Übernimmt der Käufer eines Grundstücks ein persönliches Wohnungsrecht, erhöht sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer um den kapitalisierten Wert des Wohnungsrechts. Bei dem persönlichen Wohnungsrecht handelt es sich nicht um eine dauernde Last im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 des Grunderwerbsteuergesetzes.
In dem hier vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall erwarb der klagende Erwerber mit notariellem Kaufvertrag vom 26.05.2021 zwei Grundstücke (Flurstücke Nr. X und Nr. X/1) zu einem Kaufpreis in Höhe von insgesamt 133.000 €, wovon 30.000 € auf das Inventar entfielen. Das Grundstück Flurstück Nr. X/1 war mit einem Zweifamilienhaus bebaut. An dem Zweifamilienhaus war dem Bruder der Veräußerin nach § 7 des Erbauseinandersetzungs- und Vermächtniserfüllungsvertrags vom 09.09.2003 ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnungsrecht eingeräumt worden, welches ihm unter Ausschluss des Eigentümers die Nutzung des gesamten Wohnhauses erlaubte. Die Eintragung des Wohnungsrechts war von der Erbengemeinschaft, bestehend aus der Veräußerin und dem Bruder, bereits in diesem Vertrag unwiderruflich bewilligt worden. An dem Grundstück Flurstück Nr. X war dem Bruder nach § 8 des Erbauseinandersetzungs- und Vermächtniserfüllungsvertrags vom 09.09.2003 ein Nießbrauchrecht eingeräumt worden. Einen Eintragungsantrag für das Wohnungsrecht und den Nießbrauch stellte der Bruder am 04.05.2021. Die Eintragung des Wohnungsrechts im Grundbuch erfolgte am 04.06.2021. Im Kaufvertrag vom 26.05.2021 wurden das beantragte Wohnungsrecht und das beantragte Nießbrauchrecht unter § 1 als bestehende Belastung in Abteilung – II des Grundbuchs aufgeführt. Es wurde darauf hingewiesen, dass eine Eintragung noch nicht erfolgt sei. In § 12 Nr. 2 Satz 1 des Kaufvertrags (Haftung für Rechtsmängel) wurde auf die Bewilligung der Eintragung des Wohnungsrechts und des Nießbrauchs hingewiesen. Weiter wurde dort wörtlich geregelt: „Die Bewilligungen sind nach Angabe nicht widerrufen und die Eintragung wie vorstehend bezeichnet beantragt. Soweit diese Rechte zur Eintragung gelangen, werden diese vom Käufer übernommen. Dies ist bei der Kaufpreisbemessung berücksichtigt.“ Nach § 12 Nr. 3 des Kaufvertrags schuldete die Verkäuferin „im Übrigen den lastenfreien Besitz- und Eigentumsübergang des Vertragsgegenstandes, ausgenommen ausdrücklich in dieser Urkunde übernommene oder mit Zustimmung des Käufers bestellte Belastungen“.
Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer in Höhe von 12.466 € fest. Als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer berücksichtigte das Finanzamt den um den Wert des Inventars gekürzten Kaufpreis in Höhe von 103.000 € sowie den (unstreitigen) Wert des Wohnungsrechts mit 146.328 €. Den Wert des Nießbrauchrechts berücksichtigte das Finanzamt nicht. Den hiergegen am 06.07.2021 eingelegten Einspruch wies das Finanzamt als unbegründet zurück. Die daraufhin erhobene Klage des Erwerbers wies das Finanzgericht Baden-Württemberg als unbegründet ab1. Das Finanzgericht vertrat die Auffassung, dass die dem Bruder der Veräußerin vorbehaltenen Nutzungen in die Bemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG einzubeziehen seien. Das Wohnungsrecht stelle keine dauernde Last im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG dar, weil es spätestens mit dem Versterben des Berechtigten enden würde.
