Die Zahlung für ein nach Landesrecht mit dem Grundstück verbundenes Ökokonto ist als Teil der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks in die grunderwerbsteuerrechtliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen.
Hintergrund dieser Entscheidung des Bundesfinanzhofs war ein Fall aus Nordrhein-Westfalen: Im Rahmen eines von der Bezirksregierung angeordneten Zusammenlegungsverfahrens gemäß §§ 91 ff. des Flurbereinigungsgesetzes (FlurbG) zum Zwecke der Umsetzung geplanter Naturschutzmaßnahmen erwarb die Erwerberin im Jahr 2020 mehrere Grundstücke in dem Zusammenlegungsgebiet. Für eines der erworbenen Grundstücke hatte der Voreigentümer beim Kreis die Einrichtung eines Ökokontos nach der vom Land Nordrhein-Westfalen erlassenen Verordnung über die Führung eines Ökokontos nach § 5a Abs. 1 Landschaftsgesetz (Ökokonto VO) vom 18.04.20081, geändert durch Art. 22 des Gesetzes zum Schutz der Natur in Nordrhein-Westfalen und zur Änderung anderer Vorschriften vom 15.11.20162 und im Streitfall geltend als Verordnung über die Führung eines Ökokontos nach § 32 des Landesnaturschutzgesetzes (Ökokonto VO) -im Folgenden Ökokonto VO NRW- beantragt und erhalten. Die Bezirksregierung ordnete die Ausführung des Zusammenlegungsplans zu einem bestimmten Termin im Jahr 2020 an. Für den Erwerb der Grundstücke zahlte die Erwerberin einen Abfindungsbetrag, Hiervon entfiel ein Teil auf die Zuteilung des Grundbesitzes sowie weitere Teile auf die Übernahme eines Sandabbaurechts, auf die Übernahme des Ökokontos und auf Vermessungskosten. Eigene Grundstücke hatte die Erwerberin nicht in das Zusammenlegungsverfahren eingebracht.
Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer gegen die Erwerberin fest. Als Bemessungsgrundlage legte das Finanzamt einen Betrag zugrunde, in dem auch der Geldausgleich für die Übernahme des Ökokontos enthalten war. Das Finanzgericht wies die hiergegen gerichtete Klage ab3. Das Finanzgericht war der Auffassung, der Geldausgleich für das Ökokonto sei zu Recht als Teil der grunderwerbsteuerrechtlichen Bemessungsgrundlage angesetzt worden. Leistungen für den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück, auf dem Ökopunkte ruhten, würden in voller Höhe für das Grundstück und nicht für ein eigenständiges Wirtschaftsgut „Ökopunkte“ erbracht. Die Ökopunkte seien während ihrer gesamten Existenz mit dem Grundstück verbunden und kein davon zu trennendes Wirtschaftsgut. Die von der Erwerberin gegen das Urteil eingelegte Revision hat der Bundesfinanzhof als unbegründet zurückgewiesen:
Zutreffend ist das Finanzgericht davon ausgegangen, dass der im Rahmen des Flurbereinigungsverfahrens erfolgte Eigentumserwerb der Erwerberin der Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) unterliegt.
Der Grunderwerbsteuer unterliegt gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 GrEStG der Übergang des Eigentums, wenn kein den Anspruch auf Übereignung begründendes Rechtsgeschäft vorausgegangen ist und es auch keiner Auflassung bedarf. Ein grunderwerbsteuerbarer Vorgang in diesem Sinne ist auch der Erwerb des Eigentums an einem Grundstück im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens4. Flurbereinigung ist nach § 1 FlurbG die Neuordnung des ländlichen Grundbesitzes zur Verbesserung der Produktions- und Arbeitsbedingungen in der Land- und Forstwirtschaft sowie zur Förderung der allgemeinen Landeskultur und der Landesentwicklung. Die Flurbereinigungsbehörde ordnet gemäß § 61 Satz 1 FlurbG die Ausführung des Flurbereinigungsplans an, wenn dieser unanfechtbar geworden ist (Ausführungsanordnung). Zu dem in der Ausführungsanordnung zu bestimmenden Zeitpunkt tritt der im Flurbereinigungsplan vorgesehene neue Rechtszustand an die Stelle des bisherigen (§ 61 Satz 2 FlurbG). Mit Eintritt des neuen Rechtszustandes geht das Eigentum an den betroffenen Grundstücken kraft behördlichen Ausspruchs auf den Erwerber über.
