Die Satzung eines Zweckverbandes zu einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (sog. Entwicklungssatzung) ist für unwirksam zu erklären, wenn die Mitglieder des Zweckverbandes nicht auf der gleichen Planungsebene stehen, was bei Landkreisen und Gemeinden der Fall ist, weil sie auf unterschiedlichen Ebenen agieren.
Mit dieser Begründung hat das Niedersächsische Oberlandesgericht in den hier vorliegenden Fällen dem Antrag zweier Eigentümer stattgegeben, die mit Hilfe einer Entwicklungssatzung enteignet werden sollten und den gebotenen Preis für ihre Grundstücke für zu gering angesehen haben. Im November 2010 hat der Zweckverband JadeWeserPark eine Satzung zu einer gleichnamigen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (sog. Entwicklungssatzung) beschlossen. Mit dieser Satzung sollte ein interkommunales Industrie- und Gewerbegebiet nordöstlich des Autobahnkreuzes Wilhelmshaven entwickelt werden, um die Flächennachfrage zu befriedigen, welche der Zweckverband als Folge der seinerzeit bevorstehenden Eröffnung des Jade-Weser-Ports insbesondere durch Logistikunternehmen erwartete. Die vorgesehenen Flächen stehen zu ca. 80 % noch im Privateigentum und werden im Wesentlichen landwirtschaftlich genutzt. Der Zweckverband wollte sich das Eigentum an ihnen verschaffen und so eine einheitliche Vermarktung ermöglichen. Die Entwicklungssatzung wäre dabei von Vorteil gewesen, weil sie eine Enteignung erleichtert hätte.
Zur Urteilsbegründung hat das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht ausgeführt, dass
- der Zweckverband fehlerhaft gebildet worden ist, weil die Landkreise Friesland und Wittmund an ihm beteiligt sind. Die Mitglieder eines Zweckverbandes müssen auf der gleichen Planungsebene stehen, was bei Landkreisen und Gemeinden nicht gewährleistet ist, weil sie auf unterschiedlichen Ebenen agieren. Infolgedessen sind alle Planungsakte des Zweckverbandes unwirksam.
- der angestrebte Zweck auch mit den „normalen“ Instrumenten des Baugesetzbuches (z. B. Angebotsbebauungsplan, Enteignung für Straßenflächen, Umlegung für Baugrundstücke etc.) hätte erreicht werden können.
- der Zweckverband den Eigentümern eine Entschädigung auf der Basis eines Drittels von 15,00 €/m² für Gewerbebauland (also rund 5,00 €/m²) angeboten hat, seiner eigenen Finanzierungsplanung hingegen Erlöse von 25,00 €/m² zugrunde gelegt hat.
Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht, Urteile vom 9. Mai 2014 – 1 KN 102/11 und 1 KN 19/12
