Steu­er­spar­im­mo­bi­li­en und die Haf­tung des Grund­stücks­ver­käu­fers für Bera­tungs­feh­ler

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kommt zwi­schen dem Ver­käu­fer und dem Käu­fer ein Bera­tungs­ver­trag zustan­de, wenn der Ver­käu­fer im Zuge ein­ge­hen­der Ver­trags­ver­hand­lun­gen, ins­be­son­de­re auf Befra­gen, einen aus­drück­li­chen Rat erteilt; glei­ches gilt, wenn der Ver­käu­fer dem Käu­fer als Ergeb­nis der Ver­hand­lun­gen ein Berech­nungs­bei­spiel über Kos­ten und finan­zi­el­le Vor­tei­le des Erwerbs vor­legt, wel­ches der Her­bei­füh­rung des Geschäfts­ab­schlus­ses die­nen soll 1.

Steu­er­spar­im­mo­bi­li­en und die Haf­tung des Grund­stücks­ver­käu­fers für Bera­tungs­feh­ler

Die­se Vor­aus­set­zun­gen lie­gen vor, wenn dem Käu­fer als Instru­ment zur Ver­mitt­lung des auf Steu­er­erspar­nis ange­leg­ten Immo­bi­li­en­kaufs eine Berech­nung über sei­nen monat­li­chen finan­zi­el­len Auf­wand bei einem zu 100% fremd­fi­nan­zier­ten Erwerb der Woh­nung erstellt. Damit hat der Ver­käu­fer über sei­ne Rol­le als Ver­käu­fe­rin hin­aus eine eigen­stän­di­ge, von dem beab­sich­tig­ten Kauf­ver­trag los­ge­lös­te Bera­tung über­nom­men. Zur Ein­ge­hung die­ser Ver­pflich­tung ist der Ver­k­äu­ger zwar nicht selbst in Kon­takt mit dem Käu­fer getre­ten; viel­mehr erfolg­te dies durch einen Ver­mitt­ler. Die­ser hat den Ver­käu­fer bei Abschluss des Bera­tungs­ver­trags aber wirk­sam ver­tre­ten, § 164 Abs. 1, § 167 BGB.

Stellt sich bei der Ver­mitt­lung des Kauf­ver­trags die Auf­ga­be der Bera­tung des Kauf­in­ter­es­sen­ten und ist sie von dem Ver­käu­fer einem Mak­ler oder sons­ti­gen Ver­mitt­ler über­las­sen wor­den, kann sich des­sen still­schwei­gen­de Bevoll­mäch­ti­gung zum Abschluss des Bera­tungs­ver­trags zwi­schen Ver­käu­fer und Käu­fer aus den Umstän­den erge­ben (§ 167 BGB). Dabei sind für die Annah­me einer still­schwei­gen­den Bevoll­mäch­ti­gung und an die Kund­ga­be des Wil­lens, die Bera­tung für den Ver­käu­fer zu über­neh­men und aus­zu­füh­ren (§ 164 BGB), kei­ne zu stren­gen Anfor­de­run­gen zu stel­len, wenn der Käu­fer dem Ver­mitt­ler sei­ner­seits kei­nen Mak­ler­auf­trag erteilt. Es reicht dann aus, dass die indi­vi­du­el­le Bera­tung des Kauf­in­ter­es­sen­ten eine wesent­li­che Vor­aus­set­zung für den erfolg­rei­chen Abschluss der Ver­kaufs­be­mü­hun­gen war 2.

