Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt zwischen dem Verkäufer und dem Käufer ein Beratungsvertrag zustande, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt; gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll1.
Diese Voraussetzungen liegen vor, wenn dem Käufer als Instrument zur Vermittlung des auf Steuerersparnis angelegten Immobilienkaufs eine Berechnung über seinen monatlichen finanziellen Aufwand bei einem zu 100% fremdfinanzierten Erwerb der Wohnung erstellt. Damit hat der Verkäufer über seine Rolle als Verkäuferin hinaus eine eigenständige, von dem beabsichtigten Kaufvertrag losgelöste Beratung übernommen. Zur Eingehung dieser Verpflichtung ist der Verkäuger zwar nicht selbst in Kontakt mit dem Käufer getreten; vielmehr erfolgte dies durch einen Vermittler. Dieser hat den Verkäufer bei Abschluss des Beratungsvertrags aber wirksam vertreten, § 164 Abs. 1, § 167 BGB.
Stellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe der Beratung des Kaufinteressenten und ist sie von dem Verkäufer einem Makler oder sonstigen Vermittler überlassen worden, kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratungsvertrags zwischen Verkäufer und Käufer aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). Dabei sind für die Annahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung und an die Kundgabe des Willens, die Beratung für den Verkäufer zu übernehmen und auszuführen (§ 164 BGB), keine zu strengen Anforderungen zu stellen, wenn der Käufer dem Vermittler seinerseits keinen Maklerauftrag erteilt. Es reicht dann aus, dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen war2.
Unmittelbare Rechtsbeziehungen zwischen dem Vermittler und dem Kaufinteressenten hindern nicht die Annahme eines kraft konkludent erteilter Vollmacht zustande gekommenen Beratungsvertrags mit dem Verkäufer. Es kommt stets in Betracht, dass ein Makler oder Anlagevermittler bei der Vertragsanbahnung ohne äußeren Einschnitt in seinem Auftreten auch für den Verkäufer, also in doppelter Funktion tätig wird und daher eine Haftung aus beiden Rechtsverhältnissen entstehen kann. Im Hinblick auf eine Haftung des Verkäufers machen Rechtsbeziehungen zwischen dem Kaufinteressenten und dem Vermittler lediglich nähere Feststellungen dazu erforderlich, ob die auf das Objekt des Verkäufers bezogene – Beratung des Interessenten dessen Kaufentschluss fördern sollte, ob der Vermittler dabei (auch) namens des Verkäufers handeln konnte und gehandelt hat und ob der Kaufentschluss (auch) auf der Beratung in Vertretung des Verkäufers beruhte. Ausreichend für die Annahme einer konkludenten Bevollmächtigung des Vermittlers zum Abschluss eines Beratungsvertrages ist die Feststellung, dass der Verkäufer den Vermittler mit dem Vertrieb der Immobilie beauftragt hat und dabei wusste oder jedenfalls nicht ausschließen konnte, dass dieser gegenüber Interessenten die finanziellen Vorteile eines Kaufs herausstellen würde. Von Letzterem ist stets auszugehen, wenn sich bereits nach dem Vertriebskonzept des Verkäufers die Aufgabe stellt, den Kaufinteressenten über die finanziellen Vorteile eines Erwerbs der angebotenen Immobilie zu beraten. Dass die Beratung nach den Umständen (auch) im Namen des Verkäufers erfolgt ist, kann sich beispielsweise daraus ergeben, dass der Berater in den verwendeten Prospekten als Vertriebspartner des Verkäufers genannt ist, dass er von dem Verkäufer zur Verfügung gestellte Berechnungsbeispiele verwendet oder dass der Verkäufer auf einen Kontakt mit dem Kaufinteressenten verzichtet und es dem mit dem Vertrieb beauftragten Berater überlässt, die Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife zu führen3.
Auch dann, wenn man von dem Bestehen eines eigenständigen Beratungsvertrages zwischen dem Käufer und dem Vermittler ausginge, ist mithin ein Beratungsvertrag mit dem Verkäufer zustande gekommen.
Im vorliegend vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall bot der Verkäufer die Wohnung in dem denkmalgeschützten Anwesen dem Käufer nicht zur Eigennutzung an, sondern als vermietete Immobilie zum Zwecke der Vermögensbildung und Steuerersparnis. Damit stellte sich bei der Vermittlung des Kaufvertrages insbesondere die Aufgabe, dem Kaufinteressenten die steuerlichen Vorteile des Kaufs darzustellen. Indem er den Vermittler auf dieser Grundlage mit dem Vertrieb der Wohnungen beauftragte, bevollmächtigte der Verkäufer diesen konkludent, im Rahmen der Verkaufsverhandlungen eine solche Beratung vorzunehmen (§ 167 BGB).
