Gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del – bei 1 Grund­stück mit lang­jäh­ri­ger Nicht­be­bau­ung

Gewer­be­be­trieb im Sin­ne des § 15 Abs. 2 EStG ist eine selb­stän­di­ge nach­hal­ti­ge Betä­ti­gung, die mit der Absicht, Gewinn zu erzie­len, unter­nom­men wird und sich als Betei­li­gung am all­ge­mei­nen wirt­schaft­li­chen Ver­kehr dar­stellt, wenn sie weder als Aus­übung von Land- und Forst­wirt­schaft noch als Aus­übung eines frei­en Berufs noch als eine ande­re selb­stän­di­ge Arbeit anzu­se­hen ist. Dar­über hin­aus hat die Recht­spre­chung das nega­ti­ve Erfor­der­nis auf­ge­stellt, dass es sich bei der Tätig­keit nicht um pri­va­te Ver­mö­gens­ver­wal­tung han­deln darf.

Gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del – bei 1 Grund­stück mit lang­jäh­ri­ger Nicht­be­bau­ung

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs wird die Gren­ze von der pri­va­ten Ver­mö­gens­ver­wal­tung zum Gewer­be­be­trieb über­schrit­ten, wenn (bei Vor­lie­gen der übri­gen in § 15 Abs. 2 EStG genann­ten Vor­aus­set­zun­gen) nach dem Gesamt­bild der Betä­ti­gung und unter Berück­sich­ti­gung der Ver­kehrs­auf­fas­sung die Aus­nut­zung sub­stan­ti­el­ler Ver­mö­gens­wer­te durch Umschich­tung gegen­über der Nut­zung von Grund­be­sitz im Sin­ne einer Frucht­zie­hung aus zu erhal­ten­den Sub­stanz­wer­ten (z.B. durch Selbst­nut­zung oder Ver­mie­tung) ent­schei­dend in den Vor­der­grund tritt1. Zur Kon­kre­ti­sie­rung die­ser Unter­schei­dung im Bereich des gewerb­li­chen Grund­stücks­han­dels hat der BFH mit Urteil vom 09.12 1986 – VIII R 317/​822 die soge­nann­te Drei-Objekt-Gren­ze ein­ge­führt. Danach ist regel­mä­ßig von einem gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del aus­zu­ge­hen, wenn inner­halb eines engen zeit­li­chen Zusam­men­hangs zwi­schen Anschaf­fung und Ver­kauf min­des­tens vier Objek­te ver­äu­ßert wer­den. Die­se Grund­sät­ze gel­ten nach Auf­fas­sung des Gro­ßen Finanz­ge­richts des BFH eben­so in den soge­nann­ten Errich­tungs­fäl­len; die Recht­spre­chung des BFH unter­schei­det nicht danach, ob der Steu­er­pflich­ti­ge die ver­äu­ßer­ten Objek­te ledig­lich ange­schafft oder ob er sie errich­tet hat3.

Der Drei-Objekt-Gren­ze kommt aller­dings nur Indi­zwir­kung zu. Ein gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del kann daher auch bei der Ver­äu­ße­rung von weni­ger als vier Objek­ten zu beja­hen sein, wenn auf­grund objek­ti­ver Umstän­de fest­steht, dass der Grund­be­sitz mit der unbe­ding­ten Absicht erwor­ben oder bebaut wor­den ist, ihn inner­halb kur­zer Zeit zu ver­kau­fen4. Der unbe­ding­te Ver­äu­ße­rungs­ent­schluss muss im Fall der Bebau­ung eines danach ver­kauf­ten Grund­stücks spä­tes­tens in dem Zeit­punkt gefasst sein, in dem sich der Unter­neh­mer recht­lich bin­det, etwa durch Abschluss der auf die Bebau­ung gerich­te­ten Ver­trä­ge5.

