Ein Mehrheitsbeschluss der Teilhaber einer Gemeinschaft nach Bruchteilen ist am Maßstab der in § 745 Abs. 1 und Abs. 3 BGB festgelegten Grenzen zu messen. Ein danach wirksamer Mehrheitsbeschluss unterliegt bei unveränderter Sachlage keiner Billigkeitskontrolle nach § 745 Abs. 2 BGB.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall stritten sich die Miteigentümer eines mit einem privaten Parkhaus bebauten Grundstücks, das in 108 Miteigentumsanteile aufgeteilt ist. Das Parkhaus verfügt über 40 überirdische Stellplätze und 68 Tiefgaragenstellplätze mit zwei Doppel- und 16 Vierfachparkplätzen, die jeweils hydraulische Hebebühnen erfordern. Die Stell- und Tiefgaragenplätze wurden ursprünglich von der I. GmbH errichtet und verkauft. Sämtliche Kaufverträge enthielten in ihrem § 8b eine Regelung zu den Unterhaltungskosten der Anlage, wonach die Miteigentümer die Kosten der Unterhaltung der Garagenanlage (Tiefgarage und oberirdisches Parkdeck) entsprechend ihren Miteigentumsanteilen tragen; dies gelte insbesondere für Reparaturen und Instandhaltungen und die Grünflächenpflege sowie für die laufenden Betriebskosten einschließlich der abgeschlossenen Versicherungen.
Die beklagte GmbH hält 54 Miteigentumsanteile; ihr sind alle 40 oberirdischen und weitere 14 Tiefgaragenstellplätze zugeordnet. Zusammen mit dem Anteil des ebenfalls beklagten Miteigentümers (dem Geschäftsführer sowohl der beklagten GmbH wie auch der I. GmbH) verfügt sie über eine Mehrheit von 55 der insgesamt 108 Miteigentumsanteile der Bruchteilsgemeinschaft. Nachdem umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen an den Hydraulikzylindern der Tiefgaragenstellplätze erforderlich wurden, beschlossen die Teilhaber in der Eigentümerversammlung vom 19.10.2020 unter TOP 1 mehrheitlich bei 2 Enthaltungen, 37 Nein-Stimmen und 55 Ja-Stimmen eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels dahingehend, dass die Eigentümer weiterhin gemeinschaftlich die Kosten von Reinigung und Instandhaltung des Gebäudes tragen sollen; die Kosten für die Reinigung und Instandhaltung der Tiefgaragenplätze jedoch von den Eigentümern der Tiefgaragenplätze und die Kosten für die Reinigung und Instandhaltung der oberirdischen Stellplätze von den Eigentümern der oberirdischen Stellplätze zu tragen sind.
Mit ihrer Klage verfolgen die klagenden Miteigentümer die Feststellung, dass der Beschluss zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nichtig ist, und dass die Kosten für die Reinigung und Instandhaltung von den Miteigentümern weiterhin entsprechend ihrer Miteigentumsanteile zu tragen sind. Das erstinstanzlich hiermit befasste Landgericht Darmstadt hat der Klage stattgegeben1, das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat die Berufung der beiden beklagten Mehrheitseigentümer zurückgewiesen2. Auf die Revision der beiden beklagten Miteigentümer hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht Frankfurt zurückverwiesen:
Die Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit des mit Mehrheit der Bruchteilseigentümer gefassten Beschlusses vom 19.10.2020 ist gemäß § 256 ZPO zulässig. Zwar ist die Geltendmachung der Unwirksamkeit von Bechlüssen im Recht der Gemeinschaft nicht geregelt. Nach allgemeiner Auffassung kann aber auf Feststellung der Unwirksamkeit geklagt werden3.
Mit der Begründung des Oberlandesgerichts Frankfurt kann die Unwirksamkeit des Beschlusses vom 19.10.2020 nicht bejaht werden.