Unmit­tel­ba­re Rechts­be­zie­hun­gen zwi­schen dem Ver­mitt­ler und dem Kauf­in­ter­es­sen­ten hin­dern nicht die Annah­me eines kraft kon­klu­dent erteil­ter Voll­macht zustan­de gekom­me­nen Bera­tungs­ver­trags mit dem Ver­käu­fer. Es kommt stets in Betracht, dass ein Mak­ler oder Anla­ge­ver­mitt­ler bei der Ver­trags­an­bah­nung ohne äuße­ren Ein­schnitt in sei­nem Auf­tre­ten auch für den Ver­käu­fer, also in dop­pel­ter Funk­ti­on tätig wird und daher eine Haf­tung aus bei­den Rechts­ver­hält­nis­sen ent­ste­hen kann. Im Hin­blick auf eine Haf­tung des Ver­käu­fers machen Rechts­be­zie­hun­gen zwi­schen dem Kauf­in­ter­es­sen­ten und dem Ver­mitt­ler ledig­lich nähe­re Fest­stel­lun­gen dazu erfor­der­lich, ob die auf das Objekt des Ver­käu­fers bezo­ge­ne – Bera­tung des Inter­es­sen­ten des­sen Kauf­ent­schluss för­dern soll­te, ob der Ver­mitt­ler dabei (auch) namens des Ver­käu­fers han­deln konn­te und gehan­delt hat und ob der Kauf­ent­schluss (auch) auf der Bera­tung in Ver­tre­tung des Ver­käu­fers beruh­te. Aus­rei­chend für die Annah­me einer kon­klu­den­ten Bevoll­mäch­ti­gung des Ver­mitt­lers zum Abschluss eines Bera­tungs­ver­tra­ges ist die Fest­stel­lung, dass der Ver­käu­fer den Ver­mitt­ler mit dem Ver­trieb der Immo­bi­lie beauf­tragt hat und dabei wuss­te oder jeden­falls nicht aus­schlie­ßen konn­te, dass die­ser gegen­über Inter­es­sen­ten die finan­zi­el­len Vor­tei­le eines Kaufs her­aus­stel­len wür­de. Von Letz­te­rem ist stets aus­zu­ge­hen, wenn sich bereits nach dem Ver­triebs­kon­zept des Ver­käu­fers die Auf­ga­be stellt, den Kauf­in­ter­es­sen­ten über die finan­zi­el­len Vor­tei­le eines Erwerbs der ange­bo­te­nen Immo­bi­lie zu bera­ten. Dass die Bera­tung nach den Umstän­den (auch) im Namen des Ver­käu­fers erfolgt ist, kann sich bei­spiels­wei­se dar­aus erge­ben, dass der Bera­ter in den ver­wen­de­ten Pro­spek­ten als Ver­triebs­part­ner des Ver­käu­fers genannt ist, dass er von dem Ver­käu­fer zur Ver­fü­gung gestell­te Berech­nungs­bei­spie­le ver­wen­det oder dass der Ver­käu­fer auf einen Kon­takt mit dem Kauf­in­ter­es­sen­ten ver­zich­tet und es dem mit dem Ver­trieb beauf­trag­ten Bera­ter über­lässt, die Ver­trags­ver­hand­lun­gen bis zur Abschluss­rei­fe zu füh­ren 3.

Auch dann, wenn man von dem Bestehen eines eigen­stän­di­gen Bera­tungs­ver­tra­ges zwi­schen dem Käu­fer und dem Ver­mitt­ler aus­gin­ge, ist mit­hin ein Bera­tungs­ver­trag mit dem Ver­käu­fer zustan­de gekom­men.

Im vor­lie­gend vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall bot der Ver­käu­fer die Woh­nung in dem denk­mal­ge­schütz­ten Anwe­sen dem Käu­fer nicht zur Eigen­nut­zung an, son­dern als ver­mie­te­te Immo­bi­lie zum Zwe­cke der Ver­mö­gens­bil­dung und Steu­er­erspar­nis. Damit stell­te sich bei der Ver­mitt­lung des Kauf­ver­tra­ges ins­be­son­de­re die Auf­ga­be, dem Kauf­in­ter­es­sen­ten die steu­er­li­chen Vor­tei­le des Kaufs dar­zu­stel­len. Indem er den Ver­mitt­ler auf die­ser Grund­la­ge mit dem Ver­trieb der Woh­nun­gen beauf­trag­te, bevoll­mäch­tig­te der Ver­käu­fer die­sen kon­klu­dent, im Rah­men der Ver­kaufs­ver­hand­lun­gen eine sol­che Bera­tung vor­zu­neh­men (§ 167 BGB).