Im Streitfall liegen die Voraussetzungen für einen Grundstückserwerb im Flurbereinigungsverfahren vor. Die Erwerberin ist durch die Ausführungsanordnung zum Flurbereinigungsplan vom xx.xx.2020 gemäß § 61 Satz 2 FlurbG Eigentümerin der Grundstücke geworden. Dem Eigentumsübergang ging kein den Anspruch auf Übereignung begründendes Rechtsgeschäft voraus und es bedurfte auch keiner Auflassung. Das Grundbuch war nur gemäß § 79 Abs. 1 FlurbG zu berichtigen. Auch durch die im Flurbereinigungsverfahren nach § 52 Abs. 1 FlurbG erforderliche Erklärung des vormaligen Grundstückseigentümers, zugunsten der erwerbenden Erwerberin einer Abfindung in Geld statt in Land zuzustimmen, wurde kein Übereignungsanspruch im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 GrEStG begründet5.
Der Eigentumsübergang war, wie das Finanzgericht zu Recht entschieden hat, nicht nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. a GrEStG steuerfrei.
Nach dieser Vorschrift ist von der Besteuerung nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 GrEStG unter anderem der Übergang des Eigentums durch die Abfindung in Land ausgenommen.
Der Erwerb des Eigentums durch die Erwerberin an den betreffenden Grundstücken ist jedoch keine Abfindung in Land, an die die Grunderwerbsteuerbefreiung geknüpft ist. Eine „Abfindung in Land“ im Sinne der Vorschrift setzt eine Entschädigung für einen Wegfall des Eigentums an Flächen voraus, die ein Beteiligter in das Flurbereinigungsverfahren eingebracht hat. Im Streitfall erfolgte die Landzuteilung an die Erwerberin nicht als Ausgleich für einen Eigentumsverlust an von der Erwerberin in das Flurbereinigungsverfahren eingebrachten Flächen. Nach den für den Bundesfinanzhof gemäß § 118 Abs. 2 FGO bindenden Feststellungen des Finanzgerichtes handelte es sich um Land, das nicht mehr zur Abfindung benötigt wurde, weil andere Teilnehmer des Flurbereinigungsverfahrens auf eine Landabfindung verzichtet hatten (§ 54 Abs. 2 FlurbG). Die Zuteilung solcher Flächen an die Erwerberin diente damit nicht der Landabfindung, sondern bedeutete einen Erwerb von zusätzlichem Land6.
Ebenfalls zu Recht hat das Finanzgericht entschieden, dass der angefochtene Grunderwerbsteuerbescheid auch insoweit rechtmäßig ist, als das Finanzamt den auf das Ökokonto entfallenden Bestandteil der Gegenleistung in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einbezogen hat.
Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung. Bei einem Grundstückskauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegenleistung der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Danach gehören zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung alle Leistungen des Erwerbers, die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erwerben7. Soweit sich der Erwerb auch auf Gegenstände bezieht, die nicht Grundstück sind, gehören die hierauf entfallenden Teile der Gegenleistung nicht zur grunderwerbsteuerrechtlichen Bemessungsgrundlage, denn es können nur solche Leistungsverpflichtungen des Erwerbers Gegenleistung sein, die er um des Grundstückserwerbs willen zu erbringen hat8.
Unter Grundstück im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes ist das Grundstück im Sinne des bürgerlichen Rechts zu verstehen (§ 2 Abs. 1 Satz 1 GrEStG). Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen (§ 94 Abs. 1 BGB). Nicht zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören solche Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind (§ 95 Abs. 1 Satz 1 BGB). Werden zusammen mit einem Grundstück mit diesem verbundene Rechte erworben, die gemäß § 96 BGB als Bestandteile des Grundstücks gelten, ist der hierauf entfallende Aufwand des Grundstückserwerbers nicht zwingend und in jedem Fall als grunderwerbsteuerrechtliche Gegenleistung anzusehen. Umgekehrt ergibt sich daraus aber noch nicht, dass der Aufwand für solche Rechte generell nicht zur Gegenleistung zu rechnen ist. Entscheidend und in jedem Einzelfall zu prüfen ist, ob solche mit dem Eigentum verbundene und deshalb gemäß § 96 BGB als Grundstücksbestandteile geltende Rechte geldwerte Vermögenspositionen vermitteln, die nicht unter den Grundstücksbegriff des Grunderwerbsteuergesetzes fallen9.
