Bei Abweisung einer Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung der Klagepartei wirksam beendet sei, bemisst sich der Wert der Rechtsmittelbeschwer gemäß § 8 ZPO nach der auf die streitige Zeit entfallenden Miete. Hat die beklagte Partei ihrerseits zu einem Zeitpunkt gekündigt, der vor dem vertraglich vorgesehenen Ablauf des Mietverhältnisses liegt, ist streitige Zeit im Sinne von § 8 ZPO nicht mehr die gesamte restliche Mietzeit, sondern nur die Zeit bis zu dieser Kündigung1.
Haben bei einem befristeten Mietverhältnis beide Parteien gekündigt, bemisst sich die Rechtsmittelbeschwer bei einem Streit über die Wirksamkeit der früheren Kündigung nach § 8 ZPO nur anhand der Miete für den Zeitraum bis zu der von der Gegenseite erklärten späteren Kündigung. Eine mögliche Haftung auf Mietausfallschaden bis zum ursprünglich vereinbarten Vertragsende verlängert die „streitige Zeit“ nicht, wenn solche Ansprüche nicht Gegenstand des Rechtsstreits sind.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall machen die Parteien mit Klage und Widerklage wechselseitige Ansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis geltend. Die Vermieterin vermietete der Mieterin für die Zeit vom 01.01.2024 bis zum 31.12.2025 Büroräume. Nachdem die Mieterin das Mietverhältnis Ende Juli 2024 wegen der aus ihrer Sicht nicht erfolgten Einräumung des vertragsgemäßen Gebrauchs fristlos gekündigt und ab August keine Miete mehr gezahlt hatte, erklärte die Vermieterin ihrerseits wegen Zahlungsverzugs die fristlose Kündigung zum 31.10.2024. Die Mieterin begehrte die Feststellung der Wirksamkeit ihrer Kündigung sowie die Rückzahlung der von Januar bis Juli 2024 geleisteten Mieten und der Kaution, während die Vermieterin widerklagend die ausstehenden Mieten für August bis Oktober 2024 verlangte.
Das Landgericht München – I wies die Klage ab und gab der Widerklage überwiegend statt2; das Oberlandesgericht München sprach der Mieterin auf ihre Berufung lediglich die Kaution von 5.100 € zu und verurteilte sie zur Zahlung rückständiger Mieten in Höhe von 4.808,79 €3. Das Oberlandesgericht München hat in seinem Berufungsurteil die Revision nicht zugelassen, der Bundesgerichtshof hat die daraufhin erhobene Nichtzulassungsbeschwerde der Mieterin als unzulässig verworfen:
Die Nichtzulassungsbeschwerde der Mieterin ist unzulässig, da der Wert ihrer mit der Revision geltend zu machenden Beschwer den Betrag von 20.000 € (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO aF) nicht übersteigt.
Soweit sich die Mieterin mit der beabsichtigten Revision gegen die Abweisung der Feststellungsklage wenden möchte, bemisst sich der Wert des Beschwerdegegenstands nach § 8 ZPO. Danach ist, wenn das Bestehen oder die Dauer eines Mietverhältnisses streitig ist, die auf die gesamte streitige Zeit entfallende Miete anzusetzen, wenn nicht der 25fache Betrag der einjährigen Miete geringer ist. Die streitige Zeit im Sinne dieser Regelung beträgt vorliegend im gemäß § 4 Abs. 1 ZPO maßgeblichen Zeitpunkt der Einlegung der Nichtzulassungsbeschwerde entgegen der Auffassung der Klagepartei nicht 17 Monate (August 2024 bis zum vertraglich vorgesehenen Ende des Mietverhältnisses am 31.12.2025), sondern drei Monate (August bis Oktober 2024). Da die Vermieterin ihrerseits zum 31.10.2024 und damit zu einem Zeitpunkt gekündigt hat, der vor dem vertraglich vorgesehenen Ablauf des Mietverhältnisses liegt, ist streitige Zeit im Sinne von § 8 ZPO nicht mehr die gesamte restliche Mietzeit, sondern nur die Zeit bis zu dieser Kündigung4. Jede der Parteien hält zwar die Kündigung der jeweils anderen Partei für unwirksam. Keine der Parteien ist aber der Auffassung, dass das Mietverhältnis über den 31.10.2024 hinaus fortgedauert hat.
