Immobilienbewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer – und der Gutachterausschuss

Das Finanzgericht als Tatsachengericht darf die von den Gutachterausschüssen nach § 183 Abs. 1 Satz 2 des Bewertungsgesetzes mitgeteilten Vergleichspreise dem Vergleichswertverfahren grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen, ohne dabei gegen seine Amtsaufklärungspflicht aus § 76 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung zu verstoßen. Anlass für eine gerichtliche Überprüfung der mitgeteilten Vergleichspreise besteht nur dann, wenn Verstöße bei der Ermittlung der Vergleichspreise substantiiert geltend gemacht werden oder offensichtlich sind.

Der aktuell vom Bundesfinanzhof entschiedene Streitfall betraf die Bewertung einer ererbten Eigentumswohnung, deren Verkehrswert vom Finanzamt auf Basis von 20 Vergleichspreisen eines Gutachterausschusses auf 186.000 € festgestellt wurde. Nach § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG ist Wohnungseigentum für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Grundlage dafür sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise (§ 183 Abs. 1 Satz 2 BewG). Diese Vergleichspreise leiten die Gutachterausschüsse überwiegend aus Verkäufen ähnlicher Objekte ab. Die Erben wandten sich gegen diese Bewertung. Sie kritisierten insbesondere die Auswahl der Vergleichsobjekte und die Berechnung des Durchschnittswerts.

Wie erstinstanzlich bereits das Niedersächsische Finanzgericht¹ wies nun auch der Bundesfinanzhof diese Einwände zurück. Aus seiner Sicht ist der im Gesetz ausdrücklich angeordnete Vorrang der vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise rechtsstaatlich unbedenklich. Die Gutachterausschüsse verfügen über eine besondere Sach- und Fachkenntnis, über eine größere Ortsnähe und über eine besondere Kompetenz bei der von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung. Es handelt sich um staatliche Behörden, die auf gesetzlicher Grundlage errichtet und als selbständige und unabhängige Gremien eingerichtet sind.

Nach § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG ist Wohnungseigentum grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Nur wenn kein Vergleichswert oder keine Vergleichsfaktoren vorliegen, ist das Sachwertverfahren statthaft (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG). Dies ist vorliegend nicht der Fall, sodass das Vergleichswertverfahren Anwendung findet.

Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind nach § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs (BauGB) mitgeteilten Vergleichspreise (§ 183 Abs. 1 Satz 2 BewG). Jenseits des Grundbesitzwerts, der sich nach den typisierenden Bewertungsregelungen der §§ 179 und 182 bis 196 BewG ergibt, bleibt es dem Steuerpflichtigen unbenommen, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen (§ 198 Abs. 1 BewG).

Dieser gemäß § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG gesetzlich angeordnete Vorrang der Wertermittlung des Gutachterausschusses beruht auf dessen besonderer Sach- und Fachkenntnis, der größeren Ortsnähe sowie dessen Kompetenz bei der in hohem Maße von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung².

Es ist rechtsstaatlich nicht bedenklich, dass die vorrangige Wertermittlungskompetenz den Gutachterausschüssen zukommt. Bei ihnen handelt es sich um staatliche, auf gesetzlicher Grundlage (§§ 192 ff. BauGB) errichtete Behörden, die in Abhängigkeit von den Regelungen in den Ländern in unterschiedlichen Bereichen der Verwaltung verortet sind³. Die Gutachterausschüsse sind als selbständige und unabhängige Gremien eingerichtet (§ 192 Abs. 1 BauGB)⁴ und neben der Ermittlung der Bodenrichtwerte mit der Erstellung von Verkehrswertgutachten, der Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung und der Ermittlung sonstiger zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken erforderlicher Daten beauftragt (§ 193 Abs. 1 und 5 BauGB). Sie verfügen über gesetzliche Auskunftsbefugnisse (§ 197 Abs. 1 BauGB), Gerichte und Behörden haben ihnen Rechts- und Amtshilfe zu leisten (§ 197 Abs. 2 BauGB). Außerdem werden sie durch eine Geschäftsstelle personell unterstützt (§ 192 Abs. 4 BauGB).Dem steht nicht die Einbindung eines Finanzamtsvertreters entgegen. Sie beruht unter anderem auf dem legitimen Bestreben, steuerliche Bewertung und städtebauliche Wertermittlung miteinander zu harmonisieren und die Arbeitsergebnisse für steuerliche Zwecke nutzbar zu machen⁵. Die Unabhängigkeit der Gutachterausschüsse bleibt hiervon unberührt. Auch der Vertreter der Finanzverwaltung ist im Rahmen seiner Tätigkeit im Ausschuss an keinerlei Weisungen gebunden⁶.

