Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung in der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge

Bei einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung, in der meh­re­re Gebäu­de oder Gebäu­de­tei­le einer Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge zu einer – je nach Betriebs­kos­ten­art unter­schied­li­chen – Abrech­nungs­ein­heit zusam­men­ge­fasst wer­den, betrifft die Fra­ge, ob die der Abrech­nung zugrun­de geleg­ten unter­schied­li­chen Bezugs­punk­te für die ein­zel­nen Betriebs­kos­ten maß­geb­lich sind und ob die inso­weit ange­setz­ten Flä­chen­an­ga­ben zutref­fen, nach einer aktu­el­len Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs nicht die ("for­mel­le") Wirk­sam­keit, son­dern nur die (inhalt­li­che) Rich­tig­keit der Abrech­nung 1.

Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung in der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge

Der Nach­zah­lungs­an­spruch eines Ver­mie­ters aus einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung setzt vor­aus, dass dem Mie­ter inner­halb der ein­jäh­ri­gen Abrech­nungs­frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine for­mell ord­nungs­ge­mä­ße Abrech­nung zuge­gan­gen ist. For­mell ord­nungs­ge­mäß ist eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, wenn sie den all­ge­mei­nen Anfor­de­run­gen des § 259 BGB ent­spricht, also eine geord­ne­te Zusam­men­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben ent­hält. Ob die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung die for­mel­len Vor­aus­set­zun­gen erfüllt, die an ihre Wirk­sam­keit zu stel­len sind, rich­tet sich danach, ob der Mie­ter in der Lage ist, die zur Ver­tei­lung anste­hen­den Kos­ten­po­si­tio­nen zu erken­nen und anhand des ihm mit­ge­teil­ten Ver­tei­ler­schlüs­sels den auf ihn ent­fal­len­den Anteil an die­sen Kos­ten rech­ne­risch nach­zu­prü­fen 2. Die­sen Anfor­de­run­gen genü­gen die beschrie­be­ne Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs sind bei Gebäu­den mit meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten, soweit kei­ne beson­de­ren Abre­den getrof­fen sind, regel­mä­ßig fol­gen­de Min­destan­ga­ben in die Abrech­nung auf­zu­neh­men 3:

  • eine Zusam­men­stel­lung der Gesamt­kos­ten,
  • die Anga­be und – soweit erfor­der­lich – Erläu­te­rung der zugrun­de geleg­ten Ver­tei­ler­schlüs­sel,
  • die Berech­nung des Anteils des Mie­ters und
  • der Abzug sei­ner Vor­aus­zah­lun­gen

Nichts ande­res gilt, wenn bei einer grö­ße­ren Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge – wie hier – meh­re­re Gebäu­de oder Gebäu­de­tei­le für bestimm­te Betriebs­kos­ten in zuläs­si­ger Wei­se zu einer Abrech­nungs­ein­heit zusam­men­ge­fasst wer­den 4.

Die der aktu­el­len Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hof zugrun­de lie­gen­den Abrech­nun­gen der Haus­ver­wal­tung set­zen für die nach dem Anteil der Wohn­flä­che umzu­le­gen­den Betriebs­kos­ten die Flä­che der von den Mie­tern gemie­te­ten Woh­nung (82,36 qm) ins Ver­hält­nis zu der für die jewei­li­ge Kos­ten­po­si­ti­on maß­geb­li­chen Gesamt­flä­che. Damit ent­hal­ten die Abrech­nun­gen sowohl die Anga­be des Ver­tei­lungs­schlüs­sels als auch die für die Errech­nung des Anteils des Mie­ters erfor­der­li­che Anga­be der Gesamt­flä­che, zu der die Wohn­flä­che des Mie­ters ins Ver­hält­nis zu set­zen ist. Als maß­geb­li­che Gesamt­flä­che ist für die Posi­ti­on "Strom all­ge­mein" die Gesamt­flä­che der im Gebäu­de I. ‑Ring 22 gele­ge­nen Woh­nun­gen (623 qm), für die Posi­ti­on "Strom allgemein/​Außenanlage" die Gesamt­flä­che der in den Gebäu­den I. ‑Ring 22, 24 und 26 gele­ge­nen Woh­nun­gen (1.617,36 qm) und für die übri­gen Posi­tio­nen die Gesamt­flä­che aller 203 Woh­nun­gen der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge (14.065,66 qm) ange­ge­ben. Aus die­sen Anga­ben und den in der Abrech­nung ange­ge­be­nen Gesamt­kos­ten der jewei­li­gen Betriebs­kos­ten lässt sich der in der Abrech­nung ange­ge­be­ne Anteil der Beklag­ten an der betref­fen­den Betriebs­kos­ten­po­si­ti­on ohne Wei­te­res rech­ne­risch nach­voll­zie­hen. Ob die der Abrech­nung zugrun­de geleg­ten unter­schied­li­chen Bezugs­punk­te für die ein­zel­nen Betriebs­kos­ten maß­geb­lich sind und ob die inso­weit ange­setz­ten Flä­chen­an­ga­ben zutref­fen, berührt nicht die Wirk­sam­keit, son­dern allein die Rich­tig­keit der Abrech­nung 5.

Der Bun­des­ge­richts­hof ver­mag inso­weit auch nicht zu erken­nen, wel­chen Sinn es hät­te haben sol­len, in der Abrech­nung auch die jewei­li­ge Gesamt­wohn­flä­che aller 20 ein­zel­nen Gebäu­de oder Gebäu­de­tei­le der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge mit­zu­tei­len. Für die Errech­nung des flä­chen­ab­hän­gi­gen Anteils der Beklag­ten an den Betriebs­kos­ten kommt es nur auf die Anga­be der Gesamt­flä­che der Gebäu­de oder Gebäu­de­tei­le an, die in der Abrech­nung für die jewei­li­ge Betriebs­kos­ten­po­si­ti­on zu einer Wirt­schafts­ein­heit zusam­men­ge­fasst wor­den sind. Die­se Gesamt­flä­chen sind in den Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen ange­ge­ben.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 23. Juni 2010 – VIII ZR 227/​09

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/​04, NJW 2005, 3135[]
  2. BGH, Urtei­le vom 25.11.2009 – VIII ZR 323/​08; vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/​07, WuM 2009, 42; vom 09.04.2008 – VIII ZR 84/​07, WuM 2008, 351[]
  3. BGH, Urtei­le vom 25.11.2009, aaO; und vom 19.11.2008, aaO[]
  4. vgl. dazu BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/​04, NJW 2005, 3135[]
  5. vgl. BGH, Urtei­le vom 20.07.2005, aaO; und vom 28.05.2008 – VIII ZR 261/​07, NJW 2008, 2260[]