Nach dem Beschluss des Gro­ßen Senats des Bun­des­fi­nanz­hofs vom 10.12 20016 kann bei­spiels­wei­se auf eine gewerb­li­che Betä­ti­gung geschlos­sen wer­den, wenn das im zeit­li­chen Zusam­men­hang mit der Bebau­ung und Ver­äu­ße­rung erwor­be­ne Grund­stück schon vor sei­ner Bebau­ung ver­kauft wor­den ist oder wenn ein sol­ches Grund­stück von vorn­her­ein auf Rech­nung und nach den Wün­schen des Erwer­bers bebaut wird oder das Bau­un­ter­neh­men des das Grund­stück bebau­en­den Steu­er­pflich­ti­gen erheb­li­che Leis­tun­gen für den Bau erbringt. Neben die­sen vom Gro­ßen Finanz­ge­richt des BFH aus­drück­lich genann­ten Aus­nah­me­fäl­len kön­nen ande­re gewich­ti­ge Umstän­de auf eine gewerb­li­che Betä­ti­gung auch bei einer Ver­äu­ße­rung von weni­ger als vier Objek­ten schlie­ßen las­sen, und zwar dann, wenn sich aus den Umstän­den ergibt, dass die maß­ge­ben­den Tätig­kei­ten (Anschaf­fung, Bebau­ung) in unbe­ding­ter Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht vor­ge­nom­men wor­den sind. Hier­bei ist auf die Umstän­de des Ein­zel­fal­les abzu­stel­len. Wur­de das Bau­vor­ha­ben bei­spiels­wei­se nur kurz­fris­tig finan­ziert, hat der Steu­er­pflich­ti­ge bereits wäh­rend der Bau­zeit eine Mak­ler­fir­ma mit dem Ver­kauf des Objekts beauf­tragt oder selbst Ver­äu­ße­rungs­an­non­cen auf­ge­ge­ben, wur­de vor Fer­tig­stel­lung des Bau­werks ein Vor­ver­trag mit dem künf­ti­gen Erwer­ber geschlos­sen oder hat er Gewähr­leis­tungs­pflich­ten über den bei Pri­vat­ver­käu­fen übli­chen Bereich hin­aus über­nom­men, kann selbst dann eine unbe­ding­te Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht vor­lie­gen, wenn kei­ner der vom Gro­ßen Finanz­ge­richt des BFH ange­spro­che­nen Aus­nah­me­fäl­le greift. Die Mög­lich­keit, das Gebäu­de für Zwe­cke der eige­nen Ver­mö­gens­ver­wal­tung her­zu­stel­len, schei­det dann aus7.

Im hier vom Finanz­ge­richt Baden-Württ­tem­berg ent­schie­de­nen Streit­fall ist das Finanz­ge­richt auf­grund der für die Ent­schei­dung not­wen­di­gen Gesamt­ab­wä­gung zu der Über­zeu­gung gelangt, dass die Tätig­keit des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers als gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del ein­zu­stu­fen ist. Nach Auf­fas­sung des Gerichts lie­gen im vor­lie­gen­den Fall die Merk­ma­le unbe­ding­te Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht, Teil­nah­me am all­ge­mei­nen wirt­schaft­li­chen Ver­kehr, Gewinn­erzie­lungs­ab­sicht und Nach­hal­tig­keit vor.