Das Finanzgericht als Tatsachengericht kann die von den Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichspreise wie auch die dort ermittelten Bodenrichtwerte grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen, ohne dabei gegen seine Verpflichtung zur Amtsermittlung aus § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO zu verstoßen (vgl. § 82 FGO i.V.m. § 412 der Zivilprozessordnung).

Anlass für eine (eingeschränkte) gerichtliche Überprüfung besteht nur dann, wenn gerichtlich überprüfbare Verstöße bei der Ermittlung der Vergleichspreise substantiiert geltend gemacht werden oder im jeweiligen Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für solche Verstöße vorliegen. Gerichtlich überprüfbar ist dabei, ob die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen sowie die Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung zutreffend angewendet wurden, die gewählte Bewertungsmethodik mit den gesetzlichen Vorgaben übereinstimmt und die Verfahrensregeln eingehalten, also insbesondere die erforderlichen Tatsachen im Wesentlichen vollständig und zutreffend erfasst sowie keine sachfremden Erwägungen angestellt wurden⁷.

Dem steht die Spruchpraxis der Verwaltungsgerichte, nach der die Feststellungen der Gutachterausschüsse voller richterlicher Kontrolle unterliegen können⁸, nicht entgegen. Diese Rechtsprechung ist auf das steuerliche Bewertungsverfahren nicht zu übertragen. Zwar verweist das Bewertungsrecht in § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG auf die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB mitgeteilten Vergleichspreise. Dies bedeutet aber nicht, dass sämtliche Grundsätze aus dem Baugesetzbuch in gleicher Weise für das Bewertungsgesetz gelten. Die typisierende Grundbesitzwertfeststellung nach dem Bewertungsgesetz folgt vielmehr eigenen Maßstäben. So erklärt sich, weshalb § 183 BewG eine ausdrückliche Regelung fremd ist, wie sie § 193 Abs. 3 BauGB kennt, nämlich die fehlende Bindungswirkung der Gutachten der Ausschüsse, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist⁹. Auch ist das von den Erbenn als Beispiel für die volle gerichtliche Überprüfbarkeit von Feststellungen der Gutachterausschüsse angeführte Entschädigungsverfahren für Enteignungen und Umlegungen nach dem Baugesetzbuch mit der für Zwecke der Besteuerung erfolgenden typisierten Feststellung des Grundbesitzwerts nicht vergleichbar. Anders als die Verkehrswertfeststellung im Entschädigungsverfahren folgt die Grundbesitzwertfeststellung nach dem Bewertungsgesetz einem typisierten Verfahren und belässt den Steuerpflichtigen den -gerichtlich voll überprüfbaren- Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 Abs. 1 BewG).

Aus einem Vergleich mit der Bewertung unbebauter Grundstücke nach § 179 Satz 3 BewG, wonach in diesem Fall „stets“ der mitgeteilte Bodenrichtwert anzusetzen ist, folgt nicht, dass der Rechtsschutz bei § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG wegen der dort abgeschwächten Formulierung weitreichender sein müsste. Die „Vorrangigkeit“ des § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG soll lediglich ausdrücken, dass das zuständige Finanzamt auch Vergleichspreise aus anderen Kaufpreissammlungen als nach § 195 BauGB berücksichtigen kann, sofern den Gutachterausschüssen keine Vergleichspreise vorliegen¹⁰.

Ausgehend von diesen Grundsätzen ist das angefochtene Urteil revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