Der Ver­mitt­ler hat die Bera­tung vor­lie­gend im Namen des Ver­käu­fers vor­ge­nom­men (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Ver­käu­fer ist gegen­über dem Käu­fer bis zur Abga­be des nota­ri­el­len Kauf­an­ge­bots nie in Erschei­nung getre­ten und hat die Füh­rung der gesam­ten Ver­trags­ver­hand­lun­gen dem Ver­mitt­ler über­las­sen. Auf die­ser Grund­la­ge muss der Schluss gezo­gen wer­den, dass der Fach­be­ra­ter des Ver­mitt­lers (auch) im Namen des Ver­käu­fers gehan­delt hat. Die in die­sem Zusam­men­hang geäu­ßer­te Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts, dass hier die Umstän­de ein Han­deln im Namen der Beklag­ten auch des­halb beson­ders nahe­leg­ten, weil es bei dem Bera­tungs­ge­spräch aus­schließ­lich um den Erwerb der von der Beklag­ten ange­bo­te­nen Woh­nung ging, ist recht­lich nicht zu bean­stan­den. Der Annah­me einer Bera­tung (jeden­falls auch) im Namen der Beklag­ten steht nicht ent­ge­gen, dass eine Mit­ar­bei­te­rin des Ver­mitt­lers bei dem Erst­kon­takt dem Käu­fer das Ver­mitt­lungs­un­ter­neh­men vor­ge­stellt, mit ihm über Steu­er­spar­po­ten­tia­le und die Mög­lich­keit eines Ver­mö­gens­auf­baus gespro­chen und ihn zur Ein­rei­chung von Ein­kom­mens­un­ter­la­gen und Steu­er­erklä­run­gen auf­ge­for­dert hat. Eben­so ist es ohne Bedeu­tung, dass der Fach­be­ra­ter in dem sich anschlie­ßen­den Bera­tungs­ge­spräch für die Erstel­lung des Berech­nungs­bei­spiels Brief­pa­pier mit dem Fir­men­lo­go des Ver­mitt­lers ver­wen­det hat. Dies mag ein Indiz dafür sein, dass der Ver­mitt­ler auch im eige­nen Namen eine Bera­tung des Käu­fers vor­ge­nom­men und mit ihm einen eigen­stän­di­gen Bera­tungs­ver­trag geschlos­sen hat. Ein sol­cher Ver­trags­schluss hin­dert aber nicht die Annah­me eines auch im Namen der Ver­käu­fe­rin geschlos­se­nen Bera­tungs­ver­tra­ges.

Der Bera­tungs­ver­trag ver­pflich­tet den Ver­käu­fer zu rich­ti­ger und voll­stän­di­ger Infor­ma­ti­on über die tat­säch­li­chen Umstän­de, die für den Kauf­ent­schluss des Inter­es­sen­ten von wesent­li­cher Bedeu­tung sind oder sein kön­nen. Bei einer Immo­bi­lie, die wie hier zu Anla­ge­zwe­cken erwor­ben wird, sind dies vor allem die Auf­wen­dun­gen, die der Inter­es­sent erbrin­gen muss, um das Objekt erwer­ben und hal­ten zu kön­nen. Die Ermitt­lung des monat­li­chen Eigen­auf­wands bil­det das Kern­stück der Bera­tung; sie soll den Käu­fer von der Mög­lich­keit über­zeu­gen, mit sei­nen finan­zi­el­len Mit­teln das Objekt erwer­ben und hal­ten zu kön­nen 4.