Der Vermittler hat die Beratung vorliegend im Namen des Verkäufers vorgenommen (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Verkäufer ist gegenüber dem Käufer bis zur Abgabe des notariellen Kaufangebots nie in Erscheinung getreten und hat die Führung der gesamten Vertragsverhandlungen dem Vermittler überlassen. Auf dieser Grundlage muss der Schluss gezogen werden, dass der Fachberater des Vermittlers (auch) im Namen des Verkäufers gehandelt hat. Die in diesem Zusammenhang geäußerte Auffassung des Berufungsgerichts, dass hier die Umstände ein Handeln im Namen der Beklagten auch deshalb besonders nahelegten, weil es bei dem Beratungsgespräch ausschließlich um den Erwerb der von der Beklagten angebotenen Wohnung ging, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Der Annahme einer Beratung (jedenfalls auch) im Namen der Beklagten steht nicht entgegen, dass eine Mitarbeiterin des Vermittlers bei dem Erstkontakt dem Käufer das Vermittlungsunternehmen vorgestellt, mit ihm über Steuersparpotentiale und die Möglichkeit eines Vermögensaufbaus gesprochen und ihn zur Einreichung von Einkommensunterlagen und Steuererklärungen aufgefordert hat. Ebenso ist es ohne Bedeutung, dass der Fachberater in dem sich anschließenden Beratungsgespräch für die Erstellung des Berechnungsbeispiels Briefpapier mit dem Firmenlogo des Vermittlers verwendet hat. Dies mag ein Indiz dafür sein, dass der Vermittler auch im eigenen Namen eine Beratung des Käufers vorgenommen und mit ihm einen eigenständigen Beratungsvertrag geschlossen hat. Ein solcher Vertragsschluss hindert aber nicht die Annahme eines auch im Namen der Verkäuferin geschlossenen Beratungsvertrages.
Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können. Bei einer Immobilie, die wie hier zu Anlagezwecken erworben wird, sind dies vor allem die Aufwendungen, die der Interessent erbringen muss, um das Objekt erwerben und halten zu können. Die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands bildet das Kernstück der Beratung; sie soll den Käufer von der Möglichkeit überzeugen, mit seinen finanziellen Mitteln das Objekt erwerben und halten zu können4.
Im vorliegenden Fall bejahte der Bundesgerichtshof eine unzureichende Information des Käufers bei dem Beratungsgespräch: Das Berechnungsbeispiel des Beraters bei der Ermittlung der für den Käufer entstehenden monatlichen Belastung bei einem Erwerb der Immobilie beschränkte sich allein auf das erste Vermietungsjahr. Gerade weil die steuerliche Förderung des Sanierungsobjekts einen besonderen Anreiz zum Erwerb der angebotenen Wohnung darstellte, hätte der Berater den Käufer darauf hinweisen müssen, dass der seiner Berechnung zugrunde gelegte Steuervorteil im Hinblick auf die Sanierungsmaßnahmen spätestens nach zwölf Jahren vollständig wegfällt und die Belastung sich damit vorhersehbar um den Betrag erhöhen wird. Die von dem Berater vorgenommene Ermittlung der finanziellen Belastung des Käufers verfehlt ihren Zweck, wenn sie angesichts eines absehbaren Wegfalls der steuerlichen Förderung ein nur punktuelles Bild der Situation bei Kaufabschluss liefert5. Hinzu kommt, dass hier der Erwerber bei der von dem Berater im Berechnungsbeispiel zugrunde gelegten Zinsbelastung im Zeitpunkt des Wegfalls der Steuervorteile und des Ablaufs der Zinsbindungsfrist keinen wesentlichen Beitrag zur Tilgung der Kredite für die zu 100% fremdfinanzierte Eigentumswohnung geleistet hat. Für den Berater war damit erkennbar, dass durch seine verkürzte, auf ein Jahr beschränkte Berechnung bei dem Käufer ein falscher Eindruck über die auf ihn zukommenden Belastungen entstehen musste.
Die Verletzung der Beratungspflicht hat der Mitarbeiter des Vermittlers zu vertreten. Die hierfür bestehende Vermutung (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist vorliegend vom Verkäufer nicht entkräftet worden. Der Verkäufer muss sich das Verschulden des Vermittlers (und dessen Mitarbeiters) gemäß § 278 BGB zurechnen lassen.
Die Kausalität des Beratungsfehlers für den Kaufentschluss wird vermutet. Zwar greift diese Vermutung nur ein, wenn es für den anderen Teil vernünftigerweise nur eine bestimmte Möglichkeit der Reaktion auf die Aufklärung gibt und die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts ausscheidet6. Für die Möglichkeit eines solchen Konflikts fehlt vorliegend jedoch jeder Anhaltspunkt. Angesichts der Feststellung, dass weder das Einkommen des Käufers und seiner Ehefrau noch die von ihnen jährlich zu entrichtenden Steuern den Erwerb einer zu 100% fremdfinanzierten Eigentumswohnung zum Preis von 98.314 € rechtfertigten, liegt es auf der Hand, dass der Käufer bei sachgerechter Beratung von einem Erwerb der Wohnung Abstand genommen hätte.
Den durch die Falschberatung entstandenen Schaden muss der Verkäuefer dem Käufer ersetzen. Er ist so zu stellen, wie er stünde, wenn er den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte6.
- siehe nur BGH, Urteil vom 01.03.2013 – V ZR 279/11, NJW 2013, 1873, 1874 mwN[↩]
- BGH, Urteil vom 14.03.2003 – V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 f.; Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1875[↩]
- BGH, Urteil vom 01.03.2013 – V ZR 279/11, NJW 2013, 1873, 1874[↩]
- BGH, Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1876; Urteil vom 31.10.2003 – V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 377[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 31.10.2003 – V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 377[↩]
- BGH, Urteil vom 01.03.2013 – V ZR 279/11, NJW 2013, 1873, 1875[↩][↩]