Wie oben dar­ge­stellt kann ein gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del gege­ben sein, wenn (auch nur) ein Grund­stück ver­äu­ßert wird, sofern der Steu­er­pflich­ti­ge im Zeit­punkt des Erwerbs oder im Zeit­punkt der Errich­tung eines Gebäu­des mit unbe­ding­ter Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht han­delt. Nicht aus­rei­chend ist hin­ge­gen, wenn ein Steu­er­pflich­ti­ger ein Grund­stück nur mit beding­ter Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht erwirbt oder bebaut. Maß­geb­lich für die steu­er­li­che Qua­li­fi­zie­rung der Tätig­keit ist nicht die vom Steu­er­pflich­ti­gen sub­jek­tiv vor­ge­nom­me­ne Eigen­qua­li­fi­ka­ti­on und des­sen vor­ge­nom­me­ne Beur­tei­lung, son­dern die Wer­tung nach objek­ti­ven Kri­te­ri­en8. Hin­sicht­lich der unbe­ding­ten Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht weist das Finanz­ge­richt dar­auf hin, dass allein die – im vor­lie­gen­den Fall gege­be­ne – Bran­chen­nä­he des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers nur ein schwa­ches Beweis­an­zei­chen für das Vor­han­den­sein einer von vorn­her­ein bestehen­den Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht ist, dem allen­falls in Ver­bin­dung mit ande­ren Indi­zi­en Bedeu­tung zukommt9. Der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer hat jedoch aus­weis­lich der dem Gericht vor­lie­gen­den Unter­la­gen bereits vor Abschluss des Kauf­ver­tra­ges über das Grund­stück einen Bau­an­trag bei der zustän­di­gen Behör­de gestellt. Selbst wenn allein hier­aus nicht klar ersicht­lich ist, ob zu die­sem Zeit­punkt eine Bebau­ung zum Zwe­cke der Ver­mie­tung oder zum Zwe­cke der Ver­äu­ße­rung erfol­gen soll­te, ist jeden­falls erkenn­bar, dass sei­tens des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers eine Ver­äu­ße­rung des Objek­tes vor Bebau­ung – unbe­dingt – beab­sich­tigt war. Der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer hat sich – spä­tes­tens nach dem Kauf, jedoch vor Bebau­ung des Grund­stücks – um den Ver­kauf des noch zu bau­en­den Objek­tes bemüht. Dies ergibt sich für das Finanz­ge­richt aus der Ein­schal­tung des Immo­bi­li­en­bü­ros D vom 21.12 1992 zum Zwe­cke der Ver­mitt­lung und des Ver­kaufs des Hotel­kom­ple­xes X und aus der in der R Zei­tung erfolg­ten Inse­rie­rung des Ver­kaufs eines Boar­ding-Houses mit ca. 60 Zim­mern, wel­che am 26.09.1992 erfolg­te. Fer­ner lie­gen sei­tens der W Akti­en­ge­sell­schaft, sei­tens der H GmbH vom 22.12 1992 und sei­tens der Ü GmbH vom 15.11.1993 Absa­gen für einen Ankauf des Objek­tes vor. Sei­tens der Fir­ma F‑GmbH liegt ein Schrei­ben vom 09.12 1993 vor, in wel­chem sie sich auf eine ihrer­seits durch­ge­führ­te Objekt­be­wer­tung bezieht, sowie fer­ner der Ent­wurf eines Kauf­ver­tra­ges zwi­schen ihr und dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, wel­cher die Ver­pflich­tung des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers zur Errich­tung eines Boar­ding­house-Roh­baus beinhal­tet sowie den Ver­kauf des Gesamt­ob­jek­tes. Das Zustan­de­kom­men des Ver­tra­ges war davon abhän­gig gemacht, dass der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer mit der Fir­ma V, einer Toch­ter­fir­ma der F‑GmbH, einen Gene­ral­über­neh­mer­ver­trag über die Errich­tung des Roh­baus abschließt. Auch hier­aus ergibt sich die Bemü­hung des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers um eine Ver­äu­ße­rung vor Abschluss eines Gene­ral­un­ter­neh­mer­ver­tra­ges zur Her­stel­lung des Gebäu­des.

