshof geschafft: Eine Mieterin und ein weiterer Mieter hatten mit ihren Vermietern jeweils einen Mietaufhebungsvertrag geschlossen, der eine Abfindung von 40.000 beziehungsweise 41.400 Euro bei rechtzeitiger Räumung und Herausgabe der Wohnung bis zum 31.03.2022 vorsah. Die Mieterin beauftragte den anderen Mieter auch mit der Rückgabe ihrer Wohnung; nachdem eine persönliche Übergabe am letzten Tag nicht zustande gekommen war, wurden beide Wohnungen am folgenden Morgen abgenommen. Die Mieter behaupteten jedoch, die Schlüssel nach vorheriger Ankündigung gegenüber der zuständigen Mitarbeiterin bereits am 31.03.vor Mitternacht in den Geschäftsbriefkasten der Vermieter eingeworfen zu haben. Während das Amtsgericht der Zahlungsklage stattgab und die gegen den anderen Mieter gerichtete Drittwiderklage abwies, entschied das Landgericht zugunsten der Vermieter, weil diese vom behaupteten Schlüsseleinwurf nicht rechtzeitig Kenntnis erlangt hätten.

Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat nach der Durchführung einer Beweisaufnahme der Klage stattgegeben und die gegen den weiteren Mieter gerichtete Drittwiderklage abgewiesen2. Auf die Berufung der Vermieter hat das Landgericht Frankfurt am Main das erstinstanzliche Urteil abgeändert, die Klage abgewiesen sowie der Drittwiderklage stattgegeben, weil die Vermieter vom behaupteten Schlüsseleinwurf nicht rechtzeitig Kenntnis erlangt hätten3.

Mit der vom Bundesgerichtshof zugelassenen Revision begehren die klagende Mieterin und der weitere (drittwiderbeklagte) Mieter die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils und hatte damit Erfolg; der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Landgericht Frankfurt am Main zurückverwiesen, da eine abgestimmte Schlüsselrückgabe keine Kenntnis vom tatsächlichen Einwurf am selben Tag voraussetze und die behauptete Abstimmung sowie der Einwurf noch festzustellen wären:

Das Landgericht Frankfurt am Main hat rechtsfehlerhaft eine Rückgabe der Wohnungen durch den – revisionsrechtlich zu unterstellenden – Einwurf der Wohnungsschlüssel am 31.03.2022 in den Briefkasten der Vermieter aufgrund deren – vermeintlich – fehlender Kenntnis von diesem Einwurf verneint. Es hat übersehen, dass es sich bei dem Einwurf der Schlüssel nach dem – wiederum revisionsrechtlich zu unterstellenden – Vortrag der Mieterin und des weiteren Mieter um eine zwischen den Parteien abgestimmte Vorgehensweise gehandelt hat, um eine Rückgabe der Wohnungen noch am 31.03.2022 sicherzustellen.

Selbst wenn die vorstehend genannte Vereinbarung nicht getroffen worden oder der Einwurf der Wohnungsschlüssel nicht vor 24.00 Uhr erfolgt sein sollte, griffe die – hier ebenfalls zu unterstellende – Vereinbarung der Parteien über das Fortbestehen der Abfindungsansprüche bei einer Rückgabe der Wohnung erst am 1.04.2022 ein. Dem stünden – entgegen der Annahme des Landgerichts Frankfurt am Main – die zwischen den Parteien in den Mietaufhebungsverträgen vereinbarten Schriftformklauseln nicht entgegen, weil die Parteien diese stillschweigend aufgehoben haben.

Aufgrund der bislang von dem Landgericht Frankfurt am Main getroffenen Feststellungen konnte vom Bundesgerichtshof nicht abschließend beurteilt werden, ob der Mieterin gegen die Vermieter ein Anspruch auf Zahlung einer Abfindung in Höhe von 40.000 € aus dem mit diesen geschlossenen Mietaufhebungsvertrag zusteht.

Das Landgericht Frankfurt am Main ist allerdings noch frei von Rechtsfehlern und von den Parteien insoweit nicht angegriffen davon ausgegangen, dass nach der zwischen der Mieterin und den Vermietern in Ziffer 6 des Mietaufhebungsvertrags getroffenen Regelung die Verpflichtung der Vermieter zur Zahlung der streitgegenständlichen Abfindung von der Räumung und Herausgabe der Mietwohnung und damit von deren Rückgabe im Sinne von § 546 Abs. 1 BGB bis zum 31.03.2022 abhängen sollte4.

