Die Ent­wick­lungs­sat­zung des Zweck­ver­bands Jade­We­ser­Park

Die Sat­zung eines Zweck­ver­ban­des zu einer städ­te­bau­li­chen Ent­wick­lungs­maß­nah­me (sog. Ent­wick­lungs­sat­zung) ist für unwirk­sam zu erklä­ren, wenn die Mit­glie­der des Zweck­ver­ban­des nicht auf der glei­chen Pla­nungs­ebe­ne ste­hen, was bei Land­krei­sen und Gemein­den der Fall ist, weil sie auf unter­schied­li­chen Ebe­nen agie­ren.

Die Ent­wick­lungs­sat­zung des Zweck­ver­bands Jade­We­ser­Park

Mit die­ser Begrün­dung hat das Nie­der­säch­si­sche Ober­lan­des­ge­richt in den hier vor­lie­gen­den Fäl­len dem Antrag zwei­er Eigen­tü­mer statt­ge­ge­ben, die mit Hil­fe einer Ent­wick­lungs­sat­zung ent­eig­net wer­den soll­ten und den gebo­te­nen Preis für ihre Grund­stü­cke für zu gering ange­se­hen haben. Im Novem­ber 2010 hat der Zweck­ver­band Jade­We­ser­Park eine Sat­zung zu einer gleich­na­mi­gen städ­te­bau­li­chen Ent­wick­lungs­maß­nah­me (sog. Ent­wick­lungs­sat­zung) beschlos­sen. Mit die­ser Sat­zung soll­te ein inter­kom­mu­na­les Indus­trie- und Gewer­be­ge­biet nord­öst­lich des Auto­bahn­kreu­zes Wil­helms­ha­ven ent­wi­ckelt wer­den, um die Flä­chen­nach­fra­ge zu befrie­di­gen, wel­che der Zweck­ver­band als Fol­ge der sei­ner­zeit bevor­ste­hen­den Eröff­nung des Jade-Weser-Ports ins­be­son­de­re durch Logis­tik­un­ter­neh­men erwar­te­te. Die vor­ge­se­he­nen Flä­chen ste­hen zu ca. 80 % noch im Pri­vat­ei­gen­tum und wer­den im Wesent­li­chen land­wirt­schaft­lich genutzt. Der Zweck­ver­band woll­te sich das Eigen­tum an ihnen ver­schaf­fen und so eine ein­heit­li­che Ver­mark­tung ermög­li­chen. Die Ent­wick­lungs­sat­zung wäre dabei von Vor­teil gewe­sen, weil sie eine Ent­eig­nung erleich­tert hät­te.

Zur Urteils­be­grün­dung hat das Nie­der­säch­si­sche Ober­ver­wal­tungs­ge­richt aus­ge­führt, dass

  1. der Zweck­ver­band feh­ler­haft gebil­det wor­den ist, weil die Land­krei­se Fries­land und Witt­mund an ihm betei­ligt sind. Die Mit­glie­der eines Zweck­ver­ban­des müs­sen auf der glei­chen Pla­nungs­ebe­ne ste­hen, was bei Land­krei­sen und Gemein­den nicht gewähr­leis­tet ist, weil sie auf unter­schied­li­chen Ebe­nen agie­ren. Infol­ge­des­sen sind alle Pla­nungs­ak­te des Zweck­ver­ban­des unwirk­sam.
  2. der ange­streb­te Zweck auch mit den "nor­ma­len" Instru­men­ten des Bau­ge­setz­bu­ches (z. B. Ange­bots­be­bau­ungs­plan, Ent­eig­nung für Stra­ßen­flä­chen, Umle­gung für Bau­grund­stü­cke etc.) hät­te erreicht wer­den kön­nen.
  3. der Zweck­ver­band den Eigen­tü­mern eine Ent­schä­di­gung auf der Basis eines Drit­tels von 15,00 €/​m² für Gewer­be­bau­land (also rund 5,00 €/​m²) ange­bo­ten hat, sei­ner eige­nen Finan­zie­rungs­pla­nung hin­ge­gen Erlö­se von 25,00 €/​m² zugrun­de gelegt hat.

Nie­der­säch­si­sches Ober­ver­wal­tungs­ge­richt, Urtei­le vom 9. Mai 2014 – 1 KN 102/​11 und 1 KN 19/​12