Fer­ner lässt auch die vom Grund­stücks­ei­gen­tü­mer gewähl­te Finan­zie­rung den Schluss auf eine unbe­ding­te Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht zu. Nach Anga­ben des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers erfolg­te die Finan­zie­rung des Grund­stücks­kaufs über die Erhö­hung der Kre­dit­li­nie; Ver­trä­ge über ein auf­ge­nom­me­nes Dar­le­hen konn­ten nicht mehr vor­ge­legt wer­den. Den Ein­kom­men­steu­er­ak­ten 1992 bis 1997 kann jedoch ent­nom­men wer­den, dass die Finan­zie­rung einer­seits über ein Giro­kon­to und ande­rer­seits über ein Dar­le­hens­kon­to erfolg­te. Das Dar­le­hens­kon­to wies zum 31.12 1996 einen Dar­le­hens­stand von 0 DM auf, so dass hin­sicht­lich der Fremd­fi­nan­zie­rung von einem 5‑jährigen Zeit­raum und damit einem kurz­fris­ti­gen Dar­le­hen aus­ge­gan­gen wer­den kann. Die Erläu­te­rung des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers, dass die Bezah­lung der Erstel­lung des Roh­baus Zug und Zug gegen Zah­lung des Erwer­bers hät­te erfol­gen sol­len und hier­für kei­ne oder nur eine kurz­fris­ti­ge Zwi­schen­fi­nan­zie­rung erfor­der­lich gewe­sen wäre, erscheint ins­be­son­de­re auch vor dem Hin­ter­grund, dass die Fir­ma V eine Toch­ter­fir­ma der Fir­ma F‑GmbH ist, glaub­haft und nach­voll­zieh­bar. Dies gilt umso mehr, als der Gene­ral­un­ter­neh­mer­ver­trag mit der Fir­ma V von dem Zustan­de­kom­men des Kauf­ver­tra­ges mit der Fir­ma F‑GmbH und der Ver­trag mit der Fir­ma F‑GmbH vom Abschluss des Gene­ral­über­nah­me­ver­tra­ges mit der Fir­ma V abhän­gig war.

Der letzt­end­li­chen Zurück­wei­sung des Bau­ge­suchs am 10.05.1995 kommt nach Auf­fas­sung des Finanz­ge­richts kei­ne ent­schei­den­de Bedeu­tung zu, da die durch den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer dar­ge­leg­ten Grün­de der unter­las­se­nen wei­te­ren Inves­ti­tio­nen für Sta­tik und das erfor­der­li­che Brand­schutz­gut­ach­ten vor dem Hin­ter­grund des noch nicht siche­ren Ver­kaufs durch­aus nach­voll­zieh­bar sind. Wei­te­re erfor­der­li­che Unter­la­gen – zur Über­schrei­tung der Bau­gren­ze sowie die mit Schrei­ben der Gemein­de X vom 10.12 1992 ange­for­der­ten- wur­den durch den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer offen­sicht­lich vor­ge­legt.

Die sei­tens des Finanz­am­tes vor­ge­brach­te Argu­men­ta­ti­on, dass ab dem Jahr 1992 Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung erklärt wor­den sei­en, recht­fer­tigt nicht die Annah­me einer nur beding­ten Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht. Auch wenn die­se – dama­li­ge – Erklä­rung vor dem Hin­ter­grund der beab­sich­tig­ten Ver­äu­ße­rung unstim­mig ist, ist das Gericht ver­pflich­tet, die durch den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer vor­ge­leg­ten Unter­la­gen ins­ge­samt zu wer­ten. Aus kei­ner der vor­ge­leg­ten Unter­la­gen ergibt sich eine Absicht zur Ver­mie­tung des Objek­tes, jeden­falls nicht zum Zeit­punkt vor dem Schei­tern der Ver­hand­lun­gen mit der Fir­ma F‑GmbH, zum Zeit­punkt danach nur auf­grund der Aus­sa­ge des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers zur kurz­fris­ti­gen geplan­ten Ver­mie­tung vor einem wei­ter­hin ange­streb­ten Ver­kauf. Sei­tens des frü­he­ren Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers wur­de im Jahr 1992 ledig­lich ange­ge­ben, dass Bau­ab­sicht für das unbe­bau­te Grund­stück bestehe. Wei­te­re Aus­künf­te, aber auch Nach­fra­gen sei­tens des Finanz­am­tes (z.B. auch im Hin­blick auf Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen vor dem Hin­ter­grund der erklär­ten nega­ti­ven Ein­künf­te) erfolg­ten nicht. Bei der – ers­ten – Betriebs­prü­fung wur­den ledig­lich Akti­vi­tä­ten zum Ver­kauf des Objek­tes kur­ze Zeit nach Anschaf­fung fest­ge­stellt. Fer­ner wur­de fest­ge­stellt, dass zum dama­li­gen Zeit­punkt der Prü­fung Anzei­gen zum Ver­kauf des Grund­stücks geschal­tet waren. Eine Absicht zur Ver­mie­tung zum maß­geb­li­chen Zeit­punkt und damit ein Anhalts­punkt für eine nur beding­te Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht ergibt sich damit auch aus den Fest­stel­lun­gen der Betriebs­prü­fung nicht.

