Bodenrichtwerte – und die Zuständigkeit des Gutachterausschusses

Nach § 145 Abs. 3 BewG in der Fassung vor 2007 sind allein dem Gutachterausschuss vorbehalten die Ableitung eines Bodenrichtwerts aus dem Bodenrichtwert für eine benachbarte Richtwertzone, die Ableitung von Bodenrichtwerten mittels Zuschlags für erschließungsbeitragsfreie Grundstücke aus Bodenrichtwerten für erschließungsbeitragspflichtiges Bauland, die Ermittlung oder Ableitung von Bodenrichtwerten für die in der Bebauungsplanung vorgesehenen Gemeinbedarfs- bzw. Krankenhausflächen sowie die Ableitung von Bodenrichtwerten für Brutto- oder Nettorohbauland vom Bodenrichtwert für erschließungsbeitragsfreie Flächen; der Finanzverwaltung ist es nicht erlaubt, hierfür stattdessen selbst bestimmte Abschläge zu verwenden.

Bodenrichtwerte – und die Zuständigkeit des Gutachterausschusses

Der Bodenwert ist nach § 147 Abs. 2 Satz 1 i. V. m. § 145 Abs. 3 BewG i. d. F. vor 2007 jeweils nach der Fläche multipliziert mit dem vom Gutachterausschuss nach dem Baugesetzbuch auf den 1.01.1996 mitgeteilten Bodenrichtwert zu ermitteln und danach (hier) um 30 % Spezialnutzungsabschlag herabzusetzen.

Der dem Finanzamt vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte jeweils mitzuteilende Bodenrichtwert auf den 1.01.1996 ist vom Gutachterausschuss gemäß § 196 BauGB unter Berücksichtigung unterschiedlicher Entwicklungszustände, Bebauungsplanung oder Nutzung zu ermitteln.

Dabei kommt es hier für die Bewertung gemäß § 195 Abs. 3 Satz 2 BewG i. d. F. vor 2007 nicht auf die (evtl. noch nicht abschließend geklärten) Fragen an, inwieweit oder wie die Finanzämter nach § 195 Abs. 3 Satz 4 BewG neuer Fassung bei nicht vom Gutachterausschuss ermittelten Richtwerten selbst Bodenwerte aus den Werten vergleichbarer Flächen ableiten können1.

Für die vorliegende Bewertung nach der vor 2007 geltenden Fassung von § 145 Abs. 3 Satz 1-2 BewG ist dagegen nach ständiger Rechtsprechung geklärt, dass ein Finanzamt keine „eigenen“ Bodenwerte aus den vom Gutachterausschuss mitgeteilten Bodenrichtwerten ableiten und nicht hinausgehen darf über die bloße Beachtung der jeweils vom Gutachterausschuss vorgegebenen Differenzierung, wie zum Beispiel bei der Anpassung an eine von ihm angegebene Geschossflächenzahl2.

Allein dem Gutachterausschuss vorbehalten sind nach dieser Rechtslage insbesondere

  • die Ableitung eines Bodenrichtwerts aus dem Bodenrichtwert für eine benachbarte Richtwertzone3;
  • die Ableitung von Bodenrichtwerten mittels Zuschlags für erschließungsbeitragsfreie Grundstücke aus Bodenrichtwerten für erschließungsbeitragspflichtiges Bauland4;
  • die Ermittlung oder Ableitung von Bodenrichtwerten für die in der Bebauungsplanung vorgesehenen Gemeinbedarfs- bzw. Krankenhausflächen – wie hier –5;
  • die Ableitung von Bodenrichtwerten für Brutto- oder Nettorohbauland vom Bodenrichtwert für erschließungsbeitragsfreie Flächen; der Finanzverwaltung ist es nicht erlaubt, hierfür stattdessen selbst bestimmte Abschläge zu verwenden6. Insoweit folgt das Finanzgericht Hamburg der zwischenzeitlich veröffentlichten Judikatur unter Änderung seiner früheren Rechtsprechung7.

Diesbezüglich fehlende Vorgaben und Beschlüsse des Gutachterausschusses können nicht durch Äußerungen seines Vorsitzenden oder seiner Geschäftsstelle ersetzt werden8.

Der Gutachterausschuss kann sich seiner Verpflichtung, für jedes Gebiet einen Bodenrichtwert zu ermitteln und ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung für die Ermittlung von Bodenrichtwerten nachzukommen, nicht mit dem Hinweis darauf entziehen, die Ermittlung sei nicht möglich oder besonders schwierig9.

Vielmehr ist der Gesetzgeber bei der Formulierung des § 145 Abs. 3 BewG i. d. F. vor 2007 i. V. m. § 196 BauGB ersichtlich davon ausgegangen, dass eine flächendeckende Ermittlung von Bodenrichtwerten möglich ist. Andernfalls hätte er von vornherein eine Regelung für den Fall treffen müssen, dass für bestimmte Grundstücke ein Bodenrichtwert nicht ermittelt werden kann. Dass der Gesetzgeber die Ermittlung eines Bodenrichtwerts für alle Grundstücke als möglich ansieht, wird durch die Neufassung des § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB durch Art. 4 Nr. 2 Buchst. a des Erbschaftsteuerreformgesetzes vom 24.12 200810 bestätigt. Die Vorschrift bestimmt nunmehr ausdrücklich, dass die Bodenrichtwerte flächendeckend zu ermitteln sind.