Der von der Mieterin geltend gemachte Umstand, dass sie Ansprüchen der Vermieterin auf Ersatz des Mietausfallschadens für den Zeitraum bis zum vertraglich vorgesehenen Mietende ausgesetzt sein könnte5, ändert unabhängig davon, dass solche Ansprüche im vorliegenden Rechtsstreit nicht geltend gemacht worden sind6, nichts daran, dass das Bestehen des Mietverhältnisses nicht über den 31.10.2024 hinaus im Sinne von § 8 ZPO streitig ist.
Der demnach nur nach den Mieten für August bis Oktober 2024 zu bemessende Wert der Beschwer durch Abweisung der Feststellungsklage ist wirtschaftlich identisch mit dem Wert der Beschwer durch die Verurteilung der Mieterin auf die Widerklage, an die Vermieterin 4.808, 79 € zu zahlen, da es sich insoweit um die Miete für denselben Zeitraum handelt. Da Klage und Widerklage nicht mehrere wirtschaftlich selbständige Ansprüche zum Gegenstand haben, ist die Beschwer der Mieterin aus dem Unterliegen bezüglich der Feststellungsklage und der Widerklage nicht zusammenzurechnen7.
Im Ergebnis setzt sich der Wert des Beschwerdegegenstands aus der Abweisung der Leistungsklage in Höhe von 12.053,51 € (geltend gemachte Rückzahlung der geleisteten Mieten für die Monate Januar bis Juli 2024) und der Verurteilung der Mieterin auf die Widerklage in Höhe von 4.808,79 € zusammen und beläuft sich damit auf lediglich 16.862, 30 €.
Die vorstehenden Erwägungen zum Wert des Beschwerdegegenstands gelten in gleicher Weise für den Gebührenstreitwert (§§ 47 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3, 41 Abs. 1, 45 Abs. 1 Satz 3 GKG).
Bedeutung für die Praxis:
Die Entscheidung ist vor allem für die Prüfung der Zulässigkeit von Rechtsmitteln in mietrechtlichen Streitigkeiten von Bedeutung. Eine lange vertragliche Restlaufzeit führt bei einer Feststellungsklage über die Wirksamkeit einer Kündigung nicht automatisch zu einer entsprechend hohen Beschwer: Hat auch die Gegenseite das Mietverhältnis zu einem früheren Zeitpunkt gekündigt und gehen beide Parteien jedenfalls von einer Beendigung zu diesem Zeitpunkt aus, endet dort die nach § 8 ZPO maßgebliche streitige Zeit. Zudem können wirtschaftlich identische Beschwerdepositionen aus Klage und Widerklage nicht addiert werden. Prozessbevollmächtigte sollten deshalb insbesondere bei Nichtzulassungsbeschwerden sorgfältig prüfen, welche Zeiträume tatsächlich im Streit stehen und ob mehrere Anträge wirtschaftlich selbständige Ansprüche betreffen.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 15. Juli 2026 – XII ZR 95/25
- im Anschluss an BGH, Beschluss vom 02.07.2008 – XII ZR 44/07 – GuT 2009, 35[↩]
- LG München I, Urteil vom 24.04.2025 – 43 O 10149/24[↩]
- OLG München, Urteil vom 13.11.2025 – 32 U 1397/25 e[↩]
- vgl. BGH, Beschluss vom 02.07.2008 – XII ZR 44/07 – GuT 2009, 35 Rn. 5 mwN[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2018 – XII ZR 120/16 – NZM 2018, 333 Rn. 23[↩]
- vgl. BGH, Beschluss vom 02.07.2008 – XII ZR 44/07 GuT 2009, 35 Rn. 6[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 28.09.1994 – XII ZR 50/94 , NJW 1994, 3292; BGH Beschluss vom 27.07.2017 – III ZB 37/16 , NJW-RR 2017, 1407 Rn. 10[↩]