Auch die durch das Finanz­amt vor­ge­brach­ten Grün­de gegen eine unbe­ding­te Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht auf­grund der Prä­am­bel des Grund­stücks­kauf­ver­tra­ges über­zeu­gen nicht. Der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer hat im Lau­fe des Kla­ge­ver­fah­rens nach­voll­zieh­bar dar­ge­legt, dass er – da er nicht im Bereich des pro­du­zie­ren­den Gewer­bes tätig war – kei­nen Zuwen­dungs­be­scheid erhal­ten hat und daher auf­grund der Zah­lung des nicht geför­der­ten Grund­stücks­prei­ses den Beschrän­kun­gen hin­sicht­lich einer Wei­ter­ver­äu­ße­rung, Ver­mie­tung, Ver­pach­tung oder Nut­zungs­über­las­sung nicht unter­le­gen war. Dies schließt das Gericht auch dar­aus, dass der Bau­an­trag nach­ge­wie­se­ner­ma­ßen vor Erwerb des Grund­stücks bei der Gemein­de X – der Ver­käu­fe­rin des Grund­stücks – ein­ge­gan­gen war und – hät­te die Prä­am­bel in Ver­bin­dung mit dem Rück­tritts­recht auch für den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer Gel­tung gehabt – auch eine Ver­mie­tung, Ver­pach­tung oder Nut­zungs­über­las­sung des Objek­tes aus­ge­schlos­sen gewe­sen wäre. „Unschäd­lich” wäre dann nur noch der eige­ne Betrieb des Büro- und Boar­ding­hau­ses gewe­sen, was vor dem Hin­ter­grund der beruf­li­chen Tätig­keit des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers nicht schlüs­sig erscheint.

Das Merk­mal der Teil­nah­me am all­ge­mei­nen wirt­schaft­li­chen Ver­kehr ist nach Auf­fas­sung des Gerichts bereits durch die Ein­schal­tung eines Mak­lers, fer­ner jedoch durch die Inse­rie­rung in der R Zei­tung sowie das durch Unter­la­gen nach­ge­wie­se­ne eige­ne Her­an­tre­ten an – meh­re­re – poten­ti­el­le Käu­fer gege­ben.