Die hiergegen gerichtete Revision des Erwerbers hat der Bundesfinanzhof als unbegründet zurückgewiesen; das Finanzgericht habe zutreffend entschieden, dass das Wohnungsrecht mit dem kapitalisierten Jahreswert in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen sei:
Der Erwerb der Grundstücke durch den notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 26.05.2021 ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG steuerbar. Nach dieser Vorschrift unterliegen der Grunderwerbsteuer ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet, soweit es sich auf inländische Grundstücke bezieht. Das ist hier -unstreitig- der Fall.
In die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist neben dem Kaufpreis für die beiden Grundstücke der kapitalisierte Jahreswert für das Wohnungsrecht einzubeziehen.
Bei einem nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG steuerbaren Rechtsgeschäft bemisst sich die Grunderwerbsteuer gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gilt als Gegenleistung unter anderem der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Als sonstige Leistungen im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG sind alle Verpflichtungen des Käufers anzusehen, die zwar nicht unmittelbar Kaufpreis für das Grundstück im bürgerlich-rechtlichen Sinne, aber gleichwohl Entgelt für den Erwerb des Grundstücks sind.
Der Wert des Grundstücks ist für die Bestimmung der Bemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 1 GrEStG unerheblich. Ebenso unerheblich ist, was die Vertragschließenden als Gegenleistung bezeichnen. Maßgeblich ist allein, zu welchen Leistungen sie sich verpflichtet haben. Danach gehören alle Leistungen des Käufers zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage), die dieser als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks gewährt2. Zu den „sonstigen Leistungen“ gehört auch die Übernahme von Verpflichtungen des Veräußerers durch den Erwerber. Voraussetzung ist allerdings, dass die Verpflichtung bereits in der Person des Veräußerers entstanden ist3.
Ausgehend von diesen Grundsätzen hat das Finanzgericht zutreffend entschieden, dass die Übernahme des Wohnungsrechts durch die Erwerberin eine Gegenleistung im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG darstellt, die die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nach § 8 Abs. 1 GrEStG erhöht.
Zwar war das Wohnungsrecht im Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks noch nicht entstanden, denn es war noch nicht im Grundbuch eingetragen (§ 873 Abs. 1 BGB). Dass die Beteiligten bereits die Eintragung bewilligt hatten, es nur noch nicht zur Eintragung gekommen war, ändert nichts an der fehlenden Wirksamkeit4.
Solange das Wohnungsrecht nicht wirksam geworden ist, bestand lediglich eine entsprechende schuldrechtliche Verpflichtung der Veräußerin. Diese Verpflichtung hat die Erwerberin jedoch nach der Auslegung der vertraglichen Regelungen durch das Finanzgericht zusätzlich zum Kaufpreis für das bis dahin unbelastete Grundstück übernommen. Das Finanzgericht hat die Vereinbarungen im Kaufvertrag dahingehend ausgelegt, dass mit Zustimmung der Erwerberin das Wohnungsrecht bestehen blieb und die Erwerberin von ihrem Recht nach § 446 Satz 2 BGB auf lastenfreie Übertragung keinen Gebrauch machte. Diese von der Vorinstanz vorgenommene Auslegung ist möglich und revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Auslegung von Verträgen und Willenserklärungen gehört zum Bereich der tatsächlichen Feststellungen und bindet den Bundesfinanzhof gemäß § 118 Abs. 2 FGO, wenn sie den Grundsätzen der §§ 133, 157 BGB entspricht und nicht gegen Denkgesetze und Erfahrungssätze verstößt5.
Die Erwerberin hat danach mit dem Abschluss des Kaufvertrags, der den Anspruch auf Übereignung begründet, zusätzlich zu dem Entgelt die Verpflichtung zur Gewährung des Wohnungsrechts übernommen. Kaufpreis und übernommene Verpflichtung zusammen bilden die Gegenleistung im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.
Ebenfalls zutreffend hat das Finanzgericht entschieden, dass § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG der Einbeziehung des kapitalisierten Jahreswerts des persönlichen Wohnungsrechts in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht entgegensteht.