Das Finanzgericht hat angenommen, die richterliche Kontrolle der Mitteilungen der Gutachterausschüsse beschränke sich auf offensichtliche Unrichtigkeiten. Letztere seien im Streitfall nicht festzustellen. Der Ausschuss sei von der hier zu bewertenden Eigentumswohnung und damit vom richtigen Sachverhalt ausgegangen. Er habe aus einer großen Stichprobe 20 durchschnittliche Vergleichspreise gebildet, die mit der Eigentumswohnung hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Umstände (insbesondere Baujahr, Wohnfläche, Lage, Kaufzeit, Bodenrichtwert, Miteigentumsanteil) am besten vergleichbar seien. Hierfür seien die Objekte, die in der Summe der einzelnen Kriterien die geringsten Abweichungen aufwiesen, als Vergleichsobjekte ausgewählt worden. Insbesondere auch das Maß der baulichen Nutzung sei über die Wohnfläche der Eigentumswohnung hinreichend einbezogen worden. Von Anfang an seien Eigentumswohnungen als Vergleichsobjekte herangezogen worden. Die hierbei aus der Automatisierten Kaufpreissammlung abgeleiteten Werte seien anschließend in einem vom Gutachterausschuss im Einzelnen beschriebenen, mathematisch-statistischen Verfahren -dem indirekten Vergleichswertverfahren mit Regressionsanalyse- an das Bewertungsobjekt angepasst worden. Bei einer Gesamtschau unter Einbeziehung ergänzender im Klageverfahren eingeholter Stellungnahmen des Gutachterausschusses kam das Finanzgericht zu dem Ergebnis, dass dem Finanzamt B demnach Vergleichspreise in der Spanne von 114.000 € bis 254.000 € mitgeteilt worden seien, die mit der zu bewertenden Einheit im Sinne des § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG „hinreichend übereinstimmen“ – eine absolute Übereinstimmung verlange das Gesetz ausdrücklich nicht. Im Durchschnitt ergebe sich daraus ein Wert von 186.000 €, mit dem das Finanzamt B die Eigentumswohnung zu Recht bewertet habe. Die von den Erbenn geltend gemachten Einwände gegen die Mitteilungen des Gutachterausschusses griffen nicht durch, jedenfalls führten sie nicht dazu, dass die Feststellungen, was das Finanzgericht ausführlich begründet, als offensichtlich unrichtig zu bewerten seien.

Ausgehend von diesen Grundsätzen ist das Finanzgericht zu dem Ergebnis gelangt, dass der Gutachterausschuss die Vergleichswerte im Rahmen seines Beurteilungsspielraums zutreffend festgestellt hat. Anhaltspunkte für Beurteilungs- oder Verfahrensfehler hat es ebenso wenig erkennen können wie sachfremde Erwägungen. Diese tatrichterliche Würdigung bindet gemäß § 118 Abs. 2 FGO den Bundesfinanzhof; denn sie ist möglich und verstößt nicht gegen die Grundsätze der Vertragsauslegung, Denkgesetze oder Erfahrungssätze¹¹.

Soweit die Erben geltend machen, die vom Gutachterausschuss herangezogenen Vergleichsobjekte stimmten nicht im Sinne des § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG mit der geerbten Eigentumswohnung hinreichend überein, kann dies keinen Erfolg haben. Denn die Erben beachten nicht, dass die tatsächliche Würdigung des Finanzgerichtes, nach der die für die Bewertung herangezogenen Vergleichsobjekte mit der Eigentumswohnung im Sinne des § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG hinreichend übereinstimmen, für den Bundesfinanzhof als Revisionsgericht nach § 118 Abs. 2 FGO auch dann bindend ist, wenn die Würdigung des Finanzgerichtes nicht zwingend, aber -wie hier- möglich ist¹².

Ohne Erfolg bleibt die Rüge, es hätte nicht der sich aus den 20 mitgeteilten Vergleichspreisen ergebende Durchschnittswert in Höhe von 186.000 €¹³, sondern lediglich der geringste Einzelwert der Bewertung zugrunde gelegt werden dürfen. Für den Bundesfinanzhof ist nicht ersichtlich, weshalb die festgestellten Werte, bei denen es sich nicht um Preisspannen, sondern um Einzelwerte handelt, hinsichtlich ihrer Aussagekraft jeweils unterschiedlich belastbar sein sollten¹⁴. Der von den Erbenn befürwortete Ansatz des jeweils geringsten Einzelwerts ist nicht sachgerecht. Anders als die Erben meinen, beruhen nicht nur sehr hohe Preise auf einem besonderen Verhandlungsgeschick.