Die Teilhaber der Bruchteilsgemeinschaft, haben nach den Feststellungen des Oberlandesgerichts Frankfurt am 19.10.2020 mit der nach § 745 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Mehrheit eine von der gesetzlichen Regelung des § 748 BGB abweichende Verteilung der auf das Parkhaus entfallenden Kosten beschlossen.
Eine von § 748 BGB abweichende Kostenverteilung kann Gegenstand eines Mehrheitsbeschlusses nach § 745 Abs. 1 BGB sein4.
Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat rechtsfehlerhaft angenommen, dass die Änderung der Kostenverteilung eine wesentliche Veränderung des gemeinschaftlichen Gegenstands im Sinn von § 745 Abs. 3 Satz 1 BGB darstelle.
Wesentliche Veränderungen des Gegenstands sind Änderungen der äußeren Gestalt oder Änderungen der wirtschaftlichen Zweckbestimmung5, wenn sie von einem gewissen Gewicht sind6 oder insbesondere verhältnismäßig kostspielige Maßnahmen betreffen7.
Die von der Mehrheit der Teilhaber am 19.10.2020 beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für die Reinigung und Instandhaltung des Parkhauses stellt keine wesentliche Veränderung des gemeinschaftlich genutzten Grundstücks gemäß § 745 Abs. 3 Satz 1 BGB dar.
Die Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels für die Reinigung und Instandhaltung der Stellplätze berührt weder die äußere Gestalt des als Garagenanlage genutzten Grundstücks noch führt sie zu einer erheblichen Änderung der wirtschaftlichen Zweckbestimmung. Diese liegt weiterhin in der Nutzung des Grundstücks als Garagenanlage.
Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main richtet seine Prüfung zudem unzutreffend an der Frage aus, ob die Änderung der Kostenverteilung dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen gemäß § 745 Abs. 2 BGB entspricht.
Nach § 745 Abs. 2 BGB kann jeder Teilhaber eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen, sofern die Verwaltung und Benutzung der gemeinschaftlichen Sache nicht durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss geregelt sind. Ein Anspruch nach § 745 Abs. 2 BGB auf eine Verwaltungsregelung durch gerichtliche Entscheidung besteht auch dann, wenn eine bestimmte Regelung zwar vereinbart oder mehrheitlich beschlossen wurde, aber lückenhaft ist8 oder zwischenzeitlich eine tatsächliche Änderung eingetreten ist9.
Umstritten ist, ob Mehrheitsbeschlüsse, die sich im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung und Benutzung halten, auch bei unveränderter Sachlage unter Hinweis auf § 745 Abs. 2 BGB angegriffen werden können, wenn die beschlossene Regelung nicht allseitig interessengemäß ist. Teilweise wird vertreten, dass auch Mehrheitsbeschlüsse einer Billigkeitskontrolle unterfielen und § 745 Abs. 2 BGB eine allgemeine Kontrollfunktion zukomme10, mit der Folge, dass die Mehrheitsinteressen über den in § 745 Abs. 3 BGB verankerten spezifischen Minderheitsschutz hinaus eingeschränkt werden können11. Nach anderer Ansicht können lückenlose Mehrheitsbeschlüsse, die sich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung und Benutzung halten, bei unveränderter Sachlage nicht mit einem auf § 745 Abs. 2 BGB gestützten Anspruch auf eine abweichende, dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Regelung infrage gestellt werden12.
Richtig ist die zuletzt genannte Auffassung. Ein Mehrheitsbeschluss der Teilhaber einer Gemeinschaft nach Bruchteilen ist am Maßstab der in § 745 Abs. 1 und Abs. 3 BGB festgelegten Grenzen zu messen. Ein danach wirksamer Mehrheitsbeschluss unterfällt bei unveränderte Sachlage keiner Billigkeitskontrolle nach § 745 Abs. 2 BGB.
