Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung bei meh­re­ren Mit­mie­tern

Ein Ver­mie­ter kann von einem Mie­ter auch dann die Nach­zah­lung von Betriebs­kos­ten ver­lan­gen kann, wenn die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nur dem in Anspruch genom­me­nen Mie­ter, nicht aber auch den wei­te­ren Mie­tern der Woh­nung zuge­gan­gen ist, die eben­falls Ver­trags­part­ner des Ver­mie­ters sind.

Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung bei meh­re­ren Mit­mie­tern

Dies ent­schied heu­te der Bun­des­ge­richts­hof in einem Rechts­streit aus Ber­lin: Die Beklag­te in dem ent­schie­de­nen Rechts­streit ist neben ihrem Ehe­mann Mie­te­rin einer Woh­nung der Klä­ge­rin in Ber­lin. Im Miet­ver­trag ist eine monat­li­che Vor­aus­zah­lung für Betriebs‑, Heiz- und Was­ser­kos­ten ver­ein­bart. Mit einem an die Beklag­te und ihren Ehe­mann gerich­te­tem Schrei­ben vom 5. Dezem­ber 2006 rech­ne­te die Klä­ge­rin die Neben­kos­ten für das Abrech­nungs­jahr 2005 ab. Aus der Abrech­nung ergab sich ein Nach­zah­lungs­be­trag, wovon ein Teil­be­trag von 254,89 € auf in die­sem Schrei­ben nicht näher auf­ge­schlüs­sel­te Heiz­kos­ten ent­fiel. Die Ein­zel­hei­ten der Berech­nung des Heiz­kos­ten­sal­dos erge­ben sich jedoch aus einer für das Jahr 2005 erstell­ten Heiz­kos­ten­ab­rech­nung vom 27. Novem­ber 2006. Aller­dings ist die­se nur an die Beklag­te adres­siert wor­den und ist auch nur ihr zuge­gan­gen. Die Beklag­te und ihr Ehe­mann haben einen Aus­gleich des von der Klä­ge­rin gefor­der­ten Nach­zah­lungs­be­trags abge­lehnt. Das Amts­ge­richt Pankow/​Weißensee hat bei­de Mie­ter als Gesamt­schuld­ner zur Zah­lung der "kal­ten Betriebs­kos­ten" und die Beklag­te dar­über hin­aus zur Nach­zah­lung von 254,89 € auf die Heiz­kos­ten ver­ur­teilt [1]. Auf die Beru­fung der Mie­ter hat das Land­ge­richt Ber­lin die Ver­ur­tei­lung zur Zah­lung von "kal­ten Betriebs­kos­ten" auf­ge­ho­ben, jedoch die Ver­pflich­tung der Beklag­ten zur Tra­gung der Heiz­kos­ten bestä­tigt [2].

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der Mie­ter hat­te beim Bun­des­ge­richts­hof kei­nen Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass der Ver­mie­ter nicht gehin­dert ist, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschul­de­te Abrech­nung der Betriebs­kos­ten, die eine Nach­for­de­rung zu sei­nen Guns­ten aus­weist, nur einem Mie­ter gegen­über zu ertei­len und ledig­lich die­sen auf Aus­gleich des Nach­zah­lungs­be­trags in Anspruch zu neh­men. Mie­ten meh­re­re Per­so­nen eine Woh­nung an, haf­ten sie grund­sätz­lich für die Miet­for­de­run­gen ein­schließ­lich der Neben­kos­ten als Gesamt­schuld­ner. Der Ver­mie­ter ist daher berech­tigt, nach sei­nem Belie­ben jeden Schuld­ner ganz oder teil­wei­se in Anspruch zu neh­men (§ 421 Satz 1 BGB). Die Über­mitt­lung einer for­mell ord­nungs­ge­mä­ßen Abrech­nung an den Mie­ter dient dazu, die Fäl­lig­keit des sich aus der Abrech­nung erge­ben­den Sal­dos her­bei­zu­füh­ren. Die­se Fäl­lig­stel­lung ist kein Umstand, der ein­heit­lich gegen­über allen Gesamt­schuld­nern erfol­gen muss. Der hier­ge­gen vor­ge­brach­te Ein­wand, der Ver­mie­ter kön­ne in die­sem Fall nach § 421 BGB auch den Mie­ter, dem kei­ne Abrech­nung erteilt wor­den sei, auf Aus­gleich von Nach­zah­lun­gen in Anspruch neh­men, ist schon des­we­gen nicht stich­hal­tig, weil die Nach­for­de­rung die­sem Mie­ter gegen­über gera­de nicht fäl­lig gestellt wor­den ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 28. April 2010 – VIII ZR 263/​09

  1. AG Pankow/​Weißensee, Urteil vom 06.05.2008 – 9 C 460/​07[]
  2. LG Ber­lin, Urteil vom 16.06.2009 – 65 S 323/​08[]