Soweit die Erben geltend machen, der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 198 Abs. 1 BewG sei wegen der Notwendigkeit, ein Gutachten einholen zu müssen, mit Kosten verbunden, die zu der eintretenden Steuerersparnis in unangemessenem Verhältnis stünden, haben sie dies nicht näher substantiiert oder nachgewiesen. In der Bundesfinanzhof-Rechtsprechung ist geklärt, dass es zulässig ist, die Nachweislast für einen niedrigeren gemeinen Wert dem Steuerpflichtigen aufzuerlegen¹⁵. Ungeachtet dessen fehlen schon tatrichterliche Feststellungen (§ 118 Abs. 2 FGO) dazu, in welcher ungefähren Höhe den Erbenn Kosten durch das Führen eines Nachweises entstehen könnten. Nach den Feststellungen des Finanzgerichtes behaupten die Erben auch nicht, dass der gemeine Wert der Eigentumswohnung niedriger wäre als der vom Finanzamt B festgestellte Grundbesitzwert. Vielmehr beschränken sie ihr Vorbringen in diesem Zusammenhang auf die Forderung, die Wohnung müsse im Sachwertverfahren mit 78.493 € bewertet werden.

Bedeutung für die Praxis:

Die Entscheidung stärkt die Bedeutung der Gutachterausschüsse für die Immobilienbewertung im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer, zeigt aber auch auf, unter welchen Voraussetzungen sich der Erbe gegen eine aus seiner Sicht unzutreffende Grundstücksbewertung wenden kann.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 11. März 2026 – II R 6/23

1. Nds. FG, Urteil vom 01.12.2022 – 1 K 90/19, EFG 2023, 760[↩]
2. ausdrücklich zu § 183 Abs. 1 BewG: BFH, Urteil vom 24.08.2022 – II R 14/20, BFHE 277, 451, BStBl II 2023, 693, Rz 20; allgemeiner zur Ermittlung von Bodenrichtwerten BFH, Urteile vom 11.05.2005 – II R 21/02, BFHE 210, 48, BStBl II 2005, 686; vom 26.04.2006 – II R 58/04, BFHE 213, 207, BStBl II 2006, 793, unter III. 2.b aa; vom 16.12.2009 – II R 15/09, BFH/NV 2010, 1085, unter II. 1.; vom 25.08.2010 – II R 42/09, BFHE 230, 570, BStBl II 2011, 205, Rz 15; vom 12.11.2025 – II R 3/25, BStBl II 2026, 292, Rz 32[↩]
3. vgl. BGH, Urteil vom 04.03.1982 – III ZR 156/80, NVwZ 1982, 395; Jacob, NVwZ 2011, 1419, 1420; Krumm/Paeßens, BewG, 2. Aufl., § 247 Rz 27[↩]
4. BFH, Urteil vom 18.09.2019 – II R 13/16, BFHE 266, 51, BStBl II 2020, 760, Rz 14[↩]
5. vgl. Voß in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, § 192 Rz 35[↩]
6. vgl. Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 16. Aufl., § 192 Rz 2; Krumm/Paeßens, BewG, 2. Aufl., § 247 Rz 27[↩]
7. vgl. BFH, Urteil vom 12.11.2025 – II R 3/25, BStBl II 2026, 292, Rz 32[↩]
8. z.B. BVerwG, Beschlüsse vom 10.10.2012 – 4 B 29.12, Rz 9; und vom 29.01.2019 – 4 B 73.17, Rz 20[↩]
9. vgl. dazu Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 16. Aufl., § 193 Rz 17 ff.; Voß in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, § 193 Rz 94 ff.[↩]
10. vgl. Mannek in von Oertzen/Loose/Stalleiken, Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, 3. Aufl., § 183 BewG Rz 18; Schnitter in Wilms/Jochum, BewG, § 183 Rz 22; s.a. R B 183 Abs. 2 Satz 7 der Erbschaftsteuer-Richtlinien -ErbStR- 2019[↩]
11. vgl. BFH, Urteile vom 25.09.2024 – II R 49/22, BFHE 288, 1, BStBl II 2025, 493, Rz 26; vom 30.10.2024 – II R 14/23, BFHE 286, 474, Rz 34[↩]
12. vgl. z.B. BFH, Urteil vom 25.09.2024 – II R 49/22, BFHE 288, 1, BStBl II 2025, 493, Rz 26[↩]
13. so auch R B 183 Abs. 2 Satz 5 ErbStR 2019[↩]
14. ebenso Schnitter in Wilms/Jochum, BewG, § 183 Rz 21; vgl. auch Mannek in von Oertzen/Loose/Stalleiken, Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, 3. Aufl., § 183 BewG Rz 17[↩]
15. vgl. z.B. BFH, Urteile vom 10.11.2004 – II R 69/01, BFHE 207, 352, BStBl II 2005, 259, unter II. 1.; vom 11.05.2005 – II R 21/02, BFHE 210, 48, BStBl II 2005, 686, unter II. 1.b[↩]