Eine allgemeine Billigkeitskontrolle von Mehrheitsbeschlüssen nach § 745 Abs. 2 BGB widerspricht dem Wortlaut des Gesetzes13. Danach besteht ein Anspruch auf eine Verwaltungsregelung durch gerichtliche Entscheidung nur, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist.
§ 745 Abs. 1 BGB weist der Teilhabermehrheit mit der Möglichkeit, mehrheitlich eine Verwaltungs- und Benutzungsregelung zu beschließen eine weitgehende Regelungskompetenz mit einem breiten Ermessensspielraum zu. Ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne des § 745 Abs. 1 BGB entsprechen nicht nur notwendige Maßnahmen nach § 744 Abs. 2 BGB, sondern alle Maßnahmen, die nach den individuellen Gegebenheiten im Zeitpunkt der Beschlussfassung vernünftig erscheinen14. Im Vergleich zu dem, was durch Mehrheit beschlossen werden kann, ist der Kreis der Maßregeln, die nach § 745 Abs. 2 BGB gefordert werden können, enger. Was mehrheitlich nicht beschlossen werden kann, kann auch nicht nach § 745 Abs. 2 BGB durchgesetzt werden; aber nicht alles, was mehrheitlich beschlossen werden kann, kann nach § 745 Abs. 2 BGB gefordert werden. Nach letzterer Bestimmung darf unter mehreren zur Auswahl stehenden Regelungen nur diejenige durchgeführt werden, die das Interesse aller Teilhaber bestmöglich wahrt. Nur eine solche Regelung entspricht dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen15. Die Anwendung dieser von § 745 Abs. 2 BGB vorgegebenen Maßstäbe auf die Inhaltskontrolle eines nach § 745 Abs. 1 BGB gefassten Beschlusses würde der der Mehrheit eingeräumten Regelungskompetenz vom Gesetz nicht vorgesehene Schranken auferlegen.
§ 745 Abs. 1 BGB belässt die Entscheidung darüber, welche unter mehreren vernünftigerweise in Betracht zu ziehenden Maßnahmen den Vorzug verdient, dem Urteil der Mehrheit. Die Minderheit oder die von ihr angerufenen Richter haben nicht das Recht, ihre eigene Beurteilung an die Stelle der Beurteilung durch die Mehrheit zu setzen. Eine allgemeine Zweckmäßigkeits- oder Inhaltskontrolle, bei der die Minderheit oder das Gericht die Auffassung der Mehrheit ersetzen könnte, findet nicht statt16. Von einem bei der Abstimmung unterlegenen Miteigentümer müssen solche Entscheidungen vielmehr auch dann hingenommen werden, wenn er sich eine andere Regelung gewünscht hätte17.
Den berechtigten Interessen der Minderheit kann im Rahmen der an § 745 Abs. 1 und Abs. 3 BGB orientierten Inhaltskontrolle ausreichend Rechnung getragen werden18. Ein Anspruch des überstimmten Teilhabers auf eine Regelung „nach billigem Ermessen“ gemäß § 745 Abs. 2 BGB ist ausgeschlossen, solange der Mehrheitsbeschluss sich im Rahmen von § 745 Abs. 1 und Abs. 3 BGB hält19. Nur ein Beschluss, der nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, bindet die Minderheit nicht20.