Das Landgericht Frankfurt am Main hat jedoch – wie die Revision zu Recht rügt – verkannt, dass die Parteien nach dem – revisionsrechtlich zu unterstellenden – Vortrag der Mieterin und des weiteren Mieter eine Vereinbarung dahingehend getroffen haben, dass die Mieterin und der weitere Mieter ihrer Rückgabepflicht auch durch einen Einwurf der Wohnungsschlüssel in den Briefkasten der Vermieter bis 24.00 Uhr am 31.03.2022 nachkommen durften. Revisionsrechtlich ist ebenfalls zu unterstellen, dass ein solcher Einwurf rechtzeitig erfolgt ist.

Die Rückgabe der Mietsache im Sinne von § 546 Abs. 1 BGB bedeutet die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes (§ 854 Abs. 1 BGB). Zur Rückgabe von Mieträumen gehört außer der Verschaffung der tatsächlichen Gewalt auch die Räumung5. Eine Rückgabe von Mieträumen kann deshalb weder angenommen werden, wenn der Mieter zwar seine Sachen aus den Räumen fortschafft, aber den Schlüssel mitnimmt, noch dann, wenn er zwar die Räume unter Rückgabe der Schlüssel verlässt, aber seine Sachen nicht aus den Räumen entfernt6.

Der unmittelbare Besitz an einer Sache wird gemäß § 854 Abs. 1 BGB durch die tatsächliche Gewalt über die Sache erworben. In wessen tatsächlicher Herrschaftsgewalt sich die Sache befindet, hängt maßgeblich von der Verkehrsanschauung ab, also von der zusammenfassenden Wertung aller Umstände des jeweiligen Falls entsprechend den Anschauungen des täglichen Lebens7. Die Übergabe eines Schlüssels bewirkt nur dann einen Übergang des Besitzes an der dazugehörigen Sache, wenn der Übergeber die tatsächliche Gewalt an der Sache willentlich und erkennbar aufgegeben und der Empfänger des Schlüssels sie in gleicher Weise erlangt hat8. Ein genereller Besitzwille genügt9, wie er sich – nach außen erkennbar – etwa in Vorkehrungen zur Besitzerlangung, wie beispielsweise der Anbringung von Briefkästen, äußert10. Dieser Wille ist auch bei einer aufgedrängten Sachherrschaft grundsätzlich anzunehmen, wenn der Vermieter im (alleinigen) Besitz der Schlüssel ist und diese nicht etwa an den Mieter zurückgibt11.

Ob es darüber hinaus jedenfalls bei einer aufgedrängten Sachherrschaft durch eine unangekündigte Schlüsselübersendung oder einen unangekündigten Schlüsseleinwurf in den Briefkasten des Vermieters für die Annahme einer Rückgabe der Mietsache im Sinne von § 546 Abs. 1 BGB einer Kenntnis des Vermieters von der Schlüsselrückgabe bedarf, ist in der Instanzrechtsprechung und der Literatur umstritten12.

Der Bundesgerichtshof hat diese Frage – entgegen der Annahme des Landgerichts Frankfurt am Main – bislang nicht entschieden. Die von dem Landgericht Frankfurt am Main angeführte Entscheidung des XII. Zivilsenats vom 19.11.200313, wonach für den Beginn der Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters gemäß § 558 Abs. 2 Halbs. 1 BGB aF (jetzt § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB) unter anderem die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe des Mieters erforderlich ist14, befasst sich nicht mit den an eine Rückgabe im Sinne von § 546 Abs. 1 BGB zu stellenden Anforderungen15. Die Frage bedarf auch vorliegend keiner Entscheidung.

Denn den Vermietern ist bereits nicht die Sachherrschaft an den Wohnungen durch einen unangekündigten Schlüsseleinwurf aufgedrängt worden.

Vielmehr hat der weitere Mieter nach dem von ihm und der Mieterin gehaltenen – revisionsrechtlich zugrunde zu legenden – Vortrag die mit der Entgegennahme der Wohnungen beauftragte Mitarbeiterin der Vermieter vorab über den geplanten Einwurf der Wohnungsschlüssel in den Briefkasten der Vermieter am 31.03.2022 für den Fall, dass eine Rückgabe der Wohnung an die Mitarbeiterin persönlich an diesem Tag nicht mehr erfolgen sollte, informiert, ohne dass die Mitarbeiterin dem angekündigten Einwurf widersprochen hat. Angesichts des zuvor mehrfach geäußerten Wunschs des weiteren Mieter, die Wohnungen in jedem Fall noch am 31.03.2022 zurückzugeben, konnte vom objektiven Empfängerhorizont aus die Mitarbeiterin die Ankündigung des weiteren Mieter nur dahingehend verstehen, dass dieser durch den Einwurf der Schlüssel eine Rückgabe der Wohnungen noch an dem vorbezeichneten Datum sicherstellen wollte.