Unter Zugrundelegung der vorstehenden Grundsätze hat das Finanzgericht im Ergebnis zu Recht die Geldleistung für das mit dem Grundstück verbundene Ökokonto und die dort eingebuchten Ökopunkte als Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks eingestuft.
Das Finanzgericht hat ohne Rechtsverstoß angenommen, dass das Ökokonto und die dort eingebuchten Ökopunkte einen besonderen naturschutzrechtlichen Grundstückszustand repräsentieren und die insoweit erbrachte Gegenleistung daher ebenfalls auf den Erwerb des Eigentums an dem Grundstück entfällt. Dabei hat das Finanzgericht seine Prüfung auf die einschlägige Ökokonto VO NRW gestützt. Die Folgerungen des Finanzgerichtes betreffen daher Bestand und Inhalt landesrechtlicher Vorschriften.
An diese Rechtsauslegung ist der Bundesfinanzhof im Revisionsverfahren -wie an tatsächliche Feststellungen des Finanzgerichtes- gebunden, da ihm gemäß § 118 Abs. 1 Satz 1 FGO die Prüfung des angefochtenen Urteils nur im Hinblick auf die Verletzung von Bundesrecht erlaubt ist10.
Dass das Finanzgericht bei dieser Auslegung von Landesrecht Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt hätte, ist nicht erkennbar.
Das Finanzgericht hat seine Beurteilung vornehmlich auf § 3 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Ökokonto VO NRW gestützt, wonach der Antragsteller bei der Beantragung eines Ökokontos die uneingeschränkte Verfügungsbefugnis über das Grundstück nachweisen muss. Außerdem hat es maßgeblich auf die Regelung des § 4 Abs. 3 Satz 1 und 3 Ökokonto VO NRW i.V.m. § 4a Abs. 9 Satz 2 bis 4 des Landschaftsgesetzes i.d.F. des Gesetzes zur Änderung des Landschaftsgesetzes sowie sonstiger Vorschriften vom 19.06.200711 abgestellt, wonach die vorgezogenen Kompensationsmaßnahmen bis zu ihrer Abbuchung aus dem Ökokonto zu erhalten und zu pflegen sind und nach deren Abbuchung durch Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit oder -wenn damit eine vergleichbare Sicherheit erreicht werden kann- durch Eintragung einer Baulast oder vertraglich gesichert werden. Hieraus hat das Finanzgericht abgeleitet, dass die Ökopunkte während ihrer gesamten Existenz mit dem Grundstück fest verbunden sind, da der in ihnen verkörperte Wert einen behördlich anerkannten naturschutzrechtlichen Grundstückszustand abbilde. Die Ökopunkte seien damit kein von dem Grundstück zu trennendes Wirtschaftsgut, sondern nach Sinn und Zweck lediglich ein Instrument zur Beschreibung eines Grundstückszustands und der Beschleunigung von Eingriffsvorhaben, in denen entsprechende Kompensationsmaßnahmen durchzuführen seien.
Weiter hat das Finanzgericht festgestellt, dass die Ökopunkte nicht unabhängig von dem Grundstück in dem Sinne frei handelbar sind, dass ein beliebiger Dritter sie zum Zwecke des sofortigen oder späteren Weiterverkaufs oder einer späteren Verwendung erwerben könnte. Die Ökokonto VO NRW enthält keine Regelung zur Übertragung eines Ökokontos oder darauf eingebuchter Ökopunkte. Nach dem öffentlich-rechtlichen Regelungssystem der Ökokonto VO NRW sind die Ökopunkte lediglich in dem Sinne „handelbar“, dass der Inhaber eines Ökokontos und Grundstückseigentümer einem Eingriffsverursacher, der eine Ausgleichsmaßnahme in Höhe einer bestimmten Anzahl von Ökopunkten erbringen muss, die Inanspruchnahme der Ökopunkte und die damit verbundene uneingeschränkte Nutzung des Grundstücks als Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahme gegen eine entsprechende Gegenleistung für die Nutzungsbeeinträchtigung des Grundstücks gestatten könne.