Das Finanz­ge­richt Baden-Würt­tem­berg geht fer­ner von der Gewinn­erzie­lungs­ab­sicht des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers aus. Eine Tätig­keit ist nach der Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs ein­kom­men­steu­er­lich nur rele­vant, wenn ihr die Absicht zu Grun­de liegt, auf Dau­er gese­hen nach­hal­tig Über­schüs­se zu erzie­len. Das ist dann der Fall, wenn ein betrieb­li­cher Total­ge­winn erstrebt wird. Als inne­re Tat­sa­che lässt sich die Gewinn­erzie­lungs­ab­sicht nur anhand äuße­rer Umstän­de fest­stel­len. In objek­ti­ver Hin­sicht ist eine Pro­gno­se dar­über anzu­stel­len, ob der Betrieb nach sei­ner Wesens­art und der Art sei­ner Bewirt­schaf­tung geeig­net ist, einen Gewinn zu erwirt­schaf­ten10. Nach den dem Gericht vor­lie­gen­den Unter­la­gen war hin­sicht­lich des Objekt­ver­kaufs ein Kauf­preis von ins­ge­samt 1,8 Mio DM ange­dacht. Der Kauf­preis des Grund­stücks belief sich auf 148.773,18 € (290.975,04 DM); die Kos­ten der Errich­tung des Roh­baus hät­ten 1,2 Mio DM betra­gen. Im Fal­le der gelun­ge­nen Ver­äu­ße­rung wäre damit ein Gewinn i.H.v. ca. 300.000 DM abzgl. der bis zur Ver­äu­ße­rung bezahl­ten Schuld­zin­sen ange­fal­len. Anhalts­punk­te dahin­ge­hend, dass die – tat­säch­lich – ver­lust­brin­gen­de Tätig­keit typi­scher­wei­se dazu bestimmt und geeig­net war, der Befrie­di­gung per­sön­li­cher Nei­gun­gen oder der Erlan­gung wirt­schaft­li­cher Vor­tei­le außer­halb der Ein­kunfts­sphä­re zu die­nen11, sind vor­lie­gend nicht ersicht­lich. Auch nach Schei­tern der Ver­trags­be­zie­hun­gen mit der Fir­ma F‑GmbH ver­such­te der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer nach den vor­lie­gen­den Unter­la­gen, das Grund­stück wei­ter­hin zu ver­äu­ßern, so dass die Gewinn­erzie­lungs­ab­sicht nicht allein wegen der Tat­sa­che der Erwirt­schaf­tung von Ver­lus­ten nach Schei­tern des Ver­kaufs ver­neint wer­den kann. An das Erfor­der­nis der Umstruk­tu­rie­rung nach mehr­jäh­ri­gen Ver­lus­ten kön­nen bei dem Ver­kauf eines ein­zel­nen Grund­stücks kei­ne zu hohen Anfor­de­run­gen gestellt wer­den. Wei­te­re ange­dach­te Pro­jek­te (Bau und Ver­kaufz­um Betrieb einer Tank­stel­le, Ver­kauf zum Betrieb eines Out­let­cen­ters) zer­schlu­gen sich eben­falls; trotz Inse­rie­rung im Inter­net konn­te ein Ver­kauf des Grund­stücks nicht erfol­gen. Anhalts­punk­te, dass die Ver­äu­ße­rung von vorn­her­ein nicht geeig­net gewe­sen wäre, nach­hal­tig einen Gewinn zu erzie­len und des­halb gar kei­ne Ein­kunfts­quel­le i.S.d. Ein­kom­men­steu­er­rechts dar­stell­te, lie­gen nicht vor.

Der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer han­del­te hin­sicht­lich der beab­sich­tig­ten Ver­äu­ße­rung fer­ner nach­hal­tig. Grund­sätz­lich ist eine Tätig­keit nach­hal­tig, wenn sie auf Wie­der­ho­lung ange­legt ist, also eine Wie­der­ho­lungs­ab­sicht in der Wei­se besteht, dass wei­te­re Geschäf­te geplant sind. Aus­nahms­wei­se kann nach der Recht­spre­chung Nach­hal­tig­keit jedoch auch dann zu beja­hen sein, wenn der Steu­er­pflich­ti­ge nur ein ein­zi­ges Geschäft oder einen ein­zi­gen Ver­trag abschließt und sich kei­ne Wie­der­ho­lungs­ab­sicht fest­stel­len lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Erfül­lung die­ses Geschäfts oder Ver­trags eine Viel­zahl von unter­schied­li­chen Ein­zel­tä­tig­kei­ten erfor­dert, die in ihrer Gesamt­heit die Wür­di­gung recht­fer­ti­gen, der Steu­er­pflich­ti­ge sei nach­hal­tig tätig gewor­den12. Allein die Bau­kos­ten von 1,2 Mio DM recht­fer­ti­gen im vor­lie­gen­den Fall nicht die Annah­me der Nach­hal­tig­keit. Auch die Tat­sa­che, dass der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer als Archi­tekt und Ver­mes­ser tätig ist und damit eine gewis­se Bran­chen­nä­he auf­weist, führt – auch hier – nicht zur Annah­me der Nach­hal­tig­keit. Da im vor­lie­gen­den Fall der Gene­ral­un­ter­neh­mer­ver­trag mit der Fir­ma V jedoch vom Zustan­de­kom­men des Kauf­ver­tra­ges mit der Fir­ma F‑GmbH abhän­gig gewe­sen wäre, wären dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer die Ver­trags­leis­tun­gen des Gene­ral­un­ter­neh­mers zuzu­rech­nen gewe­sen13. Er hät­te in die­sem Fal­le Ein­zel­tä­tig­kei­ten ent­fal­tet, wel­che über das Maß hin­aus­ge­gan­gen wären, die zum Bau eines jeden Hau­ses erfor­der­lich wären. Hin­zu kommt, dass der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer zuvor die Ver­mes­sung des gesam­ten Gewer­be­ge­bie­tes und damit auch des streit­ge­gen­ständ­li­chen Grund­stü­ckes über­nom­men hat­te.