Das Berufungsurteil ist danach insgesamt aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist gemäß § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht Frankfurt zurückzuverweisen. Der Bundesgerichtshof kann über die Wirksamkeit des Beschlusses zur Abänderung der Kostenverteilung nicht selbst entscheiden, weil das Oberlandesgericht Frankfurt bislang keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die beschlossene Änderung der Kostenverteilung einer ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung gemäß § 745 Abs. 1 BGB entspricht. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main wird sich zudem mit dem Vorbringen der klagenden Miteigentümer zu einer Verdinglichung der Kostenverteilungsregelung zu beschäftigen haben, zu dem bisher, aus der rechtlichen Sicht des Oberlandesgerichts Frankfurt folgerichtig, ebenfalls keine Feststellungen getroffen sind
Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. April 2025 – II ZR 47/24
- LG Darmstadt, Urteil vom 19.07.2022 – 17 O 149/21[↩]
- OLG Frankfurt, Urteil vom 19.01.2024 – 24 U 155/22[↩]
- BGH, Beschluss vom 26.04.2010 – II ZR 159/09, ZIP 2010, 1690 Rn. 7 mwN[↩]
- BeckOGK BGB/Fehrenbacher, Stand 1.03.2025, § 745 Rn. 9; MünchKommBGB/K. Schmidt, 9. Aufl., § 744, § 745 Rn. 5; Staudinger/Eickelberg, BGB, Neubearb.2021, § 745 Rn. 8[↩]
- BGH, Urteil vom 17.04.1953 – V ZR 58/52, NJW 1953, 1427; Urteil vom 20.12.1982 – II ZR 13/82, NJW 1983, 932, 933; Urteil vom 04.05.1987 – II ZR 211/86, BGHZ 101, 24, 28; Beschluss vom 26.04.2010 – II ZR 159/09, NJW-RR 2010, 1312 Rn. 11[↩]
- BGH, Urteil vom 14.11.1994 – II ZR 209/93, ZIP 1995, 649 12; Urteil vom 08.03.2004 – II ZR 5/02, NJW-RR 2004, 809, 810; Urteil vom 28.09.2005 – IV ZR 82/04, BGHZ 164, 181 Rn. 22[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 17.04.1953 – V ZR 58/52, NJW 1953, 1427; Urteil vom 20.12.1982 – II ZR 13/82, NJW 1983, 932, 933[↩]
- BGH, Urteil vom 17.12.1973 – II ZR 59/72, NJW 1974, 364 f.[↩]
- BGH, Beschluss vom 25.10.2006 – VII ZB 29/06, NJW 2007, 149, 150[↩]
- MünchKommBGB/K. Schmidt, 9. Aufl., § 744, § 745 Rn. 29; Schnorr, Die Gemeinschaft nach Bruchteilen, 2004, S. 253 f.[↩]
- vgl. Henke, Die Erfindungsgemeinschaft, 2005, Rn. 392[↩]
- Aderhold in Erman, BGB, 17. Aufl., § 745 Rn. 6; Staudinger/Eickelberg, BGB, Neubearb.2021, § 745 Rn. 50; BeckOGK BGB/Fehrenbacher, Stand 1.03.2025, § 745 Rn. 29; Gregor in Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/WürdingerPK-BGB, 10. Aufl., § 745 BGB Rn. 4; Henke, Die Erfindungsgemeinschaft, 2005, Rn. 395[↩]
- vgl. Staudinger/Eickelberg, BGB, Neubearb.2021, § 745 Rn. 50[↩]
- BGH, Beschluss vom 26.04.2010 – II ZR 159/09, ZIP 2010, 1690 Rn. 14 f. mwN[↩]
- OLG Stuttgart, Urteil vom 29.10.2001 – 6 U 185/2000 50[↩]
- vgl. BGH, Beschluss vom 26.04.2010 – II ZR 159/09, ZIP 2010, 1690 Rn. 14 mwN; OLG Stuttgart, Urteil vom 29.10.2001 – 6 U 185/2000 53[↩]
- BGH, Urteil vom 14.11.1994 – II ZR 209/93, ZIP 1995, 649 11[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 14.11.1994 – II ZR 209/93, ZIP 1995, 649 11; Beschluss vom 26.04.2010 – II ZR 159/09, ZIP 2010, 1690 Rn. 16 mwN[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 08.03.2004 – II ZR 5/02, NJW-RR 2004, 809; OLG Stuttgart, Urteil vom 29.10.2001 – 6 U 185/2000 53[↩]
- OLG Stuttgart, Urteil vom 29.10.2001 – 6 U 185/2000 53[↩]
