Boden­richt­wer­te – und die Zustän­dig­keit des Gut­ach­ter­aus­schus­ses

Nach § 145 Abs. 3 BewG in der Fas­sung vor 2007 sind allein dem Gut­ach­ter­aus­schuss vor­be­hal­ten die Ablei­tung eines Boden­richt­werts aus dem Boden­richt­wert für eine benach­bar­te Richt­wert­zo­ne, die Ablei­tung von Boden­richt­wer­ten mit­tels Zuschlags für erschlie­ßungs­bei­trags­freie Grund­stü­cke aus Boden­richt­wer­ten für erschlie­ßungs­bei­trags­pflich­ti­ges Bau­land, die Ermitt­lung oder Ablei­tung von Boden­richt­wer­ten für die in der Bebau­ungs­pla­nung vor­ge­se­he­nen Gemein­be­darfs- bzw. Kran­ken­haus­flä­chen sowie die Ablei­tung von Boden­richt­wer­ten für Brut­to- oder Net­to­roh­bau­land vom Boden­richt­wert für erschlie­ßungs­bei­trags­freie Flä­chen; der Finanz­ver­wal­tung ist es nicht erlaubt, hier­für statt­des­sen selbst bestimm­te Abschlä­ge zu ver­wen­den.

Boden­richt­wer­te – und die Zustän­dig­keit des Gut­ach­ter­aus­schus­ses

Der Boden­wert ist nach § 147 Abs. 2 Satz 1 i. V. m. § 145 Abs. 3 BewG i. d. F. vor 2007 jeweils nach der Flä­che mul­ti­pli­ziert mit dem vom Gut­ach­ter­aus­schuss nach dem Bau­ge­setz­buch auf den 1.01.1996 mit­ge­teil­ten Boden­richt­wert zu ermit­teln und danach (hier) um 30 % Spe­zi­al­nut­zungs­ab­schlag her­ab­zu­set­zen.

Der dem Finanz­amt vom Gut­ach­ter­aus­schuss für Grund­stücks­wer­te jeweils mit­zu­tei­len­de Boden­richt­wert auf den 1.01.1996 ist vom Gut­ach­ter­aus­schuss gemäß § 196 Bau­GB unter Berück­sich­ti­gung unter­schied­li­cher Ent­wick­lungs­zu­stän­de, Bebau­ungs­pla­nung oder Nut­zung zu ermit­teln.

Dabei kommt es hier für die Bewer­tung gemäß § 195 Abs. 3 Satz 2 BewG i. d. F. vor 2007 nicht auf die (evtl. noch nicht abschlie­ßend geklär­ten) Fra­gen an, inwie­weit oder wie die Finanz­äm­ter nach § 195 Abs. 3 Satz 4 BewG neu­er Fas­sung bei nicht vom Gut­ach­ter­aus­schuss ermit­tel­ten Richt­wer­ten selbst Boden­wer­te aus den Wer­ten ver­gleich­ba­rer Flä­chen ablei­ten kön­nen 1.

Für die vor­lie­gen­de Bewer­tung nach der vor 2007 gel­ten­den Fas­sung von § 145 Abs. 3 Satz 1 – 2 BewG ist dage­gen nach stän­di­ger Recht­spre­chung geklärt, dass ein Finanz­amt kei­ne "eige­nen" Boden­wer­te aus den vom Gut­ach­ter­aus­schuss mit­ge­teil­ten Boden­richt­wer­ten ablei­ten und nicht hin­aus­ge­hen darf über die blo­ße Beach­tung der jeweils vom Gut­ach­ter­aus­schuss vor­ge­ge­be­nen Dif­fe­ren­zie­rung, wie zum Bei­spiel bei der Anpas­sung an eine von ihm ange­ge­be­ne Geschoss­flä­chen­zahl 2.

Allein dem Gut­ach­ter­aus­schuss vor­be­hal­ten sind nach die­ser Rechts­la­ge ins­be­son­de­re

  • die Ablei­tung eines Boden­richt­werts aus dem Boden­richt­wert für eine benach­bar­te Richt­wert­zo­ne 3;
  • die Ablei­tung von Boden­richt­wer­ten mit­tels Zuschlags für erschlie­ßungs­bei­trags­freie Grund­stü­cke aus Boden­richt­wer­ten für erschlie­ßungs­bei­trags­pflich­ti­ges Bau­land 4;
  • die Ermitt­lung oder Ablei­tung von Boden­richt­wer­ten für die in der Bebau­ungs­pla­nung vor­ge­se­he­nen Gemein­be­darfs- bzw. Kran­ken­haus­flä­chen – wie hier – 5;
  • die Ablei­tung von Boden­richt­wer­ten für Brut­to- oder Net­to­roh­bau­land vom Boden­richt­wert für erschlie­ßungs­bei­trags­freie Flä­chen; der Finanz­ver­wal­tung ist es nicht erlaubt, hier­für statt­des­sen selbst bestimm­te Abschlä­ge zu ver­wen­den 6. Inso­weit folgt das Finanz­ge­richt Ham­burg der zwi­schen­zeit­lich ver­öf­fent­lich­ten Judi­ka­tur unter Ände­rung sei­ner frü­he­ren Recht­spre­chung 7.