Der weitere Mieter wiederum durfte in der widerspruchlosen Hinnahme seiner Ankündigung durch die Mitarbeiterin nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte das stillschweigend erklärte Einverständnis mit dieser Vorgehensweise sehen. Dafür spricht auch, dass die Parteien von dem – seitens der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vor dem Bundesgerichtshof im Rahmen der von ihr erhobenen Gegenrüge hervorgehobenen – in Ziffer 1 der Mietaufhebungsverträge genannten Zeitpunkt16 der Beendigung des Mietverhältnisses bereits zuvor einvernehmlich abgerückt waren, indem sie sich auf eine Rückgabe der Mietsache an diesem Tag bis 16.30 Uhr geeinigt hatten. Auf den Zeitpunkt der Kenntniserlangung der Vermieter beziehungsweise deren Mitarbeiterin von dem (erfolgten) Schlüsseleinwurf kommt es vor diesem Hintergrund für das Vorliegen einer Rückgabe im Sinne von § 546 Abs. 1 BGB nicht an.

Eine vertragsgemäße Rückgabe der Mietsache wäre deshalb zu bejahen, wenn der weitere Mieter den Schlüsseleinwurf – wie ausgeführt – mit der Mitarbeiterin der Vermieter abgestimmt und dann entsprechend seiner Ankündigung die Wohnungsschlüssel noch am 31.03.2022 in den Briefkasten der Vermieter eingeworfen haben sollte. Da das Landgericht Frankfurt am Main – von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig – hierzu bislang entgegen der Annahme der Revision keine Feststellungen getroffen hat, wird es die hierfür erforderlichen Feststellungen nachzuholen haben.

Selbst wenn jedoch eine Rückgabe der Wohnungen im Sinne von § 546 Abs. 1 BGB am 31.03.2022 nicht erfolgt sein sollte, wäre ein Anspruch der Mieterin auf Zahlung der Abfindung aufgrund der bislang von dem Landgericht Frankfurt am Main getroffenen Feststellungen nicht ausgeschlossen. Eine etwaige Vereinbarung der Mieterin und des weiteren Mieter mit der Mitarbeiterin der Vermieter über ein Fortbestehen der Abfindungsansprüche bei einer Rückgabe der Wohnungen erst am 1.04.2022 ist – entgegen der Ansicht des Landgerichts Frankfurt am Main nicht bereits wegen der in Ziffer 12 der – individualvertraglich geschlossenen Mietaufhebungsverträge getroffenen Regelung, wonach Änderungen oder Ergänzungen dieser Verträge zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform bedürfen, gemäß § 125 Satz 2 BGB formunwirksam. Vielmehr haben der weitere Mieter und die Mitarbeiterin durch den – hier zu unterstellenden – Abschluss einer solchen Vereinbarung die Schriftformklausel (stillschweigend) aufgehoben.

Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bestimmten Form hat zwar gemäß § 125 Satz 2 BGB im Zweifel die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts, welches dieser Form ermangelt, zur Folge. Eine Schriftformvereinbarung – wie hier vorliegend – kann jedoch stillschweigend dadurch aufgehoben werden, dass die Parteien die Geltung der formlos getroffenen Abänderungsvereinbarung übereinstimmend wollen17. Dies gilt selbst dann, wenn sie hierbei an das Schriftformerfordernis nicht gedacht haben18 und es sich – wovon offenbar das Landgericht Frankfurt am Main hier ausgegangen ist – um eine Schriftformklausel mit konstitutiver Wirkung handelt19.

Ein bewusstes Abweichen von einer Schriftformklausel ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lediglich dann erforderlich, wenn von einer sogenannten qualifizierten (doppelten) Schriftformklausel, die individuell vereinbart war, abgewichen wurde, weil in solchen Fällen die individuell vereinbarte qualifizierte Schriftformklausel erst abgeändert werden muss20. Eine solche qualifizierte (doppelte) Schriftformklausel liegt vor, wenn die Parteien nicht nur für Vertragsänderungen die Schriftform vereinbaren, sondern auch die Aufhebung der Schriftformabrede der Schriftform unterstellen21.