Wie sich aus dem in § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG verwendeten Ausdruck „bestimmt sich“ ergibt, sind die für die Bewertung der unbebauten Grundstücke nach dieser Vorschrift maßgebenden – nur um die gesetzlichen Abschläge von 20 % nach § 145 bzw. hier von 30 % nach § 147 BewG i. d. F. vor 2007 zu ermäßigenden – Bodenrichtwerte, die die Gutachterausschüsse nach § 145 Abs. 3 Satz 2 BewG i. d. F. vor 2007 auf den 1.01.1996 ermittelt und den Finanzämtern mitgeteilt haben, für die Beteiligten im Steuerrechtsverhältnis verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich. Die Übertragung der Ermittlung der Bodenrichtwerte auf eine außerhalb der Steuerverwaltung eingerichtete, mit dieser allerdings durch die in § 192 Abs. 3 Satz 2 BauGB vorgeschriebene Mitwirkung eines Bediensteten der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte personell verbundene Stelle beruht darauf, dass den Gutachterausschüssen aufgrund ihrer besonderen Sachkunde und Erfahrung (§ 192 Abs. 3 Satz 1 BauGB) und ihrer größeren Ortsnähe sowie der in hohem Maße von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung eine vorgreifliche Kompetenz bei der Feststellung von Bodenrichtwerten für die Bedarfsbewertung zukommt. Der Gesetzgeber beabsichtigt mit dieser Regelung eine Typisierung (§ 138 Abs. 3 Satz 1 BewG) und Vereinfachung der Bedarfsbewertung11.

Soweit oder solange es hier an vom Gutachterausschuss beschlossenen Bodenrichtwerten oder Bodenrichtwert-Ableitungen fehlt, geht dies zu Lasten des Finanzamt, kann die Bodenwertermittlung des Finanzamt nicht berücksichtigt werden und scheidet auch der Ansatz eines Boden-Verkehrswerts aus12.

Daher ist dem Finanzamt zunächst Gelegenheit zu geben, beim Gutachterausschuss binnen angemessener Frist hinzuwirken auf die Ermittlung und Mitteilung jeweils der für die Bedarfsbewertung geeigneten Bodenrichtwerte auf den 1.01.1996 nach den zu diesem Zeitpunkt bestehenden Wertverhältnissen und den tatsächlichen Verhältnissen gemäß Bedarfswertanforderung zum Besteuerungszeitpunkt der Erbbaurechts-Übertragung13.

Als angemessene Frist wird hiermit eine Ausschlussfrist von sechs Monaten ab Zustellung des Zwischenurteils beim Finanzamt gemäß § 79b FGO gesetzt, für die bereits die Zeit vor Rechtskraft des Zwischenurteils nutzbar ist … und über deren nötigenfalls zu beantragende Verlängerung der Berichterstatter befinden könnte14.

Finanzgericht Hamburg, Zwischenurteil vom 28. August 2014 – 3 K 134/13

  1. z. B. für Rohbauland vgl. FG München, Beschluss vom 21.12.2010 4 – V 3049/10, EFG 2011, 859[↩]
  2. BFH, Beschluss vom 25.11.2010 – II B 3/10, BFH/NV 2011, 415, m. w. N.; vgl. insoweit z. T. noch FG Hamburg, Urteil vom 10.05.2006 – 3 K 216/05, EFG 2006, 1643, DStRE 2007, 846, m. w. N.[↩]
  3. BFH, Urteil vom 25.08.2010 – II R 42/09, BFHE 230, 570, BStBl II 2011, 205[↩]
  4. BFH, Urteil vom 16.12.2009 – II R 15/09, BFH/NV 2010, 1085[↩]
  5. Urteile BFH vom 25.08.2010 – II R 42/09, BFHE 230, 570, BStBl II 2011, 205; vom 25.08.2010 – II R 41/09, BFH/NV 2010, 2241; vgl. FG Münster, Urteil vom 18.10.2007 – 3 K 805/05 F, EFG 2008, 10[↩]
  6. FG Münster, Urteile vom 18.10.2007 – 3 K 805/05 F, EFG 2008, 10; BFH vom 26.04.2007 – II R 58/04, BFHE 213/207, BStBl II 2006, 793; entgegen R 160 ErbStR 2003 zu § 145 BewG bzw. H B 179.3 ErbStHB 2012[↩]
  7. z. T. entgegen FG Hamburg, Urteil vom 10.05.2006 – 3 K 216/05, EFG 2006, 1643, DStRE 2007, 846, m. w. N.[↩]
  8. BFH, Urteile vom 25.08.2010 – II R 42/09, BFHE 230, 570, BStBl II 2011, 205; vom 16.12.2009 – II R 15/09, BFH/NV 2010, 1085[↩]
  9. vgl. Freise in Brügelmann, BauGB, § 196 Rz. 17 ff, 34; Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 196 Rz. 52 f[↩]
  10. BGBl I 2008, 3018[↩]
  11. BFH, Urteile vom 16.12 2009 – II R 15/09, BFH/NV 2010, 108; vom 05.12 2007 – II R 70/05, HFR 2008, 793, BFH/NV 2008, 757; vom 26.04.2006 – II R 58/04, BFHE 213, 207, BStBl II 2006, 793; vom 11.05.2005 – II R 21/02, BFHE 210, 48, BStBl II 2005, 686; ständige Rechtsprechung[↩]
  12. BFH, Urteile vom 25.08.2010 – II R 42/09, BFHE 230, 570, BStBl II 2011, 205; – II R 41/09, BFH/NV 2010, 2241; vom 16.12.2009 – II R 15/09, BFH/NV 2010, 1085[↩]
  13. vgl. BFH, Urteile vom 05.12.2007 – II R 70/05, HFR 2008, 793, BFH/NV 2008, 757; vom 26.04.2006 – II R 58/04, BFHE 213, 207, BStBl II 2006, 793[↩]
  14. vgl. FG Münster, Urteil vom 18.10.2007 – 3 K 805/05 F, EFG 2008, 280; FG Düsseldorf, Urteil vom 28.04.2005 – 11 K 4435/02 BG, EFG 2005, 1520[↩]

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