Dies­be­züg­lich feh­len­de Vor­ga­ben und Beschlüs­se des Gut­ach­ter­aus­schus­ses kön­nen nicht durch Äuße­run­gen sei­nes Vor­sit­zen­den oder sei­ner Geschäfts­stel­le ersetzt wer­den 8.

Der Gut­ach­ter­aus­schuss kann sich sei­ner Ver­pflich­tung, für jedes Gebiet einen Boden­richt­wert zu ermit­teln und ergän­zen­den Vor­ga­ben der Finanz­ver­wal­tung für die Ermitt­lung von Boden­richt­wer­ten nach­zu­kom­men, nicht mit dem Hin­weis dar­auf ent­zie­hen, die Ermitt­lung sei nicht mög­lich oder beson­ders schwie­rig 9.

Viel­mehr ist der Gesetz­ge­ber bei der For­mu­lie­rung des § 145 Abs. 3 BewG i. d. F. vor 2007 i. V. m. § 196 Bau­GB ersicht­lich davon aus­ge­gan­gen, dass eine flä­chen­de­cken­de Ermitt­lung von Boden­richt­wer­ten mög­lich ist. Andern­falls hät­te er von vorn­her­ein eine Rege­lung für den Fall tref­fen müs­sen, dass für bestimm­te Grund­stü­cke ein Boden­richt­wert nicht ermit­telt wer­den kann. Dass der Gesetz­ge­ber die Ermitt­lung eines Boden­richt­werts für alle Grund­stü­cke als mög­lich ansieht, wird durch die Neu­fas­sung des § 196 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB durch Art. 4 Nr. 2 Buchst. a des Erb­schaft­steu­er­re­form­ge­set­zes vom 24.12 2008 10 bestä­tigt. Die Vor­schrift bestimmt nun­mehr aus­drück­lich, dass die Boden­richt­wer­te flä­chen­de­ckend zu ermit­teln sind.

Wie sich aus dem in § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG ver­wen­de­ten Aus­druck "bestimmt sich" ergibt, sind die für die Bewer­tung der unbe­bau­ten Grund­stü­cke nach die­ser Vor­schrift maß­ge­ben­den – nur um die gesetz­li­chen Abschlä­ge von 20 % nach § 145 bzw. hier von 30 % nach § 147 BewG i. d. F. vor 2007 zu ermä­ßi­gen­den – Boden­richt­wer­te, die die Gut­ach­ter­aus­schüs­se nach § 145 Abs. 3 Satz 2 BewG i. d. F. vor 2007 auf den 1.01.1996 ermit­telt und den Finanz­äm­tern mit­ge­teilt haben, für die Betei­lig­ten im Steu­er­rechts­ver­hält­nis ver­bind­lich und einer gericht­li­chen Über­prü­fung regel­mä­ßig nicht zugäng­lich. Die Über­tra­gung der Ermitt­lung der Boden­richt­wer­te auf eine außer­halb der Steu­er­ver­wal­tung ein­ge­rich­te­te, mit die­ser aller­dings durch die in § 192 Abs. 3 Satz 2 Bau­GB vor­ge­schrie­be­ne Mit­wir­kung eines Bediens­te­ten der zustän­di­gen Finanz­be­hör­de mit Erfah­rung in der steu­er­li­chen Bewer­tung von Grund­stü­cken als Gut­ach­ter bei der Ermitt­lung der Boden­richt­wer­te per­so­nell ver­bun­de­ne Stel­le beruht dar­auf, dass den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen auf­grund ihrer beson­de­ren Sach­kun­de und Erfah­rung (§ 192 Abs. 3 Satz 1 Bau­GB) und ihrer grö­ße­ren Orts­nä­he sowie der in hohem Maße von Beur­tei­lungs- und Ermes­sens­er­wä­gun­gen abhän­gi­gen Wert­fin­dung eine vor­greif­li­che Kom­pe­tenz bei der Fest­stel­lung von Boden­richt­wer­ten für die Bedarfs­be­wer­tung zukommt. Der Gesetz­ge­ber beab­sich­tigt mit die­ser Rege­lung eine Typi­sie­rung (§ 138 Abs. 3 Satz 1 BewG) und Ver­ein­fa­chung der Bedarfs­be­wer­tung 11.

Soweit oder solan­ge es hier an vom Gut­ach­ter­aus­schuss beschlos­se­nen Boden­richt­wer­ten oder Boden­richt­wert-Ablei­tun­gen fehlt, geht dies zu Las­ten des Finanz­amt, kann die Boden­wert­ermitt­lung des Finanz­amt nicht berück­sich­tigt wer­den und schei­det auch der Ansatz eines Boden-Ver­kehrs­werts aus 12.