Ausgehend hiervon kann die Wirksamkeit einer zwischen dem weiteren Mieter und der Mitarbeiterin der Vermieter getroffenen Vereinbarung über die Verlängerung der Rückgabefristen mit der vom Landgericht Frankfurt am Main gegebenen Begründung nicht verneint werden. Denn nach dem – revisionsrechtlich als wahr zu unterstellenden – Vortrag der Mieterin und des weiteren Mieter haben sich der weitere Mieter und die Mitarbeiterin der Vermieter mündlich darauf verständigt, dass eine Rückgabe der Wohnungen erst am 1.04.2022 keine Auswirkungen auf die Abfindungsansprüche der Mieterin und des weiteren Mieter haben sollte, und damit stillschweigend auch die in Ziffer 12 der Mietaufhebungsverträge enthaltene Schriftformklausel aufgehoben.

Es kommt insofern auch nicht darauf an, ob der weitere Mieter und die Mitarbeiterin der Vermieter beim Abschluss dieser Vereinbarung wussten, dass diese nicht der vereinbarten Schriftform entsprach. Denn die Regelung in Ziffer 12 Satz 2 der Mietaufhebungsverträge enthält lediglich eine einfache Schriftformklausel, weil die Parteien die Schriftform allein für Vertragsänderungen oder -ergänzungen, nicht aber auch für die Aufhebung der Schriftformklausel selbst vereinbart haben.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts Frankfurt am Main ergibt sich Gegenteiliges auch nicht aus der Bestimmung in Ziffer 12 Satz 1 der Verträge, wonach außerhalb dieser Vereinbarungen keine mündlichen Nebenabreden getroffen worden sind, da diese bereits nicht als Schriftformvereinbarung zu werten ist, sondern lediglich eine sogenannte Vollständigkeitsklausel enthält22.

Das Landgericht Frankfurt am Main wird deshalb – falls es zur Verneinung einer wirksamen Rückgabe noch am 31.03.2022 gelangen sollte – zu prüfen haben, ob der weitere Mieter und die Mitarbeiterin der Vermieter nachträglich ein Fortbestehen der Abfindungsansprüche für den Fall der Rückgabe der Wohnungen am 1.04.2022 vereinbart haben und ob die Vermieter eine solche Vereinbarung gegen sich gelten lassen müssen.

Nach alledem konnte das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Frankfurt am Main zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses die nach den obigen Ausführungen erforderlichen Feststellungen treffen kann. Dabei machte der Bundesgerichtshof von der Möglichkeit Gebrauch, die Sache an eine andere Kammer des Landgerichts Frankfurt am Main zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO).

Bedeutung für die Praxis

Bei einer fristgebundenen Wohnungsrückgabe kommt es neben der Räumung entscheidend darauf an, wie dem Vermieter der unmittelbare Besitz verschafft wird. Ein abgestimmter Schlüsseleinwurf kann hierfür ausreichen; Rückgabe und spätere gemeinsame Besichtigung müssen zeitlich nicht zusammenfallen. Mieter sollten deshalb sowohl die vereinbarte Vorgehensweise als auch den rechtzeitigen Einwurf beweissicher dokumentieren, während die Vermieter abweichenden Rückgabemodalitäten klar widersprechen sollten, wenn sie diese nicht akzeptieren. Die Entscheidung erlaubt allerdings keine allgemeine Aussage, dass jeder unangekündigte Schlüsseleinwurf die Rückgabepflicht erfüllt: Ob bei einer aufgedrängten Schlüsselrückgabe zusätzlich die Kenntnis des Vermieters erforderlich ist, hat der BGH ausdrücklich offengelassen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. September 2026 – VIII ZR 127/25