Diese Auslegung der Ökokonto VO NRW als landesrechtliche Verordnung durch das Finanzgericht lässt einen Verstoß gegen Denkgesetze oder eine Verletzung allgemeiner Erfahrungssätze nicht erkennen. Aus dem Umstand, dass die Ökopunkte einen bestimmten, behördlich anerkannten naturschutzrechtlichen Zustand des Grundstücks repräsentieren, hat das Finanzgericht vertretbar gefolgert, dass die Ökopunkte während ihrer gesamten Existenz, das heißt von der Einbuchung bis zur Löschung oder Abbuchung der Maßnahme, mit dem Grundstück verbunden sind und damit nicht als ein von dem Grundstück zu trennendes Wirtschaftsgut angesehen werden können. Vor diesem Hintergrund ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Finanzgericht zu der Auffassung gelangt ist, dass bei einem Übergang des Eigentums an dem Grundstück ein auf dem Grundstück ruhendes Ökokonto nicht aus dem für die Grunderwerbsteuer maßgeblichen Gegenstand des Erwerbsvorgangs herausgelöst werden kann. Eine für die Übernahme des Ökokontos geleistete Zahlung ist somit als Ausgleichsleistung für den Erwerb des Grundstücks zu qualifizieren12.
Die Auslegung und Anwendung des irrevisiblen Landesrechts durch das Finanzgericht verstößt auch nicht gegen übergeordnetes (materielles) Bundesrecht.
Entgegen der Auffassung der Erwerberin folgt insbesondere nicht aus § 16 Abs. 2 des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG), dass eine auf Ökopunkte entfallende Geldleistung nicht Teil der grunderwerbsteuerrechtlichen Bemessungsgrundlage sein könne, weil Ökopunkte als handelbare Werteinheiten losgelöst von dem Grundstückseigentum und den durchgeführten Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen zu betrachten seien. § 16 Abs. 2 BNatSchG legt fest, dass die Bevorratung von vorgezogenen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen mittels Ökokonten und deren „Handelbarkeit“ sich nach dem jeweiligen Landesrecht richtet. Jenseits der Anerkennungsvoraussetzungen des § 16 Abs. 1 BNatSchG bleibt es daher nach § 16 Abs. 2 BNatSchG den Ländern vorbehalten, die Einzelheiten der Maßnahmenbevorratung und der Handelbarkeit von Ökopunkten zu regeln.
Wie die Bevorratung erfolgt und ob und in welchem Umfang von einer Handelbarkeit von Ökopunkten auszugehen ist, ergibt sich daher nicht aus vorrangigem Bundesrecht, sondern aus den einschlägigen landesrechtlichen Regelungen, deren Auslegung -wie ausgeführt- dem Finanzgericht vorbehalten ist13.
Bundesfinanzhof, Urteil vom 4. Juni 2025 – II R 47/22
- GV NRW 2008, 379[↩]
- GV NRW 2016, 934[↩]
- FG Münster, Urteil vom 20.10.2022 – 8 K 174/21 GrE, EFG 2023, 142[↩]
- BFH, Urteil vom 23.08.2006 – II R 41/05, BFHE 213, 406, BStBl II 2006, 919, unter II. 2.[↩]
- vgl. hierzu BFH, Urteil vom 23.08.2006 – II R 41/05, BFHE 213, 406, BStBl II 2006, 919, unter II. 2., m.w.N.[↩]
- vgl. hierzu auch BFH, Urteil vom 23.08.2006 – II R 41/05, BFHE 213, 406, BStBl II 2006, 919; Niedersächsisches FG, Urteil vom 20.03.2019 – 7 K 92/17, EFG 2021, 472[↩]
- BFH, Urteil vom 25.04.2018 – II R 50/15, BFHE 262, 169, BStBl II 2018, 602, Rz 13, m.w.N.[↩]
- vgl. z.B. BFH, Urteil vom 23.02.2022 – II R 45/19, BFHE 276, 239, BStBl II 2023, 721, Rz 9, m.w.N.[↩]
- BFH, Urteile vom 09.10.1991 – II R 20/89, BFHE 165, 548, BStBl II 1992, 152, unter II.; und vom 16.09.2020 – II R 49/17, BFHE 271, 455, BStBl II 2021, 339, Rz 19[↩]
- ständige Rechtsprechung, vgl. z.B. BFH, Urteile vom 19.05.1983 – IV R 205/79, BFHE 139, 41, BStBl II 1983, 670, unter 2.b; und vom 25.01.2005 – I R 63/03, BFHE 209, 195, BStBl II 2005, 501, unter II. 3.[↩]
- GV NRW 2007, 226[↩]
- gl.A. Sträter, Agrarbetrieb 2023, 90, 91[↩]
- vgl. Gellermann in Landmann/Rohmer, Umweltrecht, § 16 BNatSchG Rz 11, m.w.N.[↩]