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs beginnt die gewerb­li­che Tätig­keit in der Regel mit der ers­ten Vor­be­rei­tungs­hand­lung. Dies ist beim gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del der Zeit­punkt, in dem der Steu­er­pflich­ti­ge mit Tätig­kei­ten beginnt, die objek­tiv erkenn­bar auf die Vor­be­rei­tung der Grund­stücks­ge­schäf­te gerich­tet sind, es sei denn, die Vor­be­rei­tungs­hand­lun­gen hät­ten auf­grund der beson­de­ren Umstän­de des ein­zel­nen Fal­les noch nicht den Cha­rak­ter der end­gül­ti­gen Wid­mung eines Wirt­schafts­guts zu betrieb­li­chen Zwe­cken14. Nach Auf­fas­sung des Finanz­ge­richts Baden-Würt­tem­berg hat der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer spä­tes­tens mit der Kon­takt­auf­nah­me zu poten­ti­el­len Erwer­bern im Jahr 1992 mit der gewerb­li­chen Tätig­keit begon­nen.

Finanz­ge­richt Baden ‑Würt­tem­berg, Urteil vom 19. Dezem­ber 2014 – – 13 K 3148/​1115

  1. BFH, Urteil vom 03.03.2011 – IV R 10/​08, BFH/​NV 2011, 1666, m.w.N.
  2. BFHE 148, 480, BSt­Bl II 1988, 244
  3. BFH, Beschluss vom 10.12 2001 – GrS 1/​98, BFHE 197, 240, BSt­Bl II 2002, 291
  4. BFH, Urtei­le vom 18.09.2002 – X R 183/​96, BFHE 200, 293, BSt­Bl II 2003, 238; vom 17.12 2008 – IV R 85/​06, BFHE 224, 84, BSt­Bl II 2009, 795; vom 03.03.2011 – IV R 10/​08, BFH/​NV 2011, 1666
  5. BFH, Urteil vom 28.04.2005 – IV R 17/​04, BFHE 209, 372, BSt­Bl II 2005, 606; vom 16.09.2009 – X R 48/​08, BFH/​NV 2010, 212
  6. BFH, Beschluss vom 10.12.2001 – GrS 1/​98, BFHE 197, 240, BSt­Bl II 2002, 291
  7. BFH, Urtei­le vom 18.09.2002 – X R 183/​09, BFHE 200, 293, BSt­Bl II 2003, 238; vom 18.08.2009 – X R 25/​06, BFHE 226, 77, BSt­Bl II 2009, 965; vom 28.01.2009 – X R 36/​07, m.w.N.; vom 16.09.2009 – X R 48/​07, BFH/​NV 2010, 54
  8. u.a. BFH, Urteil vom 18.08.2009 – X R 25/​06, BFHE 226, 77, BSt­Bl II 2009, 965
  9. BFH, Urteil vom 18.08.2009 – X R 41/​06, BFH/​NV 2010, 38
  10. BFH, Urteil vom 12.05.2011 – IV R 36/​09, BFH/​NV 2011, 2092 m.w.N.
  11. BFH, Urteil vom 19.03.2009 – IV R 40/​06, BFH/​NV 2009, 1115
  12. BFH, Urteil vom 26.09.2006 – X R 27/​03, BFH/​NV 2007, 412
  13. BFH, Urteil vom 19.10.2010 – X R 41/​08, BFH/​NV 2011, 245
  14. BFH, Urteil vom 23.11.2011 – IV B 107/​10, BFH/​NV 2012, 414, m.w.N.
  15. nrkr., Revi­si­on beim BFH – X R 6/​15