  1. Fortführung von BGH, Urteil vom 11.05.1988 – VIII ZR 96/87, BGHZ 104, 285, 288 [zu § 556 Abs. 1 BGB aF][↩]
  2. AG Frankfurt a.M., Urteil vom 19.05.2023 – 33 C 2062/22 (29) [↩]
  3. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 30.03.2025 – 2-11 S 108/23[↩]
  4. vgl. zum Inhalt der Rückgabepflicht BGH, Urteil vom 11.05.1988 – VIII ZR 96/87, BGHZ 104, 285, 288 [zu der inhaltsgleichen Vorgängerregelung in § 556 Abs. 1 BGB aF][↩]
  5. vgl. BGH, Urteile vom 11.05.1988 – VIII ZR 96/87, BGHZ 104, 285, 288; vom 05.10.1994 – XII ZR 53/93, BGHZ 127, 156, 165 [jeweils zu § 556 Abs. 1 BGB aF]; jeweils mwN; siehe auch BGH, Beschluss vom 21.01.2014 – VIII ZR 48/13, VersR 2014, 999 Rn. 15[↩]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 11.05.1988 – VIII ZR 96/87, aaO[↩]
  7. vgl. BGH, Urteile vom 24.06.1987 – VIII ZR 379/86, BGHZ 101, 186, 188; vom 17.03.2017 – V ZR 70/16, NJW-RR 2017, 818 Rn. 10; vom 18.09.2020 – V ZR 8/19, NJW 2020, 3711 Rn. 11[↩]
  8. vgl. BGH, Urteile vom 06.04.1973 – V ZR 127/72, WM 1973, 1054 unter – I a; vom 17.03.2017 – V ZR 70/16, NJW-RR 2017, 818 Rn. 18; vom 18.09.2020 – V ZR 8/19, aaO Rn. 12[↩]
  9. vgl. BGH, Urteile vom 24.06.1987 – VIII ZR 379/86, aaO; vom 30.01.2015 – V ZR 63/13, NJW 2015, 1678 Rn. 24; vom 29.01.2025 – XII ZR 96/23, NJW-RR 2025, 524 Rn.20[↩]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 24.06.1987 – VIII ZR 379/86, aaO S.191; siehe auch BeckOK-BGB/Fritzsche, Stand: 1.05.2026, § 854 Rn. 28; Staudinger/Gutzeit, BGB, Neubearb.2025, § 854 Rn. 18; BeckOGK-BGB/Zehelein, Stand: 1.07.2026, § 546 Rn. 39[↩]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 29.01.2025 – XII ZR 96/23, aaO[↩]
  12. eine solche Kenntnis fordernd etwa LG Krefeld, WuM 2019, 78; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 17. Aufl., § 546 BGB Rn. 27; BeckOKMietrecht/Klotz-Hörlin, Stand: 1.06.2026, § 546 BGB Rn. 28, Erman/Lützenkirchen/Selk, BGB, 17. Aufl., § 546 Rn. 6; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 546 BGB Rn. 69a; Bub/Treier/Emmerich, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 6. Aufl., § 69 Rn. 26, 32; aA BeckOGK-BGB/Zehelein, aaO; wohl auch Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, Miete, 8. Aufl., § 546 BGB Rn. 26[↩]
  13. BGH, Urteil vom 19.11.2003 – XII ZR 68/00, NJW 2004, 774 unter – II 3 a[↩]
  14. siehe hierzu auch BGH, Urteil vom 23.10.2013 – VIII ZR 402/12, NJW 2014, 684 Rn. 13 mwN[↩]
  15. offengelassen auch in BGH, Urteil vom 29.01.2025 – XII ZR 96/23. NJW-RR 2025, 524 Rn.19[↩]
  16. 12.00 Uhr am 31.03.2022[↩]
  17. vgl. BGH, Urteile vom 22.04.1982 – III ZR 122/80, WM 1982, 902 unter 2 b; vom 09.10.2002 – X ZR 80/01 22; BGH, Beschluss vom 02.11.2005 – VIII ZR 52/05, NJW-RR 2006, 154 Rn. 3; jeweils mwN; siehe auch BeckOK-BGB/Wendtland, Stand: 1.05.2026, § 125 Rn. 14; Grüneberg/Ellenberger, BGB, 85. Aufl., § 125 Rn.19[↩]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 22.04.1982 – III ZR 122/80, aaO[↩]
  19. vgl. hierzu BGH, Urteile vom 02.06.1976 – VIII ZR 97/74, BGHZ 66, 378, 380; vom 08.10.2008 – XII ZR 66/06, NJW 2009, 433 Rn. 28; siehe auch Staudinger/Hertel, BGB, Neubearb.2023, § 125 Rn. 124[↩]
  20. vgl. BGH, Urteile vom 02.06.1976 – VIII ZR 97/74, BGHZ 66, 378, 381 f.; vom 21.09.2005 – XII ZR 312/02, BGHZ 164, 133, 136 f.[↩]
  21. vgl. BGH, Urteile vom 17.04.1991 – XII ZR 15/90, NJW-RR 1991, 1289; vom 15.04.1997 – IX ZR 70/96, NJW 1997, 2238 unter [II] 1 a[↩]
  22. vgl. BGH, Urteile vom 26.11.1984 – VIII ZR 214/83, BGHZ 93, 29, 60 f.; vom 19.06.1985 – VIII ZR 238/84, NJW 1985, 2329 unter – II 2 a bb; vom 14.10.1999 – III ZR 203/98, WM 1999, 2475 unter [I] 2 a; vom 03.03.2021 – XII ZR 92/19, NJW-RR 2021, 872 Rn. 13[↩]

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