Daher ist dem Finanz­amt zunächst Gele­gen­heit zu geben, beim Gut­ach­ter­aus­schuss bin­nen ange­mes­se­ner Frist hin­zu­wir­ken auf die Ermitt­lung und Mit­tei­lung jeweils der für die Bedarfs­be­wer­tung geeig­ne­ten Boden­richt­wer­te auf den 1.01.1996 nach den zu die­sem Zeit­punkt bestehen­den Wert­ver­hält­nis­sen und den tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­sen gemäß Bedarfs­wert­an­for­de­rung zum Besteue­rungs­zeit­punkt der Erb­bau­rechts-Über­tra­gung 13.

Als ange­mes­se­ne Frist wird hier­mit eine Aus­schluss­frist von sechs Mona­ten ab Zustel­lung des Zwi­schen­ur­teils beim Finanz­amt gemäß § 79b FGO gesetzt, für die bereits die Zeit vor Rechts­kraft des Zwi­schen­ur­teils nutz­bar ist … und über deren nöti­gen­falls zu bean­tra­gen­de Ver­län­ge­rung der Bericht­erstat­ter befin­den könn­te 14.

Finanz­ge­richt Ham­burg, Zwi­schen­ur­teil vom 28. August 2014 – 3 K 134/​13

  1. z. B. für Roh­bau­land vgl. FG Mün­chen, Beschluss vom 21.12.2010 4 – V 3049/​10, EFG 2011, 859[]
  2. BFH, Beschluss vom 25.11.2010 – II B 3/​10, BFH/​NV 2011, 415, m. w. N.; vgl. inso­weit z. T. noch FG Ham­burg, Urteil vom 10.05.2006 – 3 K 216/​05, EFG 2006, 1643, DSt­RE 2007, 846, m. w. N.[]
  3. BFH, Urteil vom 25.08.2010 – II R 42/​09, BFHE 230, 570, BSt­Bl II 2011, 205[]
  4. BFH, Urteil vom 16.12.2009 – II R 15/​09, BFH/​NV 2010, 1085[]
  5. Urtei­le BFH vom 25.08.2010 – II R 42/​09, BFHE 230, 570, BSt­Bl II 2011, 205; vom 25.08.2010 – II R 41/​09, BFH/​NV 2010, 2241; vgl. FG Müns­ter, Urteil vom 18.10.2007 – 3 K 805/​05 F, EFG 2008, 10[]
  6. FG Müns­ter, Urtei­le vom 18.10.2007 – 3 K 805/​05 F, EFG 2008, 10; BFH vom 26.04.2007 – II R 58/​04, BFHE 213/​207, BSt­Bl II 2006, 793; ent­ge­gen R 160 Erb­StR 2003 zu § 145 BewG bzw. H B 179.3 ErbStHB 2012[]
  7. z. T. ent­ge­gen FG Ham­burg, Urteil vom 10.05.2006 – 3 K 216/​05, EFG 2006, 1643, DSt­RE 2007, 846, m. w. N.[]
  8. BFH, Urtei­le vom 25.08.2010 – II R 42/​09, BFHE 230, 570, BSt­Bl II 2011, 205; vom 16.12.2009 – II R 15/​09, BFH/​NV 2010, 1085[]
  9. vgl. Frei­se in Brü­gel­mann, Bau­GB, § 196 Rz. 17 ff, 34; Klei­ber in Ernst/​Zinkahn/​Bielenberg/​Krautzberger, Bau­GB, § 196 Rz. 52 f[]
  10. BGBl I 2008, 3018[]
  11. BFH, Urtei­le vom 16.12 2009 – II R 15/​09, BFH/​NV 2010, 108; vom 05.12 2007 – II R 70/​05, HFR 2008, 793, BFH/​NV 2008, 757; vom 26.04.2006 – II R 58/​04, BFHE 213, 207, BSt­Bl II 2006, 793; vom 11.05.2005 – II R 21/​02, BFHE 210, 48, BSt­Bl II 2005, 686; stän­di­ge Recht­spre­chung[]
  12. BFH, Urtei­le vom 25.08.2010 – II R 42/​09, BFHE 230, 570, BSt­Bl II 2011, 205; – II R 41/​09, BFH/​NV 2010, 2241; vom 16.12.2009 – II R 15/​09, BFH/​NV 2010, 1085[]
  13. vgl. BFH, Urtei­le vom 05.12.2007 – II R 70/​05, HFR 2008, 793, BFH/​NV 2008, 757; vom 26.04.2006 – II R 58/​04, BFHE 213, 207, BSt­Bl II 2006, 793[]
  14. vgl. FG Müns­ter, Urteil vom 18.10.2007 – 3 K 805/​05 F, EFG 2008, 280; FG Düs­sel­dorf, Urteil vom 28.04.2005 – 11 K 4435/​02 BG, EFG 2005, 1520[]