Zur Gegenleistung gehören nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 GrEStG ausdrücklich auch die Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen. Eine Ausnahme gilt jedoch für auf dem Grundstück ruhende dauernde Lasten (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG). Der dem Grunderwerbsteuerrecht eigene Begriff der „dauernden Last“ ist aus der Rechtsprechung des Reichsfinanzhofs entwickelt6. Der Nichtzurechnung einer dauernden Last zur Gegenleistung nach der Vorgängervorschrift zu § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG, dem § 11 Abs. 2 Ziff. 2 Satz 2 GrEStG 1940, liegt der Gedanke zugrunde, dass solche Lasten, mit deren Wegfall der jeweilige Grundstückseigentümer in absehbarer Zeit nicht rechnen kann, im rechtsgeschäftlichen Verkehr als eine dauernde wertmindernde Eigenschaft des Grundstücks selbst empfunden werden, wie zum Beispiel Grunddienstbarkeiten7.
Dagegen ist der nicht übertragbare, unvererbliche, nur zugunsten einer bestimmten natürlichen Person bestellte Nießbrauch (§§ 1030, 1059, 1061 BGB) keine dauernde Last8. Er fällt mit dem Tod des Begünstigten weg und lastet danach nicht mehr -dauerhaft- auf dem Grundstück. Nichts anderes gilt für ein an die Person gebundenes Wohnungsrecht (§ 1093 BGB), das ebenfalls mit dem Tod des Begünstigten wegfällt. Dadurch unterscheidet es sich grundlegend von einem Dauerwohnrecht nach §§ 31 ff. des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), das veräußerlich und vererblich ist (§ 33 Abs. 1 Satz 1 WEG).
Ausgehend davon stellt das Wohnungsrecht im Streitfall -wie vom Finanzgericht zutreffend entschieden- keine dauernde Last im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG dar. Es ist persönlich an den Bruder der Veräußerin gebunden, weder übertragbar noch vererblich. Es ruht daher schon deshalb nicht dauerhaft auf dem Grundstück. Unerheblich ist daher, dass es im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags mangels Eintragung noch nicht entstanden war. Selbst wenn es im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits eingetragen gewesen wäre, hätte das Wohnungsrecht den Wert des Grundstücks nicht dauerhaft gemindert, sondern dieses nur zu Lebzeiten des Begünstigten belastet.
Bundesfinanzhof, Urteil vom 22. Oktober 2025 – II R 32/22
- FG Baden-Württemberg, Urteil vom 08.07.2022 – 5 K 2500/21, EFG 2022, 1927[↩]
- vgl. BFH, Urteil vom 23.11.2022 – II R 26/21, BFH/NV 2023, 387, Rz 12, m.w.N.[↩]
- BFH, Urteil vom 23.11.2022 – II R 26/21, BFH/NV 2023, 387, Rz 13, m.w.N.[↩]
- vgl. Grüneberg/Herrler, Bürgerliches Gesetzbuch, 85. Aufl., § 873 Rz 9[↩]
- vgl. BFH, Urteile vom 06.06.2013 – IV R 28/10, BFH/NV 2013, 1810; vom 17.05.2017 – II R 35/15, BFHE 258, 95, BStBl II 2017, 966[↩]
- BFH, Urteil vom 22.06.1966 – II 74/63, BFHE 86, 428, BStBl III 1966, 550, unter 2.[↩]
- BFH, Urteile vom 22.06.1966 – II 74/63, BFHE 86, 428, BStBl III 1966, 550, unter 2., m.w.N.; vom 15.07.2015 – II R 11/14, BFH/NV 2015, 1602, Rz 21[↩]
- BFH, Urteile vom 22.06.1966 – II 74/63, BFHE 86, 428, BStBl III 1966, 550, unter 2., m.w.N.; vom 15.07.2015 – II R 11/14, BFH/NV 2015, 1602, Rz 22[↩]
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