Im vor­lie­gen­den Fall bejah­te der Bun­des­ge­richts­hof eine unzu­rei­chen­de Infor­ma­ti­on des Käu­fers bei dem Bera­tungs­ge­spräch: Das Berech­nungs­bei­spiel des Bera­ters bei der Ermitt­lung der für den Käu­fer ent­ste­hen­den monat­li­chen Belas­tung bei einem Erwerb der Immo­bi­lie beschränk­te sich allein auf das ers­te Ver­mie­tungs­jahr. Gera­de weil die steu­er­li­che För­de­rung des Sanie­rungs­ob­jekts einen beson­de­ren Anreiz zum Erwerb der ange­bo­te­nen Woh­nung dar­stell­te, hät­te der Bera­ter den Käu­fer dar­auf hin­wei­sen müs­sen, dass der sei­ner Berech­nung zugrun­de geleg­te Steu­er­vor­teil im Hin­blick auf die Sanie­rungs­maß­nah­men spä­tes­tens nach zwölf Jah­ren voll­stän­dig weg­fällt und die Belas­tung sich damit vor­her­seh­bar um den Betrag erhö­hen wird. Die von dem Bera­ter vor­ge­nom­me­ne Ermitt­lung der finan­zi­el­len Belas­tung des Käu­fers ver­fehlt ihren Zweck, wenn sie ange­sichts eines abseh­ba­ren Weg­falls der steu­er­li­chen För­de­rung ein nur punk­tu­el­les Bild der Situa­ti­on bei Kauf­ab­schluss lie­fert 5. Hin­zu kommt, dass hier der Erwer­ber bei der von dem Bera­ter im Berech­nungs­bei­spiel zugrun­de geleg­ten Zins­be­las­tung im Zeit­punkt des Weg­falls der Steu­er­vor­tei­le und des Ablaufs der Zins­bin­dungs­frist kei­nen wesent­li­chen Bei­trag zur Til­gung der Kre­di­te für die zu 100% fremd­fi­nan­zier­te Eigen­tums­woh­nung geleis­tet hat. Für den Bera­ter war damit erkenn­bar, dass durch sei­ne ver­kürz­te, auf ein Jahr beschränk­te Berech­nung bei dem Käu­fer ein fal­scher Ein­druck über die auf ihn zukom­men­den Belas­tun­gen ent­ste­hen muss­te.

Die Ver­let­zung der Bera­tungs­pflicht hat der Mit­ar­bei­ter des Ver­mitt­lers zu ver­tre­ten. Die hier­für bestehen­de Ver­mu­tung (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist vor­lie­gend vom Ver­käu­fer nicht ent­kräf­tet wor­den. Der Ver­käu­fer muss sich das Ver­schul­den des Ver­mitt­lers (und des­sen Mit­ar­bei­ters) gemäß § 278 BGB zurech­nen las­sen.

Die Kau­sa­li­tät des Bera­tungs­feh­lers für den Kauf­ent­schluss wird ver­mu­tet. Zwar greift die­se Ver­mu­tung nur ein, wenn es für den ande­ren Teil ver­nünf­ti­ger­wei­se nur eine bestimm­te Mög­lich­keit der Reak­ti­on auf die Auf­klä­rung gibt und die Mög­lich­keit eines Ent­schei­dungs­kon­flikts aus­schei­det 6. Für die Mög­lich­keit eines sol­chen Kon­flikts fehlt vor­lie­gend jedoch jeder Anhalts­punkt. Ange­sichts der Fest­stel­lung, dass weder das Ein­kom­men des Käu­fers und sei­ner Ehe­frau noch die von ihnen jähr­lich zu ent­rich­ten­den Steu­ern den Erwerb einer zu 100% fremd­fi­nan­zier­ten Eigen­tums­woh­nung zum Preis von 98.314 € recht­fer­tig­ten, liegt es auf der Hand, dass der Käu­fer bei sach­ge­rech­ter Bera­tung von einem Erwerb der Woh­nung Abstand genom­men hät­te.

Den durch die Falsch­be­ra­tung ent­stan­de­nen Scha­den muss der Ver­käue­fer dem Käu­fer erset­zen. Er ist so zu stel­len, wie er stün­de, wenn er den Kauf­ver­trag nicht abge­schlos­sen hät­te 6.

  1. sie­he nur BGH, Urteil vom 01.03.2013 – V ZR 279/​11, NJW 2013, 1873, 1874 mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 14.03.2003 – V ZR 308/​02, NJW 2003, 1811, 1812 f.; Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 66/​06, NJW 2007, 1874, 1875[]
  3. BGH, Urteil vom 01.03.2013 – V ZR 279/​11, NJW 2013, 1873, 1874[]
  4. BGH, Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 66/​06, NJW 2007, 1874, 1876; Urteil vom 31.10.2003 – V ZR 423/​02, BGHZ 156, 371, 377[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 31.10.2003 – V ZR 423/​02, BGHZ 156, 371, 377[]
  6. BGH, Urteil vom 01.03.2013 – V ZR 279/​11, NJW 2013, 